Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector Bestuursrecht
Registratienummer: Awb 11/1495
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[Eiser],
wonende te [plaats], eiser,
gemachtigde: A.P. de Ruyter, te Dronten,
en
het college van burgemeester en wethouders van Dronten,
verweerder
Stichting Oost Flevoland Woondiensten,
gevestigd te Dronten, belanghebbende.
Procesverloop
Op 8 maart 2010 heeft eiser verzocht om vergoeding van planschade, welke verband houdt met de verlening van vrijstelling als bedoeld in artikel 19, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (hierna: WRO) ten behoeve van de bouw van een woonzorgcentrum aan de Lijzijde/De Oost te Dronten.
Bij besluit van 11 november 2010 heeft verweerder aan eiser een vergoeding van € 7.000,--, vermeerderd met wettelijke rente vanaf de datum van indiening van het verzoek tot aan de datum van uitbetaling, toegekend. Bij brief van 14 december 2010 heeft eiser hiertegen bezwaar gemaakt.
Het daartegen gemaakte bezwaar is bij besluit van 31 mei 2011 ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen dit besluit bij brief van 4 juli 2011 beroep ingesteld.
Bij brief van 4 oktober 2011 heeft de rechtbank (ambtshalve) de stichting Oost Flevoland Woondiensten te Dronten, hierna te noemen belanghebbende, in de gelegenheid gesteld om als belanghebbende partij deel te nemen aan dit geding.
Het beroep is ter zitting van 15 november 2011 behandeld. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. J.H. van Keeken. Belanghebbende heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. D. van den Hoorn.
Overwegingen
Eiser is sinds 1 maart 1999 eigenaar van de woning aan de Lijzijde 102 te Dronten. Tegenover de woning van eiser bevond zich voorheen een park. In 2007 zijn vrijstelling en bouwvergunning verleend ten behoeve van een woonzorgcentrum op het terrein tegenover de woning van eiser. Het woonzorgcentrum is inmiddels daadwerkelijk gerealiseerd op dit terrein.
De rechtbank stelt vast dat op 8 maart 2010 een verzoek om vergoeding van planschade is ingediend.
Het door eiser gedane verzoek om planschadevergoeding heeft betrekking op vergoeding van planschade, veroorzaakt door de op 28 augustus 2007 verleende vrijstelling ex artikel 19, tweede lid, van de WRO, ten behoeve van de bouw van een woonzorgcentrum op de hoek van de Oost-Lijzijde, ter hoogte van het kerkgebouw De Ark te Dronten.
Ingevolge het bepaalde in artikel 9.1.18, eerste lid, van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening, voor zover hier van belang, blijft het recht zoals dat gold vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing ten aanzien van aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van Pro de WRO die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro, dan wel die na 1 juli 2008 zijn ingediend, maar die betrekking hebben op een planologische maatregel van voor 1 september 2005. Ingevolge het bepaalde in artikel 9.1.18, tweede lid, van de Wro geldt artikel 6.2, tweede lid, van de Wro niet voor aanvragen ingevolge artikel 6.1 van die wet om tegemoetkoming van schade die vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet is ontstaan.
In dit geval dateert de planologische maatregel die de bouw van het woonzorgcentrum mogelijk heeft gemaakt van 28 augustus 2007. Omdat het verzoek om planschadevergoeding is ingediend na de inwerkingtreding van de Wro, op 1 juli 2008, en dit verzoek geen betrekking heeft op een planologische maatregel van voor 1 september 2005 is artikel 49 van Pro de WRO is dan ook niet van toepassing. Verweerder heeft dan ook terecht toepassing gegeven aan het bepaalde in hoofdstuk 6 van de Wro.
Artikel 6.1, eerste lid, van de Wro bepaalt dat burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toekennen, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
Ingevolge het bepaalde in artikel 6.1, tweede lid, van de Wro geldt een omgevingsvergunning voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan, als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsvergunning (hierna: Wabo) als een oorzaak op grond waarvan, op voet van het bepaalde in artikel 6.1, eerste lid, van de Wro, planschade kan worden toegekend. Ingevolge het bepaalde in artikel 1.5, eerste lid, van de Invoeringswet Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Invoeringswet Wabo), voor zover hier van belang, wordt een projectbesluit, als bedoeld in artikel 3.10 van de Wro gelijkgesteld aan een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onderdeel c, van de Wabo. Uit het overgangsrecht bij de Wro volgt dat voor de inwerkingtreding van deze wet verleende vrijstellingen ex artikel 19, eerste en tweede lid, van de WRO hun werking ook na de inwerkingtreding van de Wro hebben behouden. Een redelijke uitleg van het overgangsrecht brengt, naar het oordeel van de rechtbank, mee dat een dergelijke vrijstelling op gelijke wijze als een projectbesluit, op voet van artikel 6.1, eerste lid, van de Wro, als oorzaak kan gelden voor toekenning van planschadevergoeding.
De rechtbank gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de volgende feiten en omstandigheden.
Op 1 december 1971 heeft de Directeur van de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders het bestemmingsplan “Centrum Woonkern Dronten” vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 2 december 1971 goedgekeurd door de Minister van Verkeer en Waterstaat, waarna het in werking is getreden.
De gronden waarop het woonzorgcentrum is gerealiseerd hebben blijkens de plankaart behorend bij dit bestemmingsplan de bestemming ‘openbaar groen, plantsoen of berm’ en ‘bijzondere doeleinden, klasse B’. De direct tegenover de woning van eiser gelegen gronden hebben de bestemming ‘openbaar groen, plantsoen of berm’.
Bij het besluit van 28 augustus 2007 is vrijstelling ex artikel 19, tweede lid, van de WRO verleend ten behoeve van de bouw van een woonzorgcentrum door belanghebbende.
Verweerder heeft met belanghebbende een verhaalovereenkomst tegemoetkoming planschade, als bedoeld in artikel 6.4a van de Wro, gesloten. Uit deze overeenkomst volgt dat belanghebbende alle kosten van tegemoetkomingen op grond van het bepaalde in artikel 6.1 van de Wro draagt.
Ter beoordeling van het door eiser gedane verzoek om planschadevergoeding heeft verweerder de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) verzocht om advies uit te brengen. Dit advies is in september 2010 uitgebracht. De SAOZ heeft verweerder geadviseerd om eiser een vergoeding toe te kennen van € 7.000,--, te vermeerderen met wettelijke rente. Op 12 januari 2011 is een nader advies uitgebracht door de SAOZ. In dit advies is aangegeven dat er geen reden is om het eerder uitgebrachte advies te wijzigen.
Verweerder heeft bij het gehandhaafde besluit van 11 november 2010, conform het advies van de SAOZ, aan eiser een planschadevergoeding van € 7.000,--, te vermeerderen met wettelijke rente, toegekend.
Eiser stelt zich op het standpunt dat het advies van de SAOZ, waarop verweerder zich heeft gebaseerd, niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen. In het kader van de Wet Waardering Onroerende Zaken (hierna: WOZ) is een hogere waarde van de woning aangenomen dan de waarde waarvan de SAOZ is uitgegaan. Ten onrechte is bij de planologische vergelijking geen aandacht besteed aan de aanwezigheid van een noodlokaal van een school op gronden met de bestemming ‘openbaar groen, plantsoen of berm’. Andere bewoners van woningen aan de Lijzijde in Dronten hebben een hogere vergoeding ontvangen dan eiser.
De rechtbank stelt voorop dat de SAOZ is te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. Verweerder mag in beginsel op de door de SAOZ uitgebrachte adviezen afgaan. Wel dient verweerder zich er, conform het bepaalde in artikel 3:9 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb), van te vergewissen dat het door de deskundige verrichte onderzoek op zorgvuldige wijze heeft plaatsgevonden.
De rechtbank stelt vast dat het advies van de SAOZ, zoals dit in september 2010 was uitgebracht, een aantal onzorgvuldigheden bevatte. Zo is slordig en onzorgvuldig dat in het advies vermeld is dat eisers dochter aanwezig was bij de bezichtiging van de woning, terwijl eiser helemaal geen dochter heeft. Ook het zonder enige toelichting opnemen van een onjuiste foto in het advies acht de rechtbank niet zorgvuldig. De rechtbank is evenwel van oordeel dat geen sprake is van zodanige onzorgvuldigheden dat verweerder zich niet had mogen baseren op dit advies. In dit verband acht de rechtbank van belang dat eiser ruime mogelijkheden heeft gehad om op het rapport van de SAOZ te reageren en om misverstanden en onjuistheden te corrigeren. Voor zover ten tijde van het nemen van het besluit in eerste aanleg nog sprake was van misverstanden zijn deze in bezwaar rechtgezet. In de bezwaarfase is tevens meer duidelijkheid verkregen over het uitzicht vanuit de woning van eiser. Voor vernietiging van het bestreden besluit op deze grond bestaat dan ook geen aanleiding.
De rechtbank stelt vast dat eiser geen door een andere deskundige dan de SAOZ opgestelde rapportage heeft ingebracht, maar dat eiser zich beperkt heeft tot het bestrijden van vermeende onjuistheden in het advies van de SAOZ. Aan hetgeen eiser heeft opgemerkt over de waarde van zijn woning kan, bij gebreke van een dergelijke rapportage, niet die betekenis worden toegekend die eiser daaraan toegekend wenst te zien.
De rechtbank overweegt dat de waarde van een object in het kader van een planologische vergelijking niet exact kan worden vastgesteld, maar dat deze bepaald wordt door vraag en aanbod. De vaststelling van de waarde van een object, in het kader van een planologische vergelijking, berust op een schatting hiervan op basis van geobjectiveerde gegevens, uitgaande van wat een redelijk denkende koper, uitgaande van een maximale invulling van de beschikbare planologische mogelijkheden, bereid zou zijn om voor het object te betalen.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat in het advies van de SAOZ wordt uitgegaan van een onjuiste waarde van de woning aan de Lijzijde 102 te Dronten. De in het advies gehanteerde peildatum 30 augustus 2007, waarop volgens dit advies sprake was van een waarde van € 170.000,--, verschilt vier maanden van de datum 1 januari 2008, per welke datum in het kader van de WOZ een waarde van € 183.000,-- is aangenomen. Voorts is het aannemelijk dat het uitgangspunt van de maximale invulling van de beschikbare planologische mogelijkheden in het kader van planologische vergelijking, in dit geval leidt tot een lagere waarde dan de feitelijke waarde van een object waarvan in het kader van de WOZ wordt uitgegaan. Tevens werd in 2008, anders dan thans het geval is, in het kader van de WOZ de zogeheten “Fierensmarge” toegepast, op grond waarvan een drempel werd opgeworpen voor de betwisting van de waarde van een object in het kader van de toepassing van de WOZ.
De rechtbank overweegt dat, in het kader van de planologische vergelijking, dient te worden uitgegaan van een vergelijking van wat, in beide regimes, maximaal mogelijk is. De rechtbank acht niet onjuist dat verweerder, in het kader van de planologische vergelijking, geen rekening heeft gehouden met de feitelijke aanwezigheid op de peildatum van een noodlokaal van basisschool “De Uiterton” op gronden met de bestemming ‘openbaar groen, plantsoen of berm’. Hiertoe overweegt de rechtbank dat op grond van het bepaalde in artikel 22 van Pro de voorschriften behorend bij het bestemmingsplan “Centrum Woonkern Dronten” (hierna: de planvoorschriften) de gronden waaraan deze bestemming is toegekend bestemd zijn voor parken, plantsoenen, bermstroken en andere groenvoorzieningen, met de daarbij behorende gebouwen, andere bouwwerken en andere werken, met dien verstande dat:
a. ten hoogste 1% van elk terrein mag worden bebouwd;
b. de goothoogte van de gebouwen ten hoogste 3 meter mag bedragen;
c. de afstand van de gebouwen tot enige terreingrens tenminste 10 meter mag bedragen.
Het noodlokaal voor basisschool “De Uiterton” is in 1988 vergund op basis van een tijdelijke bouwvergunning, die in 1993 geëxpireerd is. Ten tijde van de peildatum voor de planvergelijking was het noodlokaal dan ook niet legaal aanwezig op deze plek. Dat verweerder hiertegen nooit handhavend heeft opgetreden doet hieraan niet af. Bovendien was het noodlokaal geen bij de bestemming ‘openbaar groen, plantsoen of berm’ behorend gebouw. Verweerder heeft dan ook terecht aangenomen dat de bebouwingsmogelijkheid van ten hoogste 1% van het terrein, voor bij deze bestemming behorende gebouwen, andere bouwwerken en andere werken op de peildatum nog niet was opgebruikt door de bouw het noodlokaal. Verweerder heeft er bij de planologische vergelijking dan ook terecht rekening mee gehouden dat op grond van artikel 22 van Pro de planvoorschriften nog een bebouwingsmogelijkheid voor ten hoogste 1% van het terrein bestond.
Het door eiser gedane beroep op het gelijkheidsbeginsel met betrekking tot andere eigenaren van woningen aan de Lijzijde in Dronten is niet met stukken onderbouwd en kan daarom niet leiden tot vernietiging van het bestreden besluit.
Naar het oordeel van de rechtbank is niet aannemelijk gemaakt dat voor eiser sprake is van groter planologisch nadeel dan € 7.000,--. Het bestreden besluit is dan ook deugdelijk gemotiveerd.
Uit het voorgaande volgt dat het bestreden besluit de rechterlijke toets doorstaat.
Het beroep is daarom ongegrond.
Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Oosterveld, rechter, en door hem en mr. A. van der Weij als griffier ondertekend. Uitgesproken in het openbaar op
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak staat voor een belanghebbende en het bestuursorgaan hoger beroep open. Dit dient te worden ingesteld binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak door een beroepschrift en een kopie van deze uitspraak te zenden aan de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag