Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
Locatie Zwolle
zaaknummer / rolnummer: 181366 / KG ZA 11-32
Vonnis in kort geding van 28 februari 2011
in de zaak van
de vereniging met volledige rechtsbevoegdheid
BELANGENVERENIGING VERONTRUSTE BEWONERS "DE STADSHAGHEN",
gevestigd te Ommen,
eiseres,
advocaat mr. P.H. Rappa te Hardenberg,
tegen
de coöperatieve vereniging
DE COÖPERATIEVE SERVICEFLAT "DE STADSHAGHEN" U.A.,
gevestigd te Ommen,
gedaagde,
advocaat mr. N.L.J.M. Rijssenbeek te Arnhem.
Partijen zullen hierna de Belangenvereniging en de Stadshaghen genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van de zijde van de Belangenvereniging
- de pleitnota van de zijde van de Stadshaghen.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De Stadshaghen heeft volgens artikel 2 van Pro haar statuten (laatstelijk gewijzigd bij besluit van 29 november 1978) ten doel het "zonder winstoogmerk, behartigen van gemeenschappelijke belangen van de leden, meer in het bijzonder gericht op het gebied van hun huisvesting en huishoudelijke verzorging."
2.2. Dit doel probeert de Stadshaghen volgens lid 2 van artikel 2 van Pro de statuten onder andere te bereiken door:
"a. het beheren van het flatgebouw met bijgebouwen, erf en tuin, staande op en uitmakende de percelen, kadastraal bekend gemeente Stad-Ommen sectie B nummer 6009 en 6016A1 tot en met 6016A147, gemelde percelen nummers 6016/A1 tot en met 6016A147 ten tijde van de splitsing kadastraal bekend gemeente Stad-Ommen sectie B nummer 6008;
b. alle geoorloofde handelingen in verband met het sub a gemelde;
c. het aangaan van overeenkomsten met haar leden en eventueel met derden, zulks met betrekking tot de behartiging van de belangen van de leden op het gebied van hun huisvesting en/of hun huishouding;"
2.3. De Stadshaghen is (o.a.) eigenaar van een in 1969 gebouwd flatgebouw.
2.4. In opdracht van de Stadshaghen heeft de Brink Groep d.d. 8 januari 2009 een rapport opgesteld ten aanzien van de onderhoudstaat van de uitpandige gevelkozijnen van het flatgebouw. In het rapport staat vermeld, voor zover hier van belang:
"03 Samenvatting onderhoudstoestand
De algemene staat van de totale gevelkozijnen is redelijk. Een aantal gevels is goed en sommige zijn minder tot zeer slecht. Vooral de achtergevel hoogbouw is slecht.
[...]
04 Aspecten enkele beglazing en isolatie
De gevelkozijnen en de isolatie zijn tijdens de nieuwbouw geplaatst met de toenmalige eisen en kennis. Voor de serviceflat Stadshaghen betekent dat het volgende:
* De openslaande ramen van de uitpandige gevelkozijnen zijn voorzien van enkel glas;
* De inpandige kozijnen zijn voorzien van enkel glas;
* Plaatselijk is op de kopgevels nog enkel glas aanwezig;
* De centrale hal is geheel voorzien van enkel glas;
* De achtergevel van de hoogbouw is geheel voorzien van enkel glas;
* Ventileren kan alleen met de klepraampjes of openslaande deuren;
* De isolatie in de paneelvulling ter plaatse van de gevelkozijnen is 3cm dik piepschuim.
Dit alles geeft aan dat er op energiebesparing nog een groot voordeel is te behalen."
2.5. In opdracht van de Stadshaghen is door de Brink Groep een thermografisch onderzoek uitgevoerd naar de conditie van gevels, kozijnen en beglazing in relatie tot warmtelekkages. Het rapport van 6 maart 2009 vermeldt, voor zover hier van belang:
"03 Conclusie en aanbevelingen
Naar aanleiding van het thermografisch onderzoek komt er toch een aantal bouwfysische aspecten om de hoek kijken te weten:
[...]
2. De isolatielekken op de kopgevels zijn niet eenvoudig op te lossen, in vergelijkbare appartementencomplexen uit de jaren 60 en 70 wordt dit opgelost met gevelisolatie.
Een kostenberekening van gevelisolatie in relatie tot energiebesparing en terugverdientijd van de investering moet duidelijkheid bieden.
3. Koudebruggen. Aan de hand van de thermografische meting zijn er verschillende soorten koudebruggen geconstateerd. Om in een oplossing te adviseren is hiervoor nader onderzoek gewenst.
4. Uit de thermografische metingen op beglazing van het appartementencomplex is geconstateerd dat een aanzienlijke energiebesparing gerealiseerd kan worden door vervanging van enkel in dubbelglas.
Uit nader onderzoek en het opstellen van een kostenberekening in vervanging van deze beglazing zal moeten blijken hoe hoog de investering is en wat de terugverdientijd is.
Ook diverse kozijnen met dubbelglas vertonen thermische lekken als gevolg van lekkage van dubbelglas of slechte detaillering van kozijnen.
Indien de eigenaren van de serviceflat besluiten tot vervanging van de gevelpuien inclusief borstwering over te gaan, worden de isolatielekkages, koudebruggen en het energieverlies vanuit de enkelbeglazing ondervangen.
Door een betere detaillering van de kozijnen in het casco van het appartementencomplex wordt een energiebesparing gerealiseerd, minder tocht.
Indien de gevelpuien collectief worden vervangen krijgt het appartementencomplex meer uitstraling, en neemt verkoopbaarheid toe."
2.6. De Brinkgroep heeft voor de Stadshaghen een advies "energiebesparende maatregelen" opgemaakt, d.d. 6 april 2009.
2.7. Door dhr. K.G. Lamsvelt is in juni 2009 een rekenkundige benadering van warmteverliezen en -besparingen door gevels van de serviceflat de Stadshaghen opgemaakt. Het rapport vermeldt, voor zover hier van belang:
"6. Samenvatting en conclusie.
Met de voltooiing van het onderzoek naar de warmteverliezen door de noordgevel van de hoofdbouw is een alomvattende studie naar de energieverliezen door de gevels van de hoog- en laagbouw van de Serviceflat "De Stadshaghen" afgerond.
[...]
De resultaten van de onderhavige studie, betreffemde de omvang van warmteverliezen door de gevels van de hoog- en laagbouw van "De Stadshaghen", kunnen als volgt worden samengevat.
- De beglaasde gevels van alle woon- en zijkamers tezamen: 49.188 m3 gas;
- De beglaasde noordgevel van de hoogbouw: 34.000 m3 gas;
- De betonnen zijgevels van hoog- en laagbouw tezamen: 32.330 m3 gas;
TOTAAL: 115.518 m3 gas.
.
Hiermee is 77% van het gemiddelde, jaarlijkse gasverbruik door de serviceflat De Stadshaghen "opgespoord"!
De berekeningen van de energiebesparing zijn uitsluitend gericht geweest op de gevels van de woon- en zijkamers. Als voorbeeld zijn de raampartijen met enkel glas vervangen gedacht door dubbel glas met een dubbele isolatiewaarde en dat ook de onderpanelen na renovatie optimaal zijn geïsoleerd.
Deze beide werkzaamheden kunnen dan resulteren in een energiebesparing van ca. 25.000 m3 gas per jaar. Bij een oplopende gasprijs tot bijvoorbeeld EUR 0,80 per m3 brengt dat een besparing op van EUR 20.000,-- per jaar."
2.8. Per brief van 15 april 2010 zijn de leden van de Stadshaghen uitgenodigd voor een ledenbijeenkomst en een bijzondere ledenvergadering. De inhoud van de brief luidt, voor zover hier van belang:
"Het bestuur nodigt u uit voor een Ledenbijeenkomst en een Bijzondere Ledenvergadering. In de Ledenbijeenkomst wordt u een voorstel gepresenteerd tot het al dan niet in fases renoveren van de gevels van Residentie De Stadshaghen en de financiële consequenties hiervan. In de Bijzondere Ledenvergadering wil het bestuur met de leden komen tot besluitvorming over deze voorstellen.
Ledenbijeenkomst d.d. 29 april 2010.
[...]
Agenda
[...]
2. Presentatie door de heer J. Geelen, hoofd van architectenbureau Van den Berg te IJsselmuiden.
De heer Geelen zal gevisualiseerd niet alleen laten zien wat de effecten van gevel renovatie zijn op het uiterlijk van Residentie De Stadshaghen maar ons ook informeren over verbetering van isolatie en wonen comfort.
3. Presentatie van de kosten gemoeid met een renovatie van de gevels.
4. Presentatie door een bankmedewerker over de mogelijkheden tot financiering van de gevel renovatie.
5. presentatie van een nader uitgewerkt financieringsvoorstel.
[...]
Na een bedenktijd van enkele weken zal een Bijzondere Ledenvergadering worden gehouden. In deze vergadering kunnen de leden besluiten over het al dan niet gedeeltelijk renoveren van de gevels van Residentie De Stadshaghen.
Bijzondere Ledenvergadering d.d. 27 mei 2010.
[...]
Agenda.
[...]
2. Behandeling van eventueel schriftelijke gestelde vragen
3. Gelegenheid tot het stellen van vragen met betrekking tot de gedane voorstellen voor het renoveren van de gevels van Residentie De Stadshaghen.
[...]
5. Stemming.
Er zal gestemd worden over het al dan niet renoveren van de gevels van de Stadshaghen."
2.9. Uit de prijsopbouw voor de renovatie van het flatgebouw van de Stadshaghen blijkt dat de totale kosten van de renovatie EUR 2.485.756,00 bedragen. Dat betekent dat voor een eigenaar van een 2-kamerappartement de kosten EUR 25.626,44 zullen bedragen en EUR 32.744,90 voor een eigenaar van een 3-kamerappartement.
2.10. In de notulen van de Bijzondere Algemene Ledenvergadering van 27 mei 2010 staat vermeld, voor zover hier van belang:
"Uitstel van de besluitvorming
[...]
Na binnenkomst van het bestuur deelt mevrouw [D] mee dat het bestuur op grond van de verzoeken tot uitstel van de besluitvorming, heeft besloten tot uitstel over te gaan. De besluitvorming over de renovatie zal doorgeschoven worden naar half september. Tot 15 augustus kan men schriftelijke suggesties doen."
2.11. Na verschillende hierna gehouden ledenvergaderingen/bijeenkomsten is op de Bijzondere Ledenvergadering van 16 december 2010, onder toezicht van notaris mr. H.H. Bulthuis en kandidaat-notaris mr. R.M. Lukas, gestemd over het voornemen om De Stadshaghen te renoveren. Van de 77 uitgebrachte stemmen zijn 43 stemmen vóór, 33 tegen en 1 onthouding van stem.
2.12. Op 10 januari 2011 wordt door verontruste leden van de Stadshaghen middels een akte de Belangenvereniging opgericht. Als activiteit staat in het handelsregister vermeld, voor zover hier van belang:
"Het behartigen van alle materiële en immateriële belangen van haar leden betreffende: het/een lidmaatschap van de Coöperatieve Vereniging: Coöperatieve Serviceflat "De Stadshaghen" U.A. of het verwerven daarvan in het algemeen; en procedures en/of geschillen (ongeacht of het een offensief danwel defensief karakter betreft) die een dergelijk lidmaatschapsrecht aangaan in het bijzonder; het creëren van een platform om te komen tot a.) verbetering van het contact en b.) (structureel) overleg: tussen haar leden; tussen haar leden enerzijds en het bestuur van "De Stadshaghen" te Ommen anderzijds."
3. Het geschil
3.1. De Belangenvereniging vordert uitvoerbaar bij voorraad en, voor zover mogelijk, op de minuut en alle dagen en uren:
I. de Stadshaghen te veroordelen tot stopzetting van de gevelrenovatie;
II. de Stadshaghen te veroordelen om ervoor zorg te dragen dat de betrokken aannemer Kroes & Co Bouwbedrijf B.V. alle (voorbereidende) bouwactiviteiten ter zake de gevelrenovatie van de Stadshaghen onmiddellijk stopt;
III. de Stadshaghen te verbieden om een vonnis, waarin een lid van de Belangenvereniging is veroordeeld om tot betaling van één dan wel twee openstaande facturen betrekking hebbende op de renovatie over te gaan, te executeren;
IV. de Stadshaghen te veroordelen in de kosten van deze procedure,
zulks ten aanzien van de vorderingen onder I en II op straffe van een dwangsom van EUR 25.000,00 per dag of dagdeel dat de Stadshaghen daarmee in gebreke is, tot een maximum van EUR 2.500.000,00.
3.2. Aan haar vordering onder I en II legt de Belangenvereniging primair ten grondslag -kort samengevat- dat het geven van de opdracht tot gevelrenovatie onderhevig is aan de opschortende voorwaarde dat de coöperatie eerst omgezet dient te worden naar een Vereniging van Eigenaren, bij gebreke waarvan het bestuur van de Stadshaghen onrechtmatig heeft gehandeld door evenwel de opdracht tot renovatie al te verstrekken zonder volmacht daartoe van de leden van de Stadshaghen.
Subsidiair stelt de Belangenvereniging zich -kort gezegd- op het standpunt dat het besluit nietig of vernietigbaar is omdat het in strijd met enkele statutaire bepalingen is genomen.
Meer subsidiair is het besluit genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid zodat het niet in stand kan blijven.
3.3. De Stadshaghen voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Van een spoedeisend belang aan de zijde van de Belangenvereniging is voldoende gebleken.
ten aanzien van het gevorderde onder I en II
Omzetting naar VvE als opschortende voorwaarde?
4.2. Met de Stadshaghen is de voorzieningenrechter van oordeel dat reeds op 9 februari 2010 door de ledenvergadering van de Stadshaghen het besluit is genomen tot enerzijds wijziging van het splitsingsreglement (van de reeds meer dan veertig jaar bestaande VvE) en anderzijds tot omzetting van de lidmaatschapsrechten van de coöperatie naar appartementsrechten. Voor de omzetting naar laatstgenoemde rechten dient van de belastingdienst een vrijstelling voor de overdrachtsbelasting te worden verkregen, die beschikking is recentelijk ontvangen zoals de Stadshaghen onbestreden heeft gesteld. Tot levering van de appartementsrechten kan overgegaan worden nadat hiertoe volmachten van alle leden van de coöperatie ontvangen zijn, een aantal volmachten zijn echter nog niet ontvangen. Aansluitend kan de ontbinding van de coöperatieve flatexploitatievereniging in gang gezet worden. Aan de op het stembiljet vermelde zin "De renovatie zal worden uitgevoerd nadat de coöperatieve vereniging is omgezet in een VVE." komt geen zelfstandige betekenis toe zodat van een opschortende voorwaarde geen sprake kan zijn. Daarnaast is de voorzieningenrechter met de Stadshaghen van oordeel dat met de stemming van 19 december 2010 een volmacht is gegeven voor een opdracht tot gevelrenovatie. Het primaire standpunt van de Belangenvereniging berust op een feitelijke onjuistheid zodat het wordt verworpen.
Besluit van 19 december 2010 nietig of vernietigbaar?
4.3. Weliswaar is in strijd met artikel 22 lid 3 van Pro de statuten schriftelijk in plaats van mondeling gestemd over de gevelrenovatie maar zoals de Stadshaghen onweersproken heeft gesteld hebben de leden van de Stadshaghen hier zelf voor gekozen terwijl bovendien een schriftelijke stemming ten opzichte van een mondelinge stemming zorgvuldig te noemen is. De Stadshaghen wordt gevolgd in haar standpunt dat deze afwijking van de statuten geen nietigheid dan wel vernietigbaarheid met zich mee brengt, waarbij tevens de jurisprudentie in aanmerking wordt genomen (vgl. rb Utrecht 27 april 1932, NJ 1934, 938).
4.3.1. Ter zitting heeft de Belangenvereniging aangevoerd dat mevrouw [A] voor de vergadering van 16 december 2010 drie maal is opgetreden als gemachtigde. Dit is in strijd met artikel 22 lid 6 van Pro de statuten waar is bepaald dat iemand slechts door twee leden gemachtigd mag worden. De Stadshaghen heeft daar tegenover gesteld dat de eventuele nietigheid van de extra stem die [A] heeft uitgebracht (indien het standpunt van de Belangenvereniging hierover juist is), ten koste gaat van de Belangenvereniging zelf omdat [A] tegen de renovatie heeft gestemd.
Voormeld standpunt van de Stadshaghen is door de Belangenvereniging niet betwist terwijl het gegeven dat mevrouw [A] blijkens het zich bij de stukken bevindende uittreksel uit het handelsregister secretaris van de Belangenvereniging is, een nadere aanwijzing voor de juistheid ervan oplevert.
Voormelde afwijking van de statuten leidt niet tot nietigheid of vernietigbaarheid van het besluit.
4.3.2. De Belangenvereniging heeft verder nog aangevoerd dat na afloop van de vergadering van 16 december 2010 twee schriftelijke machtigingen zijn gevonden onder het tafelkleed van de tafel waar de notaris heeft gezeten. Uit het proces-verbaal van de notaris blijkt niet wat er met deze machtigingen is gebeurd en of deze wel in de stemming zijn meegenomen. Daarnaast blijkt uit het proces-verbaal van de notaris niet dat hij acht heeft geslagen op artikel 19 lid 1 van Pro de statuten omdat, in het geval er sprake was van 'erven', niet blijkt aan wie van de erven het lidmaatschap toekomt en of een machtiging rechtsgeldig is verstrekt. Ten slotte heeft de Belangenvereniging ter zitting nog aangevoerd dat een (ondertekende) schriftelijke machtiging is aangetroffen waarop mevrouw [B] de heer [C] machtigt om namens haar te handelen op de bijzondere ledenvergadering van donderdag 16 december 2010, terwijl voornoemde mevrouw [B] reeds op [datum] is overleden.
Voor zover de Belangenvereniging hiermee stelt dat door onzorgvuldige uitvoering van de stemming het litigieuze besluit nietig of vernietigbaar is, wordt de Stadshaghen gevolgd in haar verweer dat bij een stemming onder notarieel toezicht als uitgangspunt heeft te gelden dat door de notaris de van toepassing zijnde voorschriften en reglementen in acht worden genomen.
In het geval er al iets mankeert aan de zorgvuldigheid waarmee de stemming is uitgevoerd, wat daar verder ook van zij, is echter gelet op de ernst van de aangevoerde onregelmatigheden voorshands onzeker of de rechter in een bodemprocedure hieraan het gevolg van ongeldigheid van de stemmingsuitslag zal verbinden. Omdat daarnaast de Stadshaghen onbestreden heeft gesteld dat het stopzetten of opschorten van de gevelrenovatie ingrijpende (financiële) consequenties zal hebben, ligt toewijzing van de vorderingen onder I en II in kort geding niet in de rede.
Besluit van 19 december 2010 in strijd met de redelijkheid en billijkheid?
4.4. De Belangenvereniging stelt dat er een wanverhouding bestaat tussen de waarde van de gebruiksrechten van de appartementen en de hoogte van de gevraagde investering. Verder is onvoldoende onderzoek gedaan naar de gevolgen en de haalbaarheid van de financiële consequenties voor de leden van de Stadshaghen. Omdat daarnaast het (volgens de Belangenvereniging redelijke en marktconforme) voorstel van De Veste niet besproken is met de leden, is het besluit van 19 december 2010 in strijd met de redelijkheid en billijkheid genomen zodat het niet in stand kan blijven.
De Stadshaghen weerspreekt dat sprake is van een wanverhouding en verwijst hiertoe naar de zeven grootste makelaars in de regio die voor twee- en driekamerappartementen uitgaan van een toekomstige waarde van EUR 120.000,00 respectievelijk EUR 160.000,00 (uitgaande van een voltooide renovatie, een definitieve omzetting van de coöperatie naar een VvE en een verlaging van de service- en stookkosten). Daarnaast is het voorstel van de Veste op de daartoe ingelaste ledenvergadering van 7 december 2010 besproken met de leden van de Stadshaghen. Verder is door de Stadshaghen de Rabobank nauw betrokken bij de hele gang van zaken en is het voor leden desgewenst mogelijk een financiering te regelen. Indien een (aflossingsvrije) hypothecaire lening wordt afgesloten is sprake van netto maandlasten van EUR 62.42 voor een 3-kamerappartement en EUR 48,85 voor een
2-kamerappartement. Slechts 8 leden hebben gebruik gemaakt van deze mogelijkheid en op deze wijze een financiering verkregen. Ook heeft het bestuur van de Stadshaghen toegezegd dat individuele leden die onverhoopt de financiering niet rond kunnen krijgen, door haar geholpen zullen worden.
Gezien deze gemotiveerde betwisting is door de Belangenvereniging zonder nadere toelichting, die ontbreekt, onvoldoende onderbouwd dat het besluit van 19 december 2010 in strijd met de redelijkheid en billijkheid genomen is. Het meer subsidiair gevorderde wordt afgewezen.
ten aanzien van het gevorderde onder III
4.5. In een executiegeschil kan de voorzieningenrechter de tenuitvoerlegging van een vonnis slechts schorsen, indien hij van oordeel is dat de executant -mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde die door de executie zullen worden geschaad- geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid tot tenuitvoerlegging over te gaan. Dat zal het geval kunnen zijn indien het te executeren vonnis klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust of indien de tenuitvoerlegging op grond van na dit vonnis voorgevallen of aan het licht gekomen feiten klaarblijkelijk aan de zijde van de geëxecuteerde een noodtoestand zal doen ontstaan, waardoor een onverwijlde tenuitvoerlegging niet kan worden aanvaard.
4.6. Nu gesteld noch gebleken is dat in onderhavige zaak thans sprake is van een te executeren vonnis, stuit de vordering reeds daarop af.
De vordering onder III zal om die reden afgewezen worden.
4.7. De Belangenvereniging zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de Stadshaghen worden begroot op:
- vast recht EUR 568,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 904,00
Totaal EUR 1.472,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt de Belangenvereniging in de proceskosten, aan de zijde van de Stadshaghen tot op heden begroot op EUR 1.472,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken door mr. A.M. Koene op 28 februari 2011.