Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Lelystad
zaaknr.: 443495 CV 09-3945
datum : 14 oktober 2009
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap [EISENDE PARTIJ],
gevestigd te [vestigingsplaats],
eisende partij, hierna te noemen: [eisende partij],
gemachtigde: mr. S. van der Kamp, advocaat te Amsterdam,
tegen
de stichting [GEDAAGDE PARTIJ],
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde partij],
gemachtigde: mr. T.A. Phijffer, advocaat te Amsterdam.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding
- het antwoord van [gedaagde partij]
- de nadere toelichting van partijen.
Vaststaande feiten
1.
De kantonrechter gaat als (genoegzaam) vaststaand uit van het volgende:
a) [eisende partij] huurt van [gedaagde partij] winkelruimte staande en gelegen aan de [adres] te [gemeente] tegen een huurprijs van thans € 65.197,96 per jaar excl. btw.;
b) de huurovereenkomst is door (de rechtsvoorgangers van) partijen aangegaan per 15 februari 1992, voor een periode van 10 jaar tegen een initiële huurprijs van fl. 95.000,-- (€ 43.181,81) per jaar met indexering. Na ommekomst van de eerste termijn is de huurovereenkomst verlengd met een periode van vijf jaar, waarna de huurovereenkomst vanaf 15 februari 2007 voor onbepaalde tijd doorloopt;
c) [VV] Vastgoed treedt op als beheerder van het verhuurde namens [gedaagde partij];
d) bij brief van 23 februari 2006 heeft [VV] Vastgoed [eisende partij] geïnformeerd over een voornemen tot plaatsing van een glazen luifel, met uitbreiding van het winkelvloeroppervlak aan de voorzijde met 11 m2. [gedaagde partij] wordt verzocht te berichten of zij bereid is “tot een extra vergoeding in de huurprijs voor de toename in winkeloppervlakte en een bijdrage in de investering”. Als extra vergoeding wordt voorgesteld “de huidige huurprijs per m2 voor de winkel zijnde € 275,00 per jaar (exclusief de opslagruimte boven) te hanteren. Dit zal resulteren in een extra huurprijs van € 3.025,-- per jaar exclusief BTW en reguliere dekking.” ;
e) op 26 januari 2007 heeft [eisende partij] schriftelijk aan [VV] Vastgoed verzocht om toestemming voor een verbouwing waarbij pui en winkelinrichting verbouwd zullen worden;
f) nader overleg tussen partijen heeft geresulteerd in een op 13 maart 2007 gedateerde en door beide partijen ondertekende “allonge” bij de huurovereenkomst. Daarin verklaren partijen te zijn overeengekomen dat:
- het gehuurde, [adres] te [gemeente], aan de voorzijde wordt uitgebreid met ca. 11 m2, conform aangehechte tekening;
- per 1 april 2007 zal huurder voor de uitbreiding een huur betalen van € 3.025,- per jaar te vermeerderen met BTW;
- verhuurder zal zorgdragen voor de grondaankoop en een bijdrage leveren van € 13.000,-- exclusief BTW voor de bouwkosten van de uitbreiding naar voren. Het bedrag wordt betaalbaar gesteld na oplevering en ingebruikname;
- voor rekening van huurder zijn de kosten voor de pui, plafondafwerking, vloer en overige interieur;
- voor het overige blijven de bepalingen van de bovengenoemde huurovereenkomst onverkort van kracht.
g) bij brief van 20 juni 2007 heeft [eisende partij] aan [gedaagde partij] voorgesteld om de huurprijs per 1 juli 2007 vast te stellen op € 20.950,-- per jaar. In de brief wordt [gedaagde partij] vervolgens het volgende verzocht:
“wij verzoeken u uiterlijk 29 juni a.s. aan te geven of u akkoord kunt gaan met ons voorstel, dan wel stellen wij voor de BHAC aan te wijzen als gezamenlijke deskundige. Indien wij geen reactie van u ontvangen, concluderen wij hieruit dat wij niet tot overeenstemming kunnen komen. Wij zullen dan een verzoek bij de kantonrechter indienen om de datum vast te leggen en de BHAC aan te wijzen als deskundige. (…)
Wij vertrouwen erop u hiermee een passend voorstel te hebben gedaan en zien als blijk van instemming graag een voor akkoord ondertekend exemplaar van deze brief retour.”
h) [gedaagde partij] heeft de brief niet voor akkoord ondertekend. Op 20 juni 2007 reageert [VV] Vastgoed als volgt:
“wij kunnen niet akkoord gaan met uw voorstel. Wij zien elkaar bij de BHAC. Zoals u weet is de [straatnaam] aanzienlijk verbeterd en opgeknapt. Dat heeft zich vertaald in een nieuw en hoger prijsniveau dan u nu voorstelt. (…)
Totdat er uitspraak is van de BHAC of wij van u de huuropzegging hebben ontvangen houden wij u aan uw huurverplichtingen.”
i) Op 11 september 2007 heeft de gemachtigde van [eisende partij] de Bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Lelystad schriftelijk verzocht om overeenkomstig de bepalingen van art. 7:303 BW Pro te adviseren over de huurprijs per 20 juni 2007. Hij deelt daarbij mee dat hij het verzoek doet namens [eisende partij] en [gedaagde partij], nadat daarover op 20 juni 2007 overeenstemming is bereikt tussen partijen;
j) op 12 december 2008 heeft de BHAC haar rapport uitgebracht en geadviseerd om de huurprijs op 1 juli 2007 te stellen op een bedrag van € 46.337,-- excl. btw. Het voorschot voor de kosten van de BHAC is geheel door [eisende partij] voldaan.
Het geschil
2.
[eisende partij] vordert, kort gezegd, de huurprijs per 1 juli 2007 nader vast te stellen op € 46.337,-- excl. btw, met veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van het verschil tussen de geldende huurprijs en de geadviseerde huurprijs per 1 juli 2007, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente, onder veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van de BHAC.
Aan haar vordering heeft [eisende partij] ten grondslag gelegd dat de geldende huurprijs niet overeen stemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en dat tussen partijen geen overeenstemming bestaat over wijziging van de huurprijs, ook niet nadat de BHAC op verzoek van beide partijen een onafhankelijk huurprijsadvies heeft uitgebracht ter bepaling van de huurprijs per 1 juli 2007. Gelet op het advies van de BHAC is de huurprijs te stellen op een bedrag van ten hoogste € 46.337,00 per 1 juli 2007.
3.
[gedaagde partij] heeft tegen de vorderingen verweer gevoerd, primair strekkende tot niet ontvankelijk verklaring van [eisende partij] in haar vorderingen en subsidiair tot afwijzing van de vorderingen.
Op dat verweer zal hieronder voor zoveel nodig nader worden ingegaan.
De beoordeling
4.
De vordering van [eisende partij] is gebaseerd op art. 7:303 BW Pro.
Dat artikel bepaalt –voor zover hier van belang- dat zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen. Indien een overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, kan een dergelijk verzoek worden gedaan na afloop van de overeengekomen duur. In alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.
5.
[gedaagde partij] heeft primair aangevoerd dat [eisende partij] in haar vorderingen niet ontvankelijk verklaard dient te worden.
Als eerste grondslag voor dat verweer heeft zij aangevoerd dat partijen op 1 april 2007 reeds een nieuwe huurprijs zijn overeengekomen. Omdat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd dient [eisende partij] daarna eerst vijf jaar te wachten alvorens zij de rechter kan verzoeken om een nadere huurprijsvaststelling. Die wachtperiode is nog (lang) niet verstreken.
6.
[eisende partij] betwist dat op 1 april 2007 de huurprijs is gewijzigd. Volgens [eisende partij] zijn de afspraken die partijen hebben gemaakt, bezien in hun samenhang en de omstandigheden waaronder zij tot stand zijn gekomen, in het licht van een huurprijsherziening van geringe betekenis en zou het onredelijk zijn om niettemin haar recht op huurprijsherziening gedurende vijf jaar te blokkeren.
[eisende partij] heeft toegelicht dat [gedaagde partij] hoe dan ook zou overgaan tot grondaankoop en plaatsing van de luifel. De afspraken tussen partijen gingen derhalve alleen over de uitbreiding van het winkeloppervlak met 11 m2 en de extra huurprijs die [eisende partij] daarvoor zou moeten betalen. Nu partijen voor die extra huurprijs de destijds geldende m2 prijs hebben aangehouden is van een herziening van de huurprijs geen sprake geweest. Maar ook als in de context van een huurprijsherziening wel betekenis zou toekomen aan de afspraken, geldt dat [eisende partij] ontvankelijk is in haar vordering, omdat partijen in ieder geval niet de bedoeling hebben gehad om de huurprijs per 1 april 2007 nader vast te stellen.
7.
Uit deze stellingen van partijen volgt dat de vraag voorligt of de tussen partijen gemaakte afspraken, als vastgelegd in de allonge bij de huurovereenkomst, mede een nadere vaststelling van de huurprijs inhouden als bedoeld in art. 7:303 BW Pro.
8.
De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend.
Vastgesteld dient te worden dat op basis van daarover tussen partijen bereikte (en in de allonge vastgelegde) overeenstemming, de jaarlijkse huurprijs (buiten de reguliere indexering om) per 1 april 2007 is verhoogd. Dat die verhoging alleen een bedrag aan extra huur betrof voor de uitbreiding van het winkeloppervlak en dat die verhoging was gebaseerd op de geldende huurprijs per m2, zodat met die verhoging partijen (dus) niet een algehele herziening van de huurprijs voor ogen stond, doet daar niet aan af. Dat alles laat onverlet dat er op 1 april 2007 wel een nieuwe jaarlijkse huurprijs voor het gehuurde is overeengekomen.
9.
Die nadere huurprijsvaststelling maakt dat er, gedurende een periode van vijf jaar gerekend vanaf 1 april 2007, geen ruimte meer bestaat voor een rechterlijke vaststelling van de huurprijs op de voet van het bepaalde in artikel 7:303 BW Pro.
Daarbij is van belang dat de onderhavige nadere vaststelling naar het oordeel van de kantonrechter niet van verwaarloosbare betekenis is, mede in aanmerking genomen dat die vaststelling deel uitmaakte van afspraken die partijen met elkaar hebben gemaakt over de realisering van een (tamelijk ingrijpende) uitbouw aan de frontzijde van het gehuurde en de verdeling van de kosten daarvan.
10.
Terzijde tekent de kantonrechter aan dat voor de hand had gelegen dat [eisende partij] haar opvatting dat de geldende huurprijs niet meer in overeenstemming was met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte, zou hebben aangekaart bij ommekomst van de bepaalde huurtermijn (15 februari 2007), althans voorafgaand aan of gelijktijdig met het maken van afspraken over de verbouwing. Dat zij dat toen niet heeft gedaan en er kennelijk voor heeft gekozen haar opvatting eerst naar voren te brengen nadat partijen vanwege die verbouwing al tot nadere afspraken waren gekomen over de huurprijs, betreft een keuze die, in de omstandigheden van het geval, thans voor haar rekening en risico gelaten dient te worden, in die zin dat zij (voorlopig) gebonden is aan de toen gemaakte afspraken.
11.
De slotsom is aldus dat [eisende partij] in haar vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs niet ontvankelijk verklaard dient te worden.
Aan een beoordeling van de tweede grondslag die [gedaagde partij] heeft aangevoerd voor haar stelling dat [eisende partij] niet ontvankelijk is in haar vordering –te weten dat de vordering niet is vergezeld van het voorgeschreven advies van een door partijen gezamenlijk benoemde deskundige, omdat [gedaagde partij], anders dan [eisende partij] doet voorkomen, niet heeft ingestemd met het inschakelen van de BHAC-, komt de kantonrechter bij die stand van zaken niet toe. Evenmin als aan een beoordeling van hetgeen [gedaagde partij] overigens nog als verweer naar voren heeft gebracht.
12.
Met de niet ontvankelijkheid van [eisende partij] in haar vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs ontvalt tevens de grondslag aan haar vordering tot restitutie van huurpenningen.
Die vordering zal derhalve worden afgewezen.
13.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [eisende partij] worden veroordeeld in de proceskosten.
De beslissing
De kantonrechter :
- verklaart [eisende partij] niet ontvankelijk in haar vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs;
- wijst de vorderingen voor het overige af;
- veroordeelt [eisende partij] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde partij] begroot op:
• € 3.000,-- voor salaris gemachtigde;
- verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. O.E. Mulder, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 14 oktober 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.