Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
Locatie Zwolle
zaaknummer / rolnummer: 182093 / HZ ZA 11-207
Vonnis van 18 april 2012
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres].,
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
advocaat mr. A.M. Ubink te Zwolle,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. C. Borstlap te Zwolle.
Partijen zullen hierna eiseres en gedaagde genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de akte overlegging productie tevens wijziging van eis
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek
- de akte uitlating producties aan de zijde van eiseres.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Gedaagde was tot 1 december 2010 eigenaar van het kantoorpand met erf en ondergrond aan de [adres] in [woonplaats], hierna: het pand.
2.2. In 2000 heeft gedaagde het pand onder architectuur gerenoveerd om het geschikt te maken voor de huisvesting van zijn notariskantoor.
2.3. Op 28 januari 2005 hebben gedaagde als verkoper enerzijds en de heren [A] en [B] - hierna: Van den [A] respectievelijk [B] - als kopers anderzijds een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand. Deze koopovereenkomst is schriftelijk vastgelegd in een 'koopakte bedrijfs-onroerend goed', welke koopakte gedaagde op 16 februari 2005 heeft ondertekend. De koopsom bedroeg
EUR 1.350.000,00, kosten koper.
2.4. Blijkens gemelde koopakte diende gedaagde het pand op uiterlijk 1 december 2010 te leveren (of zoveel eerder of later als nader overeengekomen), en wel - op grond van artikel 5.1 -: "in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt".
2.5. Op 16 februari 2005 heeft gedaagde dienaangaande als verhuurder een huurovereenkomst gesloten met de vennootschap onder firma Van den [A] en [B] Hypotheken, Pensioenen en Vermogensstrategieën v.o.f. - hierna: de VOF -, de onderneming van genoemde kopers van het pand.
2.6. In deze huurovereenkomst staat onder het kopje 'Onderhoud' in artikel 10:
"In afwijking op artikel 13.3 van de algemene bepalingen zal [het] de huurder al het interne en externe onderhoud van het pand voor zijn rekening nemen."
2.7. Op 1 januari 2007 is de VOF ontbonden. De besloten vennootschap Van den [A] All Finance B.V. - hierna: VDA - is ter zake van voormelde huurovereenkomst, met goedvinden van gedaagde, als huurder in de plaats getreden van de VOF.
2.8. Omdat Van den [A] en [B] - die tezamen nog te boek stonden als kopers van het pand - zakelijk afscheid van elkaar wensten te nemen, zijn zij overeengekomen dat Van den [A] alle rechten en plichten uit gemelde koopovereenkomst overnam, waarmee gedaagde heeft ingestemd; productie 3 bij conclusie van antwoord d.d. [datum] ('Contractovername I').
2.9. Van den [A] en eiseres zijn overeengekomen dat Van den [A] zijn rechtspositie met betrekking tot de koop en verkoop van het pand overdroeg aan eiseres. Gedaagde heeft ook met deze contractsoverneming ingestemd. Alle rechten en verplichtingen die voortvloeien uit bedoelde koopovereenkomst zijn aldus overgegaan op eiseres. Eiseres, gedaagde en Van den [A] hebben deze contractsoverneming vastgelegd bij akte d.d. [datum], welke akte VDA als huurder van het pand heeft mee-ondertekend ('Contractsovername II').
2.10. De vier bij gemelde contractsoverneming betrokken partijen bevestigen in artikel 4 van gemelde akte van contractoverneming dat alle rechten en verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst uitsluitend gelden tussen gedaagde als verhuurder en VDA als huurder.
2.11. Op 1 december 2010 heeft de levering van het pand aan eiseres plaatsgevonden. In verband met het tussen partijen gerezen geschil over de omvang en ernst van het achterstallige onderhoud van het pand en de vraag voor wiens rekening de als gevolg daarvan ontstane schade dient te komen, werd afgesproken dat de notaris een bedrag van
EUR 85.000,00 van de koopsom in depot houdt.
3. Het geschil
3.1. Eiseres vordert - samengevat en na wijziging van eis - veroordeling van gedaagde tot betaling van EUR 81.804,10 ter zake van door eiseres geleden schade alsmede EUR 4.320,00 te vermeerderen met BTW ter zake van de door eiseres ter vaststelling van de aansprakelijkheid en schade gemaakte kosten, telkens vermeerderd met wettelijke rente vanaf 1 december 2010 en in de proceskosten.
3.2. Gedaagde voert gemotiveerd verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Partijen houdt primair verdeeld de vraag voor wiens risico het achterstallig onderhoud van het pand dient te komen. Het antwoord op die vraag valt naar het oordeel van de rechtbank - de stellingen van partijen over en weer in aanmerking nemend - ten gunste uit van gedaagde, waartoe als volgt wordt overwogen.
4.2. Eiseres beroept zich op artikel 5.1 van de koopovereenkomst en betoogt dat gedaagde verplicht was om het pand aan haar te leveren in de staat waarin het zich bij de totstandkoming van die koopovereenkomst in 2005 bevond. Nu gedaagde zich niet aan die verplichting heeft gehouden, is hij jegens eiseres aansprakelijk voor de betreffende schade. Gedaagde betoogt dat deze bepaling anders uitgelegd dient te worden omdat de partijbedoeling niet juist is weergegeven, c.q. dat een beroep op (de letterlijke tekst van) artikel 5.1 zich niet verdraagt met de aanvullende- dan wel beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW.
4.2.1. Wat betreft de uitleg van de in rechtsoverweging 2.4 weergegeven bepaling 5.1 van de koopovereenkomst - te weten: oplevering in de staat waarin het pand zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt - stelt de rechtbank voorop dat het voor het antwoord op de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding tussen partijen is geregeld aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij van belang kan zijn tot welke maatschappelijk kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht; vgl. HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635 (Haviltex). Daarbij zijn telkens van beslissende betekenis alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Dit betekent onder meer dat de uitleg van een schriftelijk contract niet dient plaats te vinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin het is gesteld. In praktisch opzicht is de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van dat geschrift als geheel, in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, bij de uitleg van dat geschrift echter vaak wel van groot belang (vgl. HR 20 februari 2004, NJ 2004, 34). Voor een taalkundige/grammaticale uitleg bestaat eerder aanleiding indien het een zuiver commerciële transactie betreft tussen professionele partijen (HR 19 januari 2007, NJ 2007, 575 en HR 29 juni 2007, NJ 2007, 576).
4.2.2. Weliswaar is sprake van een zuiver commerciële transactie tussen professionele partijen als hiervoor aangegeven, doch die constatering laat naar het oordeel van de rechtbank onverlet dat mede acht dient te worden geslagen op de tegelijkertijd overeengekomen huurovereenkomst, waarin de contractspartijen expliciet hebben bepaald dat de huurder al het interne en externe onderhoud van het pand voor zijn rekening zal nemen. De klaarblijkelijke bedoeling van een en ander is, in onderling verband en samenhang beschouwd - gelet op alle concrete omstandigheden en de context van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen - dat gedaagde zich vanaf de datum van de koopovereenkomst over de staat van het pand niet meer behoefde te bekreunen. Al het interne en externe onderhoud zou immers vanaf dat moment voor rekening van de huurder komen en deze huurder betrof de onderneming van genoemde kopers van het pand.
4.2.3. Die huurder en kopers - respectievelijk de VOF en Van den [A] en [B] - zijn voorts zodanig met elkaar te vereenzelvigen dat de rechtbank met gedaagde van oordeel is dat de (oorspronkelijke) kopers Van den [A] en [B] ten tijde van de levering vijf jaren later hoe dan ook niet met succes aan gedaagde zouden hebben kunnen tegenwerpen dat het pand qua onderhoudstoestand niet in de staat verkeerde waarin het zich in 2005
bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevond.
4.2.4. Nu gedaagde, zoals hiervoor overwogen, een beroep door Van den [A] en [B] op het bepaalde in artikel 5.1 van de koopovereenkomst met succes zou hebben kunnen pareren, heeft hetzelfde te gelden ten aanzien van eiseres: gedaagde kan namelijk - op grond van de contractsoverneming en de daaruit voortvloeiende rechtsgevolgen (artikel 6:159 BW) - dezelfde verweermiddelen als waarmee hij Van den [A] (en [B]) zou hebben kunnen bestrijden, ook tegen diens rechtsopvolger (eiseres) in stelling brengen.
4.2.5. De 'constructie' van uitgestelde levering en tussentijdse huur, waarbij op verzoek van de VOF uiteindelijk om fiscale redenen niet deze vennootschap onder firma maar Van den [A] en [B] (in privé) als kopers optraden - zodat respectievelijk in de koop- c.q. de huurovereenkomst niet dezelfde contractanten als wederpartij van gedaagde figureerden -, kan, anders dan eiseres ingang wil doen vinden, aan vorenstaande conclusie niet afdoen, gelet op de evidente verwevenheid tussen genoemde kopers- c.q. huurder, evenmin als het gegeven dat deze koop- en huurovereenkomst door de makelaar van gedaagde is opgesteld. Ten slotte valt niet in te zien dat het feit dat in artikel 4 van gemelde akte van contractoverneming is bepaald dat alle rechten en verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst uitsluitend gelden tussen gedaagde als verhuurder en VDA als huurder, noopt tot een ander oordeel in dezen.
4.3. In tegenstelling tot wat eiseres betoogt, kan al met al niet worden geconcludeerd dat het litigieuze risico van het niet-nakomen van de onderhavige onderhoudsverplichting door de huurder - eerst de VOF en daarna VDA - na de contractsovername d.d. [datum] alsnog voor rekening van gedaagde dient te komen.
4.4. Hetgeen overigens door partijen is aangevoerd, behoeft geen nadere behandeling.
4.5. De slotsom is bij gevolg dat de vorderingen van eiseres stranden.
4.6. Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gedaagde worden begroot op:
- griffierecht EUR 588,00
- salaris advocaat 1.788,00 (2,0 punten × tarief EUR 894,00)
Totaal EUR 2.376,00
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt eiseres in de proceskosten, aan de zijde van gedaagde tot op heden begroot op EUR 2.376,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op 18 april 2012.