Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
Locatie Zwolle
zaaknummer / rolnummer: 193191 / KZ ZA 11-1053
Vonnis in kort geding van 31 januari 2012
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE GILDEN ONTWIKKELING KAMPEN B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Kampen,
eiseres,
advocaat mr. R.G. Wakelkamp te Utrecht,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats],
4. [gedaagde sub 4],
wonende te [woonplaats],
5. [gedaagde sub 5],
wonende te [woonplaats],
6. [gedaagde sub 6],
wonende te [woonplaats],
7. [gedaagde sub 7],
wonende te [woonplaats],
8. [gedaagde sub 8],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J.W. Both te Kampen.
Eiseres zal hierna De Gilden worden genoemd. Gedaagden zullen gezamenlijk worden aangeduid als [gedaagde sub 1 c.s.]
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 16
- de schriftelijke reactie van gedaagden met producties 1 tot en met 32
- de producties 17 en 18 van De Gilden
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van De Gilden
- de pleitnota van [gedaagde sub 1 c.s.]
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De Gilden heeft een koopovereenkomst gesloten met de heer [A], waarbij [A] een perceel industriegrond (bekend als het terrein van de voormalige Prefabo betonfabriek) aan de [adres] in [woonplaats] heeft verkocht. Het is de bedoeling om tot herontwikkeling over te gaan, in die zin dat er woningbouw op het terrein zal plaatsvinden.
2.2. [gedaagde sub 1 c.s.] bestaat uit vier echtparen/stellen die eind augustus 2009 elk een bouwperceel hebben gekocht van De Gilden. [gedaagde sub 1 c.s.] waren voornemens om in eigen beheer woonhuizen op de percelen te realiseren.
2.3. Bij aankoop van de bouwpercelen dienden de opstallen nog te worden gesloopt en diende de grond nog te worden gesaneerd en bouwrijp gemaakt.
2.4. In artikel 1 van de koopovereenkomsten is vermeld dat de eigendomsoverdracht uiterlijk voor 1 september 2009 zal geschieden.
2.5. De op 1 september 2009 geplande levering van de bouwpercelen is niet doorgegaan, omdat De Gilden op dat moment niet tot levering in staat was.
2.6. In juni, september en november 2010 heeft De Gilden [gedaagde sub 1 c.s.] uitgenodigd voor de levering van de percelen ten kantore van de notaris. [gedaagde sub 1 c.s.] hebben van deze mogelijkheden geen gebruik gemaakt.
2.7. Bij brieven van 18 januari 2011 en 22 juli 2011 hebben [gedaagde sub 1 c.s.] De Gilden in gebreke gesteld en hebben zij De Gilden een termijn gesteld waarbinnen de percelen geschoond en bouwrijp dienen te zijn.
2.8. Bij brief van 6 september 2011 hebben [gedaagde sub 1 c.s.] de ontbinding van de koopovereenkomsten ingeroepen.
2.9. In het najaar van 2011 is gestart met de sanering van het bouwterrein. De sanering is thans afgerond.
2.10. Bij brief van 12 januari 2012 hebben [gedaagde sub 1 c.s.] - voor zover nodig - een beroep gedaan op vernietiging wegens dwaling en het financieringsvoorbehoud.
3. Het geschil
3.1. De Gilden vordert - kort gezegd - dat [gedaagde sub 1 c.s.] per echtpaar/stel hoofdelijk worden veroordeeld tot nakoming van de door hen met De Gilden gesloten koopovereenkomsten door mee te werken aan de levering en betaling van de koopsom van de door hen gekochte percelen, op straffe van een dwangsom, althans zodanige termijnen en bedragen die de voorzieningenrechter in goede justitie juist acht, met bepaling dat indien deze medewerking uitblijft het vonnis de wilsverklaring van [gedaagde sub 1 c.s.] om mee te werken aan de levering vervangt en met veroordeling van [gedaagde sub 1 c.s.] in de kosten van dit geding.
3.2. De Gilden voert aan dat [gedaagde sub 1 c.s.] gehouden zijn de koopovereenkomsten na te komen. De Gilden was in juni 2010 in staat om de bouwpercelen over te dragen en op dat moment was er volgens De Gilden geen grond voor [gedaagde sub 1 c.s.] om niet na te komen. De Gilden heeft slechts uit coulance de levering niet eerder in rechte afgedwongen. De Gilden betoogt dat de buitengerechtelijke ontbinding door [gedaagde sub 1 c.s.] niet rechtsgeldig is, omdat zij niet was gehouden de percelen geschoond en bouwrijp te leveren. In de koopovereenkomsten is vastgelegd dat levering vóór de sanering zal plaatsvinden. Volgens De Gilden is de ingebrekestelling evenmin rechtsgeldig, nu deze een onredelijke termijn bevat. Als er al sprake is van een tekortkoming zijdens De Gilden, dan rechtvaardigt deze tekortkoming volgens De Gilden de ontbinding niet. De Gilden voert voorts aan dat geen sprake is van dwaling en dat [gedaagde sub 1 c.s.] geen beroep toekomt op het financieringsvoorbehoud, omdat dat voorbehoud is uitgewerkt.
3.3. [gedaagde sub 1 c.s.] voeren verweer.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De ingestelde vordering is aan te merken als een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding. De vordering strekt er immers - onder meer - toe dat [gedaagde sub 1 c.s.] worden veroordeeld tot betaling van de koopsom van de door hen gekochte bouwpercelen.
4.2. Met betrekking tot een voorziening in kort geding, bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. De rechter zal daarbij niet alleen hebben te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar - kort gezegd - het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
4.3. Anders dan van [gedaagde sub 1 c.s.] hebben betoogd is de voorzieningenrechter van oordeel dat De Gilden een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Het spoedeisend belang van De Gilden is gelegen in het feit dat zij, nu de sanering van het bouwterrein is afgerond, alle percelen moet afnemen van haar verkoper en dat zij hem daarvoor dient te betalen. Daarnaast heeft De Gilden financiële middelen nodig ten behoeve van haar bedrijfsvoering.
4.4. [gedaagde sub 1 c.s.] hebben hun verweer tegen de vorderingen van De Gilden op verschillende gronden gebaseerd en hebben onder meer aangevoerd dat zij de koopovereenkomsten hebben ontbonden en dat zij daartoe ook gerechtigd waren. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter heeft De Gilden de door [gedaagde sub 1 c.s.] aangevoerde feiten en stellingen met betrekking tot de rechtsgeldigheid van de door hen ingeroepen ontbinding niet voldoende gemotiveerd bestreden. Daardoor is vooralsnog onvoldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter - desgevorderd - de vorderingen van eiseres zal toewijzen. In dit verband wordt op het volgende gewezen.
4.5. Niet in geschil is dat De Gilden vanaf 1 september 2009 met de levering van de bouwpercelen in verzuim is. [gedaagde sub 1 c.s.] waren toen bereid en in staat om de percelen af te nemen. De Gilden heeft erkend dat zij niet eerder dan halverwege 2010 de percelen kon (doen) overdragen, omdat daarvóór het Waterschap de percelen nog (deels) in eigendom had. Toen De Gilden negen maanden na de afgesproken leveringsdatum in staat was om de percelen aan [gedaagde sub 1 c.s.] te (doen) leveren, kon naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet meer van [gedaagde sub 1 c.s.] worden verlangd dat zij de bouwpercelen van De Gilden zouden afnemen zonder dat deze door De Gilden waren gesaneerd en bouwrijp gemaakt. In dit verband is van belang dat [gedaagde sub 1 c.s.] onweersproken hebben gesteld dat De Gilden gedurende deze negen maanden onjuiste informatie met betrekking tot de sanering van de grond heeft verstrekt. Zo heeft De Gilden op 8 september 2009 aangegeven dat eind 2009 gesloopt en gesaneerd zou zijn en heeft zij op 8 juni 2010 gesteld dat de sloop en sanering was afgerond. Deze verklaringen bleken bezijden de waarheid te zijn. Aannemelijk is geworden dat [gedaagde sub 1 c.s.] door deze onjuiste verklaringen van De Gilden alsmede de langdurige onmogelijkheid van De Gilden om de percelen te leveren in een situatie zijn geraakt waarin zij er niet meer op konden vertrouwen dat De Gilden haar verplichtingen met betrekking tot de sanering en het bouwrijp maken van de grond zou nakomen. Hoewel in de koopovereenkomsten niet is opgenomen dat de bouwpercelen vóór de levering gesaneerd en bouwrijp gemaakt dienen te zijn en evenmin is opgenomen wanneer deze werkzaamheden gereed dienen te zijn, kan De Gilden gelet op bovenstaande omstandigheden niet verlangen dat [gedaagde sub 1 c.s.] de koopovereenkomsten onverkort nakomen. Bovendien diende De Gilden als professioneel ontwikkelaar rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van [gedaagde sub 1 c.s.] [gedaagde sub 1 c.s.] hebben de bouwpercelen van De Gilden gekocht om daarop hun woonhuizen te laten bouwen. Daarbij hebben zij erop gerekend en mochten zij er redelijkerwijs ook op rekenen dat zij rond 1 januari 2010 met de bouw konden beginnen. Een aanbod van een bank om een hypotheek te verstrekken is immers, zoals De Gilden bekend, niet onbeperkt geldig en dubbele woonlasten moeten zoveel mogelijk worden voorkomen. Het is voldoende aannemelijk geworden dat door de financiële crisis het verkrijgen van een hypothecaire geldlening voor [gedaagde sub 1 c.s.] steeds moeilijker werd en dat banken meer duidelijkheid eisten met betrekking tot de aanvang van de bouw. De Gilden diende in juni 2010 ook met deze omstandigheden rekening te houden.
4.6. [gedaagde sub 1 c.s.] hebben in januari en juli 2011 De Gilden in gebreke gesteld en haar een termijn gegeven voor het saneren en het bouwrijp maken van de grond. De Gilden heeft aangevoerd dat de gegeven termijn onredelijk kort is en dat de ingebrekestelling daardoor niet rechtsgeldig is. De Gilden miskent in haar standpunt echter dat - volgens vaste jurisprudentie - de termijn voor nakoming niet zodanig lang hoeft te zijn dat de gehele prestatie kan worden afgerond. De voorzieningenrechter is derhalve voorshands van oordeel dat De Gilden met inachtneming van een redelijke termijn in gebreke is gesteld.
Bij brief van 6 september 2011 hebben [gedaagde sub 1 c.s.] vervolgens de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomsten ingeroepen. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter waren zij daartoe op dat moment bevoegd. Niet in geschil is dat de sanering van de grond eerst na het inroepen van de ontbinding gereed is gekomen en dat tot op heden niet is begonnen is met het bouwrijp maken van de grond. De Gilden heeft zelfs ter zitting verklaard dat zij tot 15 april 2012 niet zonder toestemming van het Waterschap aan het dijklichaam mag werken.
Door De Gilden is wel gesteld, maar niet aannemelijk gemaakt dat de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. De Gilden kan daarom thans geen nakoming (meer) eisen van [gedaagde sub 1 c.s.]
4.7. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van De Gilden zullen worden afgewezen.
4.8. Overigens wordt opgemerkt dat het gevorderde zoals geformuleerd in het petitum van de dagvaarding niet toewijsbaar is, nu het dermate onbepaald is dat onverkorte toewijzing daarvan tot executiegeschillen zal kunnen leiden. In het petitum is naast meewerken aan de levering ook betaling van de koopsommen gevorderd zonder dat bedragen zijn genoemd. Evenmin is bepaalbaar om welke bedragen het gaat, nu De Gilden desgevraagd heeft verklaard dat thans nog niet de gehele koopsom verschuldigd is, maar een percentage daarvan.
Daarnaast wordt erop gewezen dat De Gilden heeft gevorderd dat [gedaagde sub 1 c.s.] een dwangsom wordt opgelegd voor het geval zij niet aan de veroordelingen voldoen. Op grond van artikel 611a lid 1 Rv kan een dwangsom echter niet worden opgelegd in geval van een veroordeling tot betaling van een geldsom.
4.9. De Gilden zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] worden begroot op:
- griffierecht EUR 1.436,00
- salaris advocaat 904,00
Totaal EUR 2.340,00
4.10. De door [gedaagde sub 1 c.s.] gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen als na te melden.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt De Gilden in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] tot op heden begroot op EUR 2.340,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt De Gilden in de nakosten, aan de zijde van [gedaagde sub 1 c.s.] begroot op EUR 131,00 zonder dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgehad, verhoogd met een bedrag van EUR 68,00 indien en voor zover De Gilden niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan de veroordeling onder 5.2 heeft voldaan en het vonnis om die reden is betekend en vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten van EUR 131,00 vanaf de vijftiende dag na aanschrijving van gedaagde alsmede ingeval van betekening van dit vonnis vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten van EUR 68,00 vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis, telkens tot de dag van volledige betaling,
5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2012.