ECLI:NL:RBZLY:2012:1768

• Datum uitspraak: 1 mei 2012
• Publicatiedatum: 18 september 2013
• Zaaknummer: 196441 - KL ZA 12-100
• Instantie: Rechtbank Zwolle-Lelystad
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: A.E. The-Kouwenhoven
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over ontruiming woningen door Camelot Beheer B.V.

In deze zaak heeft de Rechtbank Zwolle-Lelystad op 1 mei 2012 een vonnis uitgesproken in een kort geding tussen Camelot Beheer B.V. en meerdere gedaagden. Eiseres, Camelot Beheer B.V., is gespecialiseerd in leegstandbeheer en heeft overeenkomsten gesloten met de gedaagden voor het gebruik van woningen in Lelystad. De gedaagden, die in de woningen verbleven, werden door eiseres verzocht om deze woningen te ontruimen, omdat de overeenkomsten waren beëindigd. Eiseres stelde dat de overeenkomsten als bruikleenovereenkomsten moesten worden aangemerkt, terwijl gedaagden betoogden dat het om huurovereenkomsten ging, wat hen huurbescherming zou bieden.

De voorzieningenrechter heeft vastgesteld dat de overeenkomsten inderdaad als bruikleenovereenkomsten kunnen worden gekwalificeerd, gezien de lage vergoeding en de tijdelijke aard van het gebruik. De rechter oordeelde dat de gedaagden zonder recht of titel in de woningen verbleven, omdat de overeenkomsten rechtsgeldig waren beëindigd. De vorderingen van eiseres om de gedaagden te veroordelen tot ontruiming werden toegewezen, met een dwangsom voor het geval de gedaagden niet aan het vonnis zouden voldoen. De rechter wees echter de vordering tot betaling van een geldsom af, omdat eiseres geen spoedeisend belang had aangetoond. Gedaagden werden veroordeeld in de proceskosten, die op € 1.584,40 werden begroot.

Dit vonnis benadrukt het belang van de kwalificatie van overeenkomsten in het huurrecht en de gevolgen van het al dan niet bestaan van huurbescherming voor de betrokken partijen. De rechter heeft de belangen van beide partijen afgewogen en kwam tot de conclusie dat de gedaagden moesten worden ontruimd, gezien de omstandigheden van de zaak.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD

Sector civiel recht

Locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: 196441 / KL ZA 12-100

Vonnis in kort geding van 1 mei 2012 (bij vervroeging)

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CAMELOT BEHEER B.V. ,

gevestigd te Eindhoven,

eiseres,

advocaat mr. M.W.R. Hoogstraten te Den Haag,

tegen

1. [gedaagde sub 1],

wonende te [woonplaats],

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats],

3.
[gedaagde sub 3] ,

wonende te [woonplaats],

4.
[gedaagde sub 4] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagden,

advocaat mr. A.H.H. Nauta te Lelystad.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met 6 producties
• de brief van 17 april 2012 met bijlagen van de zijde van gedaagden
• de brief van 18 april 2012 met bijlage van de zijde van eiseres
• de mondelinge behandeling op 20 april 2012
• de pleitnota van eiseres
• de pleitnota van gedaagden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Eiseres is gespecialiseerd in leegstandbeheer.

2.2.

Op 24 november 2012 heeft eiseres een overeenkomst gesloten met gedaagden sub 1 en 2 met betrekking tot het gebruik van de woning aan [adres 1] te Lelystad.

2.3.

Op 3 januari 2012 heeft eiseres een overeenkomst gesloten met gedaagden sub 3 en 4 met betrekking tot het gebruik van de woning aan [adres 2] te Lelystad

2.4.

Beide overeenkomsten zijn getiteld
‘Bruikleenovereenkomst’ . In de overeenkomst staat onder het kopje
‘Overwegende’ het navolgende:

“Dat het pand tijdelijk leeg staat in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop dan wel een andere ontwikkeling;

(…)

Dat deze Bruikleenovereenkomst loopt voor (on)bepaalde tijd en steeds schriftelijk kan worden opgezegd met een opzegtermijn van vier weken;

Dat Bruiklener zich bewust is van de bijzondere en tijdelijke aard van deze Bruikleenovereenkomst;

Dat Bruiklener zich realiseert dat er geen sprake is van huur en hij derhalve geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, ook al niet omdat het gebruik van het pand alleen van korte duur is. Een eventueel beroep op huurbescherming wordt door partijen – gezien de bedoeling van partijen bij het aangaan van deze overeenkomst – in strijd met de redelijkheid en billijkheid geacht;”

2.5.

Onder het kopje
‘Kosten’ is opgenomen:

“Aan de Bruikleenovereenkomst zijn kosten verbonden, die met gebruik van het pand samenhangen, zoals ondermeer maar niet uitsluitend de kosten die samenhangen met: controlewerkzaamheden, administratie, incasso, 24-uur bereikbaarheidsdienst, acquisitie en communicatie. Bruiklener zal tevens de kosten dragen voor verwarming, elektriciteit en water in het pand, terwijl zij verder riool- en reinigingsrechten, onroerendgoedbelasting (tbv. de gebruiker) en alle andere kosten, lasten of heffingen voor haar rekening zal nemen.

Deze en overige kosten worden ex art. 7A:1785 BW gedragen door de Bruiklener en betaalt conform het gestelde onder het hoofdstuk “VERPLICHTINGEN VAN DE BRUIKLENER” van deze overeenkomst;”

2.6.

De maandelijkse vergoeding voor gedaagden bedraagt € 150,- per persoon per maand (exclusief de kosten voor verwarming, elektriciteit, water, riool- en reinigingsrechten, onroerendgoedbelasting (tbv. de gebruiker) en alle andere kosten, lasten of heffingen voor rekening van de gebruiker).

2.7.

Op de bijlage, getiteld
“Bruikleenovereenkomst bewoner Camelot VVB (Voorzieningen voor bewoners)” , bij de overeenkomsten met gedaagden sub 3 en 4 staat onder het kopje kostensoort met pen bijgeschreven:

“Huur januari € 150,-“.

2.8.

Centrada is eigenaar van de woningen aan [adres 1] en [adres 2] en gaat het gebied waarin de woningen gelegen zijn herontwikkelen. Hiertoe heeft zij bij de gemeente Lelystad een vergunning aangevraagd voor de sloop van 24 woningen en bergingen. De woningen aan [adres 1] en [adres 2] maken hiervan deel uit.

2.9.

Bij beschikking van 1 februari 2012 heeft de gemeente Lelystad de sloopvergunning verleend.

2.10.

Centrada heeft de aan eiseres verleende volmacht voor het beheer van de woningen opgezegd per 15 maart 2012.

2.11.

Bij brief van 14 februari 2012 heeft eiseres de overeenkomsten met gedaagden met inachtneming van de contractuele opzegtermijn van 4 weken, dat wil zeggen tegen 15 maart 2012, opgezegd.

2.12.

Bij brief van 8 maart 2012 heeft de raadsman van gedaagden eiseres bericht dat gedaagden van mening zijn dat er sprake is van een huurovereenkomst en dat zij huurbescherming genieten.

3. Het geschil

3.1.

Eiseres vordert

I. gedaagden sub 1 en 2 te veroordelen, binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, de woning aan de [adres 1] Lelystad te verlaten en te ontruimen met al het hunne en de hunnen, onder afgifte van de sleutels aan eiseres, op straffe van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag dat niet aan het vonnis gehoor wordt gegeven, met een maximum van € 10.000,-

II. gedaagden sub 3 en 4 te veroordelen, binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, de woning aan de [adres 2] Lelystad te verlaten en te ontruimen met al het hunne en de hunnen, onder afgifte van de sleutels aan eiseres, op straffe van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag dat niet aan het vonnis gehoor wordt gegeven, met een maximum van € 10.000,-

III. eiseres te machtigen om, indien gedaagden in gebreke mochten blijven met de hierboven genoemde ontruimingen, deze zelf op kosten van gedaagden te doen bewerkstelligen door een deurwaarder

IV. gedaagden ieder afzonderlijk te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 680,87

V. gedaagden hoofdelijk, des de een betaald hebbende de andere zal zijn gekweten, te veroordelen in de kosten van dit geding.

3.2.

Gedaagden voeren verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Eiseres heeft ter onderbouwing van haar vordering het navolgende aangevoerd. Vast staat dat tussen gedaagden en eiseres een bruikleenovereenkomst is gesloten die betrekking heeft op gebruikmaking van de woningen tegen een maandelijkse bruikleenvergoeding van € 150,00 per persoon. Gelet op de geldende huurprijzen voor woningen zoals deze, is het bedrag van € 150,00 relatief zo laag dat niet gesteld kan worden dat dit bedrag als huurprijs te gelden heeft. Daarnaast is de maandelijkse vergoeding een redelijke vergoeding voor de kosten die met het gebruik van de woningen samenhangen. Deze kosten kunnen dan ook worden aangemerkt als kosten die in het kader van artikel 7A:1781 BW voor rekening komen van een goed huisvader.

Voorts is in de bruikleenovereenkomsten glashelder omschreven dat het gaat om tijdelijke gebruikmaking van woningen in afwachting van mogelijke verkoop, verhuur, sloop, renovatie dan wel enige andere ontwikkeling, terwijl dit gebruik op zeer korte termijn kan worden beëindigd. Gedaagden hebben deze bruikleenovereenkomst ondertekend en wisten derhalve waar zij aan begonnen. Eiseres stelt dat zij gedaagden heeft gewezen op het bestaan van haar zeer transparante website waarin eveneens helder en duidelijk staat omschreven hoe eiseres te werk gaat, wat in dat kader van bruikleners wordt verwacht en wat hun positie is. Ook heeft eiseres gedaagden op locatie de zogenaamde intakefilm laten zien.

4.2.

Gedaagden zijn van mening dat zij huurovereenkomsten met eiseres zijn aangegaan. Ter onderbouwing van deze stelling hebben zij het navolgende aangevoerd.

Er zijn geen zichtbare kosten voor eiseres aanwezig, zodat de maandelijkse betalingen door gedaagden als huur dienen te worden gekwalificeerd. Gezien de staat van de woningen, is de gebruiksvergoeding niet zo laag dat deze niet als huur kan worden gekwalificeerd. De woningen zijn voor langere duur in gebruik gegeven, aangezien bij het sluiten van de overeenkomsten is medegedeeld dat het gebruik van de woningen minimaal tot januari 2013 zou voortduren.

De huurovereenkomsten zijn niet rechtsgeldig beëindigd, aangezien ze niet door eiseres met goede grond zijn opgezegd. Gedaagden stellen dan ook dan zij niet akkoord hoeven te gaan met de opzegging door eiseres en dat eiseres de kantonrechter dient te verzoeken de overeenkomsten te ontbinden.

4.3.

Allereerst zal de voorzieningenrechter ingaan op de stelling van gedaagden dat de met eiseres gesloten overeenkomst als huurovereenkomsten dienen te worden aangemerkt. Een belangrijk verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst betreft het al dan niet verschuldigd zijn van een tegenprestatie in ruil voor het gebruik van de woning. Bij een bruikleenovereenkomst gaat het om het in gebruik geven van de woning om niet, terwijl er bij een huurovereenkomst sprake is van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Daarbij is niet doorslaggevend hoe de contractuele relatie door partijen is betiteld. Bepalend is de strekking van hetgeen is overeengekomen in het licht van hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat op dit moment niet met voldoende mate van waarschijnlijkheid kan worden ingeschat hoe het oordeel van de bodemrechter zal luiden ten aanzien van de stelling van eiseres dat de met gedaagden gesloten overeenkomsten als bruikleenovereenkomsten moeten worden aangemerkt. Zoals terecht door gedaagden aangevoerd volgt uit de overeenkomsten niet hoe de verschuldigde gebruiksvergoeding is opgebouwd. Weliswaar staat in de overeenkomst onder het kopje
‘Kosten’:

“Aan de Bruikleenovereenkomst zijn kosten verbonden, die met gebruik van het pand samenhangen, zoals ondermeer maar niet uitsluitend de kosten die samenhangen met: controlewerkzaamheden, administratie, incasso, 24-uur bereikbaarheidsdienst, acquisitie en communicatie” , echter de diverse kosten zijn niet gespecificeerd. Daarnaast heeft de raadsman van eiseres ter zitting verklaard dat de hoogte van de gebruiksvergoeding tevens afhangt van het type en de grootte van de woning (het aantal te gebruiken vierkante meters), hetgeen niet strookt met de stelling dat de vergoeding uitsluitend dient ter dekking van gemaakte kosten en niet tevens als tegenprestatie voor het gebruik van de woning. Dit tezamen met het feit dat de voorzieningenrechter de verschuldigde vergoeding voor een woning ( immers: € 300,00 per woning), in de staat waarin deze verkeert en de locatie van de woning, niet zo laag acht dat deze niet als huur kan worden gekwalificeerd, maakt dat niet vast staat dat sprake is van een bruikleenovereenkomst.

Dit neemt echter niet weg dat naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, indien in een bodemprocedure de met gedaagden gesloten overeenkomsten als huurovereenkomsten zouden worden aangemerkt, in casu sprake is van huur die naar zijn aard slechts van korte duur is. Van belang daarvoor is dat, zoals door eiseres gesteld, voldoende aannemelijk is dat voor gedaagden duidelijk was dat de overeenkomst slechts voor korte duur, tot maximaal de aanvang van de sloop van de woningen, werd aangegaan. Niet in geschil is immers dat de renovatie en sloopplannen van Centrada bij aanvang van de overeenkomsten aan gedaagden is gemeld. Daarnaast blijkt een en ander ook in voldoende mate uit de in de bruikleenovereenkomst opgenomen considerans (zie hiervoor onder 2.4). Ook als op de overeenkomst de Leegstandwet van toepassing zou kunnen zijn en op deze overeenkomst de Leegstandwet niet van toepassing is verklaard, maakt dit nog niet dat de overeenkomst niet als een overeenkomst voor korte duur aangemerkt kan worden. De Hoge Raad heeft hierover in alinea 3.6 van haar arrest van 13 april 2012 LJN: BV2628, Hoge Raad, 10/04442 het volgende opgemerkt:
“dat het niet aanvragen van bedoelde vergunning onverlet laat dat sprake kan zijn van huur welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW nu de Leegstandwet op dit punt niet een exclusieve regeling bevat” .

Dit heeft tot gevolg dat voorshands in het onderhavige geval, op grond van artikel 7:232 lid 2 BW, de bepalingen in het BW ten aanzien van de huur woonruimte niet van toepassing zijn en dat de met gedaagden gesloten overeenkomsten door eiseres kunnen worden opgezegd. Nu daarnaast gesteld noch gebleken is dat eiseres de in de overeenkomst opgenomen opzegtermijn niet in acht heeft genomen, zijn daarmee de overeenkomsten naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter rechtsgeldig geëindigd, zodat gedaagden thans zonder recht of titel in de woningen verblijven. De voorzieningenrechter zal de vorderingen I en II dan ook toewijzen.

4.4.

De voorzieningenrechter zal de vordering onder III, om eiseres te machtigen om, indien gedaagden in gebreke mochten blijven met de ontruimingen, de ontruiming zelf op kosten van gedaagden te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, afwijzen omdat zij ingevolge artikel 556 lid 1 en 557 Rv overbodig is.

4.5.

De vordering onder IV zal de voorzieningenrechter eveneens afwijzen, aangezien dit een geldvordering betreft. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.

Zoals terecht door gedaagden aangevoerd, heeft eiseres geen spoedeisend belang gesteld bij haar vordering. Nu eiseres geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering en gedaagden de vordering betwisten, zal de voorzieningenrechter deze vordering afwijzen.

4.6.

Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van eiseres worden begroot op:

- dagvaarding €  105,40

- griffierecht 575,00

- salaris advocaat
904,00

Totaal €  1.584,40

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1.

veroordeelt gedaagden sub 1 en 2 om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 1] Lelystad te verlaten en te ontruimen met al het hunne en de hunnen en de sleutels af te geven aan eiseres,

5.2.

veroordeelt gedaagden sub 3 en 4 om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres 2] Lelystad te verlaten en te ontruimen met al het hunne en de hunnen en de sleutels af te geven aan eiseres,

5.3.

veroordeelt gedaagden sub 1 en 2 om aan eiseres een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,

5.4.

veroordeelt gedaagden sub 3 en 4 om aan eiseres een dwangsom te betalen van € 250,00 voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.2. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,00 is bereikt,

5.5.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van eiseres tot op heden begroot op € 1.584,40,

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. The-Kouwenhoven en in het openbaar uitgesproken op 1 mei 2012.