Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Deventer
zaaknr.: 428968 CV EXPL 08-4387
datum : 14 mei 2009
Vonnis in de zaak van:
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting [EISENDE PARTIJ], h.o.d.n. [eisende partij],
kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
eisende partij,
gemachtigde mr. R. Bressers, advocaat te Tilburg,
tegen
1. [GEDAAGDE 1],
2. [GEDAAGDE 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
gemachtigde mr. E. Tas, advocaat te Deventer, gedaagde sub 1 toegevoegd onder nummer 2DK5834 d.d. 11 december 2008.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding
- het antwoord van de gedaagde partij
- de nadere toelichting van partijen.
Het geschil
Eiseres gevorderd ontbinding van een huurovereenkomst tussen partijen, ontruiming van het gehuurde en veroordeling van gedaagden in de proceskosten. Gedaagden hebben de vordering gemotiveerd betwist.
De beoordeling
1.
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast:
a. Gedaagden, thans [x] respectievelijk [x] jaar oud, huren sedert 1 augustus 2003 van eiseres de woning te [woonplaats] aan de [adres] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van thans € 565,44 inclusief servicekosten en een voorschot voor de stookkosten.
b. Gedaagden hebben van 15 april 2008 tot 4 november 2008 in Turkije, hun land van herkomst, verbleven (hierna ook: de periode van afwezigheid).
c. Gedurende de periode van afwezigheid hebben gedaagden hun zoon en schoondochter, die elders in [woonplaats] er een eigen woning bewoonden, verzocht op hun woning te passen en de post in de gaten te houden.
d. Op 7 augustus 2008 heeft de politie in de woning een inval gedaan en daarin een hennepkwekerij met een omvang van 440 planten aangetroffen en ontmanteld. Daarbij is tevens vastgesteld dat illegaal stroom werd afgetapt.
e. Deze hennepkwekerij is door de zoon van gedaagden in de woning ingericht. Hij is daarvoor strafrechtelijk gestraft met een taakstraf van 80 uur.
f. Gedaagden zijn in verband met de aangetroffen hennepkwekerij niet strafrechtelijk vervolgd.
2.
Eiseres stelt zich op het standpunt dat de omstandigheid, dat gedaagden door gedurende een periode van zeven maanden de woning niet te gebruiken in strijd hebben gehandeld met hun verplichting overeenkomstig de huurvoorwaarden om de woning zelf te bewonen en er hun hoofdverblijf te hebben. Voorts meent eiseres dat gedaagden in strijd hebben gehandeld met hun verplichtingen volgens de huurvoorwaarden om de woning niet zonder haar voorafgaande schriftelijke toestemming aan derden onder te verhuren of geheel of gedeeltelijk in gebruik te geven. Daarenboven hebben gedaagden, aldus eiseres, in strijd gehandeld met hun verplichting om aan omwonenden geen hinder of overlast te veroorzaken en hun verplichting om de bestemming van het gehuurde niet te veranderen zonder haar toestemming.
3.
Gedaagden hebben tegen de vordering verweer gevoerd. Hun belangrijkste verweer bestaat uit de stelling, dat zij gedurende de periode van afwezigheid niet op de hoogte zijn geweest van de inrichting van de hennepplantage, omdat zij daaromtrent eerst na hun terugkeer op de hoogte zijn gesteld, en bovendien geen enkele reden hadden om aan te nemen dat hun zoon, die volgens hen geen strafblad had, in strijd met hun instructies iets anders van plan was dan op de woning te passen en de post in de gaten te houden. Voor het overige hebben zij zich subsidiair verweerd met een beroep op de geringe ernst van het verwijt dat hun gemaakt kan worden, waardoor de sanctie van ontbinding van de huurovereenkomst te zwaar is, het door de eiseres in vergelijkbare gevallen gevoerde beleid en hun grote belang bij het behoud van een dak boven hun hoofd.
4.
Eiseres heeft het verweer van gedaagden bij repliek bestreden en op die bestrijding hebben gedaagden bij dupliek op hun beurt gereageerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
5.
De kantonrechter is van oordeel dat de inrichting van een hennepplantage in een uitsluitend tot woning bestemd gehuurde een tekortkoming is in de nakoming van de huurovereenkomst betreffende die woning die ontbinding daarvan rechtvaardigt. Het moet inmiddels als een feit van algemene bekendheid worden beschouwd dat voor de inrichting van een hennepplantage, en wel in het bijzonder als daarbij gebruikgemaakt wordt van illegaal afgetapt de stroom, technische voorzieningen worden getroffen die gevaar opleveren en schadelijk zijn voor het tot woonruimte bestemde gehuurde. Daarbij gaat het in het bijzonder om de voor de teelt vereiste hoge temperaturen, tot stand gebracht door het gebruik van speciale lampen met een groot vermogen, en het ontstaan van een hoge vochtigheidsgraad gedurende het groeiproces van de planten. Door het illegaal aftappen van stroom, dat wil zeggen de door deskundigen van de elektriciteitsmaatschappij in kwestie aangebrachte bedrading voor de toevoer van stroom naar de woning te (laten) veranderen, ontstaat onvermijdelijk een verhoogd brandrisico vanwege een niet meer op de daartoe voorziene wijze gecontroleerde, en daarmee deskundige inrichting van de elektrische installatie in de woning.
6.
In deze zaak gaat het in essentie om de vraag of de omstandigheid, dat gedaagden de hennepplantage niet zelf hebben ingericht maar dat dat buiten hun medeweten is gebeurd tijdens hun langdurige afwezigheid in het buitenland door hun zoon, die met het oogmerk van deugdelijk toezicht van hen tijdelijk het beheer over de woning had verkregen, hen vrij pleit voor wat betreft het strafrechtelijk relevante handelen van hun zoon ten aanzien van het gehuurde.
7.
Gedaagden hebben niet bestreden dat zij krachtens de huurovereenkomst verplicht zijn de woning zelf als hun hoofdverblijf te bewonen. Daarmee strookt in beginsel niet dat zij die woning gedurende zeven maanden achtereen niet (zelf) bewonen. Zij hebben onweersproken aangevoerd dat zij sedert de aanvang van de huurovereenkomst jaarlijks twee maanden in de zomer in Turkije doorbrengen en dat hun langdurige verblijf aldaar in 2008 een uitzondering was, die verband hield met de slechte gezondheidstoestand van gedaagde sub 1. Daarvan uitgaande kan niet worden gezegd dat gedaagden wat betreft hun verplichting uit de huurovereenkomst om de woning zelf als hoofdverblijf te bewonen in zodanig ernstige mate hebben geschonden dat daardoor ontbinding van huurovereenkomst gerechtvaardigd is.
8.
Gedaagden hebben ook aangevoerd dat zij te goeder trouw waren toen zij hun zoon en schoondochter verzochten om gedurende de periode van afwezigheid op de woning te passen en de post in de gaten te houden. Eiseres heeft daartegenover slechts als haar standpunt te kennen gegeven dat onaannemelijk is dat gedaagden eerst na hun terugkeer in Nederland van de inrichting van de hennepplantage op de hoogte zijn geraakt. Dat standpunt van eiseres is, zonder nadere feitelijke onderbouwing, die ontbreekt, geen weerlegging van het gevoerde verweer. Gedaagden hebben onweersproken aangevoerd dat hun zoon geen strafblad had en dat zij ook overigens geen aanwijzingen hadden dat hun zoon iets anders met de woning van plan was dan uitvoering van hun opdracht om toezicht te houden. Daar komt bij dat ontbinding van de huurovereenkomst onvermijdelijk leidt tot de zeer ingrijpende consequentie van ontruiming van het gehuurde, behoudens een aansluitende vervangende woonvoorziening waarop geen concreet vooruitzicht is gesteld of gebleken. In dat verband hebben gedaagden er bovendien terecht op gewezen dat hun kans op het vinden van een passende vervangende woning na een ontruimingsvonnis wegens de inrichting van een hennepplantage kleiner dan gebruikelijk zal zijn.
9.
De conclusie uit hetgeen hiervoor onder 8 werd overwogen luidt, dat weliswaar de geconstateerde aanwezigheid van een zo omvangrijke hennepplantage in de woning op zichzelf voldoende is voor toewijzing van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst, maar dat de desbetreffende vordering van eiseres in dit geval wordt afgewezen omdat niet is gebleken dat gedaagden in verband met de inrichting van die hennepplantage een rechtens relevant verwijt kan worden gemaakt. Zo’n verwijt acht de kantonrechter voor toewijzing van een vordering tot ontbinding van huurovereenkomst, gezien de consequenties daarvan voor de huurder, vereist.
10.
Nu de vordering van eiseres zal worden afgewezen, wordt zij veroordeeld tot betaling van de proceskosten.
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering van eiseres af;
- veroordeelt eiseres in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van gedaagde vastgesteld op € 300,00;
- eiseres wordt op de voet van artikel 243 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering veroordeeld hiervan te betalen aan:
- de griffier van de sector kanton te Deventer:
• € 300,00 voor salaris gemachtigde,
over te maken op de rekening met het nummer 1923.25.930 ten name van MvJ Arrondissement Zwolle (548), Postbus 10067, 8000 GB Zwolle, onder vermelding van bovenstaand kenmerk;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. A.H. Canté, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 14 mei 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.