Uitspraak
beschikking
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector civiel recht
Locatie Zwolle
zaaknummer / rekestnummer: 199381 / HZ RK 12-43
Beschikking van 12 december 2012
in de zaak van
1. [verzoeker sub 1],
overleden, voorheen wonende te [woonplaats],
2. [verzoekster sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [verzoeker sub 3],
wonende te [woonplaats],
verzoekers,
advocaat mr. W. Hogenkamp te Meppel,
en
1. [belanghebbende sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [belanghebbende sub 2],
wonende te [woonplaats],
3. [belanghebbende sub 3],
wonende te [woonplaats],
4. [belanghebbende sub 4],
wonende te [woonplaats],
5. [belanghebbende sub 5],
wonende te [woonplaats],
6. [belanghebbende sub 6]¸
wonende te [woonplaats],
7. [belanghebbende sub 7],
wonende te [woonplaats],
8. [belanghebbende sub 8],
wonende te [woonplaats],
9. [belanghebbende sub 9],
wonende te [woonplaats],
10. [belanghebbende sub 10],
wonende te [woonplaats],
11. [belanghebbende sub 11],
wonende te [woonplaats],
12. [belanghebbende sub 12],
Wonende te [woonplaats],
13. [belanghebbende sub 13],
wonende te [woonplaats],
14. [belanghebbende sub 14],
wonende te [woonplaats],
15. [belanghebbende sub 15],
wonende te [woonplaats],
16. [belanghebbende sub 16],
wonende te [woonplaats],
17. [belanghebbende sub 17],
wonende te [woonplaats],
18. [belanghebbende sub 18],
wonende te [woonplaats],
19. [belanghebbende sub 19],
wonende te [woonplaats],
20. [belanghebbende sub 20],
wonende te [woonplaats],
belanghebbenden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift
- de mondelinge behandeling op 5 oktober 2012
- de brief van de griffier van 8 oktober 2012 aan de belanghebbenden als hiervoor genoemd
- de publicatie in dagblad De Telegraaf op 13 oktober 2012
- de publicatie in huis-aan-huisblad Steenwijker Expres op 16 oktober 2012
- de oproeping van 10 november 2012 voor de mondelinge behandeling
- het van verzoekers op 19 oktober 2012 ontvangen taxatierapport van [makelaar A] te [woonplaats]
- de mondelinge behandeling op 21 november 2012.
1.2. Bij de mondelinge behandeling zijn naast [verzoekster sub 2] met haar zoon
[naam zoon] en advocaat verschenen de in de aanhef vermelde belanghebbenden met de nummers 2, 5, 6, 7, 12, 14, 16,17 en 18. Voorts is verschenen [naam] namens [makelaar B] te [woonplaats].
1.3. Vervolgens is beschikking bepaald op heden.
2. De feiten
2.1. Verzoekers zijn, tezamen met vele anderen, deelgenoot in de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als object [plaats] L 140, met de omschrijving WONEN TERREIN (GRASLAND).
2.2. Op dit perceel bevonden zich een boerderij (het hoofdgebouw) met bijgebouwen en enkele stacaravans.
2.3. De gemeente Steenwijkerland heeft op 6 maart 2012 aan verzoekers een vooraankondiging last onder dwangsom gedaan in verband met de constateringen dat het hoofdgebouw en enkele bijgebouwen (waaronder stacaravans) op bovengenoemd perceel gedeeltelijk en geheel zijn ingestort en dat het perceel bezaaid ligt met afval en vuilnis.
De gemeente heeft erop gewezen dat dit de bodem verontreinigt, ongedierte kan aantrekken
en derden kan aanzetten tot het storten van afval. De gemeente acht de staat van het perceel in strijd met bepalingen van de Woningwet, de Wet bodembescherming en de Bouwverordening van de gemeente Steenwijkerland.
De gemeente heeft voorts medegedeeld van mening te zijn dat sprake is van een onveilige en onhygiënische situatie op het perceel en dat gelet op de staat van het perceel opruiming van het perceel nodig is. Om die reden heeft de gemeente verzoekers aankondiging gedaan van het voornemen om verzoekers aan te schrijven om de sloopmaterialen en het afval van het perceel te verwijderen en verwijderd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van EUR 1.750,00 per maand of een gedeelte daarvan tot een maximum van EUR 17.500,00 indien aan de nog op te leggen last niet zal worden voldaan. De gemeente heeft verzoekers in de gelegenheid gesteld op de voorgenomen aanschrijving te reageren.
2.4. [makelaar B] te [woonplaats] heeft in overleg met verzoekers, jegens wie de vooraankondiging door de gemeente Steenwijkerland is gedaan, de haar naast verzoekers bekende deelgenoten, schriftelijk geïnformeerd omtrent de aanschrijving.
2.5. Bij wijze van noodmaatregel is [makelaar B] overgegaan tot het opruimen van de (voormalige) opstallen en van afval en vuilnis. Hiervoor zijn door de makelaardij kosten gemaakt die nog dienen te worden betaald c.q. verrekend. Door de makelaardij is verklaard dat hiermede is voldaan aan de bedoeling van de gemeente Steenwijkerland zodat voornoemde vooraanschrijving geen gevolg heeft gekregen.
3. De beoordeling
3.1. Het verzoek strekt tot het verlenen van een machtiging tot te gelde maken van een gemeenschappelijk goed te weten de onder 2.1 genoemde onroerende zaak, om een gewichtige reden als bedoeld in art. 3:174 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
3.2. Ingevolge artikel 3:174, eerste lid, BW kan de rechter een deelgenoot op diens verzoek ten behoeve van de voldoening van een voor rekening van de gemeenschap komende schuld of om andere gewichtige redenen machtigen tot het te gelde maken van een gemeenschappelijk goed. Niet als een gewichtige reden kan worden aangemerkt de noodzaak om tot een behoorlijke verdeling te geraken. Hierop is artikel 3:185 BW van toepassing (vgl. MvA II Parl. Gesch. 3, p. 596).
3.3. Bevoegd is de rechter die ter zake van een vordering tot verdeling bevoegd zou zijn of voor wie een zodanige vordering reeds aanhangig is (art. 3:174, lid 1, 1e volzin BW).
Gelet op de woonplaatsen van een groot aantal deelgenoten alsmede de ligging van de onroerende zaak in haar rechtsgebied zou deze rechtbank bevoegd zijn ten aanzien van een vordering tot verdeling en daarmee is zij tevens bevoegd van het voorliggende verzoek kennis te nemen.
3.4. Ter voorlichting van belanghebbenden wijst de rechtbank er op dat de beslissing op het onderhavige verzoek niet verder strekt dan een beslissing over het te gelde maken van een goed en dus geen beslissing inhoudt over het verdelen onder de deelgenoten van de opbrengst van het daadwerkelijk te gelde maken.
3.5. De rechter kan ingevolge artikel 279 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) ten behoeve van de beslissing op een verzoekschrift, afgezien van de verzoeker, te allen tijde belanghebbenden, bekende of onbekende, doen oproepen. Daarbij dient hij de eisen van een behoorlijke rechtspleging in acht te nemen.
3.6. In deze procedure erkent de rechtbank dat niet alle deelgenoten spoedig en volledig zijn te traceren, mede als gevolg van de vergaande opdeling van de eigendomsrechten (verzoekers zijn bijvoorbeeld ieder voor 1/60e deel gerechtigde). [makelaar B] heeft een begin van inventarisatie van deelgenoten gemaakt, die de in de aanhef van deze beschikking vermelde belanghebbenden omvat. Aangezien de rechtbank het uit een oogpunt van behoorlijke rechtspleging echter nodig achtte om aan zoveel mogelijk deelgenoten kennis te geven van (de behandeling van) het verzoek tot het te gelde maken van de zaak - teneinde hen in staat te stellen op dat verzoek te reageren - heeft zij, naast schriftelijke kennisgeving aan de al bekende deelgenoten, de (onbekende) deelgenoten openbaar opgeroepen in een landelijk dagblad en in een lokaal huis-aan-huisblad voor de zitting op 21 november 2012. In beide gevallen zijn deelgenoten opgeroepen zich aan te melden om te worden gehoord ter genoemde zitting.
3.7. De rechtbank stelt vast dat op deze wijze zoveel als redelijkerwijs mogelijk is deelgenoten zijn opgeroepen om gehoord te worden over het verzoek alsmede dat voor zover zij zich niet hebben gemeld derhalve zonder hen te horen op het verzoek wordt beslist.
3.8. Verzoekers hebben als gewichtige redenen voor de verzochte machtiging aangevoerd de noodzaak van opruiming en sanering van het perceel en de daarmede samenhangende kosten, die verzoekers niet als enige deelgenoten (geheel) voor hun rekening wensen te zien komen. Deze redenen nopen volgens verzoekers tot een spoedige verkoop van het perceel, waarbij voorts als reden geldt dat verdere verloedering en/of bodemverontreiniging (met daardoor te ontstane kosten) dreigen in het geval dat het perceel niet verkocht wordt. Een in te stellen onderzoek naar (de identiteit van) alle deelgenoten van het gemeenschappelijk goed zal volgens verzoekers langdurig zijn en de nodige kosten met zich brengen, mede reden waarom verzoekers de gevraagde machtiging verzoeken.
3.9. Verzoekers hebben weliswaar verklaard dat de dreiging van een gemeentelijke
last onder dwangsom door de opruimwerkzaamheden vooreerst is weggenomen, maar ook dat bij handhaving van de bestaande situatie de dreiging van vervuiling/verontreiniging van het perceel blijft bestaan en daarmee die van verdere saneringskosten. Daarom heeft het verzoek c.q. de noodzaak van verkoop volgens verzoekers haar dringendheid behouden.
3.10. De rechtbank acht in de door verzoekers aangegeven grond(en) van het verzoek een gewichtige reden gelegen die het verlenen van de in voornoemd artikellid bedoelde machtiging kan rechtvaardigen. Het betreft in dit geval een onroerende zaak als een onverdeelde gemeenschap met zeer veel deelgenoten als gevolg van het steeds verder vererfd raken van deelrechten als gevolg van overlijden, die onbeheerd is/wordt gelaten. Als gevolg hiervan acht de rechtbank bij handhaving van de status quo van de zaak een waardevermindering als gevolg van een gebrek aan onderhoud en een daarmee samenhangende vervuiling dan wel het (opnieuw) ontstaan van de nodige kosten vanwege opruiming en sanering met betrekking tot het perceel alleszins reëel. Deze dreiging heeft zich ook daadwerkelijk al gerealiseerd in de vorm van de gemeentelijke vooraanschrijving. In dit verband is de rechtbank van oordeel dat reeds in dit verband ontstane kosten ook ten laste van de zaak moeten worden gebracht ofwel ten laste van de gezamenlijke rechthebbenden hierop. In zoverre hebben alle deelgenoten belang bij verkoop van de zaak.
3.11. Van de ter zitting verschenen deelgenoten heeft zich desgevraagd niemand gemeld voor wie het te verkopen goed een bijzondere waarde heeft en die bereid is het goed tegen vergoeding van de geschatte waarde over te nemen. Evenmin heeft ter zitting iemand hieromtrent bedenktijd gevraagd.
3.12. De rechtbank is op grond van de vorenstaande overwegingen van oordeel dat het verzoek tot het te gelde maken van de onder 2.1 vermelde zaak kan worden toegewezen.
3.13. In opdracht van verzoekers is door [makelaar A] te [woonplaats] d.d. 17 oktober 2012 een taxatierapport opgesteld.
3.14. Gelet op dit taxatierapport en hetgeen verzoekers daaromtrent ter zitting hebben verklaard, zal de rechtbank de machtiging verlenen als hierna te melden.
4. De beslissing
De rechtbank
4.1. verleent verzoekers machtiging tot het te gelde maken van de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres], kadastraal bekend als object [plaats] L 140, met de omschrijving WONEN TERREIN (GRASLAND),
4.2. bepaalt dat voornoemde zaak onderhands dient te worden verkocht tegen een koopsom (kosten koper) welke niet lager mag zijn dan EUR 168.000,00,
4.3. bepaalt dat, indien onderhandse verkoop als genoemd onder 4.2 na ommekomst van een half jaar nadat de zaak te koop is aangeboden, niet is geslaagd, de onroerende zaak openbaar dient te worden geveild met als minimaal (start)bod het bedrag van EUR 134.000,00,
4.4. bepaalt dat de verkoopopbrengst bij een notaris in depot dient te worden geplaatst ter verdere afrekening en verdeling onder de deelgenoten,
4.5. bepaalt dat deze beschikking in de plaats komt van de noodzakelijke toestemming en/of de wilsverklaring van alle deelgenoten tot het in verkoop geven van de onroerende zaak bij [makelaar B] te [woonplaats],
4.6. bepaalt dat deze beschikking in de plaats komt van de voor de levering van de onroerende zaak op te maken akte, voor zover het de daartoe noodzakelijke toestemming en/of wilsverklaring en/of handtekening van alle deelgenoten betreft,
4.7. bepaalt dat de kosten van deze procedure, alsmede de kosten samenhangend met verkoop en levering, voor zover laatstbedoelde kosten niet voor rekening komen van de koper, zullen worden voldaan uit de verkoopopbrengst van de onroerende zaak,
4.8. verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.H.S. Lebens-de Mug en in het openbaar uitgesproken op 12 december 2012.