Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 148037 / HA ZA 08-907
Vonnis van 3 juni 2009
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid:
[[eiseres]] VASTGOED B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
advocaat dr. mr. H.H. van Steijn,
tegen
de maatschap
[gedaagde] NOTARISSEN,
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J. Burema.
Partijen zullen hierna [eiseres] Vastgoed en [gedaagde] Notarissen genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 oktober 2008
- het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 16 december 2008 (met pleitnota en 4 producties)
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek (met 1 productie).
1.2. De rechtbank laat laatstgenoemde productie buiten beschouwing omdat [eiseres] Vastgoed zich daarover niet heeft uitgelaten.
2. De feiten
2.1. Op 12 september 2006 werd de woning ([adres] te [woonplaats]) van [schuldenaar] (hierna: [schuldenaar]) in opdracht van de hypotheekhouder openbaar verkocht door middel van een executieveiling. Deze executieveiling vond plaats onder de verantwoordelijkheid van notaris mr. [notaris] (hierna: notaris) van [gedaagde] Notarissen. De veiling werd geleid door [veilingmeester] (hierna: veilingmeester).
2.2. Voorafgaande aan de executieveiling bracht [eiseres] Vastgoed via [gedaagde] Notarissen een onderhands bod uit aan de hypotheekhouder van EUR 345.000,00. Dit bod werd door de hypotheekhouder niet geaccepteerd. [eiseres] Vastgoed bracht daarnaast ook een bod uit van EUR.375.000,00 aan [schuldenaar]. Dit bod werd rechtstreeks uitgebracht en niet via [gedaagde] Notarissen. [schuldenaar] sloeg dit bod af.
2.3. De executieveiling vond vervolgens plaats in twee fasen. De eerste fase was de inzet bij opbod en de tweede fase was de afslag bij afmijning. Bij de inzet bij opbod werd een eindbod bereikt van EUR 205.000,00. Direct daarna werd de afslag begonnen met een bedrag van EUR300.000,00. Op dit bedrag werd gelijk afgemijnd. De hypotheekhouder heeft de woning vervolgens ook voor dit bedrag gegund.
2.4. Op de executieveiling waren de Algemene Veilingvoorwaarden Voor Executieveilingen 2006 (hierna: AVVE of veilingvoorwaarden) van toepassing. In de AVVE staat in artikel 2 vermeld:
“(…)
1. De organisatie, voorbereiding en de volledige tenuitvoerlegging van de veiling berusten bij de notaris.
(…)
4. De notaris heeft de bevoegdheid tijdens de zitting, ook zonder opgaaf van redenen:
* een bod niet als zodanig te erkennen;
* een of meer gegadigden van de veiling uit te sluiten;
* bij de inzet de veiling te hervatten bij het voorlaatste bod, opnieuw tot afslag over te gaan, de veiling af te gelasten of te onderbreken;
* andere, naar zijn oordeel noodzakelijke, maatregelen te treffen.
(…)
6. Het oordeel van de notaris omtrent alles wat zich tijdens de veiling voordoet en de uitleg of de toepassing van de veilingvoorwaarden tijdens de zitting, is –bij wijze van bindend advies – beslissend. (…). ”
2.5. Blijkens een onderhandse akte van cessie, getekend op 20 september 2009, zijn [schuldenaar] en [eiseres] Vastgoed het volgende overeengekomen.
“(…)
1. [schuldenaar] draagt hierbij tegen voldoening van de hierna aan te geven koopprijs over aan [eiseres] Vastgoed de vordering die is ontstaan door de veiling van de onroerende zaak plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats] op 12 september 2006 in afwijking van de daarop van toepassing verklaarde veilingvoorwaarden AVVE.
2. De vordering van [schuldenaar] is gelijk aan het negatieve verschil tussen de bij de veiling gerealiseerde koopsom en de koopsom die zou zijn gerealiseerd met in achtneming van de AVVE.
(…).”
Op 22 september 2006 heeft [eiseres] Vastgoed middels een schrijven van mr. H.H. van Steijn van De Jonge Peters Remmelink Advocaten aan [gedaagde] Notarissen mededeling gedaan van gemelde cessie.
3. Het geschil
3.1. [eiseres] Vastgoed vordert samengevat -:
- verklaring voor recht dat de notaris bij de executieveiling onrechtmatig heeft gehandeld en dat dit onrechtmatig handelen aan [gedaagde] Notarissen is toe te rekenen;
- veroordeling van [gedaagde] Notarissen tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat althans te begroten op voet van artikel 6:97 van het Burgerlijk Wetboek;
- veroordeling van [gedaagde] Notarissen in de kosten van het geding.
3.2. [eiseres] Vastgoed legt aan haar vordering ten grondslag dat de notaris onrechtmatig jegens [schuldenaar] heeft gehandeld. [eiseres] Vastgoed voert hiervoor aan dat de notaris bekend was met het onderhandse bod van EUR 345.000,00 en er op had moeten toezien dat de afmijning werd gestart op een hoger bedrag dan deze EUR 345.000,00. Daarbij is de afmijning gepaard gegaan met onregelmatigheden. De veilingmeester gaf aan de afmijning te willen beginnen met EUR.300.000,00 en voor dat de afmijning feitelijk begon, werd er al gemijnd. De notaris accepteerde dit bod en de afmijning is niet opnieuw aangevangen. Door deze gang van zaken is aan [schuldenaar] de mogelijkheid onthouden om een hogere verkoopprijs voor de woningte ontvangen dan het bedrag waarvoor werd afgemijnd, te weten EUR 300.000,00.
[eiseres] Vastgoed stelt dat de notaris hiermee in de uitoefening van de aan hem opgdragen taak is tekortgeschoten en zijn verantwoordelijkheid onvoldoende heeft gedragen.
Dit onrechtmatige handelen is [gedaagde] Notarissen toe te rekenen, omdat de werkzaamheden van de notaris zijn uitgevoerd door [gedaagde] Notarissen als opdrachtnemer, zodat [gedaagde] Notarissen voor het handelen en nalaten van de notaris aansprakelijk is. [schuldenaar] heeft ten gevolge van het onrechtmatig handelen van de notaris schade geleden omdat er daardoor een lagere verkoopopbrengst is gerealiseerd dan het geval zou zijn wanneer de veiling correct was verlopen. [schuldenaar] heeft haar vordering op [gedaagde] Notarissen gecedeerd aan [eiseres] Vastgoed.
3.3. [gedaagde] Notarissen voert gemotiveerd verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De eerste vraag die voorligt, is of de verweren die [gedaagde] Notarissen bij de comparitie van partijen heeft aangevoerd toelaatbaar zijn.
[eiseres] Vastgoed stelt zich op het standpunt dat deze verweren zijn gevoerd in strijd met het bepaalde in artikel 128 Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) en als vervallen moeten worden beschouwd.
De rechtbank is van oordeel dat de door [gedaagde] Notarissen nader aangevoerde verweren principale verweren zijn en geen exceptieve verweren. De principale verweren zijn weliswaar laat in de procedure door [gedaagde] Notarissen aangevoerd, maar de rechtbank acht dit niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. [eiseres] Vastgoed is ook niet in haar belangen geschaad nu ook het beginsel van hoor en wederhoor met betrekking tot deze verweren is toegepast. De verweren van [gedaagde] Notarissen worden derhalve toegelaten.
4.2. [gedaagde] Notarissen verweert zich ten eerste met de stelling dat [eiseres] Vastgoed niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar vorderingen. Zij voert daartoe aan dat de vordering in de akte van cessie niet vast staat en ook niet is vast te stellen. In de akte van cessie ontbreekt de bepaalbaarheid van de vordering. De cessie is derhalve niet rechtsgeldig.
[eiseres] Vastgoed stelt daartegenover echter dat gecedeerde vordering alsmede de grondslag van de vordering bekend is. Het verweer dat de vordering niet bepaalbaar is mist derhalve feitelijke grondslag, aldus [eiseres] Vastgoed.
De rechtbank is van oordeel dat de gecedeerde vordering door de akte van cessie in voldoende mate wordt bepaald. De akte van cessie bevat voldoende gegevens aan de hand waarvan kan worden vastgesteld om welke vordering het gaat. Het verweer van [gedaagde] Notarissen wordt derhalve door de rechtbank gepasseerd.
4.3. [gedaagde] Notarissen stelt zich vervolgens op het standpunt dat aan [eiseres] Vastgoed slechts gecedeerd is de vordering die voortvloeit uit de aanspraak die [schuldenaar] heeft op [gedaagde] Notarissen wegens het niet naleven van de veilingvoorwaarden door de notaris. [eiseres] Vastgoed heeft derhalve geen belang indien de vordering voortvloeit uit een andere aansprakelijkheid van [gedaagde] Notarissen jegens [schuldenaar].
Hierop reageert [eiseres] Vastgoed met de stelling dat de tekst van de akte van cessie de aanspraak niet beperkt.
De rechtbank begrijpt uit de stelling van [eiseres] Vastgoed dat de cessie zich niet beperkt tot de vordering die voortvloeit uit de aanspraak die [schuldenaar] heeft op [gedaagde] Notarissen wegens het niet naleven van de veilingvoorwaarden, maar dat deze aanspraak ruimer moet worden opgevat. Nu de door [schuldenaar] gecedeerde vordering tevens het belang van [eiseres] Vastgoed in deze zaak bepaalt, is de rechtbank van oordeel dat [eiseres] Vastgoed haar nader dient te informeren omtrent de omvang van de door [schuldenaar] aan [eiseres] Vastgoed gecedeerde vordering.
De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen zich hier over uit te laten.
4.4. Er veronderstellenderwijs van uit gaande dat [eiseres] Vastgoed krachtens de cessie voldoende belang heeft bij de vordering overweegt de rechtbank het volgende.
Een executieverkoop als de onderhavige dient te geschieden ten verstaan van een notaris. De notaris is belast met de organisatie, voorbereiding en volledige tenuitvoerlegging van de veiling. Uitgangspunt van de executieveiling moet zijn dat er, mede in het belang van de geëxecuteerde (in casu [schuldenaar]), een zo hoog mogelijke opbrengst wordt behaald. De zorgplicht van de notaris behelst dan ook dat de executieveiling zodanig plaatsvindt dat dit resultaat ook kan worden behaald.
Het onrechtmatig handelen van [gedaagde] Notarissen bestaat volgens [eiseres] Vastgoed onder andere uit het starten van de afmijning op een lager bedrag dan het bij de notaris bekende onderhandse bod van EUR 345.000,00 waardoor er een lagere opbrengst is gerealiseerd.
[gedaagde] Notarissen voert tegen dit standpunt verweer en stelt daarbij dat [schuldenaar] kort voor de executieveiling luid in de wijk heeft lopen verkondigen dat zij zelfmoord wilde plegen. Bovendien is [schuldenaar] op de dag van de veiling mensen die het pand wilde zien met een hooivork in de hand schreeuwend tegemoet getreden. Door deze omstandigheden bestond er weinig belangstelling voor de woning. Bij het inzetten bij opbod werden er maar 2 of 3 biedingen gedaan en werd er een eindbod bereikt van EUR 205.000,00. Het was de inschatting van de notaris en die van de veilingmeester dat de opbrengst van de woning niet meer dan
EUR 300.000,00 zou bedragen. Daarnaast voert [gedaagde] Notarissen aan dat bij een executieveiling het de veilingmeester is die het afmijnbedrag bepaalt aan de hand van allerlei factoren waarvan de inzet en animo uit de zaal de belangrijkste zijn. Door [gedaagde] Notarissen wordt niet betwist dat zij bekend was met het onderhandse bod van EUR 345.000,00, maar zij stelt dat zij niet verplicht was dit aan de veilingmeester mede te delen en dit ook niet heeft gedaan.
De rechtbank is van oordeel dat de verantwoordelijk en zorgplicht van de notaris voor de tenuitvoerlegging van de executieveiling met zich mee brengt dat de notaris ook verantwoordelijk is voor de handelingen van de veilingmeester. Nu de notaris de veilingmeester het afmijnbedrag heeft laten bepalen en hem daarbij wel op de hoogte heeft gebracht van de psychische problemen van [schuldenaar] maar niet van het onderhandse bod, heeft de notaris gehandeld in strijd met de op hem rustende zorgplicht om een zo hoog mogelijke opbrengst te behalen. Een onderhands bod is, naast het eindbod bij de inzet, ook een belangrijke indicatie van de te behalen opbrengst en had niet genegeerd mogen worden. Het hiervoor besproken uitgangspunt van een executieveiling en de wetenschap van een onderhands bod, brengt met zich mee dat een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris er voor had moeten zorgen dat de veilingmeester de afmijning minimaal op een bedrag van EUR 345.000,00 was aangevangen. Door dit na te laten heeft de notaris jegens [schuldenaar] onrechtmatig gehandeld. Nu [gedaagde] Notarissen niet betwist dat de werkzaamheden van de notaris zijn uitgevoerd door [gedaagde] Notarissen als opdrachtnemer, is het onrechtmatige handelen van de notaris aan [gedaagde] Notarissen toe te rekenen.
4.5. De rechtbank zal iedere verdere beslissing aanhouden.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 1 juli 2009 voor het nemen van een akte (eerst door [eiseres] Vastgoed daarna door [gedaagde] Notarissen) over hetgeen is vermeld onder 4.3.,
5.2. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W. van Weert en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2009.