Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 166031 / KG ZA 09-643
Vonnis in kort geding van 25 januari 2010
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. M.J. Seijbel,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. de besloten vennootschap [gedaagde sub 3],
gevestigd te [woonplaats],
4. de besloten vennootschap MCTAR RALLY & RACE B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
5. de besloten vennootschap GROTE PLANNEN B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
6. de stichting MIJN STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR,
gevestigd te [woonplaats],
7. de besloten vennootschap JOUW RECLAMEMAKERS B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
8. [gedaagde sub 8],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. B.J. van den Berg.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van eiseres
- de pleitnota van gedaagden.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 21 januari 2000 heeft de besloten vennootschap Central Point B.V. een bedrijfspand met achtergelegen (parkeer)terrein - plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], sectie F, nummer [nummer] - verkocht aan gedaagden sub 1 en sub 2. Central Point B.V. had destijds ook in eigendom het naastgelegen pand met achtergelegen (parkeer)terrein, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] en kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], sectie F, nummer [nummer].
De eigendomsgrens tussen de beide terreinen loopt (vanaf de ‘scheiding’ tussen de panden) in een rechte lijn naar achteren.
2.2. Bij notariële akte van 1 september 2000 is het pand [adres] met het bedoelde (parkeer) terrein geleverd aan gedaagden sub 1 en sub 2. Artikel 8 van Pro de leveringsakte luidt als volgt:
“Voorzover daarvan bij deze akte niet is afgeweken, blijft tussen partijen gelden hetgeen voor het verlijden van deze akte tussen hen is overeengekomen met betrekking tot de koopovereenkomst. VESTIGING ERFDIENSTBAARHEDEN
De verschenen persoon sub 1 genoemd (…) en de kopers, verklaarden ter uitvoering van voormelde koopovereenkomst nog te zijn overeengekomen en op grond daarvan te vestigen en aan te nemen de volgende erfdienstbaarheid, te weten:
Ten laste van het bij deze akte verkochte perceel (…) [nummer] en ten behoeve van het bij verkoopster in eigendom verblijvende perceel (…) [nummer],
De erfdienstbaarheid van weg om uitsluitend te voet, per (brom)fiets, met personenauto’s of motorfiets te komen van- en te gaan naar de openbare weg, zijnde de Badhuiswal over een strook grond, gelegen aan de zuidzijde van het bij deze akte verkochte perceel (…) [nummer], ter breedte van twee meter en vijftig centimeter en wel op de minst bezwarende wijze.
Het onderhoud van bedoelde weg komt voor rekening van de gezamenlijke desbetreffende eigenaren.
Gemelde weg zal nimmer mogen worden belemmerd, versperd of aan haar bestemming worden onttrokken en op gemelde weg zal nimmer mogen worden geparkeerd.
PERSOONLIJK RECHT
De verschenen persoon sub 1 genoemd (…) en de kopers, verklaarden ter uitvoering van voormelde koopovereenkomst nog het navolgende te zijn overeengekomen:
Kopers krijgen van verkoopster het persoonlijk recht op gebruik van vijf parkeerplaatsen, gelegen op het perceel (…) [nummer].
De aanwijzing van gemelde vijf parkeerplaatsen zal in onderling overleg tussen de verkoopster en de kopers worden geregeld.
Bij vervreemding van het bij deze akte verkochte (of een gedeelte daarvan) en/of bij vervreemding van het perceel (…) [nummer] (of een gedeelte daarvan), kan dit recht worden gewijzigd.
De verschenen persoon sub 1 genoemd (…) verleent kopers hierbij tevens het persoonlijk recht om te komen van- en te gaan naar bedoelde parkeerplaatsen.
2.3. Eiseres en haar toenmalige echtgenoot, [A.], waren ten tijde van de koop en de levering van het pand [adres] aan gedaagden sub 1 en sub 2 beiden directeur van Central Point B.V.
2.4. In een brief d.d. 30 augustus 2000 van gedaagde sub 1 aan makelaar W. Voerman staat onder meer het volgende:
“Goedemorgen [B.],
Pas afgelopen week ontving ik de gegevens van [C.] uit [woonplaats]. Een kopie van deze brief komt ook hem, [D.] en SNS Bank Overijssel toe.
Reden voor dit schrijven is dat ik na het lezen van de papierwinkel een beetje ongerust ben geworden over het feit of we het allemaal wel redden aanstaande vrijdag. Vóór passering en levering zijn er wat mij betreft een aantal essentiële zaken die we moeten doornemen/rechttrekken. Ik denk dat ik daarvoor bij jou – verkopende makelaar – moet aankloppen. Immers; de afspraken zijn met jou en [E.] gemaakt. Ik doel op de volgende punten.
>ERFDIENSTBAARHEID
In tegenstelling tot onze afspraken is alléén het recht van overpad opgenomen als erfdienstbaarheid. Dat terwijl we uitvoerig, uitdrukkelijk en definitief hebben afgesproken dat ook het gebruik van parkeerruimte/grond op het perceel achter nummer 8 als ons recht in de vorm van kettingbeding dan wel erfdienstbaarheid zou worden opgenomen, NIET als persoonlijk beding (…)”.
2.5. Op of omstreeks 5 mei 2003 heeft Central Point B.V. het pand [adres] met achtergelegen (parkeer)terrein verkocht van eiseres.
Eiseres woont in een deel van het pand en zij verhuurt een ander deel als kantoorruimte aan een tweetal huurders. Het in eigendom van eiseres zijnde (parkeer)terrein achter het pand [adres] wordt (eveneens) gebruikt door gedaagden.
2.6. Bij brieven van 11 september 2009, 28 september 2009 en 19 oktober 2009 heeft eiseres het gebruik door gedaagden van dit terrein opgezegd per 1 februari 2010 en hen daarbij verzocht om binnen veertien dagen schriftelijk de acceptatie daarvan te bevestigen. Bij brief van 15 december 2009 heeft eiseres gedaagden aangezegd in kort geding te zullen dagvaarden indien de bedoelde schriftelijke acceptatie niet alsnog binnen zeven dagen door haar zou worden ontvangen.
2.7. Van geen van de gedaagden heeft eiseres de gevraagde schriftelijke bevestiging ontvangen.
3. Het geschil
3.1. Eiseres vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. gedaagden zal verbieden om vanaf 1 februari 2010 het achter het pand [adres] te [woonplaats] gelegen, en daartoe behorende, (parkeer)terrein te gebruiken voor onder meer het plaatsen van auto’s en andere zaken, alsmede gedaagden zal veroordelen ervoor zorg te dragen dat hun bezoekers, klanten, leveranciers en andere derden dat (parkeer)terrein vanaf 1 februari 2010 niet zullen gebruiken voor onder meer het plaatsen van auto’s en andere zaken, alles op straffe van een dwangsom van EUR. 1.000,00 per overtreding;
II. gedaagden zal verbieden om met onmiddellijke ingang na betekening van dit vonnis de weg waarvoor de erfdienstbaarheid van weg geldt (een strook grond, gelegen aan de zuidzijde van het achter het pand [adres] te [woonplaats] gelegen terrein, ter breedte van 2,5 meter) te belemmeren, te versperren, aan haar bestemming te onttrekken of daarop te parkeren, alsmede gedaagden zal veroordelen ervoor zorg te dragen dat hun bezoekers, klanten, leveranciers en andere derden die weg niet zullen belemmeren, versperren, aan haar bestemming zullen onttrekken of daarop zullen parkeren, alles op straffe van een dwangsom van EUR. 1.000.00 per overtreding;
III. gedaagden zal veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis zodanige aanduidingen aan te brengen ter plaatse van de weg waarvoor de erfdienstbaarheid van weg geldt (een strook grond, gelegen aan de zuidzijde van het achter het pand [adres] te [woonplaats] gelegen terrein, ter breedte van 2,5 meter) dat daaruit blijkt dat op die weg niet geparkeerd mag worden, alles op straffe van een dwangsom van EUR. 1.000,00 per dag dat wordt nagelaten aan deze veroordeling te voldoen;
IV. gedaagden zal veroordelen in de proceskosten inclusief de nakosten.
3.2. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Ten aanzien van de vorderingen I en II
4.1. Door Central Point B.V. is - naar tussen partijen niet ter discussie staat - bij notariële akte van 1 september 2000 aan gedaagden sub 1 en sub 2 een persoonlijk recht verleend op gebruik van vijf parkeerplaatsen op het perceel [nummer]. In deze akte staat voorts aangegeven dat dit persoonlijk recht bij eigendomsoverdracht van perceel [nummer] “kan” worden gewijzigd. Als uitgangspunt heeft te gelden dat dit persoonlijk recht alleen tegenover degene die dit recht heeft verleend - Central Point B.V. - , kan worden ingeroepen (en dus niet tegenover eiseres als rechtsopvolgster onder bijzondere titel zoals hierna zal worden toegelicht).
4.2. Het gestelde in de brief van 30 augustus 2000 van gedaagde sub 1 aan makelaar Voerman onder het kopje erfdienstbaarheid als in rechtsoverweging 2.4 geciteerd, geeft aan dat gedaagde sub 1 destijds het vestigen van een zakelijk recht op onderhavig gebruik van vijf parkeerplaatsen op het perceel [nummer] voor ogen had in plaats van het vestigen van een persoonlijk recht. Volgens gedaagde sub 1 zou dat “uitvoering, uitdrukkelijk en definitief” met [A.] zijn afgesproken. Dat neemt echter niet weg dat volgens vaste jurisprudentie hetgeen in de door partijen getekende transportakte van 1 september 2000 staat vermeld, in beginsel geacht wordt ook de partijbedoeling van de bij de transportakte betrokken partijen te zijn geweest. Het is immers de taak van de notaris om de bedoelingen van de partijen zo juist en volledig mogelijk in een notariële akte weer te geven om misverstanden te voorkomen. Aangezien gedaagde sub 1 de transportakte van 1 september 2000 (uiteindelijk) bij de notaris heeft getekend, dient er aldus voorshands van te worden uitgegaan dat hij heeft ingestemd met het verkrijgen van slechts een persoonlijk recht op gebruik van vijf parkeerplaatsen, gelegen op het perceel [nummer] (welk recht bij vervreemding van dat perceel zou kunnen worden gewijzigd).
4.3. Aangezien het pand [adres] in mei 2003 door Central Point B.V. in eigendom is overgedragen aan eiseres en eiseres vervolgens het feitelijk gebruik door gedaagden van het bedoelde terrein - dat namens eiseres is gekwalificeerd als bruikleen -, bij brieven van september/oktober 2009 heeft opgezegd tegen 1 februari 2010, valt voorshands niet in te zien op grond waarvan het onderhavige persoonlijk recht - dat door Central Point B.V. aan gedaagden sub 1 en sub 2 is verleend - na 1 februari 2010 nog zou bestaan. Het enkele feit dat eiseres de leveringsakte van 1 september 2000 als mede -directeur van Central Point B.V. heeft getekend en dat zij een paar jaar later het pand [adres] (in het kader van de vermogensrechtelijke afwikkeling van haar door echtscheiding ontbonden huwelijk met [A.]) van Central Point B.V. in eigendom heeft verkregen is daartoe in ieder geval onvoldoende.
4.4. De voorzieningenrechter wijst er voorts op dat zelfs indien in een bodemprocedure (door middel van getuigenbewijs) zou komen vast te staan dat gedaagde sub 1 zich tot het tekenen van de leveringsakte van 1 september 2000 heeft laten overhalen onder de uitdrukkelijke toezegging door [A.] aan hem dat de kwestie van zakelijk versus persoonlijk recht nog zou worden aangepast, zo nodig middels een addendum op de notariële akte, dat niet noodzakelijkerwijs betekent dat alsdan de slotsom zal zijn dat gedaagden sub 1 en sub 2, laat staan alle gedaagden, na 1 februari 2010 recht hebben op gebruik van het bedoelde terrein van eiseres. Immers, óók van belang is of de beweerdelijke toezegging door [A.] aan gedaagde sub 1 mede namens eiseres is gedaan c.q. aan eiseres valt toe te rekenen, hetgeen in het onderhavige kort geding niet gesteld of aannemelijk is geworden.
4.5. Het onder I gevorderde verbod zal, gelet op het vorenstaande, jegens gedaagden sub 1 en sub 2 worden toegewezen op de in het dictum van dit vonnis te vermelden wijze.
4.6. Aangezien gedaagden sub 8 ter zitting niet heeft betwist dat zij regelmatig zonder recht of titel haar auto op het bedoelde terrein van eiseres parkeert en niet tijdig schriftelijk aan eiseres heeft bevestigd dat zij dit na 1 februari 2010 niet meer zal doen, zal de vordering onder I eveneens jegens haar worden toegewezen op de hierna te vermelden wijze.
Ten aanzien van de overige gedaagden - allen besloten vennootschappen die zijn gevestigd aan het adres [adres] te [woonplaats] - dient de vordering onder I als te weinig gespecificeerd te worden afgewezen.
4.7. Op grond van de in de akte van 1 september 2000 genoemde erfdienstbaarheid van weg geldt dat gedaagden sub 1 en sub 2 de verplichting jegens thans eiseres hebben om vrije doorgang te verlenen over een strook grond ter breedte van 2,5 meter, gelegen aan de zuidzijde van het achter het pand [adres] gelegen terrein. Opdat zij zich zullen (blijven) houden aan deze verplichting, zal het onder II gevorderde verbod jegens hen worden toegewezen in voege als in het dictum vermeld.
4.8. Gedaagden sub 1 en sub 2 dienen daarnaast de in redelijkheid van hen te verwachten inspanningen te leveren opdat derden (zoals de overige gedaagden, bezoekers, klanten en leveranciers) het (parkeer)terrein van eiseres vanaf 1 februari 2010 niet gebruiken voor het plaatsen van auto’s en andere zaken en opdat derden de bedoelde strook grond ter breedte van 2,5 meter waarvoor de erfdienstbaarheid van weg geldt, niet belemmeren.
Deze vorderingen zullen in zoverre dus eveneens worden toegewezen.
Ten aanzien van de vordering sub III
4.9. Ofschoon het onder de huidige omstandigheden alleszins redelijk en ook wel praktisch is dat gedaagden sub 1 en sub 2 er zorg voor dragen dat voor partijen en derden in één oogopslag duidelijk is welke strook grond ter breedte van 2,5 meter, gelegen aan de zuidzijde van het achter het pand [adres] gelegen terrein, vrije doorgang moet blijven, heeft eiseres niet genoegzaam onderbouwd op grond waarvan voor gedaagden sub 1 en sub 2 - laat staan voor alle gedaagden -, jegens eiseres rechtens een verplichting zou bestaan om zodanige aanduidingen aan te brengen ter plaatse van de weg waarvoor de erfdienstbaarheid van weg geldt, zodat dat daaruit blijkt dat op die weg niet geparkeerd mag worden.
De vordering sub III dient om deze reden te worden afgewezen. Ter zitting heeft gedaagde sub 1 overigens aangegeven (in overleg met eiseres) zodanige aanduidingen wel aan te willen brengen ter plaatse van de weg waarvoor de erfdienstbaarheid van weg geldt.
Ten aanzien van de dwangsommen
4.10. De gevorderde dwangsommen, waartegen gemotiveerd verweer is gevoerd, zullen ter voorkoming van evidente executieproblemen alleen worden verbonden aan het verbod jegens gedaagden sub 1, sub 2 en sub 8 om vanaf 1 februari 2010 het achter het pand [adres] te [woonplaats] gelegen en daartoe behorende (parkeer)terrein, kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], sectie F, nummer [nummer], te gebruiken voor het plaatsen van auto’s en andere zaken, een en ander gemaximeerd als in het dictum vermeld.
Ten aanzien van de proceskosten
4.11. De voorzieningenrechter acht tenslotte termen aanwezig om uitsluitend gedaagden sub 1 en sub 2, als eigenaren van het perceel sectie F, nummer [nummer], als de overwegend in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten te veroordelen. De kosten aan de zijde van eiseres worden begroot op:
- vast recht EUR 262,00
- salaris advocaat 904,00 (tarief II maal 2 punten)
- nakosten 131,00
Totaal EUR 1.297,00
De nakosten zullen worden vermeerderd met een bedrag van EUR 68,00 indien en voor zover gedaagden sub 1 en sub 2 niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan de proceskostenveroordeling hebben voldaan en het vonnis om die reden door eiseres aan gedaagden sub 1 en/of sub 2 is betekend.
De uitvoerbaarheid bij voorraad
4.12 Anders dan door gedaagden bepleit, acht de voorzieningenrechter geen termen aanwezig om de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad achterwege te laten.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1. verbiedt gedaagden sub 1, sub 2 en sub 8 om vanaf 1 februari 2010 het achter het pand [adres] te [woonplaats] gelegen en daartoe behorende (parkeer)terrein, kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], sectie F, nummer [nummer], te gebruiken voor het plaatsen van auto’s en andere zaken;
5.2. bepaalt dat diegene van de gedaagden sub 1, sub 2 en sub 8 die in strijd handelt met het onder 5.1. genoemde verbod, aan eiseres een dwangsom verbeurt van
EUR 500,00 per overtreding, met een maximum van EUR 10.000,00;
5.3. verbiedt gedaagden sub 1 en sub 2 om met onmiddellijke ingang na betekening van dit vonnis de weg waarvoor ingevolge de akte van levering van 1 september 2000 de erfdienstbaarheid van weg geldt - een strook grond gelegen aan de zuidzijde van het achter het pand [adres] te [woonplaats] gelegen terrein ter breedte van 2,5 meter -, te belemmeren;
5.4. veroordeelt gedaagden sub 1 en sub 2 de in redelijkheid van hen te verwachten inspanningen te leveren opdat derden (zoals de overige gedaagden, bezoekers, klanten, leveranciers) het (parkeer)terrein van eiseres, kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], sectie F, nummer [nummer], vanaf 1 februari 2010 niet zullen gebruiken voor het plaatsen van auto’s en andere zaken en opdat de strook grond ter breedte van 2,5 meter op het terrein, kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], sectie F, nummer [nummer], ten aanzien waarvan de erfdienstbaarheid van weg geldt, niet door derden wordt belemmerd;
5.5. veroordeelt gedaagden sub 1 en sub 2 in de proceskosten, aan de zijde van eiseres tot op heden begroot op EUR 1.297,00 en bepaalt dat dit bedrag wordt verhoogd met EUR 68,00 indien en voor zover gedaagden sub 1 en sub 2 niet binnen
14 dagen na aanschrijving aan de proceskostenveroordeling hebben voldaan en het vonnis om die reden door eiseres aan gedaagden sub 1 en/of sub 2 is betekend;
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af;
5.7. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op
25 januari 2010.