Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE - LELYSTAD
sector kanton - locatie Lelystad
zaaknummer : 460560 VV EXPL 09-126
datum : 14 september 2009
toevoeging aangevraagd
Vonnis in het kort geding van:
de stichting
WOONSTICHTING [WOONSTICHTING],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eisende partij, hierna [woonstichting] te noemen,
gemachtigde mr. T. Mulder, advocaat te Almere,
tegen
[GEDAAGDE],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, hierna [gedaagde] te noemen.
gemachtige mr. J.H.N. Peters, advocaat te Lelystad.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot van dagvaarding d.d. 29 juli 2009, houdende een vordering tot het treffen van voorzieningen bij voorraad
- brieven van de gemachtigde van [woonstichting] dd. 27 en 28 augustus 2009 met
aanvullende producties
- een brief van de gemachtigde van [gedaagde] dd. 28 augustus 2009 met twee producties.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 31 augustus 2009.
Verschenen zijn: -[woonstichting], vertegenwoordigd door mevrouw [A], woonconsulent,
bijgestaan door mr. Mulder;
-[gedaagde], bijgestaan door mr. Peters.
Het geschil
De vordering van [woonstichting] strekt ertoe dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de woning c.a. [adres] te [gemeente] te ontruimen en te verlaten met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] moge bevinden, en dit pand ter vrije en algehele beschikking van [woonstichting] te stellen, met machtiging op [woonstichting] om, indien [gedaagde] in gebreke blijft aan het in deze te wijzen vonnis te voldoen, zelf de ontruiming te bewerkstelligen op kosten van [gedaagde], desnoods met behulp van de sterke arm. [woonstichting] heeft tevens gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de huurpenningen over de maanden juni en augustus 2009, in totaal € 1.012,64.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd betwist –mede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de overgelegde producties- voorshands het volgende vast:
1.1
[gedaagde] huurt sedert 24 maart 2009 van [woonstichting] de woning, staande en gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van laatstelijk € 506,32 per maand. Op de huurovereenkomst is een door [woonstichting] gehanteerd Huurreglement van toepassing. In artikel 6.6 van dat reglement is bepaald: “Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen hinder of overlast van welke aard ook wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gebouw of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.”
1.2
Bij schrijven van 27 april 2009 heeft [woonstichting] aan [gedaagde] bericht dat zij sinds 6 april 2009 klachten van omwonenden ontvangt met betrekking tot door [gedaagde] en haar bezoekers veroorzaakte overlast. Zij is daarbij gesommeerd de overlast te staken. Tevens is [gedaagde] daarbij uitgenodigd voor een gesprek. Dat gesprek heeft op 29 april 2009 plaatsgevonden in aanwezigheid van de wijkagent. Daarin is [gedaagde] opnieuw te verstaan gegeven dat de overlast gestaakt dient te worden en dat bij herhaling een ontbindingsprocedure zal worden gestart.
1.3
Voormeld gesprek is bevestigd bij schrijven van 4 mei 2009. Daarbij is [gedaagde] opnieuw gesommeerd de overlast te staken.
1.4
Bij schrijven van 13 mei 2009 is [gedaagde] –wegens voortduring van de overlast en volgens dat schrijven: voor de laatste keer -opnieuw gesommeerd de overlast te staken.
1.5
Bij schrijven van 28 mei 2009 heeft de gemachtigde van [woonstichting] –wegens voortduring van de overlast- [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huur op te zeggen met een opzegtermijn van een maand. [gedaagde] heeft hier niet op gereageerd.
1.6
[woonstichting] heeft op 29 juni 2009 een bodemprocedure gestart waarin zij, kort gezegd, op grond van de door [gedaagde] veroorzaakte overlast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vordert.
1.7
De gemeente Lelystad, GGD Flevoland, [woonstichting], Maatschappelijke Dienstverlening Flevoland en het Interkerkelijk Diaconaal Overleg hebben een samenwerkingsovereenkomst opgesteld die als doel heeft om huisuitzettingen bij huurschuld en overlast te voorkomen (hierna “het convenant” te noemen). In het geval van overlast zal volgens het convenant, als de huurders er zelf onderling niet uitkomen, bemiddeling door [woonstichting] plaatsvinden dan wel verwijzing naar MDF Buurtbemiddeling of -in het geval van psychosociale problematiek- naar het meldpunt Vangnet en Advies voor het starten van een hulpverleningstraject. Als de bemiddelingsgesprekken niet leiden tot een verbetering van de situatie dan biedt [woonstichting] volgens het convenant aan de huurder die overlast veroorzaakt een zgn. Laatste Kans, mits de veroorzaker zich bewust is van zijn gedrag. In dat geval wordt met de veroorzaker een begeleidingsovereenkomst aangegaan die gekoppeld is aan de huurovereenkomst en/of het aanbieden van een andere woning.
1.8
[gedaagde] heeft een huurachterstand van twee huurtermijnen.
De beoordeling van het geschil
2.1.
Aan haar vordering is door [woonstichting] ten grondslag gelegd dat sinds 6 april 2009 [gedaagde] en door haar tot haar woning toegelaten bezoekers -in toenemende mate- overlast aan omwonenden -waaronder andere huurders van [woonstichting]- bezorgen. Deze overlast bestaat uit:
-frequent luid geschreeuw en het uitvechten van ruzies in en om de woning
-frequent draaien van harde muziek
-het gebonk op muren en deuren
-het onheus bejegenen, intimideren en bedreigen van omwonenden
-geblaf en gejank van de vijf honden van [gedaagde]
-stank als gevolg van de uitwerpselen van die honden, die niet tijdig worden weggehaald.
Volgens [woonstichting] is er een gerede kans is dat gezien de voortdurende overlast de bodemrechter de vorderingen tot ontbinding en ontruiming zal toewijzen. Omdat het aantal en de ernst van de overlastklachten van de omwonenden na het uitbrengen van de dagvaarding in de bodemprocedure alleen maar zijn toegenomen, ondanks meerdere met [gedaagde] gevoerde gesprekken -door onder meer de wijkagent en wijkconsulenten van de gemeente-, en [woonstichting] verdere escalatie op korte termijn vreest -mede in verband met dreigementen jegens de omwonenden door derden, die door [gedaagde] in haar woning worden toegelaten- kan het van [woonstichting] -die in heeft te staan voor het rustige en ongestoorde woongenot van haar andere omwonende huurders- niet worden gevergd de afloop van die procedure, die nog minstens zes maanden duurt, af te wachten. Zij heeft dan ook een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen, aldus [woonstichting], die tevens heeft aangegeven dat de in het convenant opgenomen voorzieningen niet zijn bedoeld voor een situatie als de onderhavige, waarin [gedaagde] de ernst van de door haar veroorzaakte overlast niet wil inzien.
2.2.
[gedaagde] heef ten verwere aangevoerd, samengevat, dat zij in 2008 is gescheiden, dat zij in verband daarmee de woning, waar zij 20 jaren had gewoond, heeft moeten verlaten, dat zij daarna zes weken bij het Leger des Heils heeft verbleven en dat zij vervolgens af en toe bij haar zoon heeft kunnen verblijven of in de auto heeft moeten slapen. Daarna heeft zij de woning toegewezen gekregen. Zij heeft er enige moeite mee om zich weer te conformeren aan regels die gelden voor het wonen in een omgeving met buren en zij vindt het moeilijk de verantwoording te dragen voor het gedrag van de mensen die zij de afgelopen tijd heeft leren kennen en die haar woning bezoeken, waaronder mensen die onderdak krijgen bij het Leger des Heils. Mede gezien voormelde achtergrond, acht zij op dit moment ontruiming niet gerechtvaardigd. Ontruiming is volgens haar namelijk pas aan de orde als alle andere middelen niet blijken te helpen. Het moet er volgens haar voor gehouden worden dat bemiddeling door [woonstichting] -die slechts één gesprek met haar heeft gevoerd- dan wel interventie van MDF en/of Vangnet en Advies nog steeds tot de mogelijkheden behoort en dat wellicht op deze wijze de ondervonden overlast beëindigd kan worden. [woonstichting] grijpt volgens haar te snel naar een uiterst middel. [woonstichting] is volgens haar verplicht om met inachtneming van de uitgangspunten van het convenant eerst naar alternatieven te zoeken.
Subsidiair is [gedaagde] van mening dat aan een eventuele ontruiming de voorwaarde gesteld dient te worden dat, kort gezegd, [woonstichting] binnen vier weken na de betekening van het vonnis vervangende woonruimte aan haar ter beschikking stelt.
2.3
De kantonrechter stelt voorshands het volgende voorop.
Een huurder van een woning mag niet op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is hinder bezorgen aan omwonenden. Indien de huurder deze verplichting niet nakomt, schiet deze tekort in de nakoming van een verbintenis jegens de verhuurder. Dit vloeit volgens vaste jurisprudentie voort uit tekst en strekking van artikel 7:213 BW. In het geval dat het gaat om een overlast veroorzakende huurder van [woonstichting] zal die huurder wegens de toepasselijkheid van het Huurreglement -zoals in casu- tevens toerekenbaar tekort schieten in de nakoming van de onder punt 6.6 van dat reglement neergelegde verplichting.
Andere huurders, die overlast ondervinden, kunnen zich -zoals in casu is gebeurd- met een beroep op het hen toekomende huurgenot zo nodig, indien de overlast veroorzakende huurder daaraan niet in der minne een einde wil maken, tot de verhuurder wenden met het verzoek stappen te nemen om de overlast te doen eindigen. Op grond van de redelijkheid en billijkheid zal op de verhuurder een verplichting kunnen rusten om alsdan alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de feitelijke stoornis van het woongenot te beëindigen. In zo’n geval zal tenminste van de verhuurder verwacht mogen worden dat deze een zorgvuldig onderzoek instelt naar de vraag of daadwerkelijk sprake is van onaanvaardbare overlast en zo ja, dat deze, indien een oplossing in der minne niet (meer) tot de mogelijkheden behoort, gerechtelijke stappen onderneemt om daadwerkelijk een einde te maken aan die overlast. Dit kan worden bewerkstelligd door ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen op grond van een toerekenbare tekortkoming van de huurder, gevolgd door ontruiming van het gehuurde. Daarbij heeft te gelden dat als een verhuurder op voorhand een ontruimingsvordering in kort geding instelt, die vordering slechts kan worden toegewezen -wegens het bijna definitieve karakter van die toewijzing-, indien met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid de bodemrechter, indien zijn oordeel wordt gevraagd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder zal veroordelen tot ontruiming van het gehuurde.
2.4
Dat [gedaagde] en de onder haar verantwoordelijkheid vallende bezoekers overlast in de door [woonstichting] gestelde zin en omvang veroorzaken, is voorshands voldoende komen vast staan. Dit heeft [gedaagde] -mede in het licht van de tweeëntwintig door [woonstichting] overgelegde producties, die grotendeels klachten behelzen van direct omwonenden over een periode van ruim vier maanden, met name van haar directe buurvrouw op de [adres] niet, althans (volstrekt) onvoldoende betwist. In dit verband wordt opgemerkt dat aan de door de gemachtigde van [gedaagde] voorafgaande aan dit kort geding aan de kantonrechter toegezonden productie 1, houdende een schriftelijke, door [gedaagde] zelf opgestelde verklaring en waarop een aantal handtekeningen van -kennelijk- omwonenden staan, voorshands voorbij gegaan wordt. Daar heeft [gedaagde] zich bij gelegenheid van de mondelinge behandeling verder niet op beroepen. Voorts heeft [gedaagde] op daartoe strekkende vragen van de kantonrechter bij gelegenheid van de mondelinge behandeling dan wel te kennen gegeven dat haar inziens de overlast minder ernstig is dan deze volgens [woonstichting] zou zijn, maar mede in het licht van de inhoud van voormelde door [woonstichting] overgelegde producties, kan dit de kantonrechter voorshands niet overtuigen.
Er voorshands vanuit gaande dat de omwonenden van [gedaagde] daadwerkelijk de overlast ondervinden, zoals daarvan blijkt uit de door [woonstichting] overgelegde producties, staat daarmee naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter tevens vast dat die overlast zodanig ernstig is dat de omwonenden van [gedaagde] die niet hoeven te aanvaarden.
2.5
Voorshands is de kantonrechter dan ook van oordeel dat er een grote mate van waarschijnlijkheid bestaat dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de op haar uit artikel 7:213 BW en uit artikel 6.6 van het Huurreglement voortvloeiende huurdersverplichtingen.
2.6
Vervolgens rijst de vraag -gelet op het daartoe strekkende verweer van [gedaagde]- of voormeld tekortschieten van [gedaagde] de gevorderde ontbinding kan rechtvaardigen. Voorshands kan die vraag naar het oordeel van de kantonrechter niet bevestigend worden beantwoord, althans kan voorshands niet zonder meer gezegd worden dat de bodemrechter met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid tot het oordeel zal komen dat de gevorderde ontbinding gerechtvaardigd is. Daartoe wordt het volgende overwogen.
2.7
Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter dienen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming ultimum remedium te zijn. Deze middelen om de overlast te doen beëindigen, komen pas aan de orde als alternatieve middelen om de overlast veroorzakende huurder tot ander gedrag te bewegen niet hebben mogen baten. In dit verband heeft [gedaagde] terecht verwezen naar de in het convenant opgenomen voorzieningen. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [woonstichting] met name de daarin opgenomen voorziening van bemiddeling nog onvoldoende benut. Zij heeft weliswaar aangevoerd dat zij zelf, de wijkagent en wijkconsulenten van de gemeente Lelystad diverse keren met [gedaagde] hebben gesproken, maar [gedaagde] heeft betwist dat zij diverse keren met [woonstichting] en gemeentelijke wijkconsulenten heeft gesproken, terwijl [woonstichting] dit niet aannemelijk heeft gemaakt. Uit de door [woonstichting] overgelegde producties kan niet meer worden opgemaakt dan dat partijen op 29 april 2009 met elkaar hebben gesproken over de overlast en dat de wijkagent enkele keren bij [gedaagde] thuis is geweest. Naar voorlopig oordeel van de kantonrechter mag van [woonstichting], mede in het licht van het door haar gesloten convenant, waarbij zij zich juist verbonden heeft zich zoveel mogelijk in te spannen om ontruimingen van huurders wegens overlast te voorkomen, dan ook verwacht worden dat zij zich meer inspanningen getroost om de door de omwonenden ondervonden overlast te doen eindigen alvorens in rechte ontbinding en ontruiming te vorderen. Een enkel gesprek -dat bovendien al weer ruim weer vier maanden geleden heeft plaatsgevonden- en vier sommaties, relatief kort achter elkaar, acht de kantonrechter, mede gezien de omstandigheid dat de overlast -ook al is deze onaanvaardbaar- pas betrekkelijk kort ondervonden wordt, voorshands onvoldoende. Het standpunt van [woonstichting] dat bemiddeling geen zin heeft, omdat [gedaagde] niet inziet dat zij en haar bezoekers overlast veroorzaken, maakt dat niet anders. Bemiddeling is nu juist onder meer bedoeld om de overlast veroorzakende huurder tot dat inzicht te brengen. Voorshands -bij gebreke van anders duidende feiten en omstandigheden- kan er dan ook niet zo maar van worden uitgegaan dat er met [gedaagde] geen afspraken te maken zijn over bijvoorbeeld het aantal honden dat zij in haar woning mag hebben en over het bezoek dat zij in haar woning toelaat, welk bezoek -naar voorshands uit de door [woonstichting] overgelegde producties is af te leiden- de voornaamste oorzaak van de overlast vormt. Dat dergelijke afspraken al zijn gemaakt, is gesteld noch gebleken.
Kortom, naar voorlopig oordeel van de kantonrechter is de gevorderde ontruiming dan ook prematuur. Een oplossing in der minne moet voorshands nog mogelijk worden geacht. Voorshands kan dan ook niet gezegd worden dat er een zeer grote mate van waarschijnlijkheid bestaat dat de bodemrechter de vorderingen tot ontbinding en ontruiming zal toewijzen.
Dat, naar [woonstichting] heeft betoogd, er sprake is van oplopende spanningen tussen [gedaagde] en haar omwonenden -er zijn volgens [woonstichting] wegens bedreigingen aangiftes gedaan tegen [gedaagde] en haar bezoekers, terwijl de politie al extra surveilleert-, maakt dit niet anders. In elk geval is voorshands uit de door [woonstichting] overgelegde producties onvoldoende gebleken dat de situatie zodanig acuut is geworden, dat het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven wonen totdat de bodemrechter zal hebben beslist minder zwaar dient te wegen dan het belang van haar omwonenden bij haar ontruiming op korte termijn. Van [woonstichting] mag dan ook verlangd worden dat zij de afloop van de bodemprocedure afwacht. De gevorderde voorziening tot ontruiming zal derhalve worden afgewezen.
2.8
De in het petitum van de dagvaarding onder 2. en 3. opgenomen geldvorderingen (zoals gewijzigd bij gelegenheid van de mondelinge behandeling) zullen bij gebreke van voldoende spoedeisend belang eveneens worden afgewezen.
2.9
[woonstichting] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [woonstichting] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,00 voor salaris gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. M.J.C.M. Manders, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 14 september 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.