Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknummer : 607435 CV 12-2765
datum : 6 november 2012
Vonnis in de zaak van:
[EISENDE PARTIJ],
wonende te [woonplaats],
eisende partij, hierna te noemen: ‘[eisende partij]’,
gemachtigde mw. mr. drs. L.R.C. Bos, verbonden aan DAS Rechtsbijstand te Groningen,
tegen
de stichting STICHTING WOONCONCEPT,
gevestigd en kantoorhoudende te Meppel,
gedaagde partij, hierna te noemen: ‘Woonconcept’,
gemachtigde mr. W.J. Aardema, advocaat te Heerenveen.
Het verdere verloop van de procedure
Eerder is in deze zaak door de kantonrechter te Assen op 1 mei 2012 een incidenteel vonnis gewezen waarbij de zaak is verwezen naar deze rechtbank. Vervolgens hebben partijen de volgende stukken gewisseld:
- het antwoord van Woonconcept d.d. 12 juni 2012
- de repliek van [eisende partij] d.d. 24 juli 2012
- de dupliek van Woonconcept d.d. 18 september 2012.
Het geschil
De vordering van [eisende partij] strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. zal verklaren voor recht dat de kosten voor de glasbewassing van de ramen die voor huurders niet bereikbaar zijn, de vaste ramen die zich naast de naar binnendraaiende ramen bevinden daaronder begrepen, voor rekening van Woonconcept komen;
II. Woonconcept zal veroordelen de niet bereikbare ramen één keer per kwartaal te (laten) wassen op verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per keer dat Woonconcept daarmee in gebreke blijft;
III. Woonconcept zal veroordelen tot betaling van € 357,00 aan vergoeding van kosten voor buitengerechtelijke kosten;
onder veroordeling van Woonconcept in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
Woonconcept heeft de vordering bestreden en de afwijzing daarvan bepleit.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond
van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. Woonconcept verhuurt sinds 26 september 2005 aan [eisende partij] een appartement met nummer [nr] in het flatgebouw aan de [straat] te [gemeente]. Op de huurovereenkomst is van toepassing de door Woonconcept gebruikte ‘Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte woonconcept’.
b. Het flatgebouw bestaat uit vier woonlagen met in totaal 22 appartementen. Die appartementen betreffen zogenaamde seniorenwoningen, waarvoor een minimumleeftijd van 55 jaar geldt. [eisende partij] bewoont een appartement op de vierde woonlaag. Het gebouw beschikt niet over een gondelinstallatie of een andere voorziening ten behoeve van het wassen van de ramen.
c. De huurders van het flatgebouw maakten zonder tussenkomst of bemoeienis van Woonconcept tot en met januari 2011 gebruik van een schoonmaakbedrijf voor de bewassing van de ramen. Dat schoonmaakbedrijf waste vier maal per jaar de ramen tegen een betaling van € 22,50 dan wel € 25,00 per keer per huurder. In de periode van februari 2011 tot december 2011 heeft het schoonmaakbedrijf de ramen niet bewassen.
d. Desgevraagd heeft Woonconcept per mailbericht van 19 juli 2011 aan [eisende partij] geantwoord dat de ramen van de individuele appartementen niet door Woonconcept worden gewassen en dat zij daarvoor niet verantwoordelijk is.
e. Per brief van 13 oktober 2011 heeft Woonconcept aan [eisende partij] medegedeeld dat zij de bewassing van de ramen wil verzorgen en de kosten via de servicekosten over de huurders wil omslaan indien 70% van de huurders daarmee akkoord gaat, een en ander conform de regeling in de Algemene huurvoorwaarden. Per brief van 11 november 2011 heeft Woonconcept verder aan [eisende partij] medegedeeld dat, betreffende haar aanbod van 13 oktober 2011, twaalf huurders niet akkoord zijn, twee huurders niet hebben gereageerd en acht huurders hebben ingestemd met de opneming van het wassen van de ramen in het servicekostenpakket, zodat Woonconcept het schoonmaakbedrijf geen opdracht zal geven om tot bewassing van de ramen over te gaan.
f. Per brief van 14 november 2011 heeft de door [eisende partij] ingeschakelde gemachtigde aan Woonconcept medegedeeld dat [eisende partij] zich op het standpunt stelt dat de kosten van bewassing van de ramen die niet voor hem bereikbaar zijn voor rekening van Woonconcept behoren te komen. Woonconcept heeft daar op geantwoord dat de ramen die onbereikbaar zijn vier keer per jaar kosteloos gewassen zullen worden, onder toevoeging dat het alleen gaat om het vaste, relatief grote raam van de woonkamer, omdat de overige ramen door het naar binnen draaien door de huurders zelf kunnen worden gewassen.
g. In artikel 7 van Pro de Algemene huurvoorwaarden betreffende ‘De herstellingen door huurder’ is in lid 1 bepaald:
Voor rekening van huurder komen de kleine herstellingen, hieronder vallen:
(…)
h. het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen;
De vordering en het daartegen gevoerde verweer
[eisende partij] heeft aangevoerd dat de ramen van het appartement voor een huurder van het flatgebouw niet (goed) bereikbaar zijn, al helemaal niet voor hem, een senior met aanmerkelijke beperkingen, zodat het niet mogelijk is om de ramen te bewassen. Dergelijk werk is aan zijn huishoudelijke hulp verboden. Er mag dan ook niet van [eisende partij] als huurder verwacht worden dat hij de ramen zelf schoonhoudt. In een vergelijkbaar geval heeft de kantonrechter te Maastricht al geoordeeld dat de kosten van bewassing van de ramen die niet voor de huurders bereikbaar zijn, voor rekening van de verhuurder komen.
Woonconcept heeft daartegen aangevoerd dat in de op de huurovereenkomst toepasselijke algemene huurvoorwaarden expliciet is bepaald dat een huurder zelf voor het schoonhouden van de ramen dient te zorgen. Het door [eisende partij] aangehaalde oordeel van de Maastrichtse kantonrechter berust op een onjuiste uitleg, althans een te beperkte lezing van een passage uit de nota van toelichting behorende bij het Besluit kleine herstellingen. Of iets onbereikbaar is dient slechts in algemene termen beoordeeld te worden en niet aan de hand van het concrete geval. Persoonlijke onbereikbaarheid - hoe vervelend ook - levert geen grond op voor gehoudenheid bij Woonconcept om bedoelde schoonmaakkosten te dragen. In dit geval verschilt de casus overigens van het geval in Maastricht, zodat ook om die reden die uitspraak geen betekenis toekomt.
De beoordeling
1.
In het geschil is het antwoord op de vraag of Woonconcept verantwoordelijk is voor de bewassing van de buitenzijde van de ramen van het appartement van [eisende partij].
2.
Woonconcept heeft onder verwijzing naar wat is bepaald in sub h. van artikel 7.1 van de door haar gebruikte Algemene huurvoorwaarden betoogd dat de vordering van [eisende partij] faalt omdat partijen zijn overeengekomen dat het wassen en schoonhouden van de ramen voor rekening van [eisende partij] komen. Woonconcept ziet met dat betoog er in zoverre ten onrechte aan voorbij dat artikel 7:240 BW Pro bepaalt dat niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken van wat volgens het Besluit kleine herstellingen (AMvB d.d. 8 april 2003, Stb. 2003, 168) voor rekening van de huurder komt. Indien en voor zover ingevolge artikel 7.1 sub h. van de Algemene huurvoorwaarden meer voor rekening van de huurder komt dan uit voormeld Besluit volgt, komt aan die afwijkende contractuele bepaling geen betekenis toe.
3.
In de bijlage behorende bij artikel 1 van Pro het Besluit kleine herstellingen is in sub q. aangemerkt als ‘kleine herstelling’ als bedoeld in artikel 7:240 BW Pro: ‘het wassen en schoonhouden van de binnen- en buitenzijde van de ruiten, kozijnen, deurposten, het geverfde houtwerk en andere geverfde onderdelen, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn’.
4.
Uit de Nota van Toelichting bij dit besluit blijkt dat ‘de bereikbaarheid’ naar objectieve maatstaven beantwoord moet worden. De omstandigheid dat een huurder om persoonlijke redenen niet in staat is tot onderhoud dat naar objectieve maatstaven door hem zelf kan worden uitgevoerd, doet daaraan dus niet af, nu dergelijk onderhoud door huurder aan een ander kan worden uitbesteed die in zijn plaats dat onderhoud verricht. Volgens de Nota van Toelichting is van onbereikbaarheid sprake indien de voorzieningen of installaties vanwege de fysieke onbereikbaarheid of vanwege een contractuele verbodsbepaling voor de huurder onbereikbaar zijn.
5.
Het geschil van partijen spitst zich toe op de vraag of in dit geval sprake is van ‘fysieke onbereikbaarheid’ als bedoeld in bedoelde Nota van Toelichting.
5.1
Het gaat in dit geval om werkzaamheden - het wassen van de ramen - dat gewoonlijk gedaan wordt door een bewoner - huurder gelijk eigenaar - waarbij deze om persoonlijke motieven - gemak, tijdgebrek, hoogtevrees enzovoort - niet zelden een ander zoals een glazenwasser inschakelt om die werkzaamheden uit te voeren. Bevestiging daarvoor kan worden gevonden in de omstandigheid dat ook in dit geval de huurders van het flatgebouw - zo ook [eisende partij] - jarenlang een glazenwasser hebben ingeschakeld om voor hen de ramen te wassen.
5.2
Het voorgaande wordt niet anders indien de ramen niet aanstonds - dat wil zeggen alleen met een niet ongebruikelijk hulpmiddel - voor een huurder bereikbaar zijn voor bewassing. Bij het onderhavig flatgebouw is geen gondelinstallatie aanwezig zodat niet via dat hulpmiddel de ramen van de hoger gelegen woonlagen bereikbaar zijn. [eisende partij] heeft echter niet bestreden dat naast ieder vast raam - behoudens het grote raam van de woonkamer - van het appartement een naar binnendraaiend raam aanwezig is zodat het vaste raam kan worden bereikt via dat raam en dan kan worden schoongemaakt met hulp van eenvoudige hulpmiddelen als een ragebol en een stok met spons of trekker. Die vaste ramen als ook de naar binnen draaiende ramen zijn dan ook naar objectieve maatstaven voor een huurder bereikbaar. Dat [eisende partij] vanwege zijn leeftijd en/of zijn lichamelijke beperkingen niet zelf tot het op die wijze bewassen van dergelijke vaste ramen in staat is, doet daaraan niet af. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat de door [eisende partij] ingeschakelde thuishulp niet van haar werkgever de vaste ramen op die wijze mag wassen, nu dat verbod de bereikbaarheid niet raakt.
5.3
Woonconcept heeft onderkend dat het grote raam van de woonkamer niet via een naar binnen draaiend raam door een huurder kan worden bewassen. Per brief van 22 november 2011 heeft Woonconcept echter aan [eisende partij] zonder voorbehoud toegezegd dat zij dat raam op haar kosten vier keer per jaar zal laten bewassen.
6.
Gelet op het voorgaande is geen grond voor toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht of van de gevorderde veroordeling tot periodieke bewassing. De daaraan verbonden vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten deelt dat lot.
7.
[eisende partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden verwezen als nader te melden.
De beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vordering van [eisende partij] af;
- veroordeelt [eisende partij] in de gedingkosten, aan de zijde van Woonconcept tot op heden begroot op € 400,00 voor salaris gemachtigde (2,0 punten × tarief € 200,00);
- verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 6 november 2012, in tegenwoordigheid van de griffier.