Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 156396 / HA ZA 09-499
Vonnis van 16 december 2009
in de zaak van
[A],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. R.A. van Weelderen,
tegen
[B]
wonende te [woonplaats],
en
[C],
overleden,
gedaagden,
advocaat S.G. Hoekstra.
Partijen zullen hierna [A] en [B] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 augustus 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 25 november 2009 en de daar genomen akte met producties van [A].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Bij schriftelijk vastgelegde overeenkomst d.d. 29 september 2008 verkoopt [A] haar woning aan de [adres] te [woonplaats] aan [B] tegen een koopsom van EUR 167.000,00. In artikel 4 van de overeenkomst staat dat [B] uiterlijk op 14 november 2008 een bankgarantie moet stellen of een waarborgsom van EUR 16.700,00 moet betalen. Overeengekomen is dat de levering zal plaatsvinden op 14 november 2008. De overeenkomst bevat een ontbindende voorwaarde die inhoudt dat [B] de overeenkomst kan ontbinden als hij op uiterlijk 21 oktober 2008 geen hypothecaire geldlening of offerte daartoe heeft ontvangen. De overeenkomst bepaalt ook dat bij toerekenbare tekortkoming, onverminderd het recht van aanvullende schadevergoeding, een boete van EUR 16.700,00 wordt verbeurd.
2.2. Bij de koopovereenkomst is gevoegd een verklaring van de gemeente [woonplaats] d.d. 28 augustus 2008 over dat perceel met onder meer de volgende passage: “Het perceel ligt binnen het gebied gedefinieerd als de “Binnenstad”van [woonplaats]. Binnen dit gebied zijn verhoogde achtergrondwaarden aan zware metalen en PAK te verwachten in met name de bovengrond als gevolg van historische verontreinigingen afkomstig van (voormalige) bedrijfsactiviteiten.”
2.3. [B] krijgt in september/oktober 2008 een hypotheekofferte van [hypotheeknaam] en gaat daarmee akkoord. [hypotheeknaam] vraagt om een taxatierapport. Het taxatierapport van 9 oktober 2008 verwijst naar de in 2.2. genoemde verklaring van de gemeente. Op 11 november 2008 ontvangt [B] bericht van [hypotheeknaam] dat de hypotheek aanvraag wordt afgewezen. In een mailbericht van 28 november 2008 schrijft [hypotheeknaam] dat de reden voor de afwijzing “ligt in het feit dat er geen schone grond verklaring overgelegd wordt.”
2.4. [B] neemt hierover contact op met de makelaar van [A]. [B] probeert tevergeefs bij andere hypotheekverstrekkers een hypotheek te verkrijgen. Partijen stellen in onderling overleg de levering uit tot 28 november 2008.
2.5. Bij brief van 19 november 2008 schrijft [B] aan de makelaar dat hij geen hypotheek heeft af kunnen sluiten omdat hij geen hypotheekverstrekker heeft kunnen vinden die wil financieren zonder schone grond verklaring. “Bij het tekenen van het voorlopig koopcontract en bij het verstrijken van de periode waarin de ontbindende voorwaarde gold, hadden wij reden om aan te nemen dat de verklaring van de gemeente over de grond geen beletsel zou vormen”, zo schrijft hij verder.
2.6. In een brief van 21 november 2008 schrijft een medewerker van de notaris bij wie het transport van de woning zou plaatsvinden aan [B] dat zij de overeengekomen waarborgsom nog niet hebben betaald en geen bankgarantie hebben afgegeven.
2.7. De makelaar stelt [B] bij brief van 28 november 2008 in gebreke wegens het niet betalen van de koopprijs op die dag.
2.8. Op 8 december 2008 schrijft de rechtsbijstandsverzekeraar van [B] aan de makelaar :
“In het taxatierapport was een verwijzing opgenomen naar een eventuele bodemvervuiling. Dit werd door u en de hypotheektussenpersoon afgedaan als een standaard bepaling van de gemeente [woonplaats] zonder praktische consequenties…De ontwikkelingen hebben cliënten echter ingehaald want kennelijk hebben de hypotheekverstrekker hun beleid bijgesteld…”
Ook stelt de rechtsbijstandsverzekeraar voor de levering pas eind januari 2009 plaats te laten vinden zodat zijn cliënten, die de woning nog steeds willen afnemen, in de tussentijd een bodemonderzoek kunnen laten uitvoeren en biedt de verzekeraar aan de schade als gevolg van de vertraagde levering te vergoeden.
2.9. De makelaar ontbindt bij brief van 9 december 2008 de overeenkomst wegens toerekenbare niet nakoming door [B] en maakt aanspraak op de boete van EUR 16.700,00 onverminderd aanvullende schadevergoeding. [A] werkt niet mee aan een door [B] te betalen bodemonderzoek ten behoeve van het verkrijgen van een schone grond verklaring.
2.10. In april 2009 verkoopt en levert [A] de woning aan een derde zonder dat een schone grond verklaring is afgegeven voor een koopsom van EUR 130.000,00.
3. Het geschil
3.1. [A] vordert samengevat - veroordeling van [B] tot betaling van EUR 17.923,77, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [B] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Gedaagde onder twee, [C] is tijdens de procedure overleden. Schorsing in verband met haar overlijden is niet verzocht, zodat de rechtbank op grond van artikel 225 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (mede) op haar naam vonnis wijst.
4.2. Vast staat dat [B] is tekortgeschoten in de nakoming: hij heeft geen bankgarantie afgegeven of een waarborgsom betaald noch heeft hij de woning op de overeengekomen leverdatum afgenomen en betaald. De belangrijkste vraag die partijen verdeeld houdt is of die tekortkoming aan [B] is toe te rekenen en of deze de overeengekomen boete heeft verbeurd.
[A] meent van wel omdat het de verantwoordelijkheid van [B] is de financiering rond te krijgen dan wel tijdig de ontbindende voorwaarde in te roepen. Het niet meewerken aan een bodemonderzoek speelt geen rol omdat volstrekt onzeker is of een schone grond verklaring wel zou zijn afgegeven en de woning is inmiddels ook zonder een dergelijke verklaring geleverd. Gronden voor matiging zijn er niet, aldus [A].
Daartegenover voert [B] aan dat hij is afgegaan op mededelingen van de makelaar dat de in 2.2. genoemde verklaring van de gemeente niet tot problemen zou leiden. Pas op 11 november 2008, toen [hypotheeknaam] onverwacht de hypotheekaanvraag afwees realiseerde hij zich dat de financiering problemen zou kunnen opleveren en toen was de termijn om de ontbindende voorwaarde in te kunnen roepen al verstreken. Hij heeft de woning wel willen afnemen, maar [A] wilde niet meewerken aan verder uitstel en het laten verrichten van een bodemonderzoek. Subsidiair verzoekt [B] vanwege deze omstandigheden de boete te matigen.
4.3. Met [A] is de rechtbank van oordeel dat het in de verhouding tussen partijen aan [B] en niet diens wederpartij valt toe te rekenen dat hij de financiering niet tijdig rond kon krijgen. Gesteld noch gebleken is dat de makelaar opzettelijk onjuiste informatie heeft gegeven over de eventuele gevolgen van de verklaring van de gemeente over mogelijke bodemvervuiling. Op het moment dat [A] c.q. haar makelaar niet wilde meewerken aan (verder) uitstel van levering en een bodemonderzoek was [B] al in verzuim, niet alleen door niet tijdig af te nemen, maar ook door niet voldoen aan de afspraken over de bankgarantie of waarborgsom.
4.4. Dat neemt echter niet weg dat van [A] wel meer coulance had mogen worden verwacht nu kennelijk de verklaring van de gemeente tot meer problemen leidde dan door beide partijen verwacht. Zeker gelet op het aanbod wel af te nemen én de schade door de vertraging te vergoeden. Hoewel de rechter terughoudend moet zijn met matiging van een overeengekomen boete, omdat 6: 94 Burgerlijk Wetboek bepaalt dat slechts kan worden gematigd indien de billijkheid dat klaarblijkelijk eist, vindt de rechtbank vooral daarom reden tot matiging. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom een uitstel van levering tot januari 2009, hetgeen zou neerkomen op een levering ruim vier maanden na de schriftelijke koopovereenkomst, en het meewerken aan een bodemonderzoek gelet op de belangen van haar wederpartij niet van [A] kon worden gevergd.
De rechtbank matigt gelet op alle omstandigheden van het geval de boete tot EUR 2.000,00.
4.5. Aangezien elk van partijen als op enig punt in het ongelijk gesteld is te beschouwen, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de hierna te vermelden wijze.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt [B] om aan [A] te betalen een bedrag van EUR 2.000,00 (tweeduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente over het nog niet betaalde deel van het toegewezen bedrag vanaf 8 december 2008 tot de dag van volledige betaling,
5.2. compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.3. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Zomer en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2009.