Uitspraak
beschikking
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
Locatie Zwolle
zaaknummer / rekestnummer: 178134 / KG RK 10-1009
Beschikking van de voorzieningenrechter van 23 december 2010
in de zaak van
naamloze vennootschap
ING BANK N.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Amsterdam,
verzoekster,
advocaat mr. R.K.E. Buysrogge te Zwolle,
tegen
1. [verweerder 1],
wonende te [woonplaats]
verweerder,
advocaat mr. J.T. Schlepers te Stadskanaal,
2. [verweerder 2],
wonende te [woonplaats]
verweerster,
advocaat mr. J.T. Schlepers te Stadskanaal,
3. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HARDENBERG,
zetelend te Hardenberg,
belanghebbende,
vertegenwoordigd door haar gemachtigde de heer R. Brüns, medewerker van de afdeling Ruimte en Economie bij de gemeente Hardenberg,
4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KPN MOBILE NETHERLANDS BV,
gevestigd te ’s-Gravenhage,
belanghebbende,
niet verschenen,
5. MR. S.J. DE VRIES in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid TELE PROJECTS B.V., voorheen gevestigd te Nieuwleusen,
kantoorhoudende te Zwolle,
belanghebbende,
in persoon verschenen.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift
- de brief van 23 november 2010 waarin namens verweerders wordt verzocht om een mondelinge behandeling
- de brief van 1 december 2010 waarbij namens verweerders nadere stukken zijn overgelegd
- de mondelinge behandeling.
2. Het verzoek
2.1. Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof als bedoeld in artikel 3:268 lid 2 BW, om de onroerende zaak:
het woonhuis met erf en verdere aan- en toebehoren, staande en gelegen aan de [adres] te [postcode plaats] kadastraal bekend als gemeente Ambt-Hardenberg, sectie [nummer], groot twee hectaren, veertien aren en achtenzeventig centiaren en sectie [nummer], groot tweeëntwintig centiaren.
ondershands te verkopen volgens de bij het verzoek gevoegde koopovereenkomst. Volgens deze koopovereenkomst is de onroerende zaak verkocht aan de gemeente Hardenberg voor een bedrag van EUR 330.000,00.
3. De feiten
3.1. De onroerende zaak is gelegen binnen het gebied waar de gemeente Hardenberg het bedrijventerrein “Bedrijvenpark De Heemser Poort Hardenberg” wil realiseren. Op de onroerende zaak is de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing.
3.2. Bij brief van 31 maart 2009 heeft de gemeente Hardenberg verweerders een bedrag van EUR 480.000,00 geboden voor de onroerende zaak. Aan het bod was onder meer de ontbindende voorwaarde verbonden dat een op de onroerende zaak liggend beslag (van belanghebbende sub 4) zou worden opgeheven en dat verzoekster met de koop akkoord zou gaan. Ondanks overleg met de gemeente Hardenberg, belanghebbende sub 4, de bank en verweerders is geen koopovereenkomst tot stand gekomen op basis van dit bod.
3.3. De gemeente Hardenberg heeft dit bod in augustus 2010 ingetrokken.
3.4. Het woonhuis staat al meerdere jaren leeg en verkeert in (zeer) slechte staat.
4. De beoordeling
4.1. Om te kunnen bepalen of een verkoop van een onroerende zaak, in plaats van in het openbaar ten overstaan van een notaris, ondershands zal plaatsvinden, is van doorslaggevend belang of een openbare verkoop al dan niet een hogere opbrengst zal opleveren.
4.2. Namens verzoekster is een taxatierapport van 26 oktober 2010 overgelegd, opgesteld door Boertjes Makelaardij Dedemsvaart. Volgens het taxatierapport bedraagt de onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak EUR 365.000,00, terwijl de executiewaarde op EUR 270.000,00 is getaxeerd. Bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is rekening gehouden met de slechte staat van onderhoud van de woning en is ervan uitgegaan dat de waarde van de onroerende zaak om die reden meer dan 25% afwijkt van vergelijkbare objecten in de directe omgeving.
4.3. De omstandigheid dat de gemeente Hardenberg tot augustus 2010 bereid was de onroerende zaak te kopen voor een bedrag van EUR 480.000,00 leidt tot twijfel aan de juistheid van de in het taxatierapport opgenomen waarde.
4.4. Daarbij komt dat in het taxatierapport de plannen van de gemeente Hardenberg - om ter plaatse een bedrijventerrein te realiseren - wel worden genoemd, maar dat bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak met deze plannen geen rekening is gehouden. Dit kan worden afgeleid uit de omstandigheid dat de (slechte) onderhoudstoestand van de woning van grote invloed is geweest op de bepaling van de waarde van de onroerende zaak. De voorzieningenrechter is van oordeel dat - gelet op het voornemen van de gemeente Hardenberg ter plaatse een bedrijventerrein te realiseren - bij het bepalen van de waarde van de onroerende ook de verwachtingen omtrent de toekomstige waarde van de onroerende zaak (als bouwgrond) een rol hadden moeten spelen, waarbij de onderhoudstoestand van het woonhuis niet relevant is.
4.5. Gelet op het voorgaande is aannemelijk dat op een veiling een hogere opbrengst voor het onderpand zal worden gerealiseerd dan thans bij onderhandse verkoop. Dit brengt mee dat het verzoek zal worden afgewezen en dat in verband met het bepaalde in artikel 548 lid 4 Rv een tijdstip voor de openbare verkoop zal worden bepaald als na te melden.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst het verzoek af,
5.2. bepaalt dat de openbare verkoop zal plaatsvinden op 2 februari 2011, of zoveel eerder of later als de met veiling belaste notaris zal vermenen te behoren.
Deze beschikking is gegeven door mr. M. Zomer en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2010.?