Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 153627 / KG ZA 09-33
Vonnis in kort geding van 5 maart 2009
in de zaak van
[A],
wonende te [woonplaats],
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat mr. E. de Jongh, te Den Haag,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
IPMMC VASTGOED B.V.,
gevestigd te Utrecht,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
IPMMC PROJECTEN HOLDING B.V.,
gevestigd te Utrecht,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
03 PROJECTONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eiseressen in reconventie,
advocaat mr. ing. J.J. van de Vijver, te Baarn.
Eiser zal hierna [A] genoemd worden.
Gedaagden zullen hierna respectievelijk IPMMC Vastgoed, IPMMC Projecten en
03 Projectontwikkeling genoemd worden en allen gezamenlijk IPMMC c.s.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de brieven van [A] 23 en 24 februari 2009 houdende nadere producties
- de brief van 19 februari 2009 houdende producties van de zijde van IPMMC c.s.
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [A]
- de pleitnota van IPMMC c.s.
- de eis in reconventie.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] is eigenaar van het pand aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: het pand).
2.2. IPMMC Vastgoed en 03 Projectontwikkeling zijn projectontwikkelaars. IPMMC Projecten is directeur van IPMMC Vastgoed.
2.3. [A] heeft door middel van zijn makelaar de heer [B] van Bramer Bedrijfsmakelaars met IPMMC c.s. onderhandeld over de verkoop van het pand aan IPMMC c.s.
2.4. Op 13 augustus 2008 schrijft [B] in een brief aan [A], voor zover hier van belang:
“Proficiat met het bereiken van overeenstemming inzake de verkoop van bovengenoemd object. Ter bevestiging treft u onderstaand de condities aan;
Object: [adres] (…)
Koper: 03 projectontwikkeling / IPMMC
(…)
Ontbindende
voorwaarden koper: - uiterlijk per 1 september 2008 een voor koper positieve uitkomst van zijn due diligence onderzoek.
- uiterlijk per 1 september 2008 goedkeuring directie IPMMC
Transportdatum: 1 oktober 2008 bij notariskantoor keuze koper (…)”
2.5. Deze brief is voor akkoord ondertekend door [A], [C] en [D]. [C] is directeur van 03 Projectontwikkeling. [D] is één van de drie directeuren van IPMMC Projecten.
2.6. Op 26 augustus 2008 schrijven IPMMC c.s. aan [B] dat uit het due diligence-onderzoek een aantal vragen naar voren zijn gekomen.Zij verzoeken daarop “de overeengekomen periode” te verlengen van 1 september 2008 tot 1 oktober 2008.
2.7. [A] reageert hierop bij brief van 1 september en stelt een verlenging van de due diligence periode voor tot en met 9 september 2008. Op 8 september 2008 vindt tussen partijen een bespreking plaats. Op 12 september 2008 schrijft [A] aan IPMMC c.s. dat de koopovereenkomst inmiddels onvoorwaardelijk is geworden. Tevens geeft hij aan bereid te zijn om de koopovereenkomst op enkele punten aan te passen naar aanleiding van de uitkomsten van het due diligence onderzoek.
2.8. IPMMC c.s. schrijven naar aanleiding van deze laatste brief van [A] dat er naar hun mening nog geen overeenkomst tot stand is gekomen. IPMMC c.s. geven daarbij aan dat zij nog in afwachting zijn van goedkeuring van de gemeente ten aanzien van voorgestane ontwikkeling van het pand. Voorts stellen IPMMC c.s. nog wijzigingen van de koopovereenkomst voor en geven aan dat uiterlijk op 26 september 2008 het aangepaste voorstel zal worden voorgelegd aan de directie van “IPMMC”.
2.9. [A] reageert op deze brief per e-mail van 27 september. Hij geeft commentaar op de voorgestelde aanpassingen van de koopovereenkomst en deelt mee zich het recht voor te behouden om de exclusiviteit na 1 oktober 2008 op te heffen en vrij te zijn om met andere partijen in onderhandeling te gaan.
2.10. Op 30 september 2008 berichten IPMMC c.s. aan [A] dat zij, nu het College van B&W van de gemeente [woonplaats] niet positief op de ontwikkelingsplannen van
IPMMC c.s. met het pand heeft gereageerd, af moeten zien van de aankoop.
3. Het geschil in conventie
3.1. [A] meent dat tussen partijen op 13 augustus 2008 een koopovereenkomst is gesloten, die inmiddels onvoorwaardelijk is. [A] vordert nakoming van deze koopovereenkomst op straffe van een dwangsom, met veroordeling van IPMMC c.s. in de proceskosten.
3.2. IPMMC c.s. voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling in conventie
Na de mondelinge behandeling toegezonden stukken
4.1. Ter zitting van 24 februari 2009 is uitspraak bepaald. [A] heeft bij fax van 27 februari nog nadere stukken aan de voorzieningenrechter toegezonden. Conform artikel 13.3 van het “Procesreglement kort gedingen rechtbanken” wordt geen kennis genomen van berichten die binnenkomen nadat uitspraak is bepaald, behoudens toestemming van de wederpartij. IPMMC c.s. hebben bezwaar gemaakt tegen het toezenden van de betreffende stukken door [A]. De voorzieningenrechter zal daarom voorbijgaan aan de door [A] toegezonden stukken.
Ontvankelijkheid
4.2. Als meest verstrekkende verweer hebben IPMMC c.s. gesteld dat [A] niet kan worden ontvangen in zijn vordering, omdat de gestelde overeenkomst is gesloten door Motonic Real Estate Investments. Dit is een handelsnaam van Motonic Beheer B.V.
4.3. Dit verweer wordt verworpen. Ter zitting heeft [A] onweersproken aangegeven dat hij eigenaar is van het bewuste pand. Onder de overeenkomst van
13 augustus is voorts onder “Motonic Real Estate Investments” vermeld: M. [A] (verkoper). De voorzieningenrechter gaat er dan ook van uit dat [A] partij is bij de gestelde koopovereenkomst en derhalve kan worden ontvangen in zijn vordering.
4.4. IPMMC c.s. hebben tevens gesteld dat IPMMC Projecten geen partij is bij de onderhavige overeenkomst, zodat zij ten onrechte in deze procedure is betrokken. Zij motiveert dit door aan te geven dat IPMMC Projecten de bestuurder is van IPMMC Vastgoed en dat het ook eiser duidelijk was dat niet IPMMC Projecten maar IPMMC Vastgoed partij was bij deze overeenkomst. IPMMC c.s. worden niet gevolgd in dit verweer. De litigieuze overeenkomst is ondertekend door “IPMMC” zonder aan te geven of hiermee slechts één van beide vennootschappen wordt bedoeld en, zo ja, welke. In de correspondentie die na 13 augustus heeft plaatsgevonden wordt evenmin een dergelijk onderscheid gemaakt door IPMMC c.s. Nu IPMMC c.s. dit onderscheid niet voor of bij het ondertekenen van de overeenkomst hebben gemaakt, moet het er vooralsnog voor worden gehouden dat beide vennootschappen partij zijn bij de overeenkomst van 13 augustus 2008.
De overeenkomst van 13 augustus 2008 bindt IPMMC c.s. niet?
4.5. IPMMC c.s. hebben aangegeven dat de bestuurders van IPMMC Projecten slechts gezamenlijk vertegenwoordigingsbevoegd zijn. Deze (statutaire) beperking van de vertegenwoordigingsbevoegdheid is kenbaar uit de inschrijving daarvan in het handelsregister. Van enige gebondenheid aan de overeenkomst van 13 augustus 2008 kan reeds om die reden geen sprake zijn.
4.6. [A] betwist dat IPMMC zich kan beroepen op onbevoegde vertegenwoordiging. [D] heeft immers de schijn van vertegenwoordigings-bevoegdheid opgewekt. [A] stelt voorts dat, zo IPMMC wel een dergelijk beroep toe zou komen, dit niets af doet aan de gebondenheid van 03 Projectontwikkeling aan de overeenkomst.
4.7. De voorzieningenrechter is van oordeel dat er bij het aangaan van de overeenkomst van 13 augustus 2008 geen sprake was van onbevoegde vertegenwoordiging. In de betreffende overeenkomst is immers uitdrukkelijk het voorbehoud opgenomen dat de directie haar goedkeuring aan de overeenkomst dient te geven. [D] heeft door het (laten) opnemen van dit voorbehoud gehandeld conform de statutaire beperking van zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid.
4.8. Voor zover [A] betoogt dat [D] de schijn heeft opgewekt dat de directie haar goedkeuring heeft gegeven, geldt het volgende. Gebondenheid aan de door een onbevoegd vertegenwoordiger verrichte rechtshandeling kan ontstaan indien de (pseudo) vertegenwoordigde de schijn heeft opgeroepen dat de (pseudo) vertegenwoordiger bevoegd was tot het verrichten van die rechtshandeligen. Dat IPMMC Vastgoed of Projecten deze schijn heeft opgewekt, is gesteld noch gebleken, zodat geen sprake is van gebondenheid van deze vennootschappen.
4.9. De stelling van [A] dat 03 Projectontwikkeling gebonden zou zijn aan deze overeenkomst, ook al zouden IPMMC Vastgoed en Projecten niet gebonden zijn, kan niet worden gevolgd. Ter zitting hebben IPMMC c.s. onweersproken betoogd dat 03 Projectontwikkeling deze overeenkomst niet alleen aan kon of wilde gaan. Deze transactie zou voor 03 Projectontwikkeling, als jong bedrijf, te groot zijn. Zij heeft derhalve, nadat zij is benaderd door de makelaar van [A], IPMMC Vastgoed en Projecten aangezocht teneinde samen als koper op te treden, aldus IPMMC c.s.. Zij hebben zich vervolgens gedurende het gehele traject gezamenlijk gepresenteerd. De wil om alleen als koper op te treden was – voor [A] kenbaar – niet aanwezig, zoals ook blijkt uit het feit dat de overeenkomst van 13 augustus 2008 zowel door [C] namens 03 Projectontwikkeling als door [D] namens “IPMMC” is ondertekend. De gebondenheid van 03 Projectontwikkeling kan dan ook niet los worden gezien van de gebondenheid van IPMMC Vastgoed en Projecten.
Is de overeenkomst onvoorwaardelijk geworden?
4.10. IPMMC c.s. stellen dat partijen geen ontbindende voorwaarden zijn overeengekomen, maar dat de voorwaarden in de overeenkomst van 13 augustus 2008 niet anders kunnen worden begrepen dan als opschortende voorwaarden. Aan geen van beide voorwaarden is voldaan. Er is geen positief due diligence-rapport uitgebracht. De directie heeft evenmin haar goedkeuring gegeven aan de overeenkomst. Wat dit laatste betreft, is de directie niet overgegaan tot het geven van goedkeuring, nadat is gebleken dat de gemeente niet mee wenste te werken aan de voorgestane ontwikkeling van het pand.
4.11. [A] heeft aangegeven er in de brief van 26 augustus 2008 niet wordt gesproken over het voorbehoud “goedkeuring directie”, maar slechts over het due diligence rapport. In die brief worden drie punten genoemd die uit het rapport naar voren zijn gekomen. Deze punten zijn vervolgens opgelost. IPMMC c.s. kan zich niet, alsnog, beroepen op het voorbehoud van goedkeuring directie.
4.12. De tekst van de voorwaarden in de overeenkomst van 13 augustus blinkt niet uit door eenduidigheid. De positieve formulering van het voorbehoud van “goedkeuring directie” duidt op een opschortende voorwaarde. De daaraan verbonden tijdsbepaling wijst op een ontbindende voorwaarde. De overeenkomst vertoont tevens een zekere gelijkenis met een optie-overeenkomst. Onder bepaalde voorwaarden zal een overeenkomst tot stand komen, terwijl partijen elkaar na een bepaalde tijd weer vrij laten om met derden te onderhandelen. Het spreken over ‘opheffen van de exclusiviteit’ door [A] in de
e-mail van 27 september 2008 wijst eveneens in de richting van een optieovereenkomst.
4.13. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dient de overeenkomst van
13 augustus zo te worden verstaan dat pas ná goedkeuring van de directie van IPMMC Vastgoed een onvoorwaardelijke overeenkomst tot stand zou komen. Deze uitleg van de overeenkomst is ook in overeenstemming met de statutaire beperking van de vertegenwoordigingsbevoegdheid. Tussen partijen staat vast dat de directie van IPMMC die goedkeuring niet heeft gegeven. Er is aldus geen onvoorwaardelijke overeenkomst ontstaan. Of IPMMC c.s. zich eveneens met succes kunnen beroepen op het ontbreken van een positieve uitkomst van het due diligence onderzoek kan daarmee in het midden blijven.
4.14. Nu de gemeente, zoals IPMMC c.s. onweersproken heeft gesteld, haar medewerking aan de ontwikkeling heeft onthouden, was er voor de directie goede grond om haar goedkeuring aan de overeenkomst te onthouden. In hoeverre kenbaar was voor [A] dat de goed- of afkeuring van de voorgestane ontwikkeling door de gemeente een rol zou spelen bij de beslissing over de goedkeuring van de transactie is daarbij niet relevant, nu het voorbehoud van goedkeuring ongeclausuleerd is opgenomen.
4.15. Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [A] dient te worden afgewezen.
4.16. [A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van IPMMC c.s. worden begroot op:
- vast recht EUR 262,00
- salaris procureur 904,00 (factor 2,0 x tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.166,00
5. Het geschil in reconventie
5.1. In reconventie vorderen IPMMC c.s. opheffing van de door [A] gelegde conservatoire beslagen. Het betreft een conservatoir derdenbeslag onder de Rabobank IJsseldelta te [woonplaats] en een conservatoir beslag op de aan IPMMC Vastgoed en/of Projecten toebehorende onroerende zaken aan de [adres] te [woonplaats]. Tevens vorderen IPMMC c.s. [A] te verbieden om opnieuw conservatoir beslag te (doen) leggen terzake het onderwerp van dit kort geding.
5.2. [A] heeft aangegeven dat de onderhavige procedure niet als de “hoofdzaak” mag worden gezien als bedoeld in het beslagrekest. De in het kader van een andere nog te entameren procedure gelegde beslagen kunnen naar zijn mening niet bij dit kort geding worden opgeheven.
6. De beoordeling in reconventie
6.1. Het betoog van [A] dat in dit kort geding niet zou mogen worden geoordeeld over de gegrondheid van de gelegde beslagen wordt verworpen. IPMMC c.s. hebben recht en belang om opheffing van ten hare laste gelegde beslagen te vorderen. Daartoe behoeft het instellen van de eis in de hoofdzaak niet te worden afgewacht.
6.2. De gelegde beslagen zullen worden opgeheven. De vorderingen waarvoor de beslagen zijn gelegd, zijn gebaseerd op de in conventie verworpen stelling dat een onvoorwaardelijke overeenkomst tot stand is gekomen. De voorzieningenrechter is dan ook van oordeel dat summierlijk van de ondeugdelijkheid van het beslag is gebleken.
6.3. De vordering [A] te verbieden opnieuw beslag te leggen “terzake van het onderwerp van dit kort geding” zal worden afgewezen, omdat de vordering in deze formulering te onbepaald is.
6.4. [A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van IPMMC c.s. worden begroot op:
- salaris advocaat EUR 452,00 (factor 1,0 × tarief EUR 452,00)
7. De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1. wijst de vorderingen af,
7.2. veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van IPMMC c.s. tot op heden begroot op EUR 1.166,00,
in reconventie
7.3. heft op de op 23 februari 2009 ten laste van IPMMC c.s. op de onroerende zaken:
- de objecten wonen (appartement) aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend HEER A 10132 A1, HEER A 10132 A2, HEER A 10132 A3, HEER A 10132 A4, HEER A 10132 A5 en HEER A 10132 A6;
- de objecten berging-stalling (Garage-Schuur) aan de [adres], kadastraal bekend HEER A 10132 A7 en HEER A 10132 A8;
- de objecten parkeren aan de [adres], kadastraal bekend HEER A 10132 A9, HEER A 10132 A10, HEER A 10132 A11 en HEER A 10132 A12.
gelegde conservatoire beslagen,
heft op het ten laste van IPMMC c.s. onder de Coöperatieve Rabobank IJsseldelta U.A. gelegde conservatoire derdenbeslag.
7.4. veroordeelt [A] in de proceskosten, aan de zijde van IPMMC c.s. tot op heden begroot op EUR 452,00,
7.5. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.6. wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2009.