Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 171128 / KG ZA 10-227
Vonnis in kort geding van 18 juni 2010
in de zaak van
1. [A],
wonende te [woonplaats],
2. [B],
wonende te [woonplaats],
3. [C],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. P. Buikes te Apeldoorn,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
advocaat mr. Ph.J.N. Aarnoudse te Deventer.
Eisers zullen hierna [A], [B] en [C] genoemd worden. Zij zullen gezamenlijk worden aangeduid als [A] c.s. Gedaagden zullen hierna [gedaagde] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 21 producties
- de brief van 4 juni 2010 van [gedaagde] c.s. met productie
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [A] c.s.
- de pleitnota van [gedaagde] c.s.
- de descente, alwaar de voorzieningenrechter de situatie ter plaatse, aan de [adres] en de [adres] te [woonplaats], in ogenschouw heeft genomen.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [A] en [B] zijn gehuwd en wonen gezamenlijk op het adres [adres] te [woonplaats]. [C] woont op het adres [adres] te [woonplaats]. [A], [B] en [C] zijn derhalve buren.
2.2. [gedaagde] c.s. wonen aan het [adres] te [woonplaats]. Zij zijn voorts sinds 27 december 2007 eigenaar van het pand aan de [adres] te [woonplaats]. Dit pand bestaat uit een woonhuis met twee verdiepingen en aan de achterzijde een aanbouw met (aanvankelijk) alleen een begane grond. De aanbouw grenst – gescheiden door een ca. één meter brede brandgang – aan de tuin van de woning van [A] c.s.
2.3. Op 6 juli 2009 heeft [gedaagde] c.s. een aanvraag voor een bouwvergunning ingediend. Het bouwplan bestaat eruit dat de aanbouw aan de achterzijde van de woning van [gedaagde] c.s. wordt vergroot en daarop een verdieping wordt gebouwd (hierna: de uitbouw). [gedaagde] c.s. wil in de uitbouw kamers realiseren die onder meer bestemd zijn voor de verhuur.
2.4. Op 16 oktober 2009 heeft de gemeente [woonplaats] de bouwvergunning verleend. De bij de bouwvergunning behorende “motivering verlening reguliere bouwvergunning” vermeldt onder meer:
‘4 Strijd met bestemmingsplan
Het bouwplan is in strijd met het bepaalde in artikel 3, lid 2, sub A onder a, c en f van het bestemmingsplan Voorstad – oost 2.
Op grond van dit bestemmingsplan moet een eengezinshuis binnen het bouwvlak worden opgericht, moet de goothoogte minimaal 4 meter bedragen en mag de dakhelling maximaal 50 graden bedragen.
Het bouwplan voldoet hier niet omdat de uitbreiding van het eengezinshuis grotendeels buiten het bouwvlak wordt gerealiseerd, de goothoogte aan een zijde 3,2 meter betreft en de dakhelling 60 graden is.
(…)
5 Ontheffing op grond van artikel 3.23 Wro
Op grond van artikel 3.23 van de Wet ruimtelijke ordening kunnen burgemeester en wethouders in de gevallen zoals aangegeven in artikel 4.1.1, lid 1, sub a, van het Besluit ruimtelijke ordening ontheffing verlenen van de voorschriften van het bestemmingsplan, nadat de uniforme voorbereidingsprocedure als bedoel in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht is gevolgd.’
2.5. De bouwvergunning vermeldt onder meer:
‘overwegende dat
- het bouwplan in strijd is met het ter plaatse van toepassing zijnde bestemmingsplan maar dat na het verlenen van ontheffing als bedoeld in artikel 3.23 van de Wet ruimtelijke ordening bouwvergunning kan worden verleend,’
2.6. In het bouwplan was onder meer opgenomen dat een spouwmuur geplaatst zou worden op de brandgang die tussen de tuin van [A] c.s. en de aanbouw van [gedaagde] c.s. doorloopt. De brandgang behoort voor de helft in eigendom toe aan [gedaagde] c.s. en voor de helft aan [A] c.s. [gedaagde] c.s. wilde de muur aanvankelijk op zijn grond bouwen, maar tijdens de bouw werd duidelijk dat daarop een erfdienstbaarheid rust ten behoeve van [A] c.s. [gedaagde] c.s. heeft de muur vervolgens afgebroken en een gewijzigde bouwvergunning aangevraagd. De gewijzigde bouwplannen voorzien in een aangepaste constructie die het mogelijk maakt dat een muur op de aanbouw wordt geplaatst.
2.7. Op 25 april 2010 heeft [A] c.s. bezwaar gemaakt tegen de gewijzigde bouwplannen.
2.8. Op 26 april 2010 heeft de gemeente [woonplaats] aan [gedaagde] c.s. een brief verzonden, waarin zij kenbaar heeft gemaakt dat zij akkoord gaat met de wijziging van de bouwplannen.
2.9. Op 3 mei 2010 heeft de gemeente [woonplaats] het bezwaarschrift van [A] c.s. niet ontvankelijk verklaard, omdat dit niet binnen de daarvoor geldende termijn is ingediend. [A] c.s. is hier niet tegen in beroep gegaan.
2.10. Op 25 april 2010 en 7 mei 2010 heeft [A] c.s. [gedaagde] c.s. gesommeerd de bouwwerkzaamheden te staken. [gedaagde] c.s. heeft niet aan deze sommatie voldaan. De werkzaamheden aan de buitenzijde van de uitbouw zijn inmiddels nagenoeg gereed. De binnenzijde moet nog afgetimmerd worden.
2.11. De muur van de uitbouw is aan de zijde van de tuinen van [A] c.s. ca. 5,5 meter hoog (naar boven smaller wordend naar een plat dak) en 6,2 meter lang (dit laatste blijkt uit de overgelegde bouwtekening). De muur – een zogenaamde blinde muur – bevindt zich op ca. 0,5 meter van de erfgrens van [A] c.s.
3. Het geschil
3.1. [A] c.s. vordert samengevat - [gedaagde] c.s. te veroordelen om binnen 24 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis de bouwwerkzaamheden te staken en gestaakt te houden en een begin van uitvoering te maken of laten maken met de afbraak van het reeds gebouwde als gevolg van de ondernomen bouwactiviteiten met betrekking tot het pand aan de [adres] te [woonplaats] en de afbraakwerkzaamheden binnen vier weken daarna volledig te volbrengen, op straffe van een dwangsom. Voorts vordert [A] c.s. [gedaagde] c.s. te veroordelen in de proceskosten.
[A] c.s. heeft daartoe gesteld dat sprake is van onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW Pro, doordat de lichtinval en de luchttoevoer in haar achtertuin en woning sterk zijn verminderd en het uitzicht vanuit de woning, vanuit de woonkamer en vanaf het terras, sterk wordt belemmerd. Het woongenot van [A] c.s wordt daardoor in aanzienlijke mate verminderd. Ook zal de waarde van de woning afnemen.
Voorts heeft [A] c.s. betoogd dat het hebben van een bouwvergunning [gedaagde] c.s. niet vrijwaart van de civielrechtelijke verplichting om zich zodanig te gedragen dat hij zijn buren geen onrechtmatige hinder toebrengt.
Tot slot heeft [A] c.s. gesteld dat sprake is van een spoedeisend belang omdat bij het continueren van de bouwwerkzaamheden in een eventuele latere bodemprocedure de kamers mogelijk verhuurd zijn en de bodemrechter om die reden terughoudend zal zijn bij het toewijzen van een vordering tot afbraak van de uitbouw.
3.2. [gedaagde] c.s. voert verweer. Hij heeft betoogd dat geen sprake is van een spoedeisend belang, nu de bouwwerkzaamheden reeds in een vergevorderd stadium zijn. Een afbraak van het gebouwde kan in redelijkheid niet verlangd worden in kort geding. Voorts heeft [gedaagde] c.s. betoogd dat het [A] c.s. kan worden toegerekend dat zij niet tijdig bezwaar heeft aangetekend tegen de bouwvergunning. [gedaagde] c.s. mocht aannemen dat hij na het verlenen van de bouwvergunning, die formele rechtskracht heeft verkregen, vrij was om te beginnen met de bouwwerkzaamheden. Bovendien is bij de beoordeling van de vergunning rekening gehouden met de hoogte van de voorgenomen uitbouw en de effecten die dit zal hebben op de omgeving. De gemeente [woonplaats] heeft derhalve reeds een belangenafweging gemaakt.
Tot slot heeft [gedaagde] c.s. gesteld dat het tegenhouden van licht in het onderhavige geval niet ernstig genoeg is om van onrechtmatige hinder te spreken. [A] c.s. wonen in een rijtjeshuis waarbij de achtertuinen grenzen aan de achtertuin (met aanbouw) van [gedaagde] c.s. Bij een dergelijke woning moet men accepteren dat de lichtinval beperkt zal worden door de nabijgelegen woningen, vooral omdat de lichtinval vanuit de achtertuin van [A] c.s. al beperkt wordt door de bestaande scheidsmuur. [gedaagde] c.s. betwist dat de waarde van de woningen van [A] c.s. door de verminderde lichtinval daalt.
4. De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1. Van een spoedeisend belang is voldoende mate gebleken. De voorzieningenrechter volgt [A] c.s. in haar stelling dat wanneer de bouwwerkzaamheden worden gecontinueerd en de te realiseren kamers worden verhuurd, de gevolgen van het toewijzen van een vordering tot afbraak van de uitbouw steeds ingrijpender zullen worden en de bodemrechter terughoudender zal optreden. Reeds op die grond heeft [A] c.s. belang bij een snelle beslissing.
Formele rechtskracht
4.2. Vast staat dat de verleende bouwvergunning formele rechtskracht heeft verkregen. Dit brengt mee dat de vergunninghouder er in het algemeen op mag vertrouwen dat de vergunning overeenkomstig de wet is verleend en de overeenkomstig de wet in aanmerking te nemen belangen door de vergunningverlenende instantie volledig en op de juiste wijze zijn afgewogen en dat hij gerechtigd is om van die vergunning gebruik te maken (HR 17 januari 1997, NJ 1998/656). De Hoge Raad heeft in zijn uitspraak van 21 oktober 2005 (LJN: AT8823) daarentegen overwogen dat het belang van het voorkomen van onrechtmatige hinder door het gebruik maken van door een bestemmingsplan toegestane bouwmogelijkheden niet een belang is dat door de wettelijke regeling van het bestemmingsplan wordt nagestreefd. Kortom, een bouwvergunning die formele rechtskracht heeft verkregen en dus geacht moet worden in overeenstemming met het bestemmingsplan te zijn verleend, vrijwaart de houder die in overeenstemming met de bouwvergunning heeft gebouwd niet van aansprakelijkheid wegens het veroorzaken van onrechtmatige hinder.
4.3. Het onderhavige geval is echter in zoverre anders dat de bouwplannen van [gedaagde] c.s. niet in overeenstemming, maar in strijd zijn met het geldende bestemmingsplan. De gemeente [woonplaats] heeft op grond van artikel 4.1.1. lid 1 sub a van het Besluit ruimtelijke ordening ontheffing verleend van de voorschriften van het bestemmingsplan. Bij het verlenen van een ontheffing dient een bestuursorgaan - anders dan bij een toetsing van de bouwmogelijkheden aan het bestemmingsplan - alle relevante belangen in kaart te brengen, de in geding zijnde civielrechtelijke belangen daaronder begrepen. In een dergelijke situatie, waarin het bestuursorgaan een (voor bezwaar en beroep vatbaar) oordeel heeft gegeven (of heeft kunnen geven) over civielrechtelijke belangen, past de burgerlijke rechter enige terughoudendheid. Voorkomen moet worden dat een afweging van een bestuursorgaan die formele rechtskracht heeft verkregen (opnieuw) aan de orde wordt gesteld. De Raad van State heeft in zijn uitspraak van 10 maart 2010 (LJN: BJ7028) echter overwogen dat voor het oordeel door de bestuursrechter dat een privaatrechtelijke belemmering aan de verlening van vrijstelling (lees: ontheffing) van de voorschriften van een bestemmingsplan in de weg staat, slechts aanleiding is wanneer deze belemmering een evident karakter heeft. De burgerlijke rechter is immers de eerst aangewezene om de vraag te beantwoorden of een privaatrechtelijke belemmering in de weg staat aan de uitvoering van een activiteit, aldus de Raad van State.
Op grond van deze uitspraak is de voorzieningenrechter van oordeel dat de formele rechtskracht van de bouwvergunning (ook) in het onderhavige geval niet aan een toetsing of sprake is van onrechtmatige hinder in de weg staat. Nu niet gesteld of gebleken is dat de onrechtmatige hinder een evident karakter heeft, is het aan de civiele rechter om te beoordelen of daarvan sprake is. De civiele rechter is niet gebonden aan de termijnen die gelden in het bestuursrecht, zodat het [A] c.s. vrij staat ook na het verstrijken van de termijn voor het indienen van een bezwaarschrift en/of het instellen van beroep de onderhavige vordering in te stellen.
Onrechtmatige hinder
4.4. Vooropgesteld wordt dat het antwoord op de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder afhangt van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer rekening moet worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend en de mogelijkheid – mede gelet op de daaraan verbonden kosten – en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te treffen.
4.5. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter levert de uitbouw door de onthouding van licht en uitzicht, gelet op de aard, de ernst en de duur daarvan, [A] c.s. een aanzienlijke stoornis in het genot van haar eigendom op. Het volgende is daarbij van belang.
De voorzieningenrechter heeft ter plaatse geconstateerd dat de uitbouw maakt dat in de tuin van [A] c.s. aanzienlijk minder (zon)licht binnentreedt dan voorheen. In dit verband heeft [A] c.s. onweersproken gesteld dat zij de hele dag zon in de tuin had en dat de tuin door de uitbouw in deze tijd van het jaar tussen half 11 ’s ochtends en 3 uur ’s middags geheel in de schaduw ligt. Het verweer dat de lichtinval vanuit de achtertuin van [A] c.s. al beperkt werd door de bestaande scheidsmuur gaat naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet op, nu een hoge blinde muur over een lengte van 6,2 meter en een hoogte van ca. 5,5 meter in een strakke horizontale lijn iets wezenlijks anders is dan een lagere muur van ca. 2,5 meter hoog om de tuinen af te scheiden. Ook het feit dat [A] c.s. in een rijtjeshuis woont wil niet zeggen dat zij een dergelijke situatie moet dulden.
Daarnaast heeft de voorzieningenrechter ter plaatse geconstateerd dat het uitzicht van [A] c.s. op de lucht en de verder weg gelegen bebouwing, zowel vanuit de woonkamer als vanaf het terras, door de uitbouw aanzienlijk wordt belemmerd.
Omdat de uitbouw niet slechts voor een korte tijd is opgericht, betekent dit dat [A] c.s. permanent licht en uitzicht verliest. Het is niet onaannemelijk dat de waarde van de woning van [A] c.s. daardoor daalt.
Daar komt bij dat het belang van [A] c.s. om niet gestoord te worden in hun woongenot, naar het oordeel van de voorzieningenrechter, zwaarder dient te wegen dan het economische belang van [gedaagde] c.s. om in de uitbouw kamers te realiseren die bestemd zijn voor de verhuur.
4.6. Gelet op het voorgaande is de voorzieningenrechter van oordeel sprake is van onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW Pro. De voorzieningenrechter zal de vordering tot het staken en gestaakt houden van de bouwwerkzaamheden derhalve toewijzen. De gevorderde afbraak van de uitbouw zal echter worden afgewezen. Een dergelijke vordering, die beoogt een onomkeerbare en definitieve voorziening te bewerkstelligen, is te verstrekkend om in kort geding te kunnen worden toegewezen.
4.7. De gevorderde dwangsom zal worden beperkt als volgt.
4.8. [gedaagde] c.s. zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [A] c.s. worden begroot op:
- dagvaarding EUR 97,45
- vast recht 263,00
- salaris advocaat 904,00
Totaal EUR 1.264,45
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. veroordeelt [gedaagde] c.s. om binnen 24 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis alle verdere bouwwerkzaamheden met betrekking tot het pand aan de [adres] te [woonplaats] te staken of te doen staken, en die verdere bouwwerkzaamheden ook gestaakt te houden of te laten houden,
5.2. veroordeelt [gedaagde] c.s. om aan [A] c.s. een dwangsom te betalen van EUR 5.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 5.1. uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van EUR 100.000,00 is bereikt,
5.3. veroordeelt [gedaagde] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [A] c.s. tot op heden begroot op EUR 1.264,45,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Hulst en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2010.