Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr : 512592 CV 10-5442
datum: 14 december 2010
Vonnis in de zaak van:
de vennootschap onder firma [F],
gevestigd te [vestigingsplaats],
en haar vennoten
[vennoot 1],
[vennoot 2] en
[vennoot 3],
allen wonende te [woonplaats],
eisende partij, verder te noemen: ‘[eisende partij]’,
gemachtigde GGN Tijhuis Gerechtsdeurwaarders te Zwolle,
tegen
[gedaagde partij 1] en
[gedaagde partij 2] h.o.d.n. [J],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, verder (samen) te noemen: ‘[gedaagde partij]’,
verschenen bij gedaagde [W].
Het verdere verloop van de procedure
Eerder is in deze zaak een tussenvonnis gewezen dat op 7 september 2010 is uitgesproken.
Ter uitvoering van dat vonnis heeft op 11 november 2010 een comparitie van partijen plaatsgevonden. De door partijen voorafgaande aan deze zitting nader ingezonden stukken zijn aan de gedingstukken toegevoegd. Van het verhandelde ter zitting is proces-verbaal opgemaakt.
Het geschil
De vordering van [eisende partij] strekt ertoe dat [gedaagde partij] hoofdelijk wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 13.370,07, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 12.376,00 vanaf 4 mei 2010, onder veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van de procedure.
[gedaagde partij] heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
De verdere beoordeling
1.
Vaststaat dat [eisende partij] met ingang van 1 december 2008 aan [gedaagde partij] heeft verhuurd de bedrijfs-/winkelruimte te [vestigingsplaats] aan de [straat], dat tussen partijen geen geschrift is opgemaakt bevattende de huurovereenkomst, dat [gedaagde partij] het gehuurde in ieder geval tot en met de maand juli 2009 in gebruik heeft gehad en dat [gedaagde partij] de huur tot en met de maand juli 2009 aan [eisende partij] heeft voldaan.
2.
In geschil is het antwoord op de vraag of [gedaagde partij] eveneens over de maanden augustus 2009 tot en met maart 2010 een bedrag aan huur is verschuldigd, zoals [eisende partij] stelt en [gedaagde partij] bestrijdt.
3.
De kantonrechter stelt vast dat partijen zich niet over het toepasselijke huurregime hebben uitgelaten. Uit het niet tussen hen in geschil zijnde feit dat sprake is geweest van verhuur van winkelruimte, waarbij [gedaagde partij] in die ruimte een zogenaamde ‘outlet’ ofwel fabriekswinkel heeft gedreven, volgt dat op de verhouding van partijen toepasselijk is de in de artikelen 7:290 BW en volgende neergelegde regels betreffende de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte. Dat de huurrelatie van partijen niet schriftelijk is vastgelegd, doet daaraan niet af.
4.
Hoewel partijen van mening verschillen over de duur van de per 1 maart 2009 overeengekomen voortzetting van de huurverhouding, blijkt uit hun stellingen wel dat (ook) die voortzetting een (verdere) proefperiode betrof, na ommekomst waarvan partijen zouden bezien of die huurrelatie al dan niet zou worden voortgezet. [gedaagde partij] heeft die proefperiode niet in duur afgebakend, waarbij hij wel heeft gesteld dat de overeenkomst daarbij van maand tot maand opzegbaar zou zijn. [eisende partij] stelt, onder verwijzing naar wat hij vanaf maart 2009 telkens op de facturen heeft vermeld, dat de huurovereenkomst per 1 maart 2009 is voortgezet, met de intentie om daarna met één jaar te verlengen. Uit een en ander volgt dat de (voortgezette) huurovereenkomst een duur kende van korter dan twee jaar. Het gevolg daarvan is dat op die huurovereenkomst krachtens lid 1 van artikel 7:301 BW de artikelen 7:291 tot en met 300 BW niet van toepassing zijn. Partijen hebben daardoor een grotere vrijheid om hun huurrelatie in te richten, in het bijzonder zijn zij niet gebonden aan de wettelijke regeling inzake de beëindiging van de huurovereenkomst. Dit leidt ertoe dat die wettelijke regeling in zoverre geen houvast kan bieden bij de beoordeling van de vraag van de duur van de overeenkomst en/of de beëindiging daarvan.
5.
Om proceseconomische redenen zal de kantonrechter eerst de geschilpunten ter zake van de opzegging van de huurovereenkomst en het inleveren van de sleutels bespreken en daarna de andere geschilpunten. [gedaagde partij] is immers pas uit een betalingsverplichting jegens [eisende partij] ontslagen indien kan worden aangenomen dat de huurovereenkomst is opgezegd en het gehuurde feitelijk weer ter beschikking is gesteld.
6.
Wat betreft de opzegging van de huurovereenkomst geldt het volgende.
6.1
Uit de overgelegde e-mailberichten blijkt dat [gedaagde partij] op 3 maart 2010 heeft aangevoerd dat hij al in mei 2009 schriftelijk heeft meegedeeld dat de maand juni 2009 de laatste termijn was, dat er geen sprake van is dat na 1 juli 2009 nog gebruik is gemaakt van het gehuurde en dat hij de brief nog over zal leggen waarin is meegedeeld dat per 1 juli geen gebruik meer werd gemaakt van het pand. Bij e-mailbericht van 18 maart 2010 heeft [gedaagde partij] gesteld dat [eisende partij] al vanaf 1 juli 2009 toestemming heeft om het gehuurde te betreden, dat de sleutels destijds door hem zijn afgegeven en dat hij nog de brief zal mailen, waaruit blijkt dat partijen eind juni 2009 afscheid van elkaar hebben genomen. Bij e-mailbericht van 22 maart 2010 heeft [gedaagde partij] gesteld dat in juni 2009 per brief en per telefoon is meegedeeld dat per 1 juli 2009 geen gebruik meer zou worden gemaakt van het pand.
6.2
Bij antwoord heeft [gedaagde partij] aangevoerd dat hij de winkel heeft gehuurd tot en met juli 2009, dat in juli 2009 de winkel is verlaten en dat de huur tot en met juli 2009 is voldaan.
6.3
Voorafgaande aan de comparitie heeft [gedaagde partij] een verklaring overgelegd van ene [H] die verklaart: ‘dat ik werkzaam ben geweest in de winkel van [J] aan de [straat] te [vestigingsplaats]. Ik ben begonnen in december 2008 en geëindigd in Juni 2009. Dit was ook de bedoeling om te zien of dit de juiste winkel voor ons was. Al gauw kwamen we er achter dat er nogal wat gebreken waren, namelijk (...). Dit waren de redenen dat we niet langer dan 6 maanden in het pand wilden verblijven.’
6.4
Voorafgaande aan de comparitie heeft [gedaagde partij] een verklaring overgelegd van de firma [C] waaruit volgt dat deze firma tot en met medio augustus 2009 een mobiel pinautomaat heeft verhuurd ten behoeve van het onderhavige pand.
6.5
Ter comparitie heeft [gedaagde partij] gesteld dat de huurovereenkomst in mei 2009 via een e-mailbericht is opgezegd, dat dat mailbericht niet meer beschikbaar is door een computercrash en dat al eind april / begin mei 2009 [eisende partij] telefonisch is medegedeeld dat de huurovereenkomst zou eindigen. [gedaagde partij] heeft ter comparitie voorts aangevoerd dat het pand half juli 2009 is verlaten, nadat het eerder de bedoeling was om het gebruik in juni 2009 te beëindigen. Op eerste ‘Blauwvingerdag’ van 2009 (ofwel op woensdag 8 juli 2009 naar de kantonrechter begrijpt) is nog alle resterende voorraad verkocht, waarna ‘de outlet’ is gesloten, aldus [gedaagde partij].
6.6
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde partij] op geen van de relevante aspecten een eenduidig standpunt heeft genomen. [gedaagde partij] stelt eerst dat hij bij brief heeft opgezegd, naderhand dat er bij e-mailbericht is opgezegd. Hij stelt verder dat er in mei 2009 is opgezegd doch ook dat de opzegging in juni 2009 is gedaan. Hij stelt eerst dat er tegen 1 juli 2009 is opgezegd, waarna hij stelt dat de huur heeft geduurd tot en met de maand juli 2009. [gedaagde partij] stelt voorts dat het gebruik van het pand heeft geduurd tot en met medio juli 2009 terwijl hij zich bedient van een verklaring van een (voormalig) medewerkster die stelt dat het gebruik is geëindigd in juni 2009. Hij stelt tot slot dat de opzegging ook telefonisch aan [eisende partij] is gedaan en plaatst dat in juni 2009, terwijl hij nadien daarvoor de periode van eind april / begin mei 2009 duidt.
6.7
Behoudens de door [gedaagde partij] overgelegde verklaring van zijn (voormalig) medewerkster [H], die hij zelf tegenspreekt, heeft hij geen andere (bewijs)stukken overgelegd waaruit zelfs maar een begin van juistheid van zijn stellingen kan worden afgeleid. Aan de door hem in het geding gebrachte verklaring van [C] kan evenmin steun worden ontleend.
6.8
De slotsom van het voorgaande is dat de kantonrechter aan het verweer van [gedaagde partij] dat de huurovereenkomst door hem is opgezegd als onvoldoende onderbouwd voorbijgaat. Aan een bewijsopdracht conform het daartoe door hem gedane aanbod wordt dan ook niet toegekomen.
7.
Wat betreft de door [gedaagde partij] gestelde inlevering van de sleutels, ofwel de terbeschikking-stelling van het gehuurde aan [eisende partij], geldt het volgende.
7.1
Uit de overgelegde e-mailberichten blijkt dat [gedaagde partij] heeft gesteld dat de sleutels zijn overhandigd (bericht van 3 maart 2010), dat de sleutels destijds door hem zijn afgegeven (bericht van 18 maart 2010) en dat de sleutels zijn ingeleverd (bericht van 22 maart 2010).
7.2
Bij antwoord heeft [gedaagde partij] aangevoerd: ‘De sleutels hebben wij ingeleverd door deze door de brievenbus te gooien. [eisende partij] heeft dat telefonisch aan ons bevestigd.’
7.3
Ter comparitie heeft [gedaagde partij] gesteld dat de sleutels van het pand door een medewerkster zijn achtergelaten in de brievenbus van het pand, zulks omdat het zo met [eisende partij] was afgesproken.
7.4
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde partij] op dit aspect evenmin een eenduidig standpunt heeft ingenomen. Hij heeft eerst gesteld dat hij zelf de sleutels heeft ingeleverd en nadien dat een (niet nader door hem genoemde) medewerkster van hem dat heeft gedaan. Hij heeft verder gesteld dat de sleutels zijn overhandigd respectievelijk zijn afgegeven, terwijl nadien is aangevoerd dat de sleutels zijn ingeleverd door deze in de brievenbus van het gehuurde achter te laten.
7.5
[gedaagde partij] heeft geen stukken in het geding gebracht waaruit (een begin van juistheid van) zijn stellingname - welke dan ook - kan worden afgeleid.
7.6
De slotsom van het bovenstaande is dat de kantonrechter ook dit verweer van [gedaagde partij] als onvoldoende onderbouwd passeert. Voor zover het door [gedaagde partij] gedane bewijsaanbod ziet op dit verweer wordt daaraan dan ook niet toegekomen.
8.
Uit het voorgaande volgt dat als vaststaand heeft te gelden dat de huurovereenkomst niet op of omstreeks 1 juli 2009 dan wel op of omstreeks 1 augustus 2009 door opzegging is geëindigd en voorts dat het gehuurde niet door [gedaagde partij] aan [eisende partij] ter beschikking is gesteld, althans niet eerder dan nadat [gedaagde partij] per e-mailbericht van 18 maart 2010 expliciet aan (de gemachtigde van) [eisende partij] heeft meegedeeld dat deze toestemming had om het gehuurde te betreden en (opnieuw) in gebruik te nemen.
8.1
Dit betekent allereerst de door [eisende partij] bestreden stelling van [gedaagde partij] over de mogelijkheid de huurovereenkomst tussentijds (‘van maand tot maand’) op te zeggen als niet (meer) ter zake dienend, geen bespreking behoeft.
8.2
Een en ander betekent voorts dat [gedaagde partij], anders dan hij meent, niet vanaf 1 augustus 2009 ontslagen is uit zijn verplichtingen jegens [eisende partij]; de verplichting tot betaling van huur, althans van een gebruiksvergoeding daaronder begrepen. Die laatste verplichting is eerst geëindigd per 1 april 2010, zulks gelet op het e-mailbericht van [gedaagde partij] van 18 maart 2010 en [eisende partij]s acceptatie ter zake.
9.
Wat betreft de omvang van de betalingsverplichting van [gedaagde partij] over de periode vanaf 1 augustus 2009 tot 1 april 2010 geldt het volgende.
9.1
[eisende partij] heeft gesteld dat is overeengekomen dat de initiële overeenkomst, die was aangegaan voor de duur van drie maanden, per 1 maart 2009 werd verlengd met tien maanden, aldus eindigende per 1 januari 2010, dat de huurprijs in verband met door [gedaagde partij] zelf aan te brengen verbeteringen in het pand, gedurende die periode werd verlaagd tot € 1.000,00 exclusief BTW, en dat na ommekomst van de periode van tien maanden bij voortzetting van de huurrelatie de huurprijs € 1.800,00 exclusief BTW zou bedragen.
9.2
Die stelling van [eisende partij] wordt in zoverre bevestigd dat vaststaat dat voor de eerste periode van drie maanden een huurprijs heeft gegolden van € 5.000,00 exclusief BTW, ofwel € 1.666,67 exclusief BTW.
9.3
Verdere bevestiging voor de stelling van [eisende partij] kan worden gevonden in de omstandigheid dat [gedaagde partij] heeft erkend dat hij vanaf 1 maart 2010 facturen van [eisende partij] heeft ontvangen waarin telkens onder meer werd vermeld: ‘(...) Wij verhuren het pand in beginsel voor de periode van 10 maanden voor een bedrag van € 1.000,00 excl. BTW per maand ingaande 01-03-2009. Na de 10 maanden bestaat de intentie om een huurcontract aan te gaan voor een periode van een jaar, huur per maand € 1.800,00 excl. BTW ingaande 01-01-2010. (...)’ [gedaagde partij] heeft voorts erkend dat hij destijds niet tegen de inhoud van die vermelding heeft geprotesteerd of anderszins op die vermelding is ingegaan. Zo’n afspraak past in zoverre voorts bij wat [gedaagde partij] in het aan [eisende partij] gerichte e-mailbericht van 23 november 2008 heeft bevestigd, te weten dat na de eerste periode van drie maanden (van december 2008 tot en met februari 2009) ‘de intentie bestaat om een huurcontract aan te gaan voor de periode van een jaar, huur per maand € 1.800,00 excl. BTW.’
9.4
Een en ander leidt tot de slotsom dat [gedaagde partij] over de maanden augustus 2009 tot en met december 2009 per maand een bedrag van € 1.190,00 inclusief BTW is verschuldigd en over de maanden januari 2010 tot en met maart 2010 telkens een bedrag van € 2.142,00 inclusief BTW, zulks ten titel van huur althans van gebruiksvergoeding.
10.
Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde hoofdsom ad € 12.376,00 (inclusief BTW) (zijnde 5 maanden à € 1.190,00 en 3 maanden à € 2.142,00) voor toewijzing vatbaar is, zowel jegens gedaagde [gedaagde partij] als jegens gedaagde Ten Cate nu dienaangaande geen afzonderlijk verweer is gevoerd.
11.
De over voormelde hoofdsom gevorderde wettelijke rente, het tot 4 mei 2010 berekende bedrag ad € 194,07 daaronder begrepen, is als niet afzonderlijk weersproken eveneens toewijsbaar.
12.
[eisende partij] heeft tot slot een vergoeding gevorderd voor buitengerechtelijke kosten, door hem gesteld op een bedrag van € 800,00. Gelet op de omvang van het toewijsbaar gebleken bedrag aan hoofdsom met de daarover verschenen rente en gezien de door de kantonrechters gebruikte staffel voor dergelijke kosten is dit deel van de vordering eveneens toewijsbaar.
13.
[gedaagde partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten worden verwezen als nader te melden.
De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde partij 1] en [gedaagde partij 2] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, tegen bewijs van kwijting aan [eisende partij] te betalen een bedrag van € 13.370,07, vermeerderd met de wettelijke rente over € 12.376,00 vanaf 4 mei 2010 tot de dag van algehele voldoening;
- veroordeelt [gedaagde partij 1] en [gedaagde partij 2] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd, in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eisende partij] begroot op:
• € 600,00 voor salaris gemachtigde (2,0 punten × tarief € 300,00)
• € 93,29 voor explootkosten
• € 208,00 voor vastrecht;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 14 december 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.