Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
Locatie Zwolle
zaaknummer / rolnummer: 177538 / HA ZA 10-1474
Vonnis van 13 juli 2011
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. drs. R.S. Wertheim te Zwolle,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde],
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J.S. van Burg te Assen.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 19 januari 2011
- het proces-verbaal van comparitie van 18 april 2011.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eiseres] is eigenaar van de kadastrale percelen [woonplaats] [a] tot en met [d]. Deze percelen zijn in voortdurende erfpacht uitgegeven aan [gedaagde] bij akte verleden op 23 april 1990. Daarvoor had [gedaagde] een recht van opstal met betrekking tot de percelen.
2.2. [gedaagde] exploiteert op deze percelen een houtbewerkings- en verwerkingsbedrijf met kantoorgebouw.
2.3. Tussen partijen zijn geschillen ontstaan over de bebouwing die hebben geleid tot een aantal bestuursrechtelijke procedures. Hangende die procedures zijn partijen met elkaar in gesprek gegaan over de voorwaarden van de erfpacht.
2.4. In een brief van mr. Ossentjuk namens [gedaagde] van 11 september 2008 aan
mr. Wertheim, raadsman van [eiseres] staat:
"Cliënt is van mening dat bij het afsluiten van de oorspronkelijke pachtovereenkomst de canon is vastgesteld op het gehele plaatje van het bedrijf. Daarbij is op basis van zowel bebouwde oppervlakten als onbebouwde oppervlakten het bedrag aan te betalen canon bepaald. Cliënt begrijpt evenwel dat de mogelijkheden tot uitbreiding van de bebouwing deel uitmaakte van canonwaarde. Dit maakt ook de wens van de verpachter om een verhoging van de canon, in verband met de de toename van de bebouwing, voorstelbaar. (...)
[gedaagde] is daarnaast van mening dat aangezien partijen hun hele positie middels te maken afspraken heroverwegen dat er ook uitgegaan moet worden van een nieuwe periode waarbij de canon opnieuw zal beginnen. [gedaagde] zal bij een nieuw te sluiten pachtovereenkomst de termijn opnieuw willen hebben vastgesteld op 50 jaar. Daarbij heeft [eiseres] te kennen gegeven alle kosten voortvloeiend uit een nieuwe overeenkomst voor haar rekening te willen nemen."
2.5. Op 12 januari 2010 is er een bespreking waarbij namens [gedaagde] aanwezig waren de heer [directeur], directeur en haar advocaat mr. Hoogerwerf en namens [eiseres] haar raadsman mr. Wertheim en haar rentmeester [rentmeester].
2.6. Op 17 februari 2010 schrijft mr. Hoogerwerf aan mr. Wertheim:
"Ter gelegenheid van de bespreking van 12 januari 2010 is door u als uitgangspunt voor een minnelijke regeling de inhoud van uw brief van 7 oktober 2008 aan mr. Ossentjuk naar voren gebracht. (...) Om iedere discussie ten aanzien van het actuele bebouwingsoppervlak te voorkomen, is cliente bereid om een canon te gaan betalen van EUR 36.105,- per jaar, waarbij uw cliente als vast gegeven zal moeten aannemen dat de overkapte stellages niet worden beschouwd als bebouwing of semi-bebouwing. In het kader van dit voorstel wenst cliente een aangepast c.q. nieuw erfpachtscontract voor de duur van 50 jaar, met indexering van de canon zoals opgenomen in uw brief van 7 oktober 2008".
2.7. Mr. Wertheim doet [gedaagde] bij brief van 9 juni 2010 een voorstel voor de wijzigingen van het erfpachtcontract, welk voorstel door mr. Hoogerwerf voor akkoord wordt ondertekend en bij brief van 11 juni 2010 wordt geretourneerd. Mr. Hoogerwerf schrijft in zijn brief:
"Door de ondertekening is het voorstel vervat in uw brief van 9 juni 2010 aanvaard en zal cliënte met de meeste spoed meewerken aan het passeren van de desbetreffende akte.
Los van het gestelde in uw brief van 9 juni 2010 blijft natuurlijk staan dat het nieuwe erfpachtcontract zal gelden voor de tijd van vijftig jaar. Ik ga ervan uit dat het nieuwe erfpachtcontract gelijkluidend zal zijn aan het oude contract, echter met inachtneming van hetgeen nu is overeengekomen."
2.8. De notaris heeft partijen ter zake de wijziging van de erfpachtvoorwaarden een conceptakte toegestuurd. Daarin staat onder meer: "in afwijking van de bepalingen zoals zijn vastgelegd in voormelde akte van drieëntwintig april negentienhonderd negentig, zijn partijen overeengekomen het erfpachtsrecht thans op verzoek van erfpachter te vestigen voor de duur van vijftig jaar vanaf heden, zodat het recht eindigt op één juli tweeduizend zestig, (...)".
2.9. [gedaagde] weigert mee te werken aan het verlijden van die akte.
2.10. In een schriftelijke verklaring van mr. Hoogerwerf van 6 december 2010 staat:
"De ondergetekende,
P. Hoogerwerf, kantoorhoudende te Hoogeveen,
verklaart hierbij dat hij eind juni 2010 contact heeft opgenomen met mr. R.S. Wertheim en hem heeft medegedeeld dat hem, Hoogerwerf, was gebleken uit het concept van de bij de notaris te verlijden akte dat er reeds een erfpachtovereenkomst voor onbepaalde tijd was. (...) De ondergetekende stelde tijdens het telefoongesprek dat het natuurlijk nooit de bedoeling van de heer [directeur] geweest is om het erfpachtcontract om te zetten van een contract voor onbepaalde tijd in een contract voor vijftig jaar. Mr. Wertheim gaf ondergetekende ondubbelzinnig te kennen dat hij altijd al wist dat er een erfpachtcontract voor onbepaalde tijd was. Hij stelde dat hij en zijn cliënte zich er over verbaasd hadden dat [directeur] er kennelijk van uitging dat er een overeenkomst voor vijftig jaar was. De ondergetekende verklaart ten slotte dat mr. Wertheim zowel tijdens de procedure ten overstaan van de Rechtbank Zwolle alsmede ter gelegenheid van de onderhandelingen tussen partijen nooit iets gezegd heeft over de looptijd van het erfpachtcontract."
3. Het geschil
3.1. [eiseres] vordert - samengevat - veroordeling van [gedaagde] tot het verlenen van medewerking aan de uitvoering van de door partijen gesloten overeenkomst door het ten overstaan van een notaris tekenen van de daartoe bestemde akte. Ook vordert [eiseres] om haar, indien [gedaagde] met de ondertekening in gebreke mocht blijven, te machtigen dit vonnis in de plaats te stellen van de wilsverklaring van [gedaagde], een en ander met veroordeling van [gedaagde] in de proces- en nakosten.
3.2. [eiseres] stelt daartoe dat tussen partijen een (obligatoire) overeenkomst tot stand is gekomen tot wijziging van de erfpachtakte conform haar aanbod van 9 juni 2010, welk aanbod door [gedaagde] is aanvaard.
3.3. [gedaagde] voert verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Kern van het geschil is of wilsovereenstemming is ontstaan over de bepaling in de conceptakte die voorziet in de wijziging van de duur van het erfpachtcontract in die zin dat het voortdurende recht wordt gewijzigd in een erfpachtrecht voor de duur van 50 jaar. [gedaagde] betoogt dat [eiseres] haar mededeling dat zij een aangepast c.q. nieuw erfpachtcontract voor de duur van 50 jaar wilde anders heeft geïnterpreteerd dan [gedaagde] bedoeld heeft. Zij heeft slechts de hoogte van de canon voor de duur van 50 jaar willen vastleggen in het gewijzigde contract, omdat die canon anders "alweer" na 29 jaar zou kunnen worden herzien wat gepaard gaat met een hoop gedoe omdat bij de vaststelling van de canon deskundigen te pas komen, aldus [gedaagde]. [gedaagde] betoogt primair dat geen overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en subsidiair beroept zij zich op oneigenlijke dwaling.
4.2. Artikel 3:33 Burgerlijk Pro Wetboek bepaalt dat een rechtshandeling een op een rechtsgevolg gerichte wil vereist die zich door een verklaring heeft geopenbaard. [gedaagde] betoogt dat de in de brieven van mr. Hoogerwerf van 17 februari 2010 en 11 juni 2010 neergelegde verklaring dat het nieuwe erfpachtcontract 50 jaar zou gelden niet overeenstemt met haar wil. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [gedaagde] met de verklaring van de heer [directeur] ter comparitie voldoende aannemelijk gemaakt dat een beperktere contractduur ten koste gaat van haar investeringsmogelijkheden wat weer gevolgen heeft voor haar ondernemingsvitaliteit en dat de verklaringen van mr. Hoogerwerf niet overeen hebben gestemd met haar wil. Echter, jegens [eiseres] kan geen beroep worden gedaan op het ontbreken van de wil indien - alle omstandigheden in aanmerking genomen - [eiseres] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [gedaagde] dat wilde wat haar raadsman mr. Hoogerwerf in zijn brieven heeft verklaard.
4.3. Bij die beoordeling neemt de rechtbank de volgende feiten en omstandigheden in aanmerking. Partijen hebben onderhandeld over de hoogte van de canon en de afwikkeling van geschillen die hebben geleid tot bestuursrechtelijke procedures. Naar tussen partijen vaststaat en ook tijdens de comparitie is verklaard, is daarbij de duur van het erfpachtrecht niet aan de orde geweest. Slechts de termijn waarop de canon weer zou kunnen worden herzien is besproken. Anders dan [eiseres] bij de rechtbank ingang wil doen vinden, dienen bij de beoordeling alle feiten en omstandigheden die zich ten deze voor hebben gedaan, te worden betrokken. Zo ook de brief van mr. Ossentjuk van 11 september 2008 die aanvankelijk in deze kwestie voor [gedaagde] is opgetreden. In die brief staat: "[gedaagde] is daarnaast van mening dat aangezien partijen hun hele positie middels te maken afspraken heroverwegen dat er ook uitgegaan moet worden van een nieuwe periode waarbij de canon opnieuw zal beginnen. [gedaagde] zal bij een nieuw te sluiten pachtovereenkomst de termijn opnieuw willen hebben vastgesteld op 50 jaar." Daaruit leidt de rechtbank af en heeft ook [eiseres] kunnen afleiden dat [gedaagde] toen niet de duur van het erfpachtcontract ter discussie heeft willen stellen. Uit de brief van mr. Hoogerwerf van 17 februari 2010 leidt de rechtbank af dat de in oktober 2008 door [eiseres] aan mr. Ossentjuk voorgestelde regeling uitgangspunt is geweest voor de minnelijke regeling. In de brief van mr. Wertheim van 7 oktober 2008 (productie 3 bij conclusie van antwoord) waarin het voorstel namens [eiseres] staat, is niets over wijziging van de duur van de erfpacht opgenomen.
4.4. Aan [eiseres] kan worden toegegeven dat uit de wijze waarop daarna door mr. Hoogerwerf een en ander in zijn brieven is verwoord iets anders lijkt te zijn voorgesteld, althans dat bij haar die indruk kon ontstaan nu de advocaat tot tweemaal toe schrijft: "dat de duur van het erfpachtcontract dient te worden aangepast in 50 jaar". [eiseres] stelt terecht dat het niet gaat om een voor andere interpretatie vatbare zinsnede. [eiseres] stelt voorts dat het hier gaat om professionele partijen die beiden werden bijgestaan door een advocaat en dat in het professionele rechtsverkeer mag worden afgegaan op wat advocaten verklaren, zodat op haar niet de verplichting rustte om te onderzoeken of dat wat mr. Hoogerwerf verklaarde juist was. Naar het oordeel van de rechtbank mag een wederpartij er in zijn algemeenheid op vertrouwen dat een advocaat, die over voldoende rechtskennis geacht moet worden te beschikken, de bedoeling van zijn cliënt zal verwoorden. Dat laat onverlet dat zich bijzondere omstandigheden kunnen voordoen die tot nader onderzoek nopen, zoals in het onderhavige geval moet worden aangenomen. Immers, is de duur van de erfpacht tijdens de onderhandelingen in het geheel niet aan de orde geweest nu slechts over de termijn waarop de canon kon worden herzien is gesproken, zodat de door mr. Hoogerwerf voorgestelde beperktere contractduur een heel nieuw punt, het spreekwoordelijke "konijn uit de hoge hoed" was. Ook moet de beperking van de duur tot 50 jaar voor een onderneming als [gedaagde] in haar algemeenheid, los van de door [eiseres] gestelde afgelopen afschrijvingstermijnen, toch als veel nadeliger worden beschouwd, bijvoorbeeld voor het doen van grote investeringen en in geval van verkoop van de onderneming. [eiseres] had voor de aanvaarding van het aanbod dan ook behoren te onderzoeken of mr. Hoogerwerf serieus bedoelde de erfpacht te beperken, waar het betrof een voor [gedaagde] zeer nadelige rechtshandeling. Het moet voor een goede lezer, als mr. Wertheim verondersteld moet worden te zijn, toch duidelijk zijn geweest dat mr. Hoogerwerf zich bij het redigeren van de brieven vergist moet hebben en in werkelijkheid beoogde namens zijn cliënt een voorstel tot vastlegging van de canon voor 50 jaar te doen, zoals eerder door mr. Ossentjuk ook was voorgesteld. Het voorstel van
mr. Hoogerwerf was niet de vrucht van voorafgaand overleg en buiten de passage in deze brieven wijst niets erop dat [gedaagde] daadwerkelijk een beperktere duur van de erfpacht heeft gewild, althans is dit niet door [eiseres] gesteld. Dat vindt steun in de niet inhoudelijk door [eiseres] betwiste verklaring van mr. Hoogerwerf waaruit blijkt dat [eiseres] en haar raadsman "verbaasd waren" over een en ander. Bovendien heeft [gedaagde] aanstonds na ontvangst van de conceptakte van de notaris, die de partijbedoeling heeft geverifieerd zoals een goed notaris ook betaamt, geprotesteerd tegen de wijziging van de duur. Onder al die omstandigheden kan geen sprake zijn van gerechtvaardigd vertrouwen en was een nader onderzoek door [eiseres] naar de bedoeling van [gedaagde] op zijn plaats. Aldus is geen overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen, zodat het gevorderde afgewezen dient te worden.
4.5. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht 263,00
- salaris advocaat 904,00 (2 punt × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.167,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 1.167,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.A.M. Schreuder en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2011.