Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE - LELYSTAD
sector kanton - locatie Zwolle
zaaknummer : 561027 CV EXPL 11-4086
datum : 20 december 2011
Vonnis in de zaak van:
de naamloze vennootschap BOUWINVEST DUTCH INSTITUTIONAL
RESIDENTIAL FUND N.V,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij, verder te noemen ‘Bouwinvest’,
gemachtigde Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[GEDAAGDE PARTIJ],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, verder te noemen ‘[gedaagde partij]’,
gemachtigde mr. S.J. de Vries, advocaat, toegevoegd onder nummer 2EC8717
d.d. 5 juli 2011.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding d.d. 14 juni 2011
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek, tevens houdende akte vermeerdering van eis
- de conclusie van dupliek.
Het geschil
Bouwinvest vordert – na vermeerdering van eis bij repliek – de veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van huurachterstand ad € 2.266,00, zoals gerekend tot en met de maand augustus 2011, vermeerderd met rente (€ 6,31) en kosten (€ 357,00). Voorts vordert zij de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede de veroordeling van [gedaagde partij] tot betaling van een schadevergoeding ad € 439,76 per maand voor de periode gelegen tussen de ontbinding en de ontruiming, alles met veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.
[gedaagde partij] heeft verweer gevoerd. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
De beoordeling
1.
Vaststaat dat tussen partijen een huurovereenkomst bestaat betreffende de woonruimte te [gemeente] aan het adres [adres] tegen een maandelijks vooruit te betalen huurprijs van laatstelijk (ingaande 1 juli 2011) € 439,76. [gedaagde partij] huurt deze woning sinds 24 oktober 2003, aanvankelijk van de Woningstichting Openbaar Belang (verder: Openbaar Belang).
2.
Bouwinvest baseert haar vordering op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en op het ingebreke blijven door [gedaagde partij] met betaling van ruim 5 maandtermijnen.
3.
[gedaagde partij] heeft aangevoerd dat Bouwinvest in strijd met de substantiëringsplicht heeft nagelaten de huurovereenkomst in het geding te brengen. [gedaagde partij] heeft erkend dat er sprake is van een huurachterstand, doch de hoogte daarvan heeft hij betwist. Voorts heeft hij aangevoerd dat er sprake is van psychische problematiek, dat er sprake is van zeer beperkte financiële middelen, dat hij doende is zijn leven en financiën weer op orde te krijgen, dat hij de lopende huur betaalt, dat hij daarbovenop in het kader van een afbetalingsregeling maandelijks aflossingen doet en dat een toewijzing van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst jegens [gedaagde partij], gezien de benarde positie waarin hij dan komt te verkeren, niet gerechtvaardigd is. [gedaagde partij] verwijt Bouwinvest voorts dat deze weigert afspraken na te komen die tussen [gedaagde partij] en Openbaar Belang waren gemaakt, met name inhoudende dat [gedaagde partij] de huur eerst hoefde te betalen na ontvangst van zijn uitkering, dus aan het einde van de maand, en dat de huursubsidie van [gedaagde partij] rechtsreeks werd overgemaakt aan Openbaar Belang en in mindering werd gebracht op de huur.
4.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
4.1.
[gedaagde partij] heeft zowel de huur en de overeengekomen huurprijs als de achterstand in de betaling erkend. De kantonrechter is daarom van oordeel dat Bouwinvest niet, zoals [gedaagde partij] heeft gesteld, de op haar rustende substantiëringsplicht heeft geschonden, omdat het in het geding brengen van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst op basis van de hiervoor vermelde vaststaande feiten geen toegevoegde waarde heeft.
4.2.
Door [gedaagde partij] is bij conclusie van antwoord gesteld, en met een betalingsbewijs onderbouwd, dat hij op 24 juni 2011 in het kader van aflossingen van zijn huurschuld een bedrag van € 100,00 aan [W] respectievelijk een bedrag ad € 65,00 aan Vesting Finance heeft overgemaakt. Bij dupliek heeft hij uitsluitend nog het bedrag van € 100,00 genoemd in zijn specificatie. Op die gestelde betaling is Bouwinvest in haar conclusie van repliek in het geheel niet ingegaan. In rechte is derhalve als onbetwist gesteld vast komen te staan dat [gedaagde partij] ook een bedrag ad € 100,00 ten behoeve van Bouwinvest heeft betaald.
4.2.
[gedaagde partij] heeft bij conclusie van dupliek weliswaar de hoogte van de bij repliek vermeerderde vordering betwist, maar als de betalingsoverzichten van [gedaagde partij] en Bouwinvest naast elkaar worden gelegd dan kan daaruit moeilijk anders worden geconcludeerd dan dat partijen het eens zijn over de hoogte van de achterstand per datum van het opstellen van de repliek, d.i. 19 augustus 2011. De huurachterstand, zoals die volgt uit de dagvaarding en de vermeerdering van eis, beloopt immers op die datum, dus tot en met de maand augustus 2011, een bedrag ad € 2.266,00. Als uit het betalingsoverzicht van [gedaagde partij] alle betalingen en nieuw verschuldigde maandtermijnen na 19 augustus 2011 worden gefilterd, dan komt de door hem becijferde huurachterstand (verminderd met een bedrag ad € 100,00, zoals hiervoor overwogen) met de opgave van Bouwinvest overeen.
4.3.
De conclusie uit het voorgaande luidt dat de huurachterstand (minus € 100,00 =) € 2.166,00, zoals gerekend tot en met de maand augustus 2011, toewijsbaar is. De kantonrechter gaat ervan uit dat, mocht [gedaagde partij] de in zijn dupliek genoemde na 19 augustus 2011 bedragen daadwerkelijk hebben betaald, daarmee bij de tenuitvoerlegging van dit vonnis rekening zal worden gehouden.
4.4.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen. Bouwinvest heeft niet voldoende onderbouwd dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten, voorzover wel gemaakt, betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een of enkele aanmaningen, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier, waarvoor een vergoeding verdisconteerd is in de proceskostenveroordeling.
4.5.
De door Bouwinvest gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de daaraan verbonden ontruiming uit de woning zullen niet worden toegewezen. Daartoe laat de kantonrechter het volgende wegen.
De huurovereenkomst is door [gedaagde partij] aangegaan met Openbaar Belang, een woningstichting die door verhuur voorzag in woonruimtebehoefte in sociale context. Tegen die achtergrond, zo blijkt uit de door [gedaagde partij] overgelegde brief van Openbaar Belang d.d. 21 oktober 2003, werd de huurders de mogelijkheid geboden om de huursubsidie rechtstreeks over te laten maken naar Openbaar Belang om zo het risico op betalingsproblemen te verkleinen. [gedaagde partij] heeft van die mogelijkheid gebruik gemaakt. Tot die sociale context behoort ook, naar [gedaagde partij] onweersproken heeft gesteld, dat Openbaar Belang partij was bij een convenant met de gemeente Zwolle, waarin afspraken met meerdere partijen waren opgenomen ter voorkoming van uithuiszetting. Op grond daarvan werd in geval van betalingsproblemen het lokale zorgnetwerk ingeschakeld om in een zo vroeg mogelijk stadium schuldhulpverlening en budgetbeheer te kunnen toepassen.
4.6.
De tussen [gedaagde partij] en Openbaar Belang gesloten huurovereenkomst was aldus ingebed in een groter geheel van afspraken, waaruit zij niet zonder meer kan worden losgemaakt. In ieder geval geldt dat de afspraak inzake huursubsidie zo nauw samenhangt met de huurovereen-komst dat die afspraak eveneens op grond van artikel 7:226 BW overgaat op de verkrijger, in casu Bouwinvest. Door te weigeren gevolg te geven aan die afspraak heeft Bouwinvest zelf er aan bijgedragen dat voor kwetsbare groepen als waartoe [gedaagde partij] kennelijk behoort het risico op betalingsachterstand wordt vergroot.
4.7.
[gedaagde partij] geeft blijk te beseffen dat hij verantwoordelijk is voor de huurbetaling én voor het aanzuiveren van de huurschuld. Hij heeft, naar hij onbestreden heeft aangevoerd, maatschappelijk werk ingeschakeld voor zijn psychische problemen, een betalingsregeling voorgesteld, afspraken gemaakt voor het opstarten van beschermingsbewind en, vooruitlopend daarop, budgetbeheer door de gemeente Zwolle geaccepteerd.
4.8.
Tegen de vorengeschetste achtergrond is de ernst van de tekortkoming van [gedaagde partij] onvoldoende om thans de ontbinding en ontruiming te kunnen rechtvaardigen.
4.9.
[gedaagde partij] wordt, als de deels in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld tot betaling van de proceskosten.
De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt [gedaagde partij] tegen bewijs van kwijting aan Bouwinvest te betalen een bedrag van € 2.172,31, vermeerderd met de wettelijke rente over € 2.166,00 vanaf 17 mei 2011 tot de dag van algehele voldoening;
- veroordeelt [gedaagde partij] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Bouwinvest begroot op:
• € 300,00 voor salaris gemachtigde
• € 90,81 voor explootkosten
• € 284,00 voor vastrecht
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. H.C. Moorman, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 20 december 2011, in tegenwoordigheid van de griffier.