Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 615134 VV EXPL 12-52
datum : 2 augustus 2012
Vonnis in het kort geding van:
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid STAVAST BEWAAR B.V.,
en
2. de commanditaire vennootschap BASISFONDS STATIONSLOCATIES C.V.,
beiden gevestigd te Utrecht,
eisers,
gemachtigde mr. D.J. Staring-Sauer, advocaat te Arnhem,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
YOUR HEALTH ZWOLLE B.V.
gevestigd te Zwolle,
gedaagde,
procederend zonder gemachtigde.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot d.d. 10 juli 2012, zoals verbeterd bij exploot van 16 juli 2012, houdende een
vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad
- de toelichting zoals ter zitting gegeven
- het verweer zoals ter zitting gevoerd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 juli 2012.
Eisers zijn verschenen in de persoon van drs. [S], vastgoedmanager en mr. [G], interim jurist, bijgestaan door mr. Staring-Sauer, voornoemd.
Gedaagde is verschenen in de persoon van [W] en [C], mede-eigenaren.
Het geschil
Eisers vorderen, na wijziging van eis, dat gedaagde bij wijze van voorlopige voorziening, zal worden veroordeeld om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis
1. de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond van het Lübeckplein 68 te Zwolle, met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden onder afgifte van alle sleutels aan eiseres, met machtiging aan eiseres om zo nodig deze ontruiming op kosten van gedaagde te bewerkstelligen met behulp van politie en justitie;
2. aan eiseres te betalen een bedrag van € 40.512,01 wegens achterstallige huur tot en met 1 juli 2012;
3. aan eiseres te betalen een bedrag van € 16.500,- bij wege van voorschot op de boetes, verschuldigd wegens het niet tijdig betalen van de huurpenningen;
4. aan eiseres te betalen een bedrag van € 250,- per dag, vanaf 18 mei 2012 voor iedere dag dat gedaagde nalaat de overeengekomen bankgarantie te stellen;
5. aan eiseres te betalen een bedrag van € 1.197.919,14 bij wege van voorschot op de schadevergoeding wegens voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst, althans een bedrag van € 14.608,77 per maand, voor het eerst per 1 augustus 2012, tot het moment van wederverhuur.
De beoordeling
1.
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) gemotiveerd betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast:
1.1.
Gedaagde heeft met ingang van 1 februari 2009 voor de duur van 10 jaar en 3 maanden een bedrijfsruimte gehuurd ter grootte van 820 m2, gelegen op de begane grond van het Lübeckplein 68 te Zwolle, tegen een huurprijs van laatstelijk € 14.608,77 inclusief btw per maand.
1.2.
Partijen hebben afgesproken dat gedaagde bij de aanvang van de huur gedurende drie maanden geen huurpenningen verschuldigd was. Voorts is door de verhuurder conform afspraak aan gedaagde een bijdrage verstrekt in de huisvestingskosten van € 45.000,-.
Gedaagde heeft in het gehuurde verbouwingen doen uitvoeren voor een bedrag van ruim € 400.000,-.
1.3
De aanvankelijke bedoeling was dat gedaagde het gehuurde zou door verhuren aan een derde voor exploitatie als fitness centrum. Uiteindelijk heeft gedaagde zich genoodzaakt gezien zelf de exploitatie ter hand te nemen. Om die reden én in verband met interne strubbelingen in de vennootschap heeft gedaagde niet eerder dan in november 2010 haar onderneming in het gehuurde kunnen opstarten. In verband met een inmiddels aanmerkelijk opgelopen huurachterstand hebben partijen nadere afspraken gemaakt, neergelegd in een allonge bij de huurovereenkomst. Op grond daarvan heeft verhuurder over een periode van 13 maanden kwijtschelding van de helft van de huurschuld verleend, ten bedrage van € 60.904,64 en nogmaals een huurvrije periode van twee maanden toegestaan, een en ander met de afspraak dat de resterende huurachterstand in 36 maandelijkse termijnen zou worden afgelost.
1.4.
Gedaagde heeft niet conform de overeenkomst een bankgarantie afgegeven maar wel een waarborgsom, waarmee verhuurder heeft ingestemd. In verband met het niet nakomen van de betalingsverplichtingen heeft verhuurder zich genoodzaakt gezien de waarborgsom aan te spreken en vervolgens van gedaagde verlangd deze, conform de overeenkomst, aan te vullen in de vorm van een bankgarantie. Gedaagde heeft daaraan geen gehoor gegeven.
1.5.
Op datum dagvaarding staat aan achterstallige huurpenningen een bedrag open van € 40.512,31, te weten over de maand mei 2012 een resterend bedrag van € 11.294,77 en over de maanden juni en juli telkens het volle bedrag van € 14.608,77.
2.
Eisers baseren hun vordering op de huurovereenkomst en de daaruit voor gedaagde voortvloeiende betalingsverplichtingen.
3.
Gedaagde heeft zich tegen de vordering verweerd en aangevoerd dat gelet op alle tegenvallers en de ernstige aanloopmoeilijkheden, en gegeven het feit dat zij inmiddels in het gehuurde een investering heeft gepleegd van ruim € 400.000,-, het onredelijk is dat eisers thans verlangen dat zij het gehuurde verlaat, terwijl haar er alles aan gelegen is om in overleg tot een oplossing te komen.
4.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
4.1.
Na het uitbrengen van de hersteldagvaarding treden als eisende partijen op Stavast Bewaar B.V. en Basisfonds Stationslocaties C.V. Ter zitting is aangegeven dat Basisfonds Stationslocaties C.V. de verhuurder is terwijl Stavast Bewaar B.V. als bewaarder optreedt. Nu gedaagde niet heeft gereageerd naar aanleiding van de wisseling van de eisende partijen zal de kantonrechter hetgeen van de zijde van eisers is gesteld aangaande hun juridische posities als uitgangspunt nemen.
4.2.
Voor de vraag of in kort geding plaats is voor toewijzing van de vorderingen moet worden bezien of het bestaan van die vorderingen voldoende aannemelijk is en of sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen, dat er uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist. Die voldoende aannemelijkheid houdt in dat de stellingen die aan de vorderingen ten grondslag worden gelegd zonder nadere bewijslevering in voldoende mate zeker zijn en dat daardoor het vooruitzicht bestaat op een voor de eisende partij positieve uitkomst van een bodemprocedure.
4.3.
Vast staat dat gedaagde structureel en in ernstige mate de hoofdverplichting van de huurder, te weten correcte voldoening van de overeengekomen huurpenningen, niet is nagekomen en dat deze situatie nog steeds voortduurt. Tevens blijkt uit het verhandelde ter zitting dat er ook geen uitzicht op is dat dit snel zal veranderen; op zijn gunstigst over een jaar denkt gedaagde zover te zijn dat zij kan gaan betalen en dit is, blijkens het verhandelde ter zitting, ook nog eens afhankelijk van tal van onzekere factoren.
Zeker gelet op de coulance die eisers eerder hebben betracht kan niet worden gezegd dat het onredelijk is dat zij van gedaagde thans stipte nakoming van de betalingsverplichting verlangen.
4.4.
Op grond van het vorenstaande moet worden geoordeeld dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde in een bodemprocedure met hoge mate van waarschijnlijkheid zal worden toegewezen. Daaraan doet niet af dat gedaagde inmiddels voor een aanzienlijk bedrag investeringen in het gehuurde heeft gedaan, nu gesteld noch gebleken is dat eisers daardoor tot eenzelfde bedrag zijn verrijkt. Gedaagde is tot de ontruiming bevoegd om die investeringen ongedaan te maken binnen de randvoorwaarden, gesteld in artikel 7:216 BW Pro. Voor zover dat niet gebeurt en de verhuurder daardoor is verrijkt kan gedaagde daarvoor op de voet van artikel 6:212 BW Pro vergoeding vorderen.
4.5.
Het spoedeisend belang van eisers bij ontruiming is evident: zij kunnen hun schade dan beperken door de bedrijfsruimte aan een derde te verhuren. De vordering komt op dit onderdeel dan ook voor toewijzing in aanmerking.
4.6.
Anders is dat ten aanzien van de overige onderdelen van de vordering. Bij dagvaarding hebben eisers uitsluitend een spoedeisend belang beargumenteerd waar het gaat om de ontruiming. Ter zitting hebben eisers nog gewezen op het risico van een faillissement van gedaagde waardoor zij haar vorderingen naar alle waarschijnlijkheid onbetaald zullen zien.
Gedaagde heeft daarop onweersproken aangegeven dat het eisen van nakoming van alle financiële verplichtingen zou betekenen “dat de hele onderneming omver wordt getrokken”. Met andere woorden: toewijzing van de vordering voor het overige zal niet betekenen dat eisers meer kans hebben hun vorderingen betaald te zien maar dat een faillissement van gedaagde waarschijnlijker wordt. Om die reden zal de vordering voor het overige worden afgewezen wegens gebrek aan spoedeisend belang.
4.7.
Daar komt nog bij dat ook na wijziging van eis de vordering luidt dat gedaagde zal worden veroordeeld tot betaling aan eiseres, zonder dat daarbij duidelijk is gemaakt welke van de eisende partijen (elk afzonderlijk aangeduid als “eiseres”) daarmee wordt bedoeld. In de bodemprocedure, die inmiddels aanhangig is gemaakt, ware op dit punt duidelijkheid te scheppen.
4.8.
Gedaagde zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
I veroordeelt gedaagde om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis
de bedrijfsruimte gelegen op de begane grond van het Lübeckplein 68 te Zwolle, met al het hare en de haren te ontruimen en ontruimd te houden onder afgifte van alle sleutels, met machtiging van eiseres om zo nodig deze ontruiming op kosten van gedaagde te bewerkstelligen met behulp van politie en justitie;
II wijst af meer of anders gevorderde;
III veroordeelt gedaagde in de kosten van de procedure, voorzover gevallen aan de zijde van eisers tot op heden begroot op:
kosten exploot € 76,17
griffierecht € 873,-
salaris gemachtigde € 400,-
Aldus gewezen door mr. H.C. Moorman, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 2 augustus 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.