Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
Locatie Zwolle
zaaknummer / rolnummer: 189187 / HZ ZA 11-913
Vonnis van 26 september 2012
in de zaak van
HUGO JAN DE GROOT
in zijn hoedanigheid van curator van de stichting STICHTING GEMEENSCHAPSHUIS 'T HAARHUUS,
kantoorhoudende te Deventer,
eiser,
advocaat mr. J.S. Staijen te Deventer,
tegen
de stichting
WOONSTICHTING DE MARKEN,
gevestigd te Schalkhaar,
gedaagde,
advocaat mr. J.R. Beversluis te Deventer.
Partijen zullen hierna de curator en De Marken genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de conclusie van antwoord met producties
- de conclusie van repliek met producties
- de conclusie van dupliek met productie
- de akte van de zijde van de curator.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De stichting gemeenschapshuis 't Haarhuus, hierna kortweg te noemen: 't Haarhuus, is in 1967 opgericht met als (statutaire) doelstelling: de instandhouding en exploitatie van 't Haarhuus te Schalkhaar. 't Haarhuus voorzag in de behoefte aan sportaccommodatie en een dorpshuis.
2.2. In 1998 is 't Haarhuus door de voormalige gemeente Diepenveen geprivatiseerd. In het kader van de privatisering heeft 't Haarhuus een zogenaamde bruidsschat meegekregen. Bovendien werden de voorwaarden en bepalingen waaronder op 1 juli 1968 het perceel aan de [adres 1] aan 't Haarhuus in erfpacht was uitgegeven gewijzigd, in die zin dat het recht van erfpacht eeuwigdurend werd gevestigd en het regime van vergoedingen in geval van beëindiging werd aangepast.
2.3. 't Haarhuus kampte in de jaren na de privatisering met exploitatietekorten.
2.4. Op enig moment zijn er gesprekken gevoerd tussen onder andere 't Haarhuus en De Marken over verplaatsing van de activiteiten van 't Haarhuus, zulks mede gelet op de wens van 't Haarhuus om commerciële horeca-activiteiten te ontwikkelen.
2.5. Tussen 't Haarhuus en De Marken is d.d. 5 december 2007 een intentieovereenkomst gesloten. Deze intentieovereenkomst luidt - voor zover van belang - als volgt:
"(...)
Haarhuus heeft aan De Marken te kennen gegeven dat zij de activiteiten die nu aan de [adres 1] plaatsvinden, graag naar de locatie aan de[adres 2] wil verplaatsen en daarbij bereid is het registergoed aan de [adres 1] over te dragen aan De Marken. (...)
De Marken is voornemens om op de locatie van De Lindeboom een nieuwe sportzaal te realiseren die gebruikt kan worden door Haarhuus. Het niet kunnen realiseren van de sportzaal is voor Haarhuus en De Marken geen ontbindende voorwaarde voor overdracht van het registergoed aan de [adres 1] en verplaatsing van de activiteiten.
(...)
II. EIGENDOMSOVERDRACHTEN
II.
(...)
Koopprijs
(...)
* bij de vaststelling van de koopprijs geldt als uitgangspunt dat, indien het pand voor een symbolisch bedrag door Haarhuus aan De Marken casu quo de gemeente Deventer wordt overgedragen, de nieuw vast te stellen huur voor de nieuwe locatie naar beneden aangepast zal worden, aangezien het huidige registergoed van Haarhuus een aanzienlijke waarde vertegenwoordigt;
* (...)"
2.6. Door 't Haarhuus is op 18 augustus 2008 de besloten vennootschap Schalkhaar Horeca B.V., hierna te noemen: Schalkhaar Horeca, opgericht. 't Haarhuus was 100% aandeelhoudster van Schalkhaar Horeca en het bestuur van Schalkhaar Horeca en 't Haarhuus bestond uit dezelfde personen. De eventueel door Schalkhaar Horeca te maken winst zou ten goede komen aan 't Haarhuus.
2.7. Het bouwen van een sporthal op de locatie [adres 2] bleek niet mogelijk.
2.8. Bij brief d.d. 28 mei 2009 heeft De Marken 't Haarhuus - voor zover van belang - als volgt bericht:
"Naar aanleiding van uw mail en ons gesprek hedenmiddag bevestig ik u hierbij de door ons gemaakte afspraken.
(...)
Deze huur zal ingaan met ingang van 1 juni 2009 en voor een looptijd van 10 jaar. (huurcontract volgt z.s.m.)
De volgende afspraken zijn gemaakt over de locatie Haarhuus:
Het Haarhuus zal grondig worden verbouwd en de volgende activiteiten zullen hier gaan plaats vinden:
1. (...)
2. Het Haarhuus ontvangt de huren van alle sporten m.u.v. de schoolgym en dat het Haarhuus, behoudens de huidige huurders sport ook gerechtigd is eventueel meer huurders voor sport te contracteren.
3. (...)
4. (...)
5. Alle kosten bij overname pand ad EUR 1 zijn voor rekening de Marken incl overdrachtsbelasting.
6. De sport kan gebruik blijven maken van het Haarhuus voor een periode die minimaal gekoppeld is aan de huurtermijn van Kiekeboe en de schoolgym (ook 10 jaar)
7. (...)"
2.9. De brief is door 't Haarhuus voor akkoord ondertekend.
2.10. Tussen Schalkhaar Horeca en De Marken is d.d. 1 juni 2009 een huurovereenkomst gesloten voor een deel van het pand aan de [adres 2] 1a met een looptijd van 10 jaar (ingaande op 1 juni 2009 en lopende tot en met 31 mei 2019) en een huurprijs van
EUR 51.140,28 inclusief btw per jaar, hierna kortweg te noemen: de huurovereenkomst.
2.11. Bij brief d.d. 4 december 2009 heeft 't Haarhuus een subsidie aangevraagd bij de gemeente Deventer van in totaal EUR 175.000,00 voor de oprichting van een "Kulturhus". De brief vermeldt - voor zover van belang - het navolgende:
"(...)
Een van de belangrijkste voorwaarden voor het verstrekken van de subsidie is dat de gemeente Deventer in deze casus aantoonbaar moet maken dat de gemeente Deventer heeft voorzien in cofinanciering.
Deze cofinanciering is op de navolgende wijze tot stand gekomen.
Zoals eerder gememoreerd is het Haarhuus met de gemeente Deventer en de Marken overeengekomen dat het Haarhuus bereid is haar gebouw gelegen aan de [adres 1] voor een symbolisch bedrag ad EUR 1 over te dragen aan de Marken met als tegenprestatie dat de Marken een huurovereenkomst aangaat met het Haarhuus tegen een dusdanige huurprijs dat daarmede de boekwaarde cq het boekverlies van het pand kan worden gecompenseerd en er tevens sprake is van dusdanige huisvestingskosten dat deze bij kunnen dragen aan een sluitende begroting.
Een exploitatiebegroting wordt bijgevoegd.
Deze overeenkomst is echter uitsluitend mogelijk indien de gemeente Deventer afziet van een commerciële prijs voor de erfpacht van de grond onderliggend aan het pand of eventuele verkoop van de grond tegen de huidige marktprijs welke geraamd kan worden op een bedrag ad ca EUR 1.200.000. Daarnaast zal de gemeente Deventer haar medewerking verlenen aan de verkoop van het pand waarin de bibliotheek thans is gevestigd aan de Oerdijk te Schalkhaar aan de Marken.
(...) "
2.12. Bij notariële akte d.d. 15 december 2009 heeft de gemeente Deventer een recht van erfpacht uitgegeven aan De Marken op het perceel [adres 1] te Schalkhaar ('t Haarhuus had daarvoor afstand gedaan van haar recht van erfpacht op het perceel). Blijkens de akte bedraagt de uitgifteprijs voor het recht van erfpacht EUR 1,-- en de canon bedraagt EUR 4,54 per jaar. De duur van de erfpacht is 25 jaar.
2.13. Door de gemeente Deventer is een subsidie van in totaal EUR 100.000,00 verleend aan 't Haarhuus, getuige de besluitenlijst van B & W d.d. 30 maart 2010.
2.14. Zowel 't Haarhuus als Schalkhaar Horeca zijn bij vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad d.d. 20 mei 2011 failliet verklaard met benoeming van eiser tot curator.
2.15. Bij brief d.d. 17 juni 2011 heeft de raadsman van De Marken aan de curator bericht dat voor het geval de huurovereenkomst tussen De Marken en Schalkhaar Horeca door de curator wordt opgezegd, De Marken de rechtsverhouding tussen De Marken en 't Haarhuus ter zake van het gebruik van de sportfaciliteit aan de [adres 1] beëindigt en/of ontbindt.
2.16. De curator heeft bij brief d.d. 27 juni 2011 de huurovereenkomst welke Schalkhaar Horeca met De Marken had gesloten opgezegd. De Marken heeft daarop het gebruik van de sportfaciliteit aan de [adres 1] aan 't Haarhuus ontzegd.
3. De vordering
3.1. De curator vordert bij vonnis - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad - De Marken te veroordelen tot vergoeding van de schade die 't Haarhuus heeft geleden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, primair op grond van toerekenbaar tekort schieten bij het nakomen van de tussen partijen bestaande overeenkomst, subsidiair op grond van ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van De Marken, zulks met veroordeling van De Marken in de kosten van deze procedure te vermeerderen met de nakosten te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis en voor het geval de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn worden voldaan te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten te berekenen vanaf bedoelde termijn van voldoening.
3.2. De Marken voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De curator legt aan zijn vordering ten grondslag dat De Marken toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming door ten onrechte de overeenkomst tussen De Marken en 't Haarhuus, waarbij De Marken het gebruik van de sportaccommodatie gelegen aan de [adres 1] aan 't Haarhuus ter beschikking heeft gesteld, hierna kortweg: de gebruiksovereenkomst, te beëindigen / ontbinden en de sportaccommodatie niet meer aan 't Haarhuus ter beschikking te stellen. Als gevolg hiervan kan 't Haarhuus het pand aan de [adres 1] niet meer gebruiken en loopt zij huurinkomsten mis, terwijl de terbeschikkingstelling van de sportaccommodatie gelegen aan de [adres 1] juist was bedoeld als compensatie voor de overdracht van het pand van 't Haarhuus aan De Marken voor een symbolisch bedrag. Subsidiair legt de curator ongerechtvaardigde verrijking aan zijn vordering ten grondslag.
4.2. De Marken bestrijdt de vordering(en) van de curator. Primair beroept De Marken zich op artikel 6:261 lid 2 BW Pro en artikel 6:279 BW Pro en subsidiair op het leerstuk van samenhangende rechtsverhoudingen. Meer subsidiair beroept De Marken zich op onvoorziene omstandigheden althans de redelijkheid en de billijkheid. Aan haar verweer legt zij - kort gezegd - ten grondslag dat beëindiging van de huurovereenkomst tussen De Marken en Schalkhaar Horeca, beëindiging van de gebruiksovereenkomst tussen De Marken en 't Haarhuus rechtvaardigde nu beide overeenkomsten nauw met elkaar samenhingen en beschouwd dienden te worden als een "meta-afspraak". Het centrale uitgangspunt van De Marken is dat het 't Haarhuus de inkomsten uit de verhuur van de sportaccommodatie gelegen aan de [adres 1] dient te gebruiken om de huurkosten van het pand aan de [adres 2] te dekken. De Marken beroept zich ter onderbouwing op de brief d.d. 28 mei 2009, de subisidie-aanvraag d.d. 4 december 2009 van 't Haarhuus en de intentieovereenkomst d.d. 5 december 2007. Bovendien zijn de afspraken over de huur van het pand aan de [adres 2] en het gebruik van de sportaccommodatie aan de [adres 1] vastgelegd in één document (de brief d.d. 28 mei 2009) en zijn 't Haarhuus en Schalkhaar Horeca als nauw verbonden identiteiten te beschouwen. Dat de gebruiksovereenkomst is bedoeld als compensatie voor de overdracht van het pand tegen een symbolische waarde, zoals door de curator aangevoerd, wordt door De Marken betwist omdat het pand geen economische waarde vertegenwoordigde.
4.3. De kernvraag is, gelet op het debat, of De Marken de gebruiksovereenkomst mocht beëindigen / ontbinden, zoals zij heeft gedaan. De rechtbank zal ter beoordeling van die vraag de verweren van De Marken tegen de vordering van de curator bespreken.
4.4. Het primaire beroep van De Marken op artikel 6:261 lid 2 BW Pro is gebaseerd op de stelling dat tussen de huurovereenkomst en de gebruiksovereenkomst sprake is van een oneigenlijke wederkerigheid omdat deze overeenkomsten voortspruiten uit één "meta-afspraak". Voor het geval artikel 6:261 lid 2 BW Pro niet opgaat, dient de rechtsbetrekking tussen partijen als een driepartijenovereenkomst ex artikel 6:279 BW Pro te worden gekwalificeerd, aldus het standpunt van De Marken. Een geslaagd beroep op artikel 6:261 lid 2 BW Pro en/of artikel 6:279 BW Pro impliceert vervolgens - zo begrijpt de rechtbank de stelling van De Marken - dat opzegging van de huurovereenkomst ook het einde van de bruikleenovereenkomst tot gevolg heeft omdat er sprake is van één geheel van rechtsbetrekkingen.
4.5. De Marken miskent met haar beroep de strekking van artikel 6:261 lid 2 BW Pro. In artikel 6:261 lid 2 staat Pro dat de bepalingen omtrent wederkerige overeenkomsten toepasselijk verklaard kunnen worden op andere rechtsbetrekkingen die strekken tot het wederzijds verrichten van prestaties, voor zover de aard van de rechtsbetrekkingen zich daartegen niet verzet. Het artikel voorziet derhalve in de mogelijkheid om rechtsbetrekkingen die niet als wederkerige overeenkomsten zijn te kwalificeren, wel als zodanig te behandelen. Gelet hierop kan een geslaagd beroep op artikel 6:261 lid 2 BW Pro met zich brengen dat op bijvoorbeeld de gebruiksovereenkomst - voor zover deze niet als wederkerige overeenkomst gekwalificeerd zou kunnen worden - de bepalingen van afdeling 5 titel 5 boek 6 BW van toepassing zijn. In dit geval gaat het echter om twee (wederkerige) overeenkomsten, een huurovereenkomst en een gebruiksovereenkomst, waarbij verschillende partijen zijn betrokken. Het beroep van De Marken lijkt dan ook veeleer te zijn bedoeld als een beroep op artikel 6:279 BW Pro, in dier voege dat het samenstel van verplichtingen tussen partijen gezien dient te worden als een driepartijenovereenkomst. Artikel 6:279 BW Pro bepaalt dat de bepalingen betreffende wederkerige overeenkomsten ook van toepassing zijn op meerpartijenovereenkomsten. Of in het concrete geval sprake is van een meerpartijenovereenkomst is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Dat er in dit concrete geval sprake zou zijn van een meerpartijenovereenkomst zoals De Marken betoogt, valt - zonder nadere toelichting die ontbreekt - niet in te zien. De enkele stelling dat er sprake is van een "meta-afspraak" is onvoldoende om een meerpartijenovereenkomst aan te nemen. Het primaire verweer wordt dan ook door de rechtbank verworpen.
4.6. Thans komt de rechtbank toe aan het beroep van De Marken op het leerstuk van de samenhangende rechtsverhoudingen. In dit geval rijst de vraag of er sprake is van een zodanige verbondenheid tussen de huurovereenkomst en de gebruiksovereenkomst dat opzegging van de huurovereenkomst doorwerkt in de gebruiksovereenkomst en ontbinding van die overeenkomst rechtvaardigt. Daarbij komt het volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad aan op de uitleg van de rechtsverhouding tussen betrokkenen, in het licht van de omstandigheden van het geval (Hoge Raad 23 januari 1998, NJ 1999, 97 en Hoge Raad 14 januari 2000 NJ 2000, 307).
4.7. Uit de intentieverklaring en de subsidieaanvraag blijkt dat ter compensatie van de overdracht van het pand aan de [adres 1] voor een symbolisch bedrag de huurprijs voor het pand aan de [adres 2] (naar beneden toe) zal worden aangepast. Anders dan De Marken meent, kan hieruit in ieder geval worden afgeleid dat het pand aan de [adres 1] enige economische waarde vertegenwoordigde. Uit de brief d.d. 28 mei 2009 blijkt dat 't Haarhuus de sportaccommodatie in het pand gelegen aan de [adres 1] mag blijven gebruiken en de van de sportverenigingen te ontvangen huren mag houden. Niet in dispuut is dat het gebruik van de sportaccommodatie door 't Haarhuus kosteloos is.
4.8. In de brief d.d. 28 mei 2009 wordt geen enkele koppeling gemaakt tussen de huurovereenkomst en de gebruiksovereenkomst. In het bijzonder blijkt uit de brief niet dat de opbrengsten uit de verhuur van de sportaccommodatie aangewend dienen te worden voor de huurbetaling aan De Marken ter zake van het pand aan de [adres 2]. Het feit dat in de brief zowel afspraken met betrekking tot de huurovereenkomst als de gebruiksovereenkomst worden vastgelegd is onvoldoende om het door De Marken gestelde verband aan te nemen. Uit de brief volgt naar het oordeel van de rechtbank anders dan De Marken stelt ook niet dat de looptijd van de gebruiksovereenkomst is gekoppeld aan de huurovereenkomst. Uit de brief volgt daarentegen wel dat de looptijd van de gebruiksovereenkomst is gekoppeld aan de huurtermijn van Kiekeboe en de schoolgym, welke eveneens zijn gevestigd in het pand aan de [adres 1]. De intentieverklaring dateert van voor het stand komen van de regeling zoals neergelegd in de brief d.d. 28 mei 2009 en lijkt daarmee achterhaald. Enkel in het bij de subsidieaanvraag gevoegde "kostenspecificaties prognose 2009-2010" van Schalkhaar Horeca is zichtbaar dat op de huurkosten van het pand aan de [adres 2] de huurpenningen verkregen van de sportverenigingen in mindering worden gebracht. Het betreft hier echter een aanvraag van 't Haarhuus gericht aan de gemeente waar De Marken geen partij bij is, zodat De Marken hieraan niet zonder meer rechten kan ontlenen. Doch ook los daarvan volgt, naar het oordeel van de rechtbank, uit het feit dat de huurinkomsten uit de verhuur van de sportaccommodatie wellicht werden aangewend om de huurpenningen voor het pand aan de [adres 2] te voldoen, nog niet dan van een dermate grote samenhang sprake is dat beëindiging van de huurovereenkomst dus dient te leiden tot beëindiging van de gebruiksovereenkomst.
4.9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft De Marken haar stelling dat er sprake is van samenhangende rechtsverhoudingen, gelet op het vorenstaande, onvoldoende onderbouwd. Het feit dat partijen nauw met elkaar zijn verbonden, maakt dit oordeel niet anders.
4.10. Meer subsidiair heeft De Marken zich erop beroepen dat de beëindiging van de huurovereenkomst (door het faillissement) in verband met de gestelde samenhang als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW Pro beschouwd dient te worden. Op grond hiervan verzoekt De Marken de rechtbank de overeenkomst te wijzigen of te ontbinden. Ter nadere aanvulling is door De Marken aangevoerd dat het nimmer de bedoeling is geweest dat 't Haarhuus inkomsten mocht genieten uit de verhuur van de sportaccommodatie zonder dat dit zou worden aangewend voor de huur van de gemeenschapshuisvoorziening in het pand aan de [adres 2]. Aangezien naar het oordeel van de rechtbank de gestelde samenhang ontbreekt en van voormelde door De Marken gestelde bedoeling tussen partijen niet is gebleken, is het door De Marken gedane beroep op onvoorziene omstandigheden onvoldoende onderbouwd.
4.11. Uiterst subsidiair beroept De Marken zich op de (aanvullende werking van de) redelijkheid en billijkheid. Het is gelet op de gestelde samenhang in strijd met de redelijkheid en billijkheid om instandhouding van de gebruiksovereenkomst te vorderen, aldus De Marken. Dit verweer dient eveneens te worden verworpen. Nu niet is komen vast te staan dat er sprake is van de door De Marken gestelde samenhang, valt niet in te zien waarom instandhouding van de overeenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.
4.12. Kortom, geen van de door De Marken aangevoerde verweren tegen de primaire grondslag van de vordering van de curator slaagt, hetgeen tot de conclusie leidt dat De Marken niet gerechtigd was de gebruiksovereenkomst te beëindigen / ontbinden op grond van het feit dat de huurovereenkomst was beëindigd. Door vervolgens de sportaccommodatie niet meer ter beschikking te stellen aan 't Haarhuus is De Marken tekortgeschoten jegens 't Haarhuus. De vordering van de curator zal derhalve op de primaire grondslag worden toegewezen. De subsidiaire grondslag van de curator behoeft geen verdere bespreking.
4.13. De Marken zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de curator worden begroot op:
- dagvaarding EUR 99,74
- griffierecht 260,00
- salaris advocaat 1.130,00 (2,5 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.489,74
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt De Marken tot vergoeding van de schade die 't Haarhuus heeft geleden als gevolg van het toerekenbaar tekortschieten van De Marken bij het nakomen van de tussen partijen bestaande overeenkomst, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
5.2. veroordeelt De Marken in de proceskosten, aan de zijde van de curator tot op heden begroot op EUR 1.489,74,
5.3. veroordeelt De Marken in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op EUR 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat De Marken niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van EUR 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.F. Clement en in het openbaar uitgesproken op 26 september 2012.