Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Lelystad
zaaknr.: 454750 CV 09-7819
datum : 9 juni 2010
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap [EISENDE PARTIJ] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [eisende partij],
gemachtigde: mr. R. Van Kessel, advocaat te Den Haag,
tegen
[GEDAAGDE PARTIJ],
wonende en zaakdoende te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde partij],
gemachtigde: mr. F. Koster, advocaat te Malden.
De verdere procedure
Eerder is in deze zaak een tussenvonnis gewezen dat op 16 december 2009 is uitgesproken.
Ingevolge dat tussenvonnis is op 18 maart 2010 een comparitie van partijen gehouden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
Na de comparitie hebben partijen verzocht om een aanhouding voor minnelijk overleg.
Op de rol van 12 mei 2010 hebben partijen bericht dat minnelijk overleg niet tot een regeling heeft geleid en hebben zij verzocht om vonnis.
Daarop is de zaak verwezen naar de rol van heden voor vonnis.
De nadere beoordeling
1.
De kantonrechter blijft bij hetgeen in het tussenvonnis reeds is overwogen en beslist.
voorts in conventie
2.
In het tussenvonnis is reeds overwogen dat niet in geschil is dat [eisende partij] het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen met het oog op een renovatie (sloop) daarvan en dat [eisende partij] daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.
Daarmee is aan de zijde van [eisende partij] een opzeggingsgrond voor de huurovereenkomst aanwezig.
[gedaagde partij] heeft aangevoerd dat ook in dat geval nog wel een redelijke afweging van de wederzijdse belangen dient plaats te vinden en dat die afweging in dit geval dient te leiden tot afwijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst. Het standpunt dat nog een belangenafweging dient plaats te vinden vindt echter geen steun in het recht en wordt derhalve verworpen. Aan een bespreking van de vraag of een belangenafweging uitvalt in het voordeel van [gedaagde partij], zoals [gedaagde partij] heeft gesteld maar [eisende partij] heeft betwist, komt de kantonrechter dus niet toe.
3.
De vorderingen van [eisende partij] om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen en het gehuurde dient te zijn ontruimd zijn, nu ook aan de overige vereisten daarvoor is voldaan, daarmee toewijsbaar, met inachtneming van een redelijke ontruimingstermijn.
4.
Zoals hierna in reconventie zal worden overwogen is de kantonrechter van oordeel dat aan [gedaagde partij] een vergoeding toekomt op de voet van het bepaalde in artikel 7:309 BW. Een dergelijke vergoeding kan (onder andere) een tegemoetkoming in (eventuele) verhuis- en inrichtingskosten omvatten.
Een redelijke (analoge) toepassing van het bepaalde in art. 7:297, lid 2, BW brengt naar het oordeel van de kantonrechter in die situatie met zich dat [eisende partij] nog de gelegenheid geboden dient te worden om haar onderhavige vorderingen in te trekken.
5.
Indien [eisende partij] haar vorderingen niet mocht intrekken bestaat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende grond om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Het verweer van [gedaagde partij] dat ook in het geval vast staat dat de verhuurder het verhuurde vanwege een renovatie met sloop dringend nodig heeft, er nog een belangenafweging dient plaats te vinden, acht de kantonrechter namelijk kennelijk ongegrond als bedoeld in artikel 7:295, lid 1, BW.
6.
In de aard van de procedure vindt de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, tenzij [eisende partij] haar vorderingen mocht intrekken, in welk geval zij zal worden belast met de proceskosten.
voorts in (voorwaardelijke) reconventie
7.
In reconventie ligt de vraag voor of in het geval de huur wordt beëindigd [eisende partij] aan [gedaagde partij] een schadeloosstelling verschuldigd is op de voet van het bepaalde in artikel 7:309, lid 1, BW.
8.
Tussen partijen is daarbij in het bijzonder in geschil of moet worden geoordeeld dat de sloop van het pand waarin de aan [gedaagde partij] verhuurde bedrijfsruimte zich bevindt, geschiedt met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang.
De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend.
8.1 In de eerste plaats is de kantonrechter van oordeel dat de voorgenomen sloop strekt tot verwezenlijking van een bestemmingsplan tot reconstructie van een bebouwde kom. Artikel 7:309, lid 4, BW bepaalt in dat verband dat werken tot verwezenlijking van een bestemmingsplan, strekkende tot reconstructie van een bebouwde kom, in elk geval geacht worden in het algemeen belang te zijn.
Dat sprake is van sloop ter verwezenlijking van een bestemmingsplan tot reconstructie van een bebouwde kom blijkt naar het oordeel genoegzaam uit de navolgende passage in de toelichting van de opzeggingsbrief (in het tussenvonnis weergegeven onder 1. sub d van de vaststaande feiten);
“Het verhuurde maakt deel uit van het te slopen complex en voldoet niet meer aan de eisen van de huidige markt van huur en verhuur van onroerende zaken.
Voor het gebied waarvan het verhuurde deel uitmaakt is, in nauwe samenspraak met de gemeente Almere, een herontwikkelingsplan ontwikkeld in het kader waarvan de huidige bebouwing, waaronder het gehuurde, wordt gesloopt, zonder dat deze locatie in het nieuwe complex terugkeert,
bezien in samenhang met hetgeen in het tussenvonnis is opgenomen onder 1. sub e van de vaststaande feiten;
De gemeente Almere heeft op basis van een Ontwikkelingsplan een Masterplan ontwikkeld voor Almere-Buiten, het gebied waarin het gehuurde zich bevindt. Dat Masterplan is op 2 maart 2006 vastgesteld door de gemeenteraad. In het Masterplan schrijft de gemeente onder meer:
“Op 23 december 2004 heeft de gemeenteraad ingestemd met het Ontwikkelingsplan voor het Centrumplan Almere Buiten. Het plan beoogt het voorzieningenniveau van Almere Buiten op een bij de omvang van het stadsdeel passend niveau te brengen. Het plan voorziet in de toevoeging van winkels, leisurevoorzieningen, woningen, een politie- en stadsdeelkantoor en bijbehorende parkeervoorzieningen. Het plan bevat ook herstructureringselementen en beoogt mede de leefbaarheid (veiligheid) van het centrum te verbeteren. Het ontwikkelingsplan is opgesteld in samenwerking met de vastgoedeigenaren ([R] en [K]) en de betrokken ontwikkelaars (AM, ING en [K]). Met deze partijen is na de vaststelling van het Ontwikkelingsplan een samenwerkingsovereenkomst aangegaan gericht op de totstandkoming van een Masterplan. Het Ontwikkelingsplan bevat het ruimtelijk kader waarbinnen de centrumontwikkeling plaatsvindt. (…)
Ten behoeve van de uitvoering van het Ontwikkelingsplan heeft de gemeente Almere het bestemmingsplan “Centrum Almere Buiten” opgesteld, dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 21 december 2006 en door Gedeputeerde Staten van Flevoland is goedgekeurd op 5 juni 2007. Verder zijn door de gemeente Almere samenwerkingsovereenkomsten gesloten met de ontwikkelende partijen om te komen tot realisatie van het Ontwikkelingsplan.
Uit een en ander blijkt naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam dat de sloop van het verhuurde plaats vindt met het oog op een reconstructie van het Centrum Almere Buiten op basis van een door de gemeente Almere vastgesteld bestemmingsplan. Daarbij lijdt het voor de kantonrechter geen twijfel dat Centrum Almere Buiten zich binnen de bebouwde kom van de gemeente Almere bevindt.
8.2 Maar ook overigens is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van sloop met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang.
Daarvan is namelijk in beginsel al sprake indien het uit te voeren werk waarvoor de afbraak plaatsvindt uitdrukking heeft gevonden in concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd
(vgl. HR 30-01-2009; LJN BG4017).
Uit de hiervoor onder 8.1 weergegeven passages blijkt naar het oordeel van de kantonrechter genoegzaam dat (ook) aan die voorwaarde is voldaan.
De opvatting van [eisende partij] dat de strekking van artikel 7:309, lid 1, BW alleen is om te voorzien in een schadevergoedingregeling voor de huurder van een bedrijfspand in die gevallen waarin bij het mislukken van de minnelijke aankoop onteigening zou zijn gevolgd, wordt derhalve als te beperkt verworpen.
8.3 Overigens staat voor de kantonrechter bepaald niet vast dat geen onteigening zou zijn gevolgd indien de minnelijke aankoop van de onderhavige bedrijfsruimte door [eisende partij] niet gelukt zou zijn.
In dat verband wordt verwezen naar de in het tussenvonnis onder 8.1 derde aandachtsstreepje weergegeven passage uit het Ontwikkelingsplan (p. 62):
“De totstandkoming van het Centrumplan Almere Buiten kan (…) overigens niet worden gezien als een regulier ontwikkelingsproces. (…) Het centrumplan bevat evenwel herontwikkelingselementen waarvoor medewerking van vastgoedeigenaren vereist is. De ontwikkelaars hebben (…) met de eigenaren overeenstemming bereikt over de vervangende nieuwbouw (…). De gemeente hoeft dus in beginsel zelf geen eigendommen te verwerven, gebouwen te slopen en vervolgens gronden aan ontwikkelaars uit te geven”,
Uit die passage kan worden afgeleid dat sprake is van een nauw samenwerkingsverband tussen de gemeente Almere en de ontwikkelaars (waaronder [eisende partij], ktr.), waarbij de ontwikkelaars de verwerving van vastgoed in beginsel (onderstr. ktr.) hebben overgenomen van de gemeente Almere. Dat sluit bepaald niet uit dat in geval van kinken in de kabel bij de verwerving van vastgoed door de ontwikkelaars, de gemeente Almere alsnog tot onteigening zou zijn overgegaan.
9.
Nu verder is voldaan aan de andere voorwaarden die artikel 7:309, lid 1, BW stelt voor haar toepassing, is [eisende partij] derhalve in beginsel aan [gedaagde partij] een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder de overgang op [eisende partij] van de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 7:226 BW, zou hebben voortgeduurd.
De gevorderde verklaring voor recht is in zoverre toewijsbaar.
Die verklaring zal overigens voorwaardelijk worden gegeven, voor het geval de huur eindigt door de in conventie gevorderde (en toegewezen) vaststelling van het tijdstip waarop de huur eindigt.
10.
De kantonrechter acht aannemelijk dat bij beëindiging van de huur [gedaagde partij] schade zal lijden als bedoeld in artikel 7:309, lid 1, BW.
Blijkens de parlementaire geschiedenis (rapport Commissie Houwing en MvT 8875) gaat het bij toepassing van art. 7:309 BW om het toekennen van een volledige schadevergoeding.
Bij die schadeloosstelling dienen alle risico’s die het bedrijf van [gedaagde partij] bij voortzetting van de huur gelopen zou hebben in aanmerking te worden genomen, waarbij een inschatting moet worden gemaakt van de termijn gedurende welke [gedaagde partij] de huur zou hebben kunnen voortzetten, indien het verhuurde niet zou zijn overgegaan op [eisende partij].
11.
[eisende partij] heeft nog wel aangevoerd dat [gedaagde partij] geen schade zal lijden, omdat de lopende huurovereenkomst eindigt op 1 juli 2010 en de vorige eigenaar reeds het voornemen had om de huur tegen die datum op te zeggen -volgens [eisende partij] heeft zij namelijk slechts de plannen overgenomen die al klaar lagen bij de vorige eigenaar-, maar dat verweer verwerpt de kantonrechter.
De kantonrechter is van oordeel dat bij het maken van een inschatting van de termijn gedurende welke de huur zonder de eigendomsovergang zou zijn voortgezet, de werken die aanleiding zijn geweest voor de overgang en voor de (voorgenomen) afbraak, weggedacht dienen te worden.
De regeling van artikel 7:309, lid 1, BW zoekt, zoals blijkt uit haar bewoordingen en de wetsgeschiedenis, aansluiting bij artikel 42 van de Onteigeningswet, dat voorziet in schadeloosstelling van de huurder bij onteigening. Bij de bepaling van de omvang van de schadeloosstelling zal derhalve aansluiting dienen te worden gezocht bij de wijze waarop de schade wordt vastgesteld in geval van onteigening.
Dat brengt met zich dat dan ook de eliminatieregel van artikel 40c van de Onteigeningswet in acht dient te worden genomen. Toepassing (naar analogie) van die regel leidt ertoe dat bij de vaststelling van de schadeloosstelling ex artikel 7:309, lid 1, BW het werk waarvoor de huur is opgezegd, weggedacht dient te worden.
De beweerde omstandigheid dat de vorige eigenaar de huur al had willen opzeggen met het oog op de uitvoering van de onderhavige werken, valt ook onder die eliminatie.
Aldus kan niet tot uitgangspunt worden genomen dat de huur zonder de opzegging door [eisende partij] toch al geëindigd zou zijn op 1 juli 2010, omdat de vorige verhuurder daartoe al het voornemen zou hebben gehad met het oog op de uitvoering van de onderhavige werken. De vraag of de vorige verhuurder inderdaad dat voornemen heeft gehad -dit is door [gedaagde partij] betwist- kan bij die stand van zaken verder buiten beschouwing blijven.
12.
De omvang van de schadeloosstelling valt thans niet te begroten. Die is afhankelijk van een veelheid van, deels in de toekomst gelegen factoren, waaromtrent thans onvoldoende inzicht bestaat. Daarom zal de kantonrechter de zaak overeenkomstig de vordering van [gedaagde partij] verwijzen naar de schadestaat.
Die verwijzing is eveneens voorwaardelijk, voor het geval de huur eindigt door de in conventie gevorderde (en toe te wijzen) vaststelling van het tijdstip waarop de huur eindigt.
13.
In de (voorwaardelijke) aard van de procedure en de omstandigheid dat vooralsnog niet zeker is dat [gedaagde partij] daadwerkelijk schade zal lijden door opzegging van de huur en indien dat wel het geval is tot welk bedrag, vindt de kantonrechter aanleiding om ook in reconventie de kosten te compenseren.
De beslissing
De kantonrechter;
in conventie
- stelt partijen in kennis van zijn voornemen om de vordering van [eisende partij] om een tijdstip vast te stellen waarop de tussen haar en [gedaagde partij] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW met de bestemming (café) in het pand op het adres [perceel] te [gemeente] zal eindigen, toe te wijzen met bepaling van de datum van beëindiging op 1 augustus 2010;
- stelt [eisende partij] in de gelegenheid het verzoek in te trekken uiterlijk op 1 juli 2010 door middel van een schriftelijke verklaring ter griffie van de sector kanton, onder onverwijlde mededeling daarvan aan de wederpartij;
voor het geval [eisende partij] haar vordering niet intrekt:
- bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen op 1 augustus 2010;
- stelt het tijdstip van de ontruiming van het gehuurde vast op 1 augustus 2010 en veroordeelt [gedaagde partij] om het gehuurde uiterlijk op 1 augustus 2010 te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eisende partij] te stellen, met machtiging van [eisende partij] om die ontruiming op kosten van [gedaagde partij] zelf te doen bewerkstelligen met behulp van een deurwaarder, die daartoe zonodig de sterke arm van politie en justitie zal kunnen inroepen, indien [gedaagde partij] met die bevolen ontruiming in gebreke mocht blijven;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
- compenseert de kosten van de procedure aldus dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen;
voor het geval [eisende partij] de vordering intrekt:
- veroordeelt [eisende partij] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde partij] vastgesteld op € 1.500,-- voor salaris gemachtigde;
in (voorwaardelijke) reconventie
onder de voorwaarde dat de huurovereenkomst tussen partijen eindigt door de vaststelling in conventie van de datum waarop de huur eindigt:
- verklaart voor recht dat [eisende partij] aan [gedaagde partij] een schadeloosstelling verschuldigd is wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder de overgang op [eisende partij] van de rechten en verplichtingen uit die huurovereenkomst op de voet van artikel 7:226 BW, zou hebben voortgeduurd (art. 7: 309, lid 1, BW);
- veroordeelt [eisende partij] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde partij] bij wege van schadevergoeding (schadeloosstelling) een bedrag te betalen, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
- verklaart deze veroordeling tot schadevergoeding (schadeloosstelling) uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
- compenseert de kosten van de procedure, aldus dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen;
Aldus gewezen door mr. O.E. Mulder, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op de terechtzitting van 9 juni 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.
======================================================================================
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Lelystad
zaaknr.: 454750 CV 09-7819
datum : 16 december 2009
Vonnis in de zaak van:
de besloten vennootschap [EISENDE PARTIJ] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [eisende partij],
gemachtigde: mr. R. Van Kessel, advocaat te Den Haag,
tegen
[GEDAAGDE PARTIJ],
wonende en zaakdoende te [woonplaats],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde partij],
gemachtigde: mr. F. Koster, advocaat te Malden.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding
- het antwoord van [gedaagde partij] en de eis in reconventie
- de nadere toelichting van partijen zowel in conventie als in reconventie.
de vaststaande feiten in conventie en (voorwaardelijke) reconventie
1.
De kantonrechter gaat op grond van onweersproken gebleven stellingen en bescheiden als (genoegzaam) vaststaand uit van het volgende;
a) [gedaagde partij] huurt met ingang van 1 maart 1984 van (de rechtsvoorgangster van) [eisende partij] bedrijsfruimte ex art. 7:290 BW (café) in het pand op het adres [perceel] [ woonplaats], tegen een huurprijs per maand van thans € 3.898,06 incl. btw en voorschot servicekosten;
b) de huur is laatstelijk op 1 juli 2005 verlengd met een periode van 5 jaar tot 1 juli 2010, met bepaling dat na ommekomst van die termijn de huur opnieuw met 5 jaar zal worden verlengd;
c) het gehuurde is sinds 14 januari 2003 eigendom van [eisende partij], toen nog geheten [X], die de eigendom heeft verworven door aankoop van het pand van de vorige eigenaar ([Y]);
d) [eisende partij] heeft, met inachtneming van de contactuele opzegtermijn van één jaar, bij exploit van 9 januari 2009 de huurovereenkomst met [gedaagde partij] opgezegd per 1 juli 2010. Als gronden voor de opzegging worden in de opzeggingsbrief vermeld:
a. dat [eisende partij] het verhuurde persoonlijk en duurzaam in eigen gebruik wil nemen dat zij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft, in die zin dat zij over wil gaan tot sloop en renovatie van het complex waarvan het verhuurde deel uitmaakt, welke renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is;
b. dat tevens een redelijke afweging van de belangen van [eisende partij] bij beëindiging van de huurovereenkomst tegen die van [gedaagde partij] bij voortzetting van de huur, ertoe leidt dat de belangen van [eisende partij] prevaleren en dat van [gedaagde partij] kan worden gevergd dat hij het verhuurde ontruimt.
Als toelichting wordt in de brief vermeld:
“Het verhuurde maakt deel uit van het te slopen complex en voldoet niet meer aan de eisen van de huidige markt van huur en verhuur van onroerende zaken.
Voor het gebied waarvan het verhuurde deel uitmaakt is, in nauwe samenspraak met de gemeente Almere, een herontwikkelingsplan ontwikkeld in het kader waarvan de huidige bebouwing, waaronder het gehuurde, wordt gesloopt, zonder dat deze locatie in het nieuwe complex terugkeert.
e) De gemeente Almere heeft op basis van een Ontwikkelingsplan een Masterplan ontwikkeld voor Almere-Buiten, het gebied waarin het gehuurde zich bevindt. Dat Masterplan is op 2 maart 2006 vastgesteld door de gemeenteraad. In het Masterplan schrijft de gemeente onder meer:
“Op 23 december 2004 heeft de gemeenteraad ingestemd met het Ontwikkelingsplan voor het Centrumplan Almere Buiten. Het plan beoogt het voorzieningenniveau van Almere Buiten op een bij de omvang van het stadsdeel passend niveau te brengen. Het plan voorziet in de toevoeging van winkels, leisurevoorzieningen, woningen, een politie- en stadsdeelkantoor en bijbehorende parkeeervoorzieningen. Het plan bevat ook herstructureringselementen en beoogt mede de leefbaarheid (veiligheid) van het centrum te verbeteren. Het ontwikkelingsplan is opgesteld in samenwerking met de vastgoedeigenaren ([R] en [K]) en de betrokken ontwikkelaars (AM, ING en [K]). Met deze partijen is na de vaststelling van het Ontwikkelingsplan een samenwerkingsovereenkomst aangegaan gericht op de totstandkoming van een Masterplan. Het Ontwikkelingsplan bevat het ruimtelijk kader waarbinnen de centrumontwikkeling plaatsvindt. (…)
Kern van het Masterplan wordt evenwel gevormd door de haalbaarheid van de in ruimtelijk opzicht met het Ontwikkelingsplan uitgewerkte plannen. Essentieel daarbij zijn:
- de medewerking van vastgoedeigenaren in het centrum. (…)
- de bereidheid van ontwikkelende partijen om realisatieovereenkomsten met de gemeente aan te gaan, blijkend uit overeenstemming over de te hanteren grondprijzen. (…)
Ten behoeve van de uitvoering van het Ontwikkelingsplan heeft de gemeente Almere het bestemmingsplan “Centrum Almere Buiten” opgesteld, dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 21 december 2006 en door Gedeputeerde Staten van Flevoland is goedgekeurd op 5 juni 2007. Verder zijn door de gemeente Almere samenwerkingsovereenkomsten gesloten met de ontwikkelende partijen om te komen tot realisatie van het Ontwikkelingsplan.
f) [gedaagde partij] heeft de huuropzegging niet aanvaard. Partijen hebben nog onderhandeld over de huur door [gedaagde partij] van een locatie aan het [straatnaam] in het nieuw te ontwikkelen gebied, maar die onderhandelingen hebben niet tot resultaat geleid.
Het geschil
in conventie:
2.
[Eisende partij] vordert -kort gezegd- bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen, alsmede het tijdstip vast te stellen waarop het gehuurde ontruimd dient te zijn, met veroordeling van [gedaagde partij] tot die ontruiming.
Voor haar vorderingen beroept [eisende partij] zich op (de gronden vermeld in) de opzeggingsbrief; dringend eigen gebruik met het oog op sloop en een redelijke belangenafweging. [eisende partij] stelt daarbij dat een belangenafweging eerst aan de orde komt als opzegging op grond van dringend eigen gebruik niet mocht slagen. Verder voert zij nog aan:
- dat het gehuurde deel uitmaakt van een grootschalig renovatieproject en dat sloop van huidige bebouwing voorwaarde is voor de realisering van de herontwikkeling en de nieuwbouw van het gebied;
- dat [gedaagde partij] het gehuurde al 25 jaar exploiteert, veel langer dan de oorspronkelijke termijn van 10 jaar,
- dat [gedaagde partij] een riant aanbod voor huur van een vervangende ruimte heeft afgewezen,
- dat [gedaagde partij] inmiddels de pensioengerechtigde leeftijd heeft bereikt.
3.
[gedaagde partij] heeft tegen de vordering verweer gevoerd.
Hij voert aan dat de sloop en renovatie van (onder meer) het gehuurde een dringend eigen gebruik kan opleveren als grond voor opzegging van de huurovereenkomst, maar dat ook dan nog een belangenafweging moet plaatsvinden en dat die belangenafweging uitvalt in zijn voordeel.
Hij is voor zijn inkomen namelijk afhankelijk van zijn bedrijf en heeft recentelijk nog veel moeten investeren om het bedrijf aan te passen aan de eisen van de tijd. In het bedrijf zit verder een behoorlijke goodwill die niet verzilverd zal kunnen worden in geval van huuropzegging.
[eisende partij] heeft wel een alternatieve lokatie aangeboden, maar niet onder voorwaarden en tegen een prijs die een rendabele exploitatie mogelijk maken.
Gelet op de belangen die aldus voor hem zijn gemoeid met de huuropzegging had van [eisende partij] gevergd mogen worden dat zij hem een beter aanbod zou hebben gedaan. [eisende partij] heeft echter integendeel de onderhandelingen eenzijdig afgebroken. Dat is in strijd met de redelijkheid en billijkheid en dat weegt zwaar bij de belangenafweging.
in (voorwaardelijke) reconventie:
4.
Voor het geval in conventie de vordering tot bepaling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt toewijsbaar mocht zijn, vordert [gedaagde partij] verklaring voor recht dat [eisende partij] aansprakelijk is voor de volledige schade die hij zal leiden door de huuropzegging, met veroordeling van [eisende partij] tot betaling van die schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten.
[gedaagde partij] beroept zich voor zijn vordering op het bepaalde in artikel 7:309 BW. Dat artikel voorziet, zo voert hij aan, in een volledige schadeloosstelling van de huurder in het geval een verhuurder die het verhuurde na een minnelijke verkoop in bezit heeft verkregen, de huur doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken van algemeen belang zal worden afgebroken.
Daarvan is volgens [gedaagde partij] in dit geval sprake.
Hij voert daarvoor aan dat [eisende partij] het pand heeft verkregen na een minnelijke aankoop en dat het thans dient te worden afgebroken met het oog op de realisering van het herontwikkelingsplan voor het centrum Almere-Buiten, een plan dat door de gemeente Almere is ontwikkeld in nauwe samenspraak met de projectontwikkelaars, waaronder [eisende partij].
De sloop van het verhuurde dient daarmee de realisering van concreet openbaar gemaakt overheidsbeleid. Gelet op de uitspraak van de Hoge Raad van 30 januari 2009 (JN: BG4017), dient die sloop daarmee te worden beschouwd als “de uitvoering van werken in het algemeen belang” als bedoeld in artikel 7:309 BW.
Bovendien bepaalt artikel 7:309, lid 4, BW dat werken tot verwezenlijking van een bestemmingsplan, strekkende tot reconstructie van een bebouwde kom, in ieder geval geacht worden in het algemeen belang te zijn. Ook daarvan is hier sprake.
De schadevergoeding op basis van artikel 7:309 BW ziet op een volledige vergoeding van de schade die een huurder door een huuropzegging lijdt en dient gerelateerd te zijn aan het verlies van de kans dat de huurovereenkomst zonder eigendomsovergang zou hebben voortgeduurd, waarbij voor wat betreft de wijze van vaststelling van de schade aangesloten dient te worden bij artikel 42 van de Onteigeningswet, aldus [gedaagde partij].
5.
[eisende partij] heeft tegen de vordering verweer gevoerd.
Zij betwist dat de sloop van het verhuurde pand de uitvoering betreft van werken in het algemeen belang als bedoeld in artikel 7:309 BW.
[eisende partij] voert aan dat volgens de Memorie van Toelichting op dit artikel de strekking ervan is om voor die gevallen waarin bij het mislukken van de minnelijke aankoop onteigening zou zijn gevolgd, te voorzien in een schadevergoedingsregeling voor de huurder van het bedrijfspand. Volgens [eisende partij] zou de gemeente Almere echter niet tot onteigening zijn overgegaan indien [eisende partij] de eigendom van het verhuurde pand niet minnelijk verkregen zou hebben. Het gaat namelijk om de realisering van een commercieel project, onder andere geïnitieerd door [eisende partij], waarbij de gemeente Almere alleen een welwillende, faciliterende inbreng heeft gehad.
Voorts betwist [eisende partij] dat [gedaagde partij] schade lijdt die valt onder de reikwijdte van artikel 7:309 BW. Volgens [eisende partij] zou ook zonder de minnelijke verkrijging van het pand door haar de huurovereenkomst zijn opgezegd; zij heeft namelijk slechts de plannen overgenomen die al klaar lagen bij de vorige eigenaar van het pand. Er is derhalve geen verlies van een kans dat zonder die (eigendoms)overgang de huurverhouding zou hebben voortgeduurd.
[gedaagde partij] kan daarom alleen aanspraak maken op een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten, op de voet van het bepaalde in artikel 7:297 BW.
De beoordeling
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
6.
Uit de stellingen van partijen leidt de kantonrechter af dat er tussen hen geen verschil van mening over bestaat dat [eisende partij] het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen met het oog op een renovatie (sloop) van de verhuurde, en dat [eisende partij] daartoe het verhuurde dringend nodig heeft.
In zoverre zijn partijen het erover eens dat aan de zijde van [eisende partij] sprake is van een opzeggingsgrond voor de huurovereenkomst.
Zij verschillen echter van mening over de vraag of ook in dat geval nog wel een redelijke afweging van de wederzijdse belangen dient plaats te vinden. En of de vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huur eindigt niet toewijsbaar is, indien die belangenafweging uitvalt in het voordeel van de huurder.
7.
Verder is, zo volgt uit de stellingen, in geschil of bij een beëindiging van de huur [gedaagde partij] alleen aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de kosten van verhuizing en herinrichting als bedoeld in artikel 7:297 BW, of dat hij aanspraak kan maken op een schadevergoeding op de voet van het bepaalde in artikel 7:309 BW.
Zowel in het eerste als in het laatste geval verschillen partijen tevens van mening over de vraag of er door [gedaagde partij] wel schade als in die artikelen bedoeld wordt geleden en zo ja, op welke basis de vaststelling van die schade dient plaats te vinden.
8.
Alvorens nader over deze geschilpunten te beslissen heeft de kantonrechter behoefte aan nadere inlichtingen van partijen. Onder andere betreft dat de volgende aspecten.
8.1 Gelet op wat [gedaagde partij] heeft aangevoerd als onderbouwing van zijn stelling dat de voorgenomen sloop van het verhuurde heeft te gelden als de uitvoering van werken in het algemeen belang als bedoeld in artikel 7:309 BW, heeft de kantonrechter behoefte aan een nadere toelichting van [eisende partij] op haar stelling dat dit niet het geval is.
In het bijzonder behoeft de kantonrechter die nadere toelichting in het licht van:
- de uitspraak van de Hoge Raad van 30 januari 2009 (JN: BG4017), waarin (onder andere) is geoordeeld dat voor toepasselijkheid van artikel 7:309 BW het bedoelde algemeen belang tenminste uitdrukking moet hebben gevonden in concreet, openbaar gemaakt overheidsbeleid dat (mede) met de uitvoering van het betrokken nieuwe werk wordt gerealiseerd,
- de passage in het Ontwikkelingsplan, zoals hiervoor onder 1d. (gedeeltelijk) weergegeven,
- de passage in het Ontwikkelingsplan (pag. 62), waarin de gemeente Almere schrijft:
“De totstandkoming van het Centrumplan Almere Buiten kan (…) overigens niet worden gezien als een regulier ontwikkelingsproces. (…) Het centrumplan bevat evenwel herontwikkelingselementen waarvoor medewerking van vastgoedeigenaren vereist is. De ontwikkelaars hebben (…) met de eigenaren overeenstemming bereikt over de vervangende nieuwbouw (…). De gemeente hoeft dus in beginsel zelf geen eigendommen te verwerven, gebouwen te slopen en vervolgens gronden aan ontwikkelaars uit te geven”,
- de vaststelling door de gemeente Almere van een bestemmingsplan voor het gebied “Centrum Almere Buiten” ten behoeve van de realisering van het Ontwikkelingsplan.
De vraag die daarmee voorligt is of de betrokkenheid van de gemeente Almere bij de (her)ontwikkeling van het (centrum)gebied Almere-Buiten niet dusdanig groot is, dat de sloop van het gehuurde geacht moet worden (mede) dienstig te zijn aan de uitvoering van een, via ontwikkelingsplannen en een bestemmingsplan openbaar gemaakt, beleid van de gemeente Almere dat is gericht op herontwikkeling van het gebied Almere Buiten.
In dat verband heeft de kantonrechter behoefte aan een nadere (gemotiveerde) reactie van [eisende partij] op haar stelling dat de rol van de gemeente Almere bij de herontwikkeling slechts faciliterend is.
8.2 [eisende partij] heeft, als de kantonrechter het goed ziet, nog niet (uitdrukkelijk) gereageerd op de stelling van [gedaagde partij] dat artikel 7:309 BW reeds toepassing vindt, omdat de sloop van het verhuurde plaatsvindt in het kader van de verwezenlijking van een bestemmingsplan, strekkende tot reconstructie van een bebouwde kom (art. 7:309, lid 4, BW).
In het licht van de gememoreerde feiten en omstandigheden heeft de kantonrechter ook behoefte aan een reactie van [eisende partij] op die stelling.
8.3 [gedaagde partij] heeft, als de kantonrechter het goed ziet, nog niet, althans niet uitdrukkelijk, gereageerd op de stelling van [eisende partij] dat hij geen schade lijdt als bedoeld in artikel 7:309 BW, omdat ook zonder de overgang van het verhuurde op [eisende partij] de huur zou zijn beëindigd, nu de vorige eigenaar al het voornemen had om het verhuurde te slopen in het kader van de herontwikkeling.
De kantonrechter heeft echter wel behoefte aan een (uitdrukkelijke) reactie op die stelling van [gedaagde partij].
Voorts wil de kantonrechter van [gedaagde partij] nog een specificatie ontvangen van de door hem gestelde recente investeringen en –zo mogelijk- een specificatie van de door hem verwachte kosten van verhuizing en herinrichting.
8.4 Tenslotte wil de kantonrechter van partijen vernemen of tussen hen opnieuw c.q. nog steeds onderhandelingen gaande zijn over de huur door [gedaagde partij] van een alternatieve locatie en zo ja, in welk stadium die onderhandelingen zich bevinden.
9.
Voor het verkrijgen van (onder meer) die nadere inlichtingen zal een comparitie van partijen worden, welke desgewenst tevens zal kunnen worden benut voor het onderzoeken van de mogelijkheden van een minnelijke regeling.
Voor een optimaal rendement van die comparitie acht de kantonrechter het aangewezen dat partijen twee weken voorafgaand aan de comparitie ieder een akte op de rol zullen nemen, waarin zij zich uitlaten over de hiervoor aangegeven punten ieder voor zover het hem/haar betreft, en dat zij daarbij de eventuele stukken in het geding brengen aan de hand waarvan zij hun uitlatingen nader toe willen lichten.
10.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
De beslissing
De kantonrechter:
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
- nodigt partijen uit om in persoon ([gedaagde partij]), respectievelijk deugdelijk vertegenwoordigd ([eisende partij]), vergezeld van hun gemachtigden, te verschijnen voor de kantonrechter voor het verstrekken van nadere inlichtingen en wel op een nader, in overleg met partijen, vast te stellen datum, tijdstip en plaats;
- verwijst de zaak naar de rol van woensdag 30 december 2009 te 11.00 uur; vóór of uiterlijk op die zitting kunnen beide partijen schriftelijk aan de sector kanton opgeven op welke dagen zij in de komende drie maanden verhinderd zijn, voor welke opgave geen nader uitstel zal worden verleend;
op deze zitting zal dan worden bepaald wanneer en waar de comparitie van partijen zal plaatsvinden; na dagbepaling wordt in beginsel geen uitstel meer verleend;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. O.E. Mulder, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 16 december 2009, in tegenwoordigheid van de griffier.