Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
Zaaknr. : 481030 CV EXPL 10-7581
Datum : 15 maart 2011
Vonnis in de zaak van:
de stichting WONINGSTICHTING OPENBAAR BELANG,
gevestigd te Zwolle,
eisende partij,
verder te noemen WOB,
gemachtigde mr. M.H. Doornbos,
tegen
[GEDAAGDE PARTIJ],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
verder te noemen [gedaagde partij],
gemachtigde aanvankelijk mr. B. de Haan, thans mr. H.W.M. van den Heiligenberg,
toegevoegd op 5 november 2009 onder nummer 2DR2044.
Procesverloop
De volgende stukken bevinden zich in het dossier en daaruit blijkt het procesverloop:
- dagvaarding d.d. 27 november 2009
- conclusie van antwoord d.d. 9 februari 2010
- tussenvonnis d.d. 23 februari 2010
- brief namens WOB d.d. 8 april 2010
- proces-verbaal van de comparitie tevens tussenvonnis d.d. 15 april 2010
- brief namens WOB d.d. 10 augustus 2010
- proces-verbaal van getuigenverhoor d.d. 18 augustus 2010
- proces-verbaal van tegengetuigenverhoor d.d. 9 november 2010
- conclusie na enquête d.d. 21 december 2010
- conclusie na enquête d.d. 18 januari 2011.
Het vonnis is vervolgens op vandaag bepaald.
Geschil
WOB vordert, kort samengevat, de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning met nevenvorderingen, en de veroordeling van [gedaagde partij] in de pro-ceskosten.
[gedaagde partij] heeft de vordering bestreden en geconcludeerd tot afwijzing met veroorde-ling van WOB in de proceskosten.
Beoordeling
1.
Tussen partijen staat het volgende vast.
[gedaagde partij] woonde voorheen aan [adres] te [plaats], samen met zijn toenmalige partner [U]. Deze woning heeft [gedaagde partij] wegens het veroorzaken van overlast moeten verlaten.
[gedaagde partij] huurt vanaf 3 mei 2005, aanvankelijk voor de duur van één jaar, de woning van WOB aan [adres] te [woonplaats]. Het betreft een appartement (een woning in een flatgebouw). Het appartement grenst aan vier andere appartementen (twee zijburen, een onderbuur wonend op nummer 48, en een bovenbuur wonend op nummer 84).
De huurovereenkomst betrof een herkansing en ging vergezeld van een ‘Overeenkomst met voorwaardelijke begeleiding’ d.d. 10 februari 2005. Die overeenkomst voorzag in een intensie-ve begeleiding van [gedaagde partij] door het algemeen maatschappelijk werk. Ingaande 1 mei 2008 is een ‘gewone’ huurovereenkomst gesloten.
2.
WOB vordert de ontbinding van de huurovereenkomst wegens de tekortkoming van [gedaagde partij], kort gezegd hierin bestaande dat [gedaagde partij] met ingang van begin 2007 ernstige overlast heeft veroorzaakt, met name geluidsoverlast. Hoewel [gedaagde partij] hierover door WOB mondeling en schriftelijk is onderhouden, is de overlast niet geëindigd. De tekortkoming rechtvaardigt volgens WOB de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning.
[gedaagde partij] betwist de gestelde overlast.
3.
De kantonrechter heeft tijdens de comparitie na antwoord mondeling een tussenvonnis gewezen en WOB toegelaten tot het bewijs door middel van getuigen van haar stelling dat sprake is van een zodanige, door [gedaagde partij] veroorzaakte, overlast, dat de ontbinding van de huurover-eenkomst is gerechtvaardigd. Tussen partijen is niet in geschil dat het veroorzaken van overlast in beginsel een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst is.
Beide partijen hebben getuigen voorgebracht en bewijsstukken in het geding gebracht.
De vraag die thans moet worden beantwoord is de vraag of WOB de gestelde overlast heeft bewezen en, zo ja, of die overlast de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Bij de beantwoording van die vraag dienen ook de door beide partijen overgelegde bewijsstukken te worden betrokken. Dat geldt ook voor de bij conclusie na enquête door WOB overgelegde stuk-ken. Het bezwaar van [gedaagde partij] tegen het overleggen van die stukken, waarop [gedaagde partij] overigens heeft kunnen reageren, wordt verworpen.
4.
De kantonrechter overweegt in dit verband het volgende.
Uit het als productie 3 bij dagvaarding overgelegde ‘rapport t.b.v. derden’ van de als getuige gehoorde brigadier van politie [K] van 12 oktober 2009 blijkt, dat in de periode 1 januari 2007 tot en met een 1 oktober 2009 eenentachtig meldingen van overlast bij de politie zijn binnenge-komen waarbij [gedaagde partij] is betrokken, hetzij als melder, hetzij als veroorzaker. Het be-treft onder meer geluidsoverlast veroorzaakt door het gebruikmaken van een zogeheten karao-keset in verband met het oefenen van de ‘zangkunst’.
Volgens de getuigenverklaring van [K] zijn tussen 1 oktober 2009 en 18 augustus 2010 tweeën-dertig meldingen van hoofdzakelijk geluidsoverlast bij de politie binnengekomen. Uit zijn ver-klaring blijkt dat zowel door [gedaagde partij] als door zijn bovenbuurman, de als getuige ge-hoorde heer [S], is geklaagd. De getuige heeft ook verklaard dat de klachten bij de politie zijn binnengekomen nadat [gedaagde partij] aan de [straatnaam] was komen wonen.
5.
Als productie 6 bij dagvaarding en later, als producties 8a, 9 en 14, zijn stukken overgelegd afkomstig van (met name) de familie [H], woonachtig aan [straatnaam], de benedenburen van [gedaagde partij]. Deze stukken betreffen klachten over (het gedrag van) [gedaagde partij] en beslaan de periode 12 juni 2006 tot en met 9 augustus 2010. De klachten betreffen met name geluidsoverlast, vooral in de nachtelijke uren.
De heer en mevrouw [H] zijn op 18 augustus 2010 als getuige gehoord. De verklaring van me-vrouw [H] komt, kort gezegd, hierop neer dat zij in de 25 jaren die zij aan de [straatnaam] woont uitsluitend overlast van [gedaagde partij] heeft ondervonden en dan vooral in de nachte-lijke uren. Die overlast betreft geluidsoverlast ten gevolge van het timmeren en ten gevolge van het schuiven van stoelen en dozen, althans zo vermoedt deze getuige. Ook het blaffen van de hond van [gedaagde partij] heeft bij haar tot overlastklachten geleid.
De heer [H] heeft inhoudelijk bezien een gelijkluidende verklaring afgelegd.
Beide getuigen hebben de juistheid van de vanwege de slechte leesbaarheid overgetypte, van hen afkomstige, overlastklachten bevestigd.
6.
WOB heeft ook stukken overgelegd, afkomstig van de bovenbuurman van [gedaagde partij], [S]. Het betreft productie 5 bij dagvaarding en de producties 15, 16, 17 en 18. Ook deze stukken betreffen klachten inzake geluidsoverlast veroorzaakt door [gedaagde partij] en beslaan de peri-ode 7 januari 2007 tot en met 10 september 2010.
[S] heeft als getuige, zakelijk weergegeven, verklaard dat hij vanaf 1992 aan de [straatnaam] woont en dat hij uitsluitend over de door [gedaagde partij] veroorzaakte overlast heeft geklaagd. Zijn eerste klachtbrief heeft hij in 2007 verzonden. Zijn klachten betreffen met name geluids-overlast ten gevolge muziek en meezingen (tot mei 2010) en de televisie (tot eind 2009/begin 2010). Ook had hij last van het blaffen van de hond van [gedaagde partij]. [S] heeft blijkens de producties 17 en 18 in augustus en september 2010 overigens opnieuw geklaagd over overlast ten gevolge van muziek en meezingen.
7.
In contra-enquête zijn [gedaagde partij] zelf, zijn huidige partner [X], [V] en [L]als getuigen gehoord.
[gedaagde partij] heeft onder meer verklaard dat hij tot eind 2008 overlast ten gevolge van zangoefeningen heeft veroorzaakt. Zijn cd-speler en televisie staan niet te hard. Zijn hond was fysiek niet in staat te keffen. De kefgeluiden waren van zijn computer afkomstig, hoewel die niet te hard stond. Zijn computer genereerde onder meer ook tikgeluiden zodra een e-mail was ontvangen. Getimmerd heeft hij nimmer.
Getuige [X] heeft over de periode tot 1 augustus 2010 niets kunnen verklaren, omdat hij pas vanaf deze datum met [gedaagde partij] samenwoont. De getuige heef in de kern van de zaak verklaard dat hij nimmer door [gedaagde partij] veroorzaakte overlast heeft geconstateerd. Wel heeft hun bovenbuurman [S] overlast veroorzaakt.
De verklaring van [V] komt, kort gezegd, hierop neer dat hij gedurende zijn bezoeken aan [ge-daagde partij], ongeveer één keer per drie weken, nimmer overlast heeft bemerkt. [gedaagde partij] heeft op de vloer tapijt gelegd om geluiden te dempen en zijn tweede hond, een poedel, vanwege de overlastklachten weggedaan.
[L], tot slot, heeft eveneens verklaard nimmer iets van overlast te hebben bemerkt tijdens zijn wekelijkse bezoeken aan [gedaagde partij] vanaf november 2009. Wel is in het verleden wel eens sprake geweest van muziekoverlast. De timmergeluiden, zo is vastgesteld, waren van de computer van [gedaagde partij] (het e-mailprogramma) afkomstig. [gedaagde partij] heeft in-middels tapijt op de vloer gelegd, de hond weggedaan, en de computerinstelling gewijzigd. De getuige ziet een positieve ontwikkeling bij [gedaagde partij].
8.
De kantonrechter is, gelet op de getuigenverklaringen en de overgelegde stukken, van oordeel dat WOB het bewijs van de overlast heeft geleverd. Uit de getuigenverklaringen van de heer en mevrouw [H] en de heer [S] volgt dat [gedaagde partij] (vooral) geluidsoverlast heeft veroor-zaakt. Die verklaringen berusten op de eigen waarnemingen van de getuigen. De getuigen heb-ben op de kantonrechter een evenwichtige en betrouwbare indruk gemaakt. Hun verklaringen worden ondersteund door de vele schriftelijke klachten die in de loop van de tijd bij WOB en de politie zijn ingediend en door de verklaring van getuige [K]. Die heeft immers onder meer ver-klaard dat de overlastklachten ‘timmeren, kloppen, harde muziek, zingen en een blaffende hond’ betreffen. Dat zijn de klachten waarover de eerdergenoemde getuigen hebben verklaard. Van belang is ook dat uit de verklaringen van [H] en zijn vrouw, [S] en [K] blijkt, dat de klachten zijn begonnen nadat [gedaagde partij] aan [straatnaam] is komen wonen. Dat sluit afdoende uit dat de geluidsoverlast door anderen is veroorzaakt.
Het bewijs ligt ook besloten in de getuigenverklaring van [gedaagde partij] zelf waar hij heeft toegegeven dat hij tot eind 2008 overlast heeft veroorzaakt door te zingen en de verklaring van [L] inzake de toegegeven (incidentele) muziekoverlast. De ontkenning van [gedaagde partij] van de juistheid van de overige overlastklachten weegt niet op tegen de verklaringen van de hiervoor besproken getuigen en de overgelegde stukken.
De verklaringen van [X], [V] en [L] doen er in dit verband niet veel toe, omdat [X] pas vanaf 1 augustus 2010 aan [straatnaam] woont, en [V] en [L] [gedaagde partij] ‘slechts’ bezoeken, te weten respectievelijk één keer per drie weken en één keer per week. Daar komt bij dat [L] pas vanaf november 2009 [gedaagde partij] bezoekt.
Aan de door [gedaagde partij] overgelegde, grotendeels niet ingevulde handtekeningenlijst kent de kantonrechter geen waarde toe, omdat er geen waarborg is gegeven dat die lijst op een zorg-vuldige en correcte manier tot stand is gekomen. Ook is niet gezegd dat de personen die wel ten gunste van [gedaagde partij] (zouden) hebben getekend geluidsoverlast hebben kúnnen onder-vinden. De afstand tussen de appartementen van deze ondertekenaars en het appartement van [gedaagde partij] is immers onbekend. WOB heeft intussen betwist dat de ondertekenaars de handtekeningen persoonlijk hebben geplaatst.
De klachten met betrekking tot het gooien van brood over het balkon laat de kantonrechter bui-ten beschouwing, nu dat niet tot relevante overlast heeft geleid.
De kantonrechter passeert de stelling van WOB (dagvaarding sub 15) dat [gedaagde partij] artikel 6.2 van het huurreglement heeft overtreden (kort gezegd: verboden onderverhuur). Die stelling is niet nader toegelicht, terwijl uit de als productie 12a tot en met 12f overgelegde stukken niet blijkt dat [gedaagde partij] daadwerkelijk een kamer heeft onderverhuurd.
9.
Vervolgens moet de vraag onder ogen worden gezien of de bewezen geluidsoverlast de ontbin-ding van de huurovereenkomst wettigt.
Uitgangspunt is dat elke tekortkoming in de regel de ontbinding van een (wederkerige) over-eenkomst wettigt. Zie artikel 6:265 lid 1 BW Pro. Dit uitgangspunt is, volgens HR 27 november 1998, NJ 1999, 97 ook van toepassing bij huur van bedrijfsruimte. Er kan, aldus de Hoge Raad, aanleiding bestaan de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst af te wijzen indien de tekortkoming onvoldoende ernstig van aard of betekenis is, waarbij rekening moet worden ge-houden met alle omstandigheden van het geval. Zie ook: HR 4 februari 2000, NJ 2000, 562. Niet valt in te zien dat bij huur van woonruimte een ander dan bedoeld uitgangspunt moet wor-den gekozen.
10.
Van belang is dat [gedaagde partij] een gewaarschuwd man was omdat met hem begin 2005 een ‘Overeenkomst met voorwaardelijke begeleiding’ was gesloten wegens eerdere overlast die tot een gedwongen ontruiming van zijn woning aan [straatnaam] had geleid. De huurovereenkomst van 3 mei 2005 was het gevolg van de ‘laatste kans’ die aan [gedaagde partij] was geboden, aldus de overweging in deze overeenkomst.
Verder is relevant dat de door [gedaagde partij] opnieuw veroorzaakte overlast zich over een langere periode uitstrekt, welke periode, gelet op de eerste overlastmeldingen en de getuigen-verklaringen, in elk geval begin 2007 is begonnen. Het veroorzaken van overlast is in artikel 6.3 van het toepasselijke huurreglement uitdrukkelijk verboden. De door [gedaagde partij] inmid-dels genomen maatregelen om overlast te voorkomen, zoals het wegdoen van zijn hond, het leggen van tapijt in zijn woning, en het wijzigen van de instellingen van zijn computer, nemen de (eerdere) tekortkoming niet weg. Die kan [gedaagde partij] immers niet meer teniet doen.
Om die reden staat evenmin de verhuizing van de familie [H] op 18 november 2010 (en de door [gedaagde partij] geopperde verhuizing van [S]) aan de ontbinding in de weg. De verhuizing poetst de tekortkomingen van [gedaagde partij] niet weg en er bestaat geen goede grond aan te nemen dat [gedaagde partij] niet opnieuw overlast zal veroorzaken, al is [L] wat dit betreft posi-tief gestemd. Het verleden heeft aangetoond dat [gedaagde partij] ondanks een periode van in-tensieve begeleiding, waarbij hem een laatste kans is geboden, geluidsoverlast heeft veroor-zaakt. Ook kan de invloed van de onderhavige procedure op het woongedrag van [gedaagde partij] niet worden uitgesloten: zo lang de procedure loopt zal [gedaagde partij] (meer) gemoti-veerd zijn overlast te voorkomen. Uit de bij dagvaarding overgelegde brieven van WOB aan [gedaagde partij], verzonden in de periode 18 januari 2007 tot en met 3 augustus 2009, blijkt dat [gedaagde partij] herhaaldelijk is gewezen op zijn verplichting geen overlast te veroorzaken. Desondanks is [gedaagde partij] die verplichting niet nagekomen.
Dat de beide zijburen (en trouwens ook de overige ‘diagonale’ buren) van [gedaagde partij] niet over geluidsoverlast hebben geklaagd betekent niet dat de klachten van de boven- en onderbu-ren niet reëel (kunnen) zijn. De andere buren kunnen om diverse, uiteenlopende redenen geen overlast hebben ondervonden en eerder heeft de kantonrechter overwogen dat de getuigen [H] en [S] een evenwichtige en betrouwbare indruk hebben achtergelaten.
De slotsom is dat, conform het wettelijk uitgangspunt, de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De ontruiming zal op een termijn van twee weken worden gesteld. [gedaagde partij] dient als verliezende partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter:
1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ten aanzien van [straatnaam] te [woonplaats] met ingang van heden en veroordeelt [gedaagde partij] die woning met al het zijne en de zijnen te ontruimen en onder afgifte van de sleutels aan WOB ter beschikking te stellen, met machtiging van WOB, indien [gedaagde partij] geen gehoor geeft aan dit ontruimingsbevel, de woning met inschakeling van een deurwaarder te doen ontruimen, zo nodig met behulp van de sterke arm en op kosten van [gedaagde partij];
2.
veroordeelt [gedaagde partij] in de proceskosten, tot op heden aan de kant van WOB begroot op:
€ 600,00 voor salaris gemachtigde (vier punten à € 150,00)
€ 85,98 voor explootkosten
€ 208,00 voor griffierecht;
3.
verklaart het vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en in het bijzijn van de griffier uitgesproken in de openbare terechtzitting van 15 maart 2011.