Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 156720 / HA ZA 09-551
Vonnis van 3 maart 2010
in de zaak van
1. [eiser 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiseres 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. S. Maakal te Heerenveen,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE HARDENBERG,
zetelend te Hardenberg,
gedaagde,
advocaat mr. W.E.M. Klostermann te Zwolle.
Partijen zullen hierna [eisers] c.s. en Gemeente Hardenberg genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Op 28 juni 1978 heeft W. [rechtsvoorganger] (hierna: [rechtsvoorganger]), de rechtsvoorganger van [eisers] c.s., van Gemeente Hardenberg een bouwperceel gekocht aan de [adres] te Hardenberg. De akte van levering vermeldt onder meer:
‘9. De koper of zijn rechtsopvolgers in de eigendom zijn verplicht binnen twee maanden nadat het onderhavige besluit van Burgemeester en Wethouders door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd, bij Burgemeester en Wethouders van Hardenberg in te dienen een volledig uitgewerkt en op de bouwvoorschriften afgestemd bouwplan ter verkrijging van een vergunning als bedoeld in artikel 47 der Pro Woningwet en voorzover van toepassing een premie uit ’s Rijks kas ingevolge het Besluit geldelijke steun Volkshuisvesting en de beschikking geldelijke steun eigen woningen 1975, tot het bouwen van een woning op het onderhavige bouwperceel.’
2.2. Op 31 juli 1978 heeft Gemeente Hardenberg ten behoeve van het betreffende perceel een bouwvergunning verleend. Op grond van deze bouwvergunning is in opdracht van [rechtsvoorganger] met de bouw begonnen.
2.3. [eisers] c.s. heeft sinds 1992 toen hij eigenaar van het perceel werd, van tijd tot tijd werkzaamheden verricht ter voltooiing van de bouw van de woning. In de loop van de jaren zijn vernielingen aangericht aan het gebouwde. Omdat de vernielingen en de staat waarin het gebouwde verkeerde een bedroevende aanblik boden, hebben de bewoners van de omliggende woningen zich bij Gemeente Hardenberg beklaagd. [eisers] c.s. en Gemeente Hardenberg zijn hierover diverse keren met elkaar in contact geweest.
2.4. [eisers] c.s. heeft de bouw van de woning niet voltooid.
2.5. Bij besluit van 23 juni 2005 heeft Gemeente Hardenberg de op 31 juli 1978 verleende bouwvergunning ingetrokken, met de mededeling dat hoewel afbouw van de woning de voorkeur verdient, de aanblik van de woning zodanig bedroevend is, dat het beter is dat het perceel een braakliggend terrein wordt. Het door [eisers] c.s. ingediende beroep tegen dit besluit is door de rechtbank Zwolle-Lelystad bij uitspraak van 8 november 2006 ongegrond verklaard.
2.6. Vervolgens heeft [eisers] c.s. een (nieuwe) aanvraag ingediend bij Gemeente Hardenberg om een bouwvergunning te krijgen voor het uitvoeren van de noodzakelijke (herstel)werkzaamheden. Bij besluit van 7 maart 2007 heeft Gemeente Hardenberg deze vergunning geweigerd.
2.7. Op 17 april 2007 heeft [eisers] c.s. bezwaar gemaakt tegen de weigering een vergunning te verstrekken. Voorts heeft [eisers] c.s. aan Gemeente Hardenberg kenbaar gemaakt dat zij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst met [rechtsvoorganger] en heeft hij Gemeente Hardenberg voor de daaruit voortvloeiende schade aansprakelijk gesteld. Bij besluit van 19 februari 2008 heeft Gemeente Hardenberg het bezwaar ongegrond verklaard en de weigering gehandhaafd.
2.8. De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State heeft [eisers] c.s. op 27 juni 2007 niet-ontvankelijk verklaard in zijn beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 8 november 2006.
2.9. Bij besluit van – eveneens – 19 februari 2008 heeft Gemeente Hardenberg [eisers] c.s. aangeschreven om binnen vier maanden na de verzending van dit besluit de woning aan de [adres] af te breken. Daartegen heeft [eisers] c.s. bezwaar gemaakt. Voorts heeft [eisers] c.s. de voorzieningenrechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad, sector bestuursrecht, verzocht het besluit te schorsen. Bij uitspraak van 21 mei 2008 heeft de voorzieningenrechter dit verzoek afgewezen. [eisers] c.s. heeft de woning vervolgens afgebroken.
2.10. Het bezwaar tegen de bestuursdwangaanschrijving van 19 februari 2008 is bij besluit van 15 juli 2008 ongegrond verklaard, waarna [eisers] c.s. daartegen beroep heeft ingesteld. Bij uitspraak van 17 februari 2009 heeft de rechtbank Zwolle-Lelystad het beroep ongegrond verklaard. Deze uitspraak vermeldt onder meer:
‘Anders dan verweerder is de rechtbank van oordeel dat het bepaalde in artikel 3, derde lid, onder a2 van de planvoorschriften niet leidt tot het oordeel dat het oprichten van een woning op het perceel [adres] in strijd is met het ter plaatse vigerende bestemmingsplan. Hiertoe wordt overwogen dat het bestemmingsplan, gelet op het op de plankaart aangegeven bouwblok uitgaat van de aanwezigheid van een woning op genoemd perceel. Gelet hierop moet ervan worden uitgegaan dat de planwetgever met de in artikel 3, derde lid, onder a2 opgenomen bepaling slechts heeft beoogd te voorkomen dat, bijvoorbeeld door splitsing van bouwpercelen, een verdichting van bebouwing plaatsvindt. (…)
In dit verband wordt nog overwogen dat, gelet op de omstandigheid dat het oprichten van een woning op het perceel [adres] niet in strijd is met het bestemmingsplan, van een situatie dat eisers na afbraak van de woning met een bouwkavel overblijven waarop niet gebouwd kan worden, geen sprake is.’
2.11. [eisers] c.s. heeft tegen de uitspraak van de rechtbank van 17 februari 2009 hoger beroep ingesteld. Op 24 april 2009 heeft Gemeente Hardenberg eveneens hoger beroep ingesteld.
3. Het geschil
3.1. [eisers] c.s. vordert samengevat – te verklaren voor recht dat Gemeente Hardenberg jegens [rechtsvoorganger] en/of [eisers] c.s. toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst van 28 juni 1978 en/of dat Gemeente Hardenberg onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers] c.s. Voorts vordert [eisers] c.s. Gemeente Hardenberg te veroordelen tot vergoeding van de door [eisers] c.s. ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming c.q. het onrechtmatig handelen geleden schade, nader op te maken bij staat. Tot slot vordert [eisers] c.s. veroordeling van Gemeente Hardenberg in de proceskosten.
3.2. Gemeente Hardenberg voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
Toerekenbare tekortkoming in de nakoming
4.1. [eisers] c.s. stelt dat Gemeente Hardenberg toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst van 28 juni 1978 wegens non-conformiteit. Het door Gemeente Hardenberg geleverde perceel beantwoordt niet aan de overeenkomst, omdat het door Gemeente Hardenberg verkocht is als bouwkavel voor een daarop te bouwen woning terwijl er geen woning gebouwd mag worden.
4.2. Gemeente Hardenberg heeft hiertegen verweer gevoerd. Zij heeft gesteld dat zij een bouwkavel heeft geleverd. Ten behoeve van deze bouwkavel is vervolgens een bouwvergunning verleend. Daarmee staat vast dat Gemeente Hardenberg destijds een kavel heeft geleverd die voor bebouwing in aanmerking kwam. Er is derhalve geen sprake van non-conformiteit. De omstandigheid dat de bouwvergunning later is ingetrokken, leidt er niet toe dat de levering met terugwerkende kracht non-conform is geworden. Bepalend voor de non-conformiteit is het tijdstip van levering. Voorts heeft Gemeente Hardenberg zich op het standpunt gesteld dat als er sprake is van non-conformiteit, [eisers] c.s. niet heeft voldaan aan zijn verplichting om binnen bekwame tijd te klagen (7:23 lid 1 BW). Tot slot stelt Gemeente Hardenberg zich op het standpunt dat de vorderingen van [eisers] c.s. zijn verjaard op grond van artikel 7:23 lid 2 BW Pro, dan wel dat de algemene verjaringstermijn van twintig jaar is verstreken.
4.3. De rechtbank overweegt als volgt. Voor het conformiteitsoordeel is beslissend de toestand waarin de zaak verkeert op het tijdstip waarop het risico op de koper overgaat, in casu de datum van levering. Vaststaat dat Gemeente Hardenberg een kavel heeft geleverd die voor bebouwing in aanmerking kwam. Ten behoeve van deze bouwkavel is vervolgens een bouwvergunning verleend. Dat de bouwvergunning – 27 jaar later – in 2005 is ingetrokken, maakt niet dat de levering (alsnog) non-conform was. De bouwvergunning is immers ingetrokken omdat de woning na al die jaren nog steeds niet gereed was.
4.4. Nu de vordering sub 1 op grond van het voorgaande zal worden afgewezen, behoeven de verweren van Gemeente Hardenberg met betrekking tot de klachtplicht en de verjaring geen verdere bespreking.
Onrechtmatige daad
4.5. [eisers] c.s. stelt dat Gemeente Hardenberg jegens hem onrechtmatig heeft gehandeld, door een perceel bouwgrond aan [rechtsvoorganger] te hebben verkocht en daarmee in het verkeer te hebben gebracht, waarop volgens Gemeente Hardenberg geen woning gebouwd mag worden.
Gemeente Hardenberg heeft zich in dit verband op het standpunt gesteld dat niet valt in te zien dat het in het verkeer brengen door een gemeente van een perceel bouwgrond onrechtmatig is jegens een derde, indien het betreffende perceel vele jaren later als gevolg van planologische mutaties mogelijkerwijs niet meer bebouwd kan worden, zonder dat eerst een ontheffing van het bestemmingsplan wordt verleend.
4.6. [eisers] c.s. heeft weersproken dat sprake zou zijn van planologische mutaties. Wat daar ook van zij, vaststaat tussen partijen dat er, toen de grond in 1978 aan [rechtsvoorganger] werd geleverd, gebouwd mocht worden totdat in 2005 de vergunning werd ingetrokken. Daaruit volgt dat niet volgehouden kan worden dat Gemeente Hardenberg een niet-bebouwbaar perceel grond verkocht en daarmee in het verkeer gebracht heeft.
Voor zover [eisers] c.s. bedoeld heeft te stellen dat Gemeente Hardenberg onrechtmatig heeft gehandeld door de verleende bouwvergunning in te trekken, had hij dit nader moeten motiveren. Bovendien hebben daar bestuursrechtelijke middelen tegen opengestaan, die ook daadwerkelijk zijn gebruikt.
4.7. [eisers] c.s. stelt voorts dat Gemeente Hardenberg aansprakelijk is, omdat zij heeft nagelaten het eigendomsrecht van [rechtsvoorganger] en later [eisers] c.s. te beschermen. Op grond van artikel 1 Eerste Pro Protocol EVRM had zij de verplichting om op te treden tegen het vandalisme.
Gemeente Hardenberg stelt dat het College van B&W als bestuursorgaan slechts bevoegd is om handhavend op te treden tegen overtreding van wettelijke voorschriften, waaronder vergunningsvoorschriften, in de specifiek daartoe door de wetgever aangegeven gevallen. [eisers] c.s. heeft niet gesteld welke bevoegdheid Gemeente Hardenberg in dit kader heeft nagelaten te gebruiken. Dit kan hij ook niet, nu het niet de taak is van een gemeente om andermans eigendommen te beschermen tegen feitelijke inbreuken door derden.
4.8. De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 1 Eerste Pro Protocol EVRM biedt primair bescherming tegen schendingen van het eigendomsrecht die door handelen van de staat worden veroorzaakt. Weliswaar kan dit artikel ook van belang zijn in horizontale verhoudingen, oftewel tussen burgers, maar daarvoor is vereist dat de staat verantwoordelijk kan worden gesteld voor de schending van het eigendomsrecht in de horizontale verhouding. De rechtbank is van oordeel dat daarvan geen sprake is, nu Gemeente Hardenberg, zoals zij terecht aanvoert, geen rechtsplicht heeft om het eigendom van [eisers] c.s. te beschermen tegen vandalisme.
4.9. Op grond van het voorgaande zal de vordering sub 2 worden afgewezen.
Onvoorziene omstandigheden/Redelijkheid en billijkheid
4.10. Tot slot doet [eisers] c.s. een beroep op onvoorziene omstandigheden c.q. gewijzigde omstandigheden en/of de redelijkheid en billijkheid. Bij het aangaan van de overeenkomst kon niet worden voorzien dat op het perceel wellicht geen woning meer gebouwd zou kunnen worden. Deze wijziging moet redelijkerwijs leiden tot een aanpassing van de overeenkomst.
Gemeente Hardenberg heeft dit standpunt betwist en gesteld dat [eisers] c.s. de gevolgen van het intrekken van de bouwvergunning zelf moet dragen, nu hij de bouw van de woning niet binnen een redelijke termijn voltooid heeft.
4.11. De rechtbank overweegt als volgt. In dit verband geldt dat uit de stellingen van partijen blijkt dat niet vaststaat dat op het perceel niet gebouwd mag worden. [eisers] c.s. heeft immers geen nieuwe aanvraag voor een bouwvergunning gedaan. Zolang [eisers] c.s. dit nalaat, is de vraag óf er sprake is van een wijziging in de omstandigheden onbeantwoord. Aan de vraag of de gestelde wijziging tot een aanpassing van de overeenkomst zou moeten leiden, wordt daarom niet toegekomen.
Overigens heeft [eisers] c.s. aan het beroep op onvoorziene/gewijzigde omstandigheden geen concrete rechtsgevolgen en/of vorderingen verbonden.
4.12. [eisers] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Gemeente Hardenberg worden begroot op:
- vast recht EUR 262,00
- salaris advocaat 904,00 (2,0 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.166,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eisers] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Gemeente Hardenberg tot op heden begroot op EUR 1.166,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 3 maart 2010.