Uitspraak
ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE ZUTPHEN
Rolnummer: 33088 / HA ZA 00-601
Uitspraak: 22 november 2001
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken in de zaak tussen:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
procureur: mr. E.G.M. Wiggers,
advocaat: mr. drs. J.M. Klep,
en
notaris [naam notaris],
kantoorhoudende te [vestigingsplaats],
gedaagde partij,
procureur: mr. A.J.H. Ozinga,
advocaat: mr. D.J.L. Siegers.
Partijen worden in dit vonnis mede aangeduid als [eiser] en de notaris.
1. Het verloop van de procedure
Dit verloop blijkt uit:
het vonnis van 26 oktober 2000;
het proces-verbaal van comparitie van partijen gehouden op 12 december 2000;
de conclusie van repliek met producties;
de conclusie van dupliek met producties;
de akte houdende uitlating producties met 1 productie aan de zijde van [eiser];
de akte uitlating producties aan de zijde van de notaris.
2. De vaststaande feiten
2.1. [eiser] heeft op 7 december 1998 een vrijstaand boerenwoonhuis met grasland en erf gelegen aan de [adres], mede te noemen het verkochte, gekocht van de erven [de erven]. [erfgenaam], als vertegenwoordiger van de erven van de heer [erflater], heeft de notaris verzocht om een vrijwillige openbare inschrijving te verzorgen voor registergoederen van de nalatenschap. De erven [naam erflater] hadden de verkoop van het gekochte uit handen gegeven aan de notaris. De verkoop heeft plaatsgevonden bij openbare inschrijving en gunning op 7 december 1998.
2.2. Er zijn twee kijkdagen geweest. Op beide kijkdagen waren [erfgenaam] en de heer [notarisklerk], werkzaam als klerk bij het notariskantoor [naam notariskantoor], en [eiser] aanwezig.Voorafgaand aan zijn inschrijving heeft [eiser] op de eerste kijkdag geïnformeerd bij wie de eigendom van het pad naast het te veilen woonhuis berustte. De heer [erfgenaam] heeft toen meegedeeld dat het pad bij het woonhuis hoorde. [notarisklerk] heeft dit jegens [eiser] bevestigd.
Op 2 december 1998 heeft de tweede bezichtiging plaatsgevonden. In de informatieset was niets over een erfdienstbaarheid opgenomen.
2.3. Op 23 november 1998 ontving de notaris van bouwbedrijf [naam bouwbedrijf] een kopie van een notariële akte van ruiling, die dateerde van 18 januari 1928, verleden voor A.J. Bok, destijds notaris ter standplaats Barneveld, bij afschrift overgeschreven op 20 januari 1928 in deel 1823 nummer 3, waarin onder meer woordelijk staat vermeld:
Ter weerszijden van voorschreven grenslijn tusschen de in deze ruiling begrepen deelen (…) 630, 632, 631 en 633, en de aan den comparant ter eene zijde in eigendom verbleven gedeelten dier perceelen wordt over de volle lengte een strook grond ter breedte van twee en een halve meter op ieders eigendom bestemd tot weg, welke voor gezamenlijke rekening zal worden aangelegd en onderhouden, om bij voortduring te dienen tot weg; te dien einde wordt het door den comparant ter andere zijde in ruil verkregen lot, voor zoover treft voorschreven deelen (…) over voormelde daarop liggende strook gronds ter breedte van twee meter vijftig centiaren, belast met de erfdienstbaarheid van weg voor alle doeleinden (…) terwijl wederkeerig die resterende gedeelten (rechtbank: van de wederpartij) over voormelde strook gronds ter breedte van twee meter vijftig centimeter, belast wordt met gelijke erfdienstbaarheid van weg (..)
de grensscheiding wordt gevormd door(…) het hart van den bestaande sloot westwaarts op tot aan den Zeumerenschen weg; deze sloot zal voor gezamenlijke rekening worden gedempt terwijl ter weerszijden (…) over de volle lengte een strook grond van twee meter vijftig centimeter op ieders eigendom wordt bestemd tot weg, welke gezamenlijk zal worden aangelegd en onderhouden om bij voortduring te dienen tot weg; (…)”
2.4. Op de dag van de openbare inschrijving, 7 december 1998, heeft [eiser] zijn bieding om ca. 9:00 uur in de morgen overhandigd aan [notarisklerk].
Vervolgens bleek dat [eiser] het hoogste bod had uitgebracht. De notaris heeft [eiser] toen meegedeeld dat de erfgenamen [naam erflater] bereid waren het veilingobject aan hem te gunnen.
2.5. Bij gelegenheid van de verkoop op 7 december 1998 middels inschrijving en gunning heeft de notaris bij het begin van de bijeenkomst en wel na het inleveren van de enveloppen meegedeeld dat er onzekerheid bestond ten aanzien van de vraag of er erfdienstbaarheden rustten en de aanwezigen gevraagd wie daar nog nadere informatie over wilde verkrijgen. Daarop heeft niemand, ook [eiser] niet, gereageerd. [eiser] heeft zijn ingeleverde bieding niet teruggevraagd.
2.6. Bij faxbericht, gedateerd 8 december 1998, aan de notaris, verzonden 9 december 1998 te 01:41 uur schrijft [eiser] aan de notaris:
“(…) op 18 november heb ik op de geplande bezichtiging van het geveilde aan een afgevaardigde van uw kantoor in het bijzijn van derden gevraagd, of het als pad aangegeven uitweg behoorde tot het geveilde en of hier recht van overpad of uitweg over verleend moest worden. Hierin werd aan mij onmiskenbaar ten gehore gegeven dat er onderzoek naar gepleegd was, dat het pad behoorde tot het perceel en dat er ondanks de uiterlijke kenmerken geen recht van overpad over verleend hoefde te worden. (…) op 7 december ‘98 heb ik voor de veiling mij ten kantore gemeld en het inschrijfformulier overhandigt. Tijdens deze contacten is mij geen verandering van eerder gemelde erfdienstbaarheden medegedeeld.
Op de zitting heeft u vermeld dat het erfdienstbaarheden onderzoek opgeleverd had, dat er erfdienstbaarheden op het pad zaten en dat de weg niet afgesloten mocht worden, echter heeft u niet gemeld dat dit in tegenstelling was tot eerdere gemelde feiten en heeft u niet op dat moment de gelegenheid geboden om hier door de inschrijvers op in te gaan. Dat u later in zijn algemeenheid heeft gevraagd of er nog vragen waren is mijns inziens niet voldoende. Helaas blijkt nu ook dat de helft van het eerste gedeelte van het pad zelfs niet eens in eigendom is van het geveilde. Hier heeft u aanvullend niets over gezegd. Dit is mij na de gunning mede gedeeld. (…).
2.7. Bij faxbericht van 9 december 1998 heeft de notaris aan [eiser] geschreven:
Geachte heer [eiser],
Naar aanleiding van uw telefax van 8 december jongstleden breng ik lid 5 van artikel 15 van de van toepassing zijnde Algemene Voorwaarden onder uw aandacht. Ik verzoek u mij zo spoedig mogelijk te berichten of u - gelet op de inhoud van uw telefax - gebruik wenst te maken van bedoelde bepaling. U treft bijgaand de tekst van bedoeld lid 5 integraal aan. (…).
[eiser] heeft van deze mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
2.8. Bij faxbericht van 23 december 1998 aan het notariskantoor schrijft [eiser] onder meer dat hij met behoud van rechten en weren maandag 28-12-1998 af zal nemen.
2.7. In de akte van levering d.d. 29 december 1998 staat opgenomen de omschrijving van bekende erfdienstbaarheden (…), waarbij wordt verwezen naar
de akte als vermeld onder 2.3.
2.8. [eiser] heeft bij de Kamer van Toezicht over de notarissen en de kandidaat-notarissen te Zutphen een klacht ingediend tegen de notaris. De Kamer van Toezicht heeft bij uitspraak van 21 januari 2000 de klacht gegrond verklaard.
De Kamer van Toezicht heeft onder meer geconstateerd dat de notaris ter voorbereiding van de openbare inschrijving zich door de verkoper heeft laten informeren en een volledig standaard erfdienstbaarhedenonderzoek heeft laten doen, waarbij het Kadaster is teruggegaan tot 1 januari 1929.
De Kamer van Toezicht heeft onder meer overwogen dat de notaris weliswaar klager de gelegenheid heeft gegeven om zijn bod in te trekken en bovendien na de gunning nog heeft voorgehouden dat hij een beroep zou kunnen doen op artikel 15 lid 4 van de geldende voorwaarden, doch geoordeeld dat klager zijn bod niet heeft kunnen doen op basis van de werkelijke situatie en dat hij dit ook niet heeft kunnen aanpassen zonder het gevaar te lopen dat hij het perceel niet zou verwerven.
Deze informatie - dat de toegangsweg slechts voor de helft tot het te verkopen perceel behoorde en dat op de weg erfdienstbaarheden rustten - heeft de notaris niet terstond aan de personen die daar naar gevraagd hadden, bekend gemaakt en deze informatie - maar dan nog niet eens volledig - tijdens de veiling nadat de enveloppen waren ingeleverd aan de daar aanwezige personen meegedeeld. Bovendien had hij daarbij niet slechts moeten berichten dat op de weg erfdienstbaarheden rusten, hij had ook moeten laten weten dat de weg slechts voor de helft tot het te verkopen perceel behoorde. In ieder geval bij het begin van de veiling had de notaris over deze punten volledige openheid moeten betrachten.
2.9. In opdracht van [eiser] is een taxatierapport opgesteld, gedateerd 29 maart 2000, door [naam makelaardij] makelaars, inzake de waardevermindering doordat een strook grond van circa 5 meter breed gelegen langs de volle lengte van de meest zuidelijke grens van de boerderij bleek niet tot het verkochte te behoren en wel belast bleek met erfdienstbaarheid. De waardevermindering per 7 december 1998 is getaxeerd op de som van fl. 90.000,--.
2.10. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen, gehouden op 12 december 2000, heeft [eiser] een kopie van een hulpkaart van het Kadaster, nummer 280, gemeente [naam gemeente], sectie G, 3e blad, dienstjaar 1929, waarop percelen van [erflater] staan aangegeven, in het geding gebracht, aan de voet waarvan ook bij ruiling van percelen en wel 633, 631, 632 en 630 is vermeld.
3. De vordering
3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij vooraad de notaris zal veroordelen aan hem te voldoen een bedrag van fl. 97.750,-, zijnde de hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 mei 2000 tot de dag der algehele betaling, met veroordeling van de notaris in de kosten van dit geding.
3.2. [eiser] legt, zakelijk weergegeven, aan zijn vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de navolgende stellingen ten grondslag:
Bij de eerste bezichtiging heeft hij geïnformeerd of er dienstbaarheden op de boerderij rustten en of er andere bijzonderheden te vermelden waren. Ook heeft hij gevraagd bij wie de eigendom naast het woonhuis berustte. [notarisklerk] heeft meegedeeld dat er geen erfdienstbaarheden op de percelen waren gevestigd dat het gehele pad bij de percelen hoorde. De eigendom hiervan zou volledig bij de erven [naam erflater] liggen.
Op de dag van de openbare inschrijving, 7 december 1998, heeft hij zijn bieding om 9 uur ’s morgens overhandigd aan [notarisklerk]. Hierbij heeft hij nogmaals nagevraagd of zich met betrekking tot de percelen nog ontwikkelingen hadden voorgedaan. [notarisklerk] heeft toen meegedeeld dat er niets nieuws te melden was.
Na de openbare inschrijving heeft hij van horen zeggen vernomen dat de notaris voorafgaand aan de inschrijving kort heeft aangekondigd dat er een erfdienstbaarheid van weg rustte op de percelen. Hij heeft deze mededeling van [notaris] niet gehoord. Na de gunning heeft de notaris aan hem duidelijk gemaakt dat er wel degelijk erfdienstbaarheden op de percelen rustten. Dit betreft een erfdienstbaarheid van weg ten gunste van het buurperceel, waarop bouwbedrijf [naam bouwbedrijf] gevestigd is en een erfdienstbaarheid van weg ten gunste van een perceel achter de percelen. Op 8 december 1998 is [eiser] duidelijk geworden dat de eigendom van het pad naast het woonhuis voor de helft bij de buurman berustte.
In de akte is in artikel 2.2 opgenomen dat hij zijn rechten met betrekking tot de gerezen problemen niet zou prijsgeven door aanvaarding van het verkochte.
Na de koop van het verkochte heeft hij vernomen dat de notaris sinds 23 november 1998 op de hoogte was van het feit dat het verkochte was bezwaard met een erfdienstbaarheid en dat de eigendom van het pad voor de helft bij bouwbedrijf [naam bouwbedrijf] berustte. Bouwbedrijf [naam bouwbedrijf] heeft de notaris hiervan op 23 november 1998 per telefax op de hoogte gesteld.
Bij telefax van 23 november 1998 heeft bouwbedrijf [naam bouwbedrijf] een kopie van de notariële akte van ruiling van 20 januari 1928 aan de notaris doen toekomen. Uit deze akte volgt dat de weg in de lengterichting voor de helft behoorde bij het perceel dat geruild zou worden en voor de andere helft aan de eigenaar van de grond aan de andere kant van die weg. Bovendien was er sprake van erfdienstbaarheid met betrekking tot die weg.
Doordat de notaris voor hem essentiële informatie heeft achtergehouden en deze informatie pas op het laatste moment en onvolledig bekend heeft gemaakt, heeft de notaris in strijd gehandeld met de zorg die hij als notaris in het maatschappelijk verkeer dient te betrachten. De notaris heeft jegens hem onrechtmatig gehandeld. Het feit dat het onderzoek is verricht door [notarisklerk]doet daaraan niet af, nu deze werkte in dienst van de notaris.
De onrechtmatigheid van het handelen van de notaris ligt in de tweede plaats in het feit dat de notaris al sinds 23 november 1998 op de hoogte was van het feit dat het pad slechts gedeeltelijk tot het verkochte behoorde en dat het verkochte bezwaard was met erfdienstbaarheden, maar hij verzuimt heeft deze informatie aan [eiser] te verstrekken. De notaris heeft deze informatie te laat en bovendien onduidelijk kenbaar gemaakt. Hij is van mening dat het op de weg van de notaris had gelegen om de ingeleverde envelop terug te geven aan de bieders en een nieuwe datum voor de openbare inschrijving te bepalen. De notaris zou vervolgens de informatie met betrekking tot het pad en de erfdienstbaarheden schriftelijk aan de bieders kenbaar hebben moeten maken en de bieders de kans hebben moeten geven een nieuw bod, op basis van de nieuwe gegevens, uit te brengen. Nu de notaris heeft nagelaten de bieders extra tijd te geven om een bod uit te brengen met inachtneming van de nieuwe gegevens, heeft hij onrechtmatig gehandeld jegens hem en is hij aansprakelijk voor de door hem geleden schade.
4. Het verweer
4.1. De notaris verzoekt, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, dat de rechtbank primair de vorderingen van [eiser] zal afwijzen, althans hem hierin niet ontvankelijk zal verklaren, subsidiair schade te matigen tot nihil met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.
4.2. Hij voert, zakelijk weergegeven, mede in het licht van de vaststaande feiten, onder meer de volgende verweren:
De erfgenamen [naam erflater] hebben de notaris bericht dat er geen rechten van gebruik noch erfdienstbaarheden rustten op de te veilen percelen en dat de landweg bij het woonhuis hoorde. Gezien het feit dat de erfgenamen [naam erflater] gewoond hadden op het te veilen perceel en hadden verklaard dat er geen erfdienstbaarheden op de percelen rustten heeft hij voor een volledig standaard erfdienstbaarhedenonderzoek gekozen. Daaruit bleek dat er geen erfdienstbaarheden op de te veilen percelen rustten.
Eind november is hij benaderd door de vaste makelaar van de eigenaar van een van de weilanden achter het te veilen perceel met de mededeling dat er wellicht een recht van overpad rustte op het veilingobject.
Uit de akte van 20 januari 1928 valt niet eenduidig af te leiden of deze betrekking had op het veilingobject. Bovendien is in die akte vermeld dat de grootte van de geruilde stukken grond nog diende te worden vastgesteld, evenals de plaats van een gezamenlijke uitweg, door middel van kadastrale meting. Of deze meting ooit heeft plaatsgevonden werd evenwel niet duidelijk. Op de dag van de openbare inschrijving was niet bekend op welke stukken grond de akte uit 1928 betrekking had.
[eiser] had ook zelf nader onderzoek moeten verrichten, met name op het moment dat hij tijdens de veilingzitting meedeelde dat er onduidelijkheden waren over het langs het woonhuis gelegen pad en het eventuele bestaan van erfdienstbaarheden.
Hij heeft [eiser] uitdrukkelijk gewezen op de mogelijkheid om de koop alsnog te ontbinden, waardoor hij de thans geleden schade had kunnen voorkomen.
Het overgelegde taxatierapport kan geen maatstaf zijn voor de beweerdelijk geleden schade.
Over de rekeningen van [makelaar] en het Kadaster kan niet vanaf 1 mei 2000 wettelijke rente verschuldigd zijn.
5. De beoordeling van het geschil
5.1. Kern van het geschil is of de notaris al dan niet onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld.
5.2. Op 1 oktober 1999 is in werking getreden de Wet van 3 april 1999, houdende wettelijke regeling van het notarisambt, mede ter vervanging van de Wet van 9 juli 1842 op het notarisambt. Artikel 17 lid 1 van deze wet luidt:
1. De notaris oefent zijn ambt in onafhankelijkheid uit en behartigt de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid.
Ingevolge artikel 126 van deze wet is de oude Wet op het notarisambt van 1842 toepasselijk, nu het gaat om aanbieding van stukken aan de notaris, waarvan akte is opgemaakt voor 1 oktober 1999.
Artikel 73 van de Wet op het Notarisambt van 1842 luidt, voor zover van belang:
Behalve in de gevallen waarin zulks uitdrukkelijk in de wet is bepaald, kunnen de notarissen, indien daartoe termen bestaan, tot vergoeding van kosten, schaden en interessen worden veroordeeld, (…) en verder in alle gevallen, waarin volgens de artikelen 1401, 1402 en 1403 van het Burgerlijk Wetboek verpligting bestaat tot schadevergoeding.
5.3. Blijkens de jurisprudentie van De Hoge Raad (NJ 1996/668) onder de oude Wet op het Notarisambt van 1842 heeft de Hoge Raad onderschreven de door rechtbank en hof in de desbetreffende zaak geformuleerde regel:
Van de notaris mag, gelet op diens functie bij een veiling als de onderhavige, een zelfstandig onderzoek worden verwacht naar de juistheid van de aan het publiek over het betrokken pand te geven informatie, waarop het publiek mag vertrouwen. Deze norm houdt niet in dat de notaris zonder meer voor de juistheid van deze informatie garant staat, maar eist wel van de notaris een hoge mate van zorgvuldigheid. Tussen verkoper en koper geldende veilingvoorwaarden kunnen daaraan niet afdoen.
5.4. In de onderhavige zaak gaat het niet om een veiling, maar een vrijwillige openbare inschrijving en gunning. Hierop is deze regel eveneens toepasselijk, nu het ook hier gaat om voorlichting door de notaris aan het publiek, op welke voorlichting het publiek moet kunnen vertrouwen.
5.5. De notaris wordt gevolgd in zijn stelling dat [eiser] de mededelingen van de notaris, gedaan op de zitting van 7 december 1998 heeft gehoord, voor zover door [eiser] bevestigd in diens faxbrief van 8 december 1998, waarin hij schrijft dat de notaris had vermeld, dat er erfdienstbaarheden op het pad zaten en dat de weg niet afgesloten mocht worden.
5.6. In het midden kan blijven of de notaris ook heeft gezegd op de zitting dat onduidelijkheid over de eigendomsverhouding van het pad bestond en of [eiser] dit heeft gehoord, gelet op het navolgende.
5.7. Ter comparitie heeft de notaris verklaard dat hij nadat de enveloppen waren gedeponeerd aandacht heeft gevraagd naar aanleiding van nadere informatie omtrent het pad, dat hij heeft gezegd dat er onduidelijkheid over de eigendomssituatie was en gezegd dat toehoorders ervan uit moesten gaan dat in het verleden een recht van buurtweg kon zijn geweest dan wel een recht van overpad.
5.8. Toen de mededelingen werden gedaan, waren de enveloppen al gedeponeerd. Gesteld noch gebleken is dat nadien nog enveloppen zijn gedeponeerd. In ieder geval had [eiser] zijn envelop al voordien gedeponeerd.
Het feit dat de notaris heeft gevraagd of er nog vragen waren en er geen vragen zijn gesteld, neemt niet weg dat aan het publiek relevante voorlichting is onthouden, welke zij voorafgaand aan de inlevering van de enveloppen hadden moeten verkrijgen, zodat zij bij de hoogte van hun bieding met de gegeven informatie rekening hadden kunnen houden.
5.9. Naar aanleiding van de door de notaris op 23 november 1998 ontvangen kopie van de akte als vermeld onder 2.3. had hij in elk geval aan de personen, die gevraagd hadden wie de percelen in eigendom had(den) en /of er lasten op de percelen rustten, terstond moeten informeren.
5.10. Ook al had het standaard erfdienstbaarhedenonderzoek geen erfdienstbaarheden opgeleverd, toen de notaris een kopie van de akte van 20 januari 1928 ontving, had hij in ieder geval degenen die naar de eigendomsverhouding van het pad naar de boerderij en/of erfdienstbaarheden hadden geïnformeerd, terstond moeten inlichten omtrent de inhoud van die akte. Ook al viel, gelijk de notaris stelt, uit die akte niet eenduidig op te maken of deze betrekking had op het veilingobject en de grootte van de geruilde stukken nog niet was vastgesteld, volgde uit de akte een niet te negeren aanwijzing, althans een reëel risico dat de weg naar de boerderij slechts voor de helft eigendom zou zijn van de erven [naam erflater] en dat op de weg erfdienstbaarheden over en weer zouden rusten. De notaris had deze informatie in elk geval aan de personen die andersluidende voorlichting hadden ontvangen, zo spoedig mogelijk moeten melden.
5.11. Dit gold in het bijzonder ook voor [eiser] die op de eerste kijkdag had geïnformeerd naar de eigendom van de toegangsweg naar de boerderij en had gevraagd of daar erfdienstbaarheden op rustten. Hem was toen bevestigd zowel door [erfgenaam] als door de heer [notarisklerk] dat de percelen eigendom waren van de erven [naam erflater]en dat er geen erfdienstbaarheden op rustten.
In het informatiepakket was daar niets over opgenomen. Hij heeft niets anders gehoord totdat de notaris na het indienen van de enveloppen nadere informatie verschafte. De notaris is tekortgeschoten in tijdige melding van de informatie welke de notaris kende uit de akte van 20 januari 1928. Nu de notaris jegens [eiser] een mededelingsplicht had, kan hij niet met succes beroep doen op de onderzoeksplicht van [eiser]. Zijn eigen mededelingsplicht gaat voor. Hieraan doet niet af dat de notaris na de verstrekte informatie nog heeft gevraagd of er vragen waren. De notaris stelt niet dat hij de aanwezigen expliciet in de gelegenheid heeft gesteld om hun enveloppen terug te vragen en de inschrijving en gunning uit te stellen. Het had op de weg van de notaris gelegen om de enveloppen terug te geven en een nieuwe datum te bepalen. Door dit na te laten zijn de aanwezigen door die late informatie voor een verrassing gesteld, die hen heeft overvallen. Uit het enkele niet reageren door [eiser] (overigens ook niet door de andere aanwezigen) kan niet worden afgeleid dat de verschafte informatie voor [eiser] kennelijk niet relevant was.
Hij heeft zijn bieding niet kunnen afstemmen op de gegevens, waarover de notaris wel beschikte.
Zo [eiser] eerder de informatie had verkregen waarover de notaris wel beschikte, zou hij naar alle waarschijnlijkheid lager hebben geboden.
5.12. Aan [eiser] kan niet worden verweten dat hij niet gebruik heeft gemaakt van de hem door de notaris geboden mogelijkheid om de koop te ontbinden.
In artikel 15.5 van de Algemene Voorwaarden stond:
Indien blijkt dat er aan verkoper en koper niet bekende (…) erfdienstbaarheden, buurwegen, als hiervoor bedoeld bestaan, is de koper bevoegd, tot de dag waarop de koopsom moet worden betaald, de koopsom zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden te verklaren, mits hij aannemelijk maakt dat hij niet gekocht zou hebben, ook niet voor een lagere koopsom, als hij de betreffende feiten had gekend.
Gesteld en niet (voldoende) betwist staat het volgende vast:
[eiser] wilde het gekochte verwerven. Hij kon niet waar maken dat hij het gekochte niet gekocht zou hebben, ook niet tegen een lagere prijs. De verkopers hielden hem eraan, dat hij ook dan gekocht zou hebben. Het moge zo zijn dat de notaris de ontbinding zou hebben toegestaan, doch de verkopers deden dat niet.
5.13. [eiser] had het hoogste bod uitgebracht en het gekochte was aan hem gegund. Hij wilde het gekochte geleverd krijgen. Dit neemt niet weg dat hij voor zijn uitgebracht bod niet geleverd heeft gekregen hetgeen hij op grond van de door of vanwege de notaris verschafte informatie totdat de enveloppen waren ingediend, had mogen verwachten.
5.14. De notaris heeft jegens [eiser] niet voldaan aan de hoge zorgvuldigheidsnorm als vermeld onder 5.3. Hij heeft nagelaten om [eiser] tijdig de relevante informatie te verschaffen, waarover hij beschikte.
Voor door [eiser] geleden schade ten gevolge van dit onrechtmatig nalaten wordt de notaris aansprakelijk gehouden.
5.15. De gestelde schade wordt gemotiveerd betwist. Het rapport door [naam makelaardij] Makelaars is niet in opdracht van beide partijen uitgebracht.
Voor zover het gekochte niet vrij is van erfdienstbaarheden die op het gekochte drukken en het pad naar de boerderij slechts gedeeltelijk (voor ca. de helft) aan [eiser] in eigendom behoort, lijdt [eiser] schade ten gevolge van hem door de notaris niet tijdig meegedeelde informatie.
5.16. De rechtbank overweegt de daardoor verminderde waarde van het gekochte door 1 of 3 beëdigd makelaars en taxateurs te doen taxeren. Partijen zullen zich over en weer kunnen uitlaten omtrent de persoon/personen en de te stellen vragen.
Daartoe zal de zaak naar de rol worden verwezen als na te melden.
5.17. Het algemeen bewijsaanbod van de notaris wordt voor wat betreft zijn aansprakelijkheid jegens [eiser] gepasseerd, nu de door hem gestelde feiten, indien bewezen, niet tot een ander oordeel leiden.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
De beslissing
De rechtbank, recht doende,
verwijst de zaak naar de rol van 20 december 2001, waarbij beide partijen zich over en weer gelijktijdig zullen kunnen uitlaten als vemeld in overweging 5.16, ambtshalve peremptoir.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.M. van der Kallen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 november 2001 in tegenwoordigheid van de griffier.
Ka/Ht