Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 170803 / KG ZA 10-211
Vonnis in kort geding van 29 juni 2010
in de zaak van
1. [A],
wonende te [woonplaats],
2. [B],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. B.J. van den Berg te Zwolle,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STATE INVEST B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde,
vertegenwoordigd door [belanghebbende 1] en [belanghebbende 2].
Partijen zullen hierna [A] c.s. en State Invest genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 25 mei 2010
- de verstekverlening tegen de niet verschenen gedaagde State Invest
- de zuivering van het verstek door State Invest
- de voortzetting van de mondelinge behandeling op 21 juni 2010
- de pleitnota van [A] c.s.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] c.s. hebben [naam] Makelaardij B.V. te [plaats] opdracht gegeven de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (hierna te noemen: de onroerende zaak) te verkopen. Als behandelend makelaar trad op [de makelaar] (hierna te noemen: de makelaar).
2.2. Op 8 september 2009 heeft [belanghebbende 1] de onroerende zaak bezichtigd.
2.3. In het mailbericht d.d. 11 september 2009 van [belanghebbende 2] aan de makelaar staat onder meer:
Hierbij doen wij schriftelijk een beslissend bod van EUR 240.000,- k.k.
voorwaarden:
- toegang tot het pand met gemeeente, bouwkundig tekenaar, architect e.d.
- voorbehoud van goedkeuring gemeente voor realisatie studio’s binnen ons concept (8 weken);
- levering uiterlijk 6 maanden of zoveel eerder als partijen nader overeenkomen, terwijl huurder kan blijven zitten;
(…)
2.4. [A] c.s. zijn akkoord gegaan met voormeld bod en de voorwaarden.
2.5. Het mailbericht d.d. 16 oktober 2009 van A. [medewerker], senior medewerker vergunningen van de Gemeente Zwolle aan [belanghebbende 1] luidt voor zover van belang:
(…) Ik kan in elk geval melden dat wij positief tegenover het initiatief staan. Wij zijn bereid de benodigde ontheffingsprocedure te voeren om het bouwplan mogelijk te maken. Het lijkt me goed om voor de vervolgstappen nog eens een afspraak te maken. Ik ben volgende week niet aanwezig, maar wel weer vanaf 26 oktober. (…)
2.6. In de e-mail van 19 oktober 2009 bericht [belanghebbende 1] aan de makelaar:
Bij mijn weten hebben wij de koopovereenkomsten nog niet ontvangen.
Aangezien wij al veel tijd en geld erin steken willen wij afronden conform afspraak.
2.7. Namens [naam] Makelaardij B.V. wordt de schriftelijke koopovereenkomst van de onroerende zaak per mail op 21 oktober 2009 verzonden naar State Invest. In het begeleidend schrijven wordt verzocht de gegevens te controleren en om aan te geven of State Invest akkoord gaat met de inhoud van het concept.
2.8. Op 2 november 2009 hebben [A] c.s. de koopovereenkomst ten kantore van de makelaar ondertekend. Namens [naam] Makelaardij B.V. wordt de reeds door [A] c.s. getekende koopovereenkomst ter ondertekening aan State Invest toegezonden.
State Invest heeft de schriftelijke koopovereenkomst niet ondertekend.
2.9. In de door [A] c.s. op 2 november 2009 getekende koopovereenkomst staat voor zover van belang:
Artikel 20
Koper kan koopovereenkomst ontbinden uiterlijk 15 januari 2010 indien koper geen toestemming heeft verkregen/ c.q. verkrijgt van de gemeente Zwolle tot het realiseren van woonstudio’s.
3. Het geschil
3.1. [A] c.s. vorderen - samengevat - State Invest te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis over te gaan tot het tekenen van de koopovereenkomst en verdere medewerking te verlenen aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst onder verbeurte van een dwangsom van EUR 500,- per dag voor iedere dag dat State Invest daarmee in gebreke blijft, te vermeerderen met de proceskosten.
3.2. Zij voeren daartoe het volgende aan.
Er is een koopovereenkomst tot stand gekomen. Partijen waren het eens over de onroerende zaak, de prijs van EUR 240.000,- en de termijn van levering. Aan de aan de de zijde van State Invest gemaakte voorbehouden is voldaan. [A] c.s. hebben immers toegang verleend tot het pand en door de gemeente zou (zo goed als zeker) de vergunning tot de bouw van koopstudio’s worden verleend.
Naar aanleiding van het verzoek van State Invest aan de makelaar om de koopovereenkomst te ontvangen is deze op 21 oktober 2009 naar haar verzonden. Na het ondertekenen van de koopovereenkomst door [A] c.s. op 2 november 2009 is evenwel niets meer van State Invest vernomen.
3.3. State Invest voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Partijen zijn het er over eens dat aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 lid 1 BW niet hoeft te worden voldaan, zodat de koop ook mondeling aangegaan kan worden.
4.2. Kern van het geschil betreft de vraag of een afdwingbare mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen. Meer in het bijzonder houdt partijen verdeeld of aan de gestelde voorwaarde dat de gemeente goedkeuring verleent voor de realisatie van de studio’s binnen het concept van State Invest is voldaan.
4.3. [A] c.s. baseren hun stelling dat aan voormelde voorwaarde is voldaan op het mailbericht van [medewerker] van de gemeente Zwolle van 16 oktober 2009.
In deze mail staat dat de gemeente positief tegenover het initiatief staat en dat zij bereid zijn de benodigde ontheffingsprocedure te voeren om het bouwplan mogelijk te maken.
Hieruit kan evenwel voorshands niet zonder meer de conclusie worden getrokken dat de gemeente goedkeuring heeft verleend en aan voormelde voorwaarde zou zijn voldaan.
Als [A] c.s. bedoelen te stellen dat op dat moment een “perfecte” koopovereenkomst tot stand zou zijn gekomen, kunnen zij daarin niet worden gevolgd.
[A] c.s. gingen daar kennelijk op dat moment zelf ook niet van uit.
Zij ondertekenen immers (op 2 november 2009) een koopcontract waarin in artikel 20 is opgenomen dat State Invest de koopovereenkomst kan ontbinden op uiterlijk 15 januari 2010 indien zij geen toestemming heeft verkregen of verkrijgt van de gemeente Zwolle tot het realiseren van woonstudio’s. Indien al eerder een “perfecte” koopovereenkomst tot stand was gekomen, dan lag het ondertekenen van de koopovereenkomst met daarin opgenomen het voormelde artikel immers niet in de rede.
4.4. [A] c.s. voeren ter zitting voorts aan dat State Invest de bedoelde ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst niet voor 15 januari 2010 heeft ingeroepen en dat State Invest om die reden gehouden zou zijn tot het ondertekenen van de koopovereenkomst, zoals zij hebben gevorderd.
In dit betoog kunnen [A] c.s. evenwel niet worden gevolgd. Niet alleen is de koopovereenkomst niet door State Invest getekend, zodat zij uit dien hoofde in ieder geval niet aan de termijn van 15 januari 2010 gebonden zijn, ook overigens onderbouwen [A] c.s. niet op grond waarvan State Invest hiertoe gehouden zou zijn.
4.5. Dat voormelde goedkeuring door de gemeente zou zijn verleend is thans nog onvoldoende gebleken. Door State Invest is ook gemotiveerd gesteld dat die goedkeuring door de gemeente niet zal worden verleend en dat de makelaar daarvan op de hoogte is.
In dat verband hebben zij ter zitting nog het volgende aangevoerd.
Na ontvangst van het mailbericht van [medewerker] d.d. 16 oktober 2009 heeft State Invest een gesprek gehad bij de gemeente over de vervolgstappen. Daarbij werd duidelijk dat het concept van State Invest uiteindelijk onmogelijk bleek te zijn, althans dat het een lange procedure zou worden en het concept nog veel “haken en ogen” had. State Invest heeft dat aan de makelaar medegedeeld. Volgens State Invest was het daarmee voor de makelaar helder dat het “einde oefening” was. Op advies van de makelaar hebben zij de koopovereenkomst ongetekend aan de makelaar teruggezonden. Daardoor verkeerden zij in de veronderstelling dat duidelijk was dat geen koopovereenkomst tot stand was gekomen, aldus State Invest.
4.6. State Invest heeft ter onderbouwing van haar betoog ter zitting een (niet ondertekende) uitdraai van een brief overgelegd van G. Wilbrink (administrateur van State Invest) gericht aan de makelaar d.d. 18 december 2009, waarin staat vermeld:
Zoals besproken met mijn collega is de ontwikkeling van de koopstudio’s te Zwolle helaas niet realiseerbaar. Derhalve sturen wij u hierbij de ongetekende koopakte retour.
Daarnaast heeft [A] desgevraagd ter zitting aangegeven dat de makelaar hem ongeveer vier weken na het ondertekenen van de koopovereenkomst (door hem) met betrekking tot de verkoop heeft medegedeeld dat het een “moeilijk verhaal” zou worden.
4.7. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen zal de vordering in dit kort geding niet tot toewijzing kunnen leiden, nu onvoldoende is komen vast te staan hetgeen [A] c.s. aan hun vorderingen – wat daar verder ook van zij – ten grondslag hebben gelegd, terwijl voor bewijslevering in deze procedure geen plaats is.
4.8. [A] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van State Invest worden begroot op EUR 263,- voor vast recht.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [A] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van State Invest tot op heden begroot op EUR 263.-.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken door mr. A.M. Koene op 29 juni 2010.