Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 444908 CV 09-1723
datum : 8 september 2009
Vonnis in de zaak van:
[eisende partij],
wonende te [land],
eisende partij, verder te noemen: ‘[eisende partij]’,
gemachtigde mr. A.J.A. van Dijk , advocaat te Amsterdam,
tegen
[gedaagde partij],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, verder te noemen: ‘[gedaagde partij]’,
gemachtigde mr. T.J. Cruiming, verbonden aan Stichting Univé Rechtshulp te Assen.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding d.d. 20 januari 2009
- het antwoord van [gedaagde partij],
- de repliek tevens wijziging van eis van [eisende partij] en
- de dupliek van [gedaagde partij].
Het geschil
De vordering van [eisende partij] strekt er - na wijziging van eis - toe dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
- de uitspraak van de huurcommissie d.d. 7 november 2008 zal vernietigen en
- de huurprijs van het gehuurde aan het [adres] te [gemeente] vast zal stellen op een in goede justitie te bepalen huurprijs,
onder veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van de procedure.
[gedaagde partij] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. [eisende partij] is eigenaar van het pand te [gemeente] aan het [adres]. Het appartement op de zolderetage van dit pand heeft [eisende partij] vanaf 23 mei 2008 verhuurd aan [gedaagde partij].
b. In de tussen partijen op 23 mei 2008 opgemaakte huurovereenkomst is een kale huurprijs van € 625,00 vermeld, te vermeerderen met een bedrag van € 145,00 aan servicekosten.
c. Op 23 juni 2008 heeft [gedaagde partij] de huurcommissie verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen als bedoeld in artikel 7:249 BW. Daarop is in opdracht van de huurcommissie een voorbereidend onderzoek in de woonruimte ingesteld, waarover op 22 juli 2008 een rapport is uitgebracht.
d. In voormeld rapport van voorbereidend onderzoek is weergegeven dat de woning, uitgedrukt in punten, kan worden gewaardeerd op 79 punten en dat de maximale huurprijsgrens moet worden gesteld op € 331,70 per maand. In dat rapport is voorts vermeld dat zich een zeer ernstig gebrek voordoet overeenkomstig categorie A onder punt 2 van het gebrekenboek huurcommissie, te weten het ontbreken van een ventilatiekanaal in de inpandige douche met toilet en dat zich een gebrek voordoet overeenkomstig categorie C, te weten dat het uitzetraam van de slaapkamer over de onderdorpel/vensterbank sleept en niet meer te sluiten is.
e. Bij brief van 21 oktober 2008 zijn [gedaagde partij] en [eisende partij] uitgenodigd voor de behandeling van [gedaagde partij]s verzoek door de huurcommissie op 7 november 2008. De uitnodiging aan [eisende partij] is daarbij geadresseerd als volgt:
[eisende partij]
[adres]
[postcode en plaatsnaam]
f. Het adres van [eisende partij] is in de huurovereenkomst van partijen weergegeven als volgt:
[eisende partij]
[adres]
[adres toevoeging]
[postcode en plaatsnaam]
[land]
waarbij als vertegenwoordiger van [eisende partij] is genoemd de heer [V] van [AenB] Makelaardij, kantoorhoudende te [gemeente] aan de [adres].
g. [eisende partij] is voor voormelde behandeling door de huurcommissie niet verschenen.
h. In de uitspraak van de huurcommissie van 7 november 2008, verzonden op 25 november 2008, is het hiervoor onder sub f. vermelde adres weergegeven als het adres van [eisende partij].
i. Bij voormelde uitspraak van de huurcommissie is - geparafraseerd - het puntentotaal van de woning vastgesteld op 79, dat daardoor de overeengekomen huurprijs ad € 625,00 niet redelijk is doch een huurprijs van € 331,70, dat de woonruimte gebreken vertoond als hiervoor in sub d. vermeld en dat het daardoor redelijk is dat huurder vanaf 23 mei 2008 een huurprijs betaalt van € 66,34 per maand, zijnde 20% van € 331,70, tot de eerste van de maand volgend op de maand waarin de gebreken zijn verholpen.
j. [gedaagde partij] heeft de huurovereenkomst tegen 1 juni 2009 opgezegd en hij heeft het gehuurde per die datum verlaten en aan [eisende partij] ter beschikking gesteld.
k. [eisende partij] heeft tot 1 juni 2009 geen van voormelde gebreken hersteld.
De standpunten van partijen
Op wat [eisende partij] aan zijn vordering en [gedaagde partij] aan zijn verweer ten grondslag heeft gelegd, zal, voor zover van belang, in het navolgende worden ingegaan.
De beoordeling
1.
Aangezien [eisende partij] met zijn in het exploot van dagvaarding d.d. 20 januari 2009 verwoorde vorderingen zich tot de kantonrechter heeft gewend binnen de in artikel 7:262 BW vervatte termijn van acht weken na verzending van de uitspraak van de huurcommissie d.d. 25 november 2008, is hij in die vorderingen ontvankelijk.
2.
De kantonrechter stelt voorop dat de door [eisende partij] aangevallen uitspraak van de huurcommissie partijen tengevolge van deze procedure al niet meer kan binden en zal worden vervangen door de uitspraak van de kantonrechter die bij zijn beoordeling het gehele oordeel van de huurcommissie opnieuw kan bezien.
3.
Partijen worden allereerst verdeeld gehouden door het antwoord op de vraag of aan de uitspraak van de huurcommissie een fundamenteel gebrek kleeft, zoals [eisende partij] betoogt, doordat die uitspraak berust op een mondelinge behandeling waarvoor hij niet, althans niet adequaat, is uitgenodigd.
3.1
Op grond van het bepaalde van lid 7 van artikel 28 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (UHW) dienen partijen uiterlijk twee weken voor de mondelinge behandeling van het aan de huurcommissie voorgelegde verzoek daarvan te worden kennisgegeven. Dit voorschrift strekt tot zekerstelling van een behoorlijke procesgang, in die zin dat beide partijen in de gelegenheid worden gesteld om te worden gehoord, zowel op de stellingen van de andere partij als op de in het rapport van voorbereidend onderzoek weergegeven bevindingen.
3.2
Als vaststaand heeft te gelden dat [gedaagde partij], overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 4 van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, bij zijn verzoek aan de huurcommissie - ingediend via het daartoe in bedoeld lid aangewezen bijlageformulier X - een kopie van de huurovereenkomst heeft overgelegd, waarin zowel het adres van [eisende partij] als de gegevens van de door hem aangewezen vertegenwoordiger (makelaar [V]) stonden vermeld. Er moet dan ook vanuit worden gegaan dat de huurcommissie kennis droeg van zowel het in het sub f. bedoelde adres van [eisende partij] als van de door hem aangewezen vertegenwoordiger.
3.3
Voorts staat vast dat [eisende partij] op 21 oktober 2008 door de secretaris van de huurcommissie is opgeroepen voor de mondelinge behandeling van 7 november 2008 via het in de vaststaande feiten sub e. weergegeven adres. [eisende partij] heeft daarbij onbestreden aangevoerd dat de door hem in de huurovereenkomst genoemde vertegenwoordiger (makelaar [V]) niet eveneens is uitgenodigd. Nu dat gebruikte adres op duidelijke wijze afwijkt van [eisende partij]s adres als hiervoor in sub f. weergegeven, is voldoende aannemelijk dat, zoals [eisende partij] onbestreden heeft aangevoerd, de oproeping hem niet tijdig heeft bereikt.
3.4
Uit de uitspraak van de huurcommissie, die het in sub f. weergegeven adres van [eisende partij] vermeldt, blijkt niet of de huurcommissie vanwege zijn niet verschijnen heeft onderzocht of [eisende partij] op het juiste adres was opgeroepen. Evenmin blijkt dat de huurcommissie vanwege [eisende partij]s absentie vergeefs contact heeft gezocht met de door deze in de huurovereenkomst aangewezen vertegenwoordiger, makelaar [V] te [gemeente]. Nu dat niet verschijnen geacht moet worden het gevolg te zijn van de onjuiste adressering van de oproeping en er voorts voor de huurcommissie voldoende aanleiding was om te veronderstellen dat makelaar [V] (ook) voor deze kwestie als gemachtigde van [eisende partij] op zou treden, had de huurcommissie het verzoek op 7 november 2008 dan ook niet mogen behandelen zoals zij dat heeft gedaan, te weten buiten aanwezigheid van zowel [eisende partij] als de door deze bij de huurovereenkomst aangewezen vertegenwoordiger.
3.5
Door desondanks op 7 november 2008 de mondelinge behandeling voort te zetten en haar oordeel enkel te baseren op wat door [gedaagde partij] naar voren is gebracht en wat is weergegeven in het rapport van voorbereidend onderzoek - voor welk onderzoek [eisende partij] kennelijk evenmin op deugdelijke wijze is uitgenodigd nu het afwijkende adres eveneens voorkomt in dat rapport - heeft de huurcommissie het fundamentele beginsel van hoor en wederhoor geschonden. [eisende partij] klaagt daar terecht over. Het oordeel van de huurcommissie en wat daartoe ten grondslag is gelegd, zal dan ook ten volle en zonder enige terughoudendheid worden bezien.
4.
Daarbij moet voorop worden gesteld dat, nu het gaat om een toetsing van de aanvangshuurprijs, bij de beoordeling van de in rekening te brengen huurprijs overeenkomstig het bepaalde in artikel 11 lid 5 UHW alleen rekening wordt gehouden met gebreken die er bij de aanvang waren. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst aangaat, wordt geacht bekend te zijn met de toestand van de woning bij aanvang van de huur. De huurder is dan ook, anders dan bij de in artikel 7:257 BW geregelde gebrekenprocedure, niet verplicht de gebreken aan de verhuurder te melden alvorens de huurcommissie te verzoeken de aanvangshuurprijs te toetsen. Onjuist is dan ook de veronderstelling bij [eisende partij] dat alleen acht mag worden geslagen op de gebreken waarvan [gedaagde partij] (ná aanvang van de huur) kennis heeft gegeven.
5.
Wat betreft het door de huurcommissie bereikte oordeel dat omtrent het gehuurde sprake is van een gebrek in de zin van categorie A als bedoeld in artikel 12 UHW jo artikel 6 Besluit huurprijzen woonruimte (BHW) jo bijlage II bij het BHW (Besluit Gebreken) geldt het volgende.
5.1
Vastgesteld moet worden dat [eisende partij] niet heeft bestreden dat de ruimte voor de douche en het toilet geen ventilatiekanaal heeft en dat er daardoor geen mogelijkheid is tot toevoer van verse lucht en afvoer van binnenlucht van de douche- en toiletruimte.
5.2
[eisende partij] heeft evenmin bestreden dat een dergelijke omstandigheid heeft te gelden als een ‘zeer ernstig gebrek aan en tekortkoming ten aanzien van de woonruimte’ als bedoeld in categorie A van het Besluit Gebreken. In zoverre moet dan ook voor juist worden gehouden het oordeel van de huurcommissie dat ten aanzien van het gehuurde van zo’n zeer ernstig gebrek sprake is.
6.
Wat betreft het door de huurcommissie bereikte oordeel dat ten aanzien van het gehuurde sprake is van een overig ernstig gebrek in de zin van categorie C als bedoeld in artikel 12 UHW jo artikel 6 BHW jo Besluit Gebreken geldt het volgende.
6.1
De door de huurcommissie ingeschakelde rapporteur heeft tijdens zijn onderzoek op 22 juli 2008 vastgesteld dat het uitzetraam van de slaapkamer over de onderdorpel/vensterbank sleept en niet te sluiten is. [gedaagde partij] heeft aan zijn verzoek tot toetsing van de redelijkheid van de aanvangshuurprijs d.d. 23 juni 2008 mede dat niet-sluitende raam ten grondslag gelegd.
6.2
Anders dan [eisende partij] betoogt, komt onvoldoende gewicht aan de omstandigheid dat [gedaagde partij] met zijn ondertekening van het bij de huurovereenkomst gevoegde ‘opnameformulier’ zou hebben verklaard dat ‘de algehele staat van het gehuurde goed was’, daaronder begrepen ‘de ramen en ruiten en kozijnen en deuren’. [eisende partij] heeft dit formulier niet in het geding gebracht, terwijl hij bij repliek erkent dat [gedaagde partij] (wel) over een klemmende deur en een disfunctio-nerende deurbel heeft geklaagd, welke gebreken - naar zijn zeggen - daarop zijn hersteld. Daaruit kan bezwaarlijk een andere conclusie worden getrokken dan dat dat opnameformulier niet de werkelijkheid weerspiegelt, zodat [eisende partij] aan dat formulier geen steun kan ontlenen voor zijn - kennelijke - stelling dat het niet-sluitende uitzetraam bij aanvang van de huur (nog) niet aan de orde was. Gelet voorts op de datum van ingang d.d. 23 mei 2008 is daardoor voldoende aannemelijk dat dat gebrek al bestond bij aanvang van de huurovereenkomst.
6.3
[eisende partij] heeft niet bestreden dat een raam dat niet meer met behulp van het aanwezige sluitwerk gesloten kan worden, voorkomt in het Gebrekenboek als bedoeld in artikel 6 BHW als een overig ernstig gebrek van categorie C (punt D7 van de uitgebreide lijst). Daardoor moet eveneens voor juist worden gehouden dat zich ten aanzien van het gehuurde van een dergelijk ernstig gebrek sprake is, zoals de huurcommissie heeft geconcludeerd.
7.
Op grond van artikel 6 lid 1 BHW kan vanwege het bestaan van een zeer ernstig gebrek van categorie A van het Besluit Gebreken de in rekening te brengen huurprijs verlaagd worden tot 20% van de maximale huurgrens. In geval van het bestaan van een ernstig gebrek van categorie C kan die huurprijs worden verlaagd tot 40% van de maximale huurprijs. Het bepaalde in lid 5 van artikel 6 BHW schrijft voor - geparafraseerd - dat bij een dergelijke samenloop van gebreken de laagste in rekening te brengen huurprijs tot uitgangspunt wordt genomen. Noch in de door [eisende partij] geduide marktwaarde van het gehuurde en andere daartoe overgelegde (ken)getallen noch in de door hem ingenomen stelling dat het gehuurde bij een andere dan de overeengekomen huurprijs niet rendabel zou zijn, schuilt voldoende grond om van een verlaging tot 20% af te zien. [eisende partij] klaagt daar dan ook ten onrechte over. Gelet op een en ander komt de in rekening te brengen huurprijs dan ook voor zo’n verlaging in aanmerking.
8.
Wat betreft de waardering van de woning - uitgedrukt in punten - op 79, en daardoor op een maximale huurprijs van € 331,70 per maand, geldt het volgende.
8.1
[eisende partij] heeft aangevoerd dat er bij die woningwaardering ten onrechte geen rekening is gehouden met het gegeven dat a) het gehuurde is gelegen in de binnenstad en dat deze is aangemerkt als beschermd stadsgezicht, b) op loopafstand aankledings- en openbaar groen aanwezig is, c) alle winkels voor levensbehoeften op zeer korte afstand aanwezig zijn, d) ruimhartig openbare parkeergelegenheid voorhanden is, e) alle stedelijke voorzieningen zoals horeca, bioscoop, musea en schouwburg, in ruime mate en op korte afstand aanwezig zijn en f) op 75 meter afstand een bushalte is gelegen. Alle grieven van [eisende partij] hebben daardoor (slechts) betrekking op de waardering van de woonomgeving van het gehuurde.
8.2
Uit de bij het rapport van voorbereidend onderzoek gevoegde bijlagen blijkt dat die woonom-geving is gewaardeerd op 15 punten. In het bijzonder zijn de door [eisende partij] aangedragen aspecten c), e) en f) al gewaardeerd op telkens 2,0 punten, in totaal derhalve 6,0 punten. Hij heeft onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd op basis waarvan het gehuurde op die aspecten hoger gewaardeerd zou moeten worden. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om op die onderdelen meer punten toe te kennen dan de huurcommissie heeft gedaan.
8.3
In bedoeld rapport zijn geen punten toegekend voor het aanwezig zijn van ‘openbare parkeer-gelegenheid’. Het gaat daarbij volgens het BHW om zo’n gelegenheid voor lang parkeren ‘binnen redelijke afstand’, waarbij die loopafstand in dat besluit is geduid met ‘ca. 100 - 200 meter’. De door [eisende partij] genoemde parkeergarage onder het Maagjesbolwerk met 480 parkeerplaatsen strekt naar zijn zeggen echter ten behoeve van kortparkeerders, zodat die parkeergelegenheid niet behoefde te worden gewaardeerd. Nu [eisende partij] geen andere parkeergelegenheid heeft genoemd die voldoet aan de in bedoeld besluit genoemde aspecten, komt de kantonrechter tot het oordeel dat het niet toekennen van punten voor ‘openbare parkeergelegenheid’ niet voor onjuist kan worden gehouden.
8.4
In genoemd rapport zijn geen punten toegekend voor het aanwezig zijn van ‘openbaar groen’. Het gaat daarbij volgens het BHW om ‘openbaar gebruiksgroen’ op een loopafstand van ‘ca. 400 - 800 meter’. De door [eisende partij] genoemde groenvoorzieningen ‘singel van de Zwolse binnenstand’ en het Eekhoutpark zijn inderdaad binnen die loopafstand aanwezig zodat de woning ten onrechte op dat aspect een score in punten is onthouden. Gelet op de aard en omvang van dat openbaar gebruiksgroen en de loopafstand is de kantonrechter van oordeel dat dat aspect gewaardeerd dient te worden met 2,0 punten.
8.5
[eisende partij] heeft tot slot aangevoerd dat bij de puntenwaardering van de woning rekening had moeten worden gehouden met de ligging van de woning in het beschermd stadsgezicht van de Zwolse binnenstad. Anders dan [eisende partij] veronderstelt, brengt het enkele feit dat sprake is van een beschermd stadsgezicht in de zin van artikel 1, onder g, van de Monumentenwet nog niet mee dat een vast te stellen huurprijs met een zeker percentage dient te worden verhoogd. Daarvoor is, zoals artikel 8a BHW bepaalt, eveneens noodzakelijk dat aannemelijk wordt dat door de verhuurder vanwege het behoren tot het beschermd stadsgezicht noodzakelijkerwijs aan de woonruimte gelden zijn besteed. Over een dergelijke besteding is niets gesteld.
8.6
De slotsom is dat de woning - uitgedrukt in punten - gewaardeerd dient te worden op 81 punten. Volgens de in artikel 3 van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte bedoelde bijlage II bedraagt voor een woning met 81 punten de maximale huurprijs € 345,95 per maand.
9.
Zoals hiervoor in punt 7. is overwogen komt die maximale huurprijs van € 345,95 per maand voor een verlaging in aanmerking tot 20%, ofwel tot een bedrag van € 69,19 per maand, ingaande 23 mei 2008.
10.
Nu onomstreden is dat de voor bedoelde verlaging aanleiding gevende gebreken voor het eindigen van de huurovereenkomst per 1 juni 2009 niet zijn hersteld, is er geen aanleiding om die verlaging in duur te beperken.
11.
Gelet op de omstandigheden van dit geval zal de kantonrechter tussen partijen de proceskosten compenseren als nader in het dictum te melden.
12.
De gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad dient te worden geweigerd nu de declaratoire aard van de beslissing zich daartegen verzet.
13.
Wat partijen verder nog hebben aangevoerd, kan, als in het voorgaande reeds behandeld dan wel niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
De beslissing
De kantonrechter:
- stelt de huurprijs van de woonruimte aan het [adres] (zolderetage) te [gemeente] vast op een bedrag van € 69,19 (exclusief bijkomende kosten) voor de periode van 23 mei 2008 tot 1 juni 2009;
- compenseert tussen partijen de kosten van het geding aldus dat iedere partij belast blijft met de aan haar zijde gevallen kosten.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 8 september 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.