Uitspraak
beschikking
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
Locatie Zwolle
zaaknummer / rekestnummer: 184022 / KG RK 11-275
Beschikking van de voorzieningenrechter van 12 mei 2011
in de zaak van
de naamloze vennootschap
ABN AMRO BANK N.V.,
gevestigd te Amsterdam,
verzoekster,
advocaat mr. H.S. Mensonides te Amsterdam,
tegen
1. [Gedaagde 1],
wonende te Zwolle,
belanghebbende,
advocaat mr. M.G.I.W. Teunis te Zwolle,
2. [Gedaagde 2],
wonende te Zwolle,
verweerster,
advocaat mr. H. Dijks te Enschede,
3. [Gedaagde 3],
wonende te Zwolle,
verweerster,
advocaat mr. H. Dijks te Enschede,
4. de naamloze vennootschap
INBEV NEDERLAND N.V. voorheen genaamd Interbrew Nederland N.V.,
gevestigd te Breda,
belanghebbende,
niet verschenen,
5. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE GRAAF VAN VILSTEREN B.V.,
gevestigd te Zwolle,
belanghebbende,
vertegenwoordigd door de heer M. van Vilsteren,
6. de vennootschap onder firma
OVERIJSSEL PROJECTEN V.O.F.,
gevestigd te Borne,
belanghebbende,
advocaat mr. R.J. Versteeg te ’s-Hertogenbosch,
7. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
REGGESTEDE INVEST B.V.,
gevestigd te Enter,
belanghebbende,
niet verschenen,
8. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE BRUG PROJECTEN B.V.,
gevestigd te Ommen,
belanghebbende,
niet verschenen,
9. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
AVG PROJECTEN B.V.,
gevestigd te Borne,
belanghebbende,
niet verschenen.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift
- de mondelinge behandeling.
2. De beoordeling
2.1. Het verzoekschrift strekt tot het verkrijgen van verlof als bedoeld in art. 3:268 lid 2 BW, om de onroerende zaak: het bedrijfspand met garage, schuur, ondergrond, erf, tuin en parkeerplaats, staande en gelegen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente Zwolle, [kadastraalgegevens], ondershands te verkopen volgens de bij het verzoek gevoegde koopovereenkomst.
2.2. Op grond van deze koopovereenkomst is de woning voor een bedrag van € 1.625.000,- ondershands verkocht aan Overijssel Projecten.
2.3. Blijkens het door verzoekster overgelegde taxatierapport opgemaakt door [naam 1] en [naam2], taxateurs te Utrecht, van 14 maart 2011 en de allonge van 1 april 2011 bedraagt de onderhandse verkoopwaarde van de onroerende zaak in verhuurde staat EUR 825.000,- en is de executiewaarde in verhuurde staat op EUR 535.000,- getaxeerd. De onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is bepaald op EUR 985.000,- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op EUR 640.000,-. De waarden op basis van alternatieve aanwending, vrij van huur en gebruik, zijn EUR 2.010.000,- (onderhandse verkoopwaarde) en EUR 1.200.000,- (executiewaarde).
2.4. Ter mondelinge behandeling hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3] (hierna: de erven [gedaagde 2]) bij monde van hun advocaat bezwaar gemaakt tegen de hoogte van het bod van Overijssel Projecten. Zij hebben zich op het standpunt gesteld dat er op 24 januari 2011 een overeenkomst is gesloten tussen [gedaagde 1] en [naam] De Vrolijkheid B.V. (hierna: De Vrolijkheid) enerzijds en Overijssel Projecten anderzijds, waarin is opgenomen dat tussen [gedaagde 1] en Overijssel Projecten op 22 december 2006 een volwaardige koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat er nadere afspraken zijn gemaakt. De overeenkomsten van 22 december 2006 hielden in dat Overijssel Projecten de onroerende zaak van [gedaagde 1] koopt voor een bedrag van EUR 1.625.000,- en dat de huurder na afloop van een termijn het gehuurde leeg en ontruimd ter beschikking stelt aan Overijssel Projecten, die op dat moment de verhuurder is, tegen een eenmalige vergoeding van EUR 875.000,-. Mitsdien is er een totale koopsom van EUR 2.500.000,-, aldus de erven [gedaagde 2].
2.5. Uit de overgelegde producties en hetgeen ter mondelinge behandeling naar voren is gebracht, is gebleken dat op 24 januari 2011 een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen [gedaagde 1] en Overijssel Projecten. De huurbeëindigingsovereenkomst is echter niet tot stand gekomen tussen [gedaagde 1] en Overijssel Projecten, maar tussen De Vrolijkheid en Overijssel Projecten. Dit betekent dat het door De Vrolijkheid uit de huurbeëindigingsovereenkomst te ontvangen bedrag van EUR 875.000,- niet opgeteld kan worden bij het bedrag van de koopovereenkomst. Verzoekster heeft ter mondelinge behandeling dan ook terecht opgemerkt dat zij, als executerende hypotheekhouder, nakoming van de huurbeëindigingsovereenkomst niet kan afdwingen.
De conclusie is dat het door de erven [gedaagde 2] naar voren gebrachte bod, nog daargelaten dat zij geen (volledige) koopovereenkomst hebben overgelegd en dat Overijssel Projecten niet heeft aangegeven dit gestand te willen doen, niet als een hoger bod kan worden beschouwd.
2.6. De bij het onderhavige verzoek te beantwoorden vraag is of aannemelijk is dat bij veiling geen hogere opbrengst verkregen zal worden dan bij de door verzoekster beoogde onderhandse verkoop. Bij de beoordeling van het verzoek tot onderhandse verkoop wordt in beginsel af gegaan op het door verzoekster overgelegde taxatierapport. Slechts in die gevallen waarin blijkt dat het rapport ondeugdelijk is opgesteld of anderszins blijkt dat de waarden niet marktconform zijn, kan van de waarden uit het rapport worden afgeweken.
2.7. De erven [gedaagde 2] hebben gesteld dat bij de beoordeling dient te worden uitgegaan van de vrije verkoopwaarde, dus zonder rekening te houden met de verhuur door De Vrolijkheid, omdat er een huurbeëindigingsovereenkomst is gesloten tussen De Vrolijkheid en Overijssel Projecten.
Met verzoekster is de voorzieningenrechter van oordeel dat bij de beoordeling van het onderhavige verzoek uit dient te worden gegaan van de waarde in verhuurde staat. Er is immers op dit moment sprake van een huurovereenkomst. Dat de beoogd koper een overeenkomst tot beëindiging van de huur zal sluiten, danwel heeft gesloten met de huurder maakt dat niet anders. Hieruit volgt des te meer dat ook de beoogd koper rekening houdt met de verhuur en dat hij, naast de koopsom, een extra bedrag zal moeten betalen om de huur te laten beëindigen.
2.8. Tot slot hebben de erven [gedaagde 2] aangevoerd dat de executiewaarden hoger liggen dan blijkt uit het door verzoekster overgelegde taxatierapport. Dit verweer dient te worden gepasseerd, nu de erven [gedaagde 2] niet met een eigen rapport hebben aangetoond dat het door verzoekster overgelegde rapport niet zou deugen. In het door de erven [gedaagde 2] overgelegde taxatierapport van Bramer Bedrijfsmakelaars, opgemaakt door [naam 3] op 14 april 2011, zijn geen executiewaarden maar slechts een onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik en op basis van alternatieve aanwendbaarheid, van EUR 2.000.000,- en een onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, bij gewijzigde bestemming, van EUR 2.500.000,- opgenomen. Hieruit blijkt niet dat de bedragen in het rapport van verzoekster niet marktconform zijn, te minder omdat in dat rapport van verzoekster een vrijwel identiek bedrag staat vermeld voor de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik en op basis van alternatieve aanwending, namelijk EUR 2.010.000,-.
2.9. Gelet op het voorgaande en in aanmerking nemende dat het bod van Overijssel Projecten niet alleen ruim boven de executiewaarden in verhuurde en in onverhuurde staat, maar zelfs boven de executiewaarde bij eigen gebruik op basis van alternatieve aanwending van EUR 1.200.000,- ligt, is niet aannemelijk dat de opbrengst van de onderhavige onroerende zaak bij een openbare verkoop aanmerkelijk hoger zal liggen dan het bod van € 1.625.000,- zoals dat thans ter goedkeuring is voorgelegd.
2.10. Mitsdien dient als volgt te worden beslist.
3. De beslissing
De voorzieningenrechter
bepaalt dat de verkoop van de onroerende zaak:
het bedrijfspand met garage, ondergrond, erf, tuin en parkeerplaats, staande en gelegen aan de [adres], kadastraal bekend gemeente Zwolle, [kadastraalgegevens]
ondershands zal geschieden overeenkomstig de hierbij goedgekeurde koopovereenkomst waarvan een afschrift aan deze beschikking is gehecht.
Deze beschikking is gegeven door mr. A.A.A.M. Schreuder en in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2011.?