Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 172584 / KG ZA 10-278
Vonnis in kort geding van 6 juli 2010
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE [plaats],
zetelend te [Plaats],
eiseres,
advocaat mr. W.E.M. Klostermann te [Plaats],
tegen
1. [Naam1],
wonende te [Plaats],
gedaagde,
niet verschenen,
2. [Naam2],
wonende te [Plaats],
gedaagde,
niet verschenen,
3. [Naam3],
wonende te [Plaats],
gedaagde,
advocaat mr. E.Th. Hummels te Zeist,
4. ZIJ DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK AAN DE [adres] TE [plaats],
wonende te [Plaats],
gedaagden,
niet verschenen.
Partijen zullen hierna de gemeente [Plaats] en gedaagden en/of [Naam3] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- het tijdens de behandeling tegen de niet verschenen gedaagden verleende verstek
- de pleitnota van de gemeente [Plaats]
- de pleitnota van [Naam3].
1.2. Daarna is vonnis bepaald.
1.3. Tenslotte heeft [Naam3] een akte genomen, waarna de gemeente [Plaats] een antwoordakte heeft genomen. [Naam3] heeft daarop bij brief van 3 juli 2010 gereageerd en de gemeente [Plaats] heeft als laatste daarop weer bij brief van 5 juli 2010 gereageerd.
Ondanks dat reeds vonnis was bepaald zal de voorzieningenrechter deze stukken betrekken bij de beoordeling van het geschil, nu dit de instemming heeft van beide partijen.
2. De feiten
2.1. De gemeente [Plaats] is eigenaar van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] te [Plaats] (hierna: de onroerende zaak).
2.2. Op of omstreeks 7 oktober 2009 hebben gedaagden de onroerende zaak gekraakt. Tot op heden verblijven gedaagden in de onroerende zaak. Gedaagden sub 1, 2 en 3 hebben zich op het betreffende adres laten inschrijven in de gemeentelijke basisadministratie. Van andere personen zijn de gemeente [Plaats] de namen niet bekend.
2.3. Op 2 juni 2010 zijn de gemeente [Plaats] en de stichting [Schoolnaam] College ([Schoolnaam]) een huurovereenkomst aangegaan. Volgens deze overeenkomst zal [Schoolnaam] met ingang van 1 augustus 2010, of zoveel eerder de onroerende zaak aan haar ter beschikking kan worden gesteld, de onroerende zaak van de gemeente [Plaats] huren voor educatieve doeleinden, namelijk het verzorgen van zogenaamd niveau 1 onderwijs ten behoeve van achterstandsleerlingen.
2.4. Bij brieven van 16 juni 2010 heeft de gemeente [Plaats] gedaagden verzocht haar mede te delen of zij de onroerende zaak vóór 1 juli 2010 vrijwillig willen verlaten. Gedaagden hebben op deze brief niet gereageerd.
3. Het geschil
3.1. De gemeente [Plaats] vordert samengevat – gedaagden te veroordelen om de onroerende zaak binnen een week na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke gedaagde hoofdelijk voor iedere dag dat gedaagden hiermee in gebreke blijven. Voorts wordt gevorderd dat de gemeente [Plaats] wordt gemachtigd de ontruiming zelf te doen uitvoeren indien gedaagden de onroerende zaak vrijwillig niet verlaten, zonodig met behulp van de sterke arm. Ten slotte vordert de gemeente [Plaats] gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. [Naam3] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Allereerst voert [Naam3] aan dat de gemeente [Plaats] geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Volgens [Naam3] is er nog een lange weg te gaan voordat er daadwerkelijk een aanvang kan worden genomen met het gebruiksklaar maken van de onroerende zaak voor de bedoelde educatieve doeleinden. De onroerende zaak is daar op dit moment, gelet op de gebreken, niet voor geschikt. Er zijn nog geen contracten afgesloten met aannemers en de benodigde gemeentelijke ontheffingen en vergunningen zijn nog niet aangevraagd. Er heeft zelfs nog geen inspectie plaatsgevonden van de staat van de onroerende zaak en de te verwachten (herstel)werkzaamheden. Volgens [Naam3] heeft de gemeente [Plaats] dan ook geen belang bij een spoedige ontruiming.
4.2. Daarbij leeft bij [Naam3] het vermoeden dat de gemeente [Plaats] en [Schoolnaam] deze overeenkomst hebben gesloten om een reden te creëren gedaagden te (doen) ontruimen, een zogenaamde schijnovereenkomst. [Naam3] voert voor dit vermoeden aan dat de onderhavige huurovereenkomst ruimte laat aan de gemeente [Plaats] en [Schoolnaam] om, indien exploitatie gezien de hoge huur-, herstel-, en onderhoudskosten niet haalbaar blijkt, in samenspraak te kunnen beslissen de overeenkomst niet voort te zetten (artikel 24 lid 2 van Pro de huurovereenkomst), waarbij de gemeente [Plaats] zich wel al heeft “ontdaan” van gedaagden. Ter ondersteuning voert [Naam3] ook op dit punt aan dat nog geen aanvang is genomen met de voorbereidende werkzaamheden, waaronder inspecties, het verzorgen van de vergunningen en contracteren van aannemers.
4.3. Tenslotte voert [Naam3] aan dat de wijze waarop gedaagden de onroerende zaak gebruiken binnen de regio en doelgroep een belangrijke sociale en maatschappelijke rol vervult, onder meer door het voeren van een weggeefwinkel, het organiseren van concerten en het houden van een fietsenwerkplaats. Ook stellen zij ruimtes ter beschikking voor activiteiten die elders geen plaats hebben.
4.4. In het kader van deze procedure dient allereerst te worden onderzocht of de gemeente [Plaats] spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Ter onderbouwing hiervan heeft de gemeente [Plaats] aangevoerd dat [Schoolnaam] op dit moment onderwijs aanbiedt aan bijzondere doelgroepen in panden die daarvoor niet geschikt zijn of waarvan de huurovereenkomst afloopt en niet zal worden verlengd. [Schoolnaam] heeft er belang bij dat zij op korte termijn de beschikking krijgt over vervangende lesruimte. De onroerende zaak is gelegen nabij de campus van [Schoolnaam] en biedt hiervoor goede gelegenheid, zodat het verhuren van deze onroerende zaak aan [Schoolnaam] voor de hand ligt. [Schoolnaam] is voornemens vanaf september respectievelijk oktober 2010 lessen te gaan verzorgen vanuit de onroerende zaak en heeft er, gelet op de noodzakelijke renovatie en aanpassingen, belang bij dat de onroerende zaak zo snel mogelijk aan haar ter beschikking wordt gesteld. Daarbij komt dat de gemeente [Plaats] dan weer de beschikking krijgt over de panden waarvan [Schoolnaam] thans nog gebruik maakt en de gemeente heeft aangegeven deze voor andere (les)doeleinden te zullen gaan gebruiken. De huurovereenkomsten met betrekking tot deze panden zijn om die reden ook niet verlengd. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter geeft dit voldoende blijk van spoedeisend belang.
4.5. Voor de beoordeling van de vordering van de gemeente [Plaats], als eigenaar van de onroerende zaak, dient vooropgesteld te worden dat zij het zonder recht of titel gebruiken van haar onroerende zaak door gedaagden niet hoeft te dulden. Door zonder toestemming van de gemeente [Plaats] de onroerende zaak te gebruiken handelen gedaagden onrechtmatig jegens de gemeente [Plaats], zodat deze in beginsel gerechtigd is om ontruiming te verlangen.
4.6. De stellingen van [Naam3] dat de gemeente [Plaats] geen belang heeft bij spoedige ontruiming, gelet op de erbarmelijke staat waarin de onroerende zaak zich zou bevinden, dan wel dat er sprake is van een schijnovereenkomst, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter mede gezien in het licht van hetgeen door de gemeente [Plaats] is aangevoerd niet slagen. Volgens de gemeente [Plaats] heeft de onroerende zaak reeds een onderwijsbestemming en is er niet de verwachting dat er constructieve aanpassingen hoeven te worden aangebracht, zodat er geen vergunningen of ontheffingen behoeven te worden aangevraagd. De aanwezigheid van constructieve gebreken is gesteld noch gebleken. Daarbij heeft de gemeente [Plaats] aangevoerd dat [Schoolnaam] beschikt over een eigen toereikende technische dienst die klaar staat om de renovatiewerkzaamheden (van niet-constructieve aard) uit te voeren. Gelet op het ter zitting stellig geuite voornemen en de vastomlijnde plannen van [Schoolnaam] om de onroerende zaak vanaf september en oktober 2010 als opleidingscentrum in gebruik te nemen voor specifieke lesdoeleinden wijst, naar het oordeel van de voorzieningenrechter, niets op een schijnovereenkomst of bestaat er anderszins aanleiding te veronderstellen dat de gemeente [Plaats] zich slechts zou willen “ontdoen” van krakers. Dit oordeel wordt nog versterkt nu de gemeente [Plaats], namens [Schoolnaam], heeft voorgesteld de mogelijkheid te onderzoeken om de weggeefwinkel van de krakers op te nemen in het opleidingsprogramma van [Schoolnaam].
4.7. Bij akte van 1 juli 2010 heeft [Naam3] nog aangevoerd dat de portefeuillehoudend wethouder op vragen van de gemeenteraad heeft aangegeven dat de noodzakelijke aanpassingswerkzaamheden naar verwachting vijf maanden in beslag nemen, zodat de onroerende zaak rond de jaarwisseling gereed is voor gebruik. Daarom is er, naar [Naam3] stelt, op dit moment helemaal geen spoedeisend belang.
Daargelaten dat de gemeente [Plaats] bij antwoordakte, onderbouwd met een schriftelijke verklaring van [Naam], directeur bedrijfsvoering bij [Schoolnaam], heeft aangegeven dat, mede met behulp van de inzet van de volledige technische dienst van [Schoolnaam], de werkzaamheden vóór 1 september 2010 afgerond kunnen zijn, valt, naar het oordeel van de voorzieningenrechter, niet in te zien dat, ook al zou dat anders zijn, het spoedeisend belang zou komen te ontbreken. Hoe sneller immers begonnen kan worden met de werkzaamheden, hoe eerder het gebouw beschikbaar is voor niveau 1 onderwijs.
Met voormelde verklaring van [Naam] heeft de gemeente [Plaats] ook de door [Naam3] in twijfel getrokken noodzaak om de gebouwen aan de Energieweg en Westerlaan, die tot nu toe voor leerlingen van het niveau 1 onderwijs werden gebruikt, te verlaten voldoende gemotiveerd.
Conclusie is dat de aanvullende verweren evenmin doel treffen.
4.8. De door [Naam3] aangevoerde stellingen kunnen niet tot de conclusie leiden dat zijn belangen zwaarder dienen te wegen dan het belang van de gemeente [Plaats] bij spoedige ontruiming. Dit leidt ertoe dat de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen.
4.9. De verzochte machtiging van de gemeente [Plaats] om de ontruiming zonodig zelf uit te voeren met behulp van de sterke arm zal worden afgewezen, nu deze niet op de wet berust. Artikel 556 lid 1 Rv Pro schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. Onverenigbaar met die regel is dat de voorzieningenrechter niettemin verzoekster zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen; in zoverre derogeert artikel 556 lid 1 Rv Pro bij ontruimingsbeslissingen aan artikel 3:299 BW Pro. De deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen. Die bevoegdheid ontleent hij immers rechtstreeks aan artikel 557 Rv Pro, waarin artikel 444 Rv Pro van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
4.10. Voor het opleggen van dwangsommen naast het dwangmiddel van gedwongen ontruiming is naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aanleiding, zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
4.11. Ook de vorderingen jegens de niet verschenen gedaagden zullen op hiervoor vermelde wijze worden toegewezen, nu deze onrechtmatig noch ongegrond voorkomen.
4.12. Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de gemeente [Plaats] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 87,93
- vast recht 263,00
- salaris advocaat 904,00
Totaal EUR 1.254,93
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt gedaagden om binnen één week na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres] te [Plaats] te ontruimen en ontruimd te houden,
5.2. veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente [Plaats] tot op heden begroot op EUR 1.254,93,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2010.?