Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 153014 / HA ZA 09-51
Vonnis van 19 augustus 2009
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. R.S. Wertheim,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE DALFSEN,
zetelend te Dalfsen,
gedaagde,
advocaat mr. W.E.M. Klostermann.
Partijen zullen hierna [eiser] en de Gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de akte houdende correctie van eis
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek tevens houdende akte wijziging van eis
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De wijk de Gerner Es te Dalfsen is een wijk met ruime percelen en grote afstanden tussen de woningen. De Gemeente voert in verband met die ruime opzet een zogenaamd anti-verdichtingsbeleid in die wijk.
2.2. Eind 1999/begin 2000 ontwikkelt de Gemeente plannen om naast de Gerner Es een nieuwe woonwijk te realiseren met kleinere bouwkavels, de Gerner Marke. Omdat [eiser] daar gronden in eigendom heeft, neemt de gemeente met hem contact op om deze ten behoeve van de realisatie van de Gerner Marke te verwerven. Dat lukt en in maart 2000 sluiten partijen een koopovereenkomst, waarbij [eiser] aan de Gemeente een perceel grond, kadastraal bekend gemeente Dalfsen, [sectie], [nummer] verkoopt. De oppervlakte van het perceel is ruim 1,5 ha en de koopprijs bedraagt
fl 817.544,00. [eiser] levert het perceel op 4 mei 2000 aan de Gemeente.
2.3. [eiser] is ook eigenaar van een perceel grond gelegen in de wijk de Gerner Es, [adres]. Het perceel heeft een oppervlakte van 4.120 m2. In maart 2000 splitst hij het perceel in tweeën: een meer aan de weg gelegen deel met woonhuis en een achterste deel. De meer aan het Slingerlaantje gelegen voorste helft met daarop de woning verkoopt [eiser] op 9 maart 2000 aan [K] en [L]. In de betreffende koopovereenkomst staat: “Het is aan koper bekend dat … aan de achterzijde van thans [adres] mogelijk woningen kunnen worden gebouwd zodra daar binnen het bestemmingsplan mogelijkheden voor zijn. Tevens heeft verkoper een aanvraag voor vernummering ingediend. Dat wil zeggen perceel achter het object wordt [nummer] en het verkochte krijgt eventueel nummer 13…” .
2.4. In artikel 10 onder Pro a van de op 4 mei 2000 tussen [eiser] en de Gemeente gepasseerde akte van levering staat dat de Gemeente zich verplicht “ al het mogelijke te doen om een bouwkavel (voor de bouw van een woning) te realiseren op dat gedeelte van het perceel kadastraal bekend als gemeente Dalfsen [sectie] [nummer] (eigendom van verkoper), hetwelk met een arcering is aangegeven op een aan deze akte gehechte en door partijen getekende situatieschets.” Partijen sluiten verder ten aanzien van dat stuk grond, inmiddels inderdaad vernummerd tot [adres], een anti speculatiebeding: [eiser] mag het op straffe van een boete van fl 100.000,00 niet binnen 5 jaar verkopen.
2.5. Op 25 april 2005 stelt de gemeenteraad van Dalfsen het bestemmingsplan De Gerner Marke vast. In dat bestemmingsplan is voor [adres] voorzien in een bouwblok en het voorziet in een nieuwe woonwijk de Gerner Marke op en in de buurt van het door [eiser] aan de Gemeente verkochte perceel [nummer]. Gedeputeerde Staten van Overijssel (verder: GS) keuren het bestemmingsplan goed.
2.6. Een aantal omwonenden, waaronder [betrokkene A] gaat bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder ABRS) in beroep. In zijn uitspraak van 19 juli 2006 verklaart de ABRS de beroepen gegrond. De ABRS overweegt daarbij onder meer : “Nu de inspanningsverplichting echter leidt tot een afwijking van het geldende anti-verdichtingsbeleid, was het aan verweerder hieromtrent gericht onderzoek te doen teneinde ook de schijn van vooringenomenheid weg te nemen. In dit geval rustte naar het oordeel van de Afdeling op verweerder de taak om nader te onderzoeken of en in welke mate aan de vaststelling van het plandeel betreffende het perceel [eiser] niet-planologische argumenten ten grondslag hebben gelegen en of dit consequenties heeft voor de vraag of het plandeel in strijd is met een goede ruimtelijke ordening…”.
2.7. Burgemeester en wethouders (verder: B&W) van de Gemeente schrijven bij brief van 2 november 2006 aan GS dat naar hun oordeel het [adres] als bouwperceel kan worden ingepast omdat de aankoop van het door de Gemeente van [eiser] aangekochte perceel [nummer] destijds nodig was op grond van “maatschappelijk relevante overwegingen”. Vanwege de zeer directe ruimtelijke relatie met het nieuwe woongebied De Gerner Marke en met name op ruimtelijke gronden is afgeweken van het anti-verdichtingsbeleid voor de Gerner Es, zo schrijven B&W in die brief.
2.8. GS keuren het bestemmingsplan opnieuw goed en weer gaat een aantal omwonenden van het Slingerlaantje in beroep bij de ABRS. B&W dienen op 27 juni 2007 een brief in, waarbij zij onder meer verwijzen naar hun brief aan GS van 2 november 2006.
2.9. In zijn beslissing van 20 juli 2007 op het verzoek van derden tot een voorlopige voorziening overweegt de voorzitter dat hij gerede twijfel heeft of verweerder wel het door de ARBS bedoelde onderzoek aan het bestreden besluit ten grondslag heeft gelegd.
Hij overweegt:“Voorshands lijkt het bestreden besluit enkel gebaseerd op het argument dat met de toekenning van een bouwtitel aan het perceel [eiser] de verwezenlijking van de woonwijk De Gerner Marke dichterbij wordt gebracht. Genoemd argument lijkt gelet op de stukken enkel op financiële overwegingen te berusten. Financiële overwegingen als zodanig zijn van niet-planologische aard en kunnen derhalve op zichzelf niet dienen als motivering van het standpunt van verweerder dat het plandeel betreffende perceel [eiser] niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening”.
2.10. In de zomer van 2007 oppert [eiser] aan een ambtenaar van de Gemeente de mogelijkheid om voor meer percelen in de Gerner Es splitsing met bouwmogelijkheid toe te staan en zo het anti-verdichtingsbeleid voor die wijk te verlaten. B&W verwerpen dat voorstel. De advocaat van [eiser] schrijft eind september 2007 aan B&W dat zij alles in het werk moeten stellen voor het ongegrond verklaren van de beroepen tegen het tweede goedkeuringsbesluit en een nadere planologische onderbouwing dienen aan te leveren. B&W antwoorden hierop dat zij met hun brief van 27 juni 2007 al een verweerschrift hebben ingediend en dat zij alles hebben gedaan om aan hun inspanningsverplichting jegens [eiser] te voldoen. De advocaat van [eiser] dringt nogmaals bij brief aan op een nadere onderbouwing bij de ABRS, wat de Gemeente niet doet.
2.11. De ABRS doet op 28 februari 2008 uitspraak in de hoofdzaak en verklaart de beroepen gegrond en vernietigt het bestreden besluit. De Afdeling overweegt onder meer: “Nu verweerder de woonbestemming van het perceel [eiser] koppelt aan de realisering van De Gerner Marke, had het in de rede gelegen om bij het door de Afdeling bedoelde onderzoek nadrukkelijk aandacht te besteden aan de vraag in hoeverre het betrekken van de door de gemeente van [eiser] aangekochte gronden bij de voorziene woonwijk De Gerner Marke noodzakelijk was voor het realiseren van deze woonwijk. Hierbij had tevens kunnen worden onderzocht in hoeverre de gemeente de mogelijkheid had om deze gronden in eigendom te verwerven zonder de inspanningsverplichting op zich te nemen om aan het perceel [eiser] een woonbestemming toe te kennen. Daarbij is van belang in hoeverre de gemeente de mogelijkheid had deze gronden te onteigenen...
Ter zitting heeft de gemeenteraad bovendien verklaard dat de voorziene woonwijk De Gerner Marke ook gerealiseerd had kunnen worden zonder daarbij van [eiser] aangekochte gronden te betrekken, maar dat met de aangekochte gronden het plangebied op een goede manier kan worden afgerond. De gemeenteraad heeft ter zitting voorts verklaard dat hij onteigening in een gemeente van beperkte omvang niet aangewezen acht en dat hij daarom gronden minnelijk wil verwerven. In het kader van de onderhandelingen met [eiser] over de aankoop van zijn gronden is het thans in geding zijnde perceel [eiser] een rol gaan spelen, aldus de gemeenteraad ter zitting.
Het enkele feit dat de gemeenteraad niet van de mogelijkheid tot onteigening gebruik heeft willen maken, kan geen ruimtelijk relevant motief opleveren voor het opnemen van een woonbestemming ten behoeve van het perceel [eiser]. De van [eiser] aangekochte gronden waren voorts niet noodzakelijk voor de realisering van de Gerner Marke. Verweerder heeft zich dan ook ten onrechte op het standpunt gesteld dat aan de bestemming van het perceel [eiser] een planologische overweging ten grondslag ligt vanwege een samenhang met de realisering van De Gerner Marke. Gelet hierop was het toekennen van de woonbestemming aan het perceel [eiser] in afwijking van het in de Gerner Es geldende anti-verdichtingsbeleid niet nodig ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening.”
2.12. Bij brief van 7 april 2008 schrijft [eiser] dat de Gemeente jegens hem toerekenbaar tekort is geschoten in haar inspanningsverplichting en hij stelt haar aansprakelijk. In reactie daarop schrijft de advocaat van de Gemeente dat zij wel aan haar inspanningsverlichting heeft voldaan, zich dus ook niet aansprakelijk acht en dat zij geen nieuwe pogingen zal ondernemen om woningbouw op [adres] mogelijk te maken.
3. Het geschil
3.1. [eiser] vordert samengevat en na wijziging van eis- veroordeling van de Gemeente tot betaling van EUR 808.152,80, vermeerderd met EUR 2.128,65 aan buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en (na)kosten.
3.2. De Gemeente voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Partijen strijden vooral over de vragen waartoe de overeengekomen inspanningsverplichting de Gemeente verplichtte en of de Gemeente aan haar inspanningsverplichting jegens [eiser] heeft voldaan. De rechtbank zal deze twee vragen gezamenlijk behandelen. Voor de beantwoording komt het onder meer aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de in artikel 10 onder Pro a van de leveringsakte opgenomen inspanningsverplichting mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
4.2. [eiser] stelt dat die verplichting niet beperkt is tot een maximum aantal pogingen en ook niet in tijd is beperkt. Tot twee maal toe een poging tot planologische wijziging wagen, is niet al het mogelijke, aldus [eiser]. Bovendien waren die pogingen gebrekkig doordat de Gemeente bijvoorbeeld ter zitting verklaarde dat er geen planologische argumenten waren. De Gemeente had een afzonderlijke procedure voor het [adres] moeten opstarten, bijvoorbeeld met een zogeheten postzegelplan of met een vrijstellingsprocedure ex artikel 19 Wet Pro op de Ruimtelijke Ordening (oud). In die gevallen is slechts een marginale toetsing mogelijk, wat een grotere kans van slagen had, en de Gemeente had haar anti-verdichtingsbeleid voor de Gerner Es kunnen en moeten wijzigen. Geen provinciaal ruimtelijke beleid verzet zich hiertegen.
4.3. De Gemeente betwist dat de inspanningsverplichting zo ruim moet worden opgevat als [eiser] stelt en dat zij daarin is tekortgeschoten. Zij voert aan dat zij de werkelijke argumenten heeft gegeven, dat deze in de ogen van de gemeenteraad én GS voldoende waren, maar niet voor de ABRS. Zij heeft de procedures correct en juist gevolgd. De weerstand van de omwonenden was en is groot en dat is geen factor die voor haar rekening en risico komt. De inspanningsverplichting houdt niet in dat de Gemeente maar moet blijven proberen woningbouw op [adres] te realiseren. Ook niet dat de Gemeente ten gunste van [eiser] af moet gaan wijken van het anti-verdichtingsbeleid in de Gerner Es.
4.4. Om te kunnen beoordelen hoe ver de tussen partijen overeengekomen inspanningsverplichting reikte, is het volgende van het belang. De inspanningsverplichting is overeengekomen om [eiser] zo ver te krijgen dat hij de gronden aan de Gemeente zou verkopen. Niet gesteld of gebleken is dat de inspanningsverplichting een rol heeft gespeeld voor de bepaling van de hoogte van de koopprijs. Bij het aangaan van de inspanningsverplichting moet ook voor [eiser], zeker als makelaar en rentmeester, duidelijk zijn geweest, omdat voor de Gerner Es het anti-verdichtingsbeleid gold, dat het verkrijgen van een bouwbestemming voor [adres] onzeker was. In de koopovereenkomst met Van der Vlugt en Van Donselaar staat ook alleen maar dat het mógelijk is dat er gebouwd gaat worden. Het was immers de vraag of het politiek en juridisch haalbaar was, dus of de gemeenteraad en GS zouden instemmen c.q. vaststellen. Ook was onzeker of er beroep zou worden aangetekend en wat de rechter daarop zou beslissen.
4.5. De argumenten die de Gemeente en GS in de procedures bij de ABRS hebben aangedragen waren de werkelijke argumenten: de afwijking van het anti-verdichtingsbeleid vond de Gemeente gerechtvaardigd omdat zo de realisatie van de Gerner Marke makkelijker werd en een kleine bouwkavel op die plek, vrij dicht tegen de rand van de Gerner Es, zorgt voor een goede overgang tussen de dichtere bebouwing in de Gerner Marke en de ruimere bebouwing van de Gerner Es. [eiser] stelt niet dat dit onjuiste argumenten zijn en hij kan in redelijkheid niet van de Gemeente vergen dat zij onware of oneigenlijke argumenten aanvoert. Overigens heeft [eiser] zelf ook geen andere argumenten aangedragen die niet tot een geslaagd beroep zouden hebben geleid. Ook kan hij, gelet op bovengenoemde belangen van de gemeente en afgewogen tegen zijn belang, in redelijkheid niet van haar vergen dat zij haar beleid aanpast. Ook valt niet in te zien dat een andere aanpak, bijvoorbeeld de door [eiser] genoemde postzegelplanaanpak of artikel 19 RO Pro, tot een ander resultaat zou hebben geleid. De weerstand van de omwonenden zou, naar mag worden aangenomen, bij een andere aanpak, hetzelfde zijn geweest en dat is, zoals de Gemeente terecht aanvoert, geen factor die voor haar rekening komt.
4.6. Met de Gemeente is de rechtbank dan ook van oordeel dat de Gemeente aan haar inspanningsverplichting heeft voldaan en niet is tekort geschoten. De redelijkheid en billijkheid die partijen bij de uitvoering van een overeenkomst jegens elkaar in acht moeten nemen brengen immers in dit geval mee dat de Gemeente al het hare moet doen om het beoogde doel te bereiken, maar daar zijn gelet op de gerechtvaardigde belangen van de Gemeente ook grenzen aan. Het belang van [eiser] ligt er vooral in dat hij [adres] tegen een veel hogere prijs kan verkopen als er een woning op gebouwd kan worden. De belangen van de Gemeente zijn niet alleen financiëel van aard, hoewel [eiser] bijvoorbeeld van haar ook niet mag verwachten dat zij maar menskracht blijft inzetten om zijn belang na te streven, maar deze belangen zijn, in dit kader, vooral gelegen in een goede ruimtelijke ordening. Daarbij spelen onder meer het eigen beleid een rol en de belangen van haar andere inwoners.
4.7. Hoewel [eiser] ook stelt dat de Gemeente jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld, miskent hij daarbij dat de Gemeente alleen op grond van de overeenkomst jegens hem gehouden was zich in te spannen een woonbestemming voor [adres] te realiseren. In dat opzicht heeft hij zijn vordering onvoldoende onderbouwd.
4.8. De rechtbank zal de vordering van [eiser] dan ook afwijzen en wat partijen verder hebben aangevoerd, bijvoorbeeld over de gestelde schade, behoeft geen bespreking.
4.9. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Gemeente worden begroot op:
- vast recht EUR 4.784,00
- salaris advocaat 5.160,00 (2,0 punten × tarief EUR 2.580,00)
Totaal EUR 9.944,00
4.10. De Gemeente heeft in haar conclusie van dupliek te kennen gegeven dat zij net als [eiser] aanspraak wil maken op nakosten. De aldus gevorderde nakosten zullen worden toegewezen tot een (forfaitair) bedrag van EUR 131,-- aan advocatensalaris zonder dat betekening van het vonnis heeft plaatsgehad, verhoogd met een bedrag van EUR 68,-- indien en voor zover de veroordeelde partij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan de proceskostenveroordeling heeft voldaan en het vonnis om die reden is betekend.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op EUR 9.944,00, vermeerderd met een bedrag van EUR 131,00 voor nakosten, zonder dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgehad,verhoogd met een bedrag van EUR 68,-- indien en voor zover de veroordeelde partij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan deze proceskostenveroordeling heeft voldaan en het vonnis om die reden is betekend,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug, mr. M. Zomer en mr. A.A.A.M. Schreuder en in het openbaar uitgesproken op 19 augustus 2009.