Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Rolnummer: 39425 HAZA 01-440
Uitspraak:7 maart 2002
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken in de zaak tussen:
1. [eiser 1],
2. [eiser 2],
beide wonende te [woonplaats],
eisende partijen,
procureur: mr. R.H.P. van de Venne, voorheen mr. M.E. Groeneveld-Stubbe,
en
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beide wonende te [woonplaats],
gedaagde partijen,
procureur: mr. J.Th.M. Michels.
Partijen worden in dit vonnis mede aangeduid als [eiser 1] c.s. en [gedaagde 1] c.s..
1. Het verloop van de procedure
Dit verloop blijkt uit:
de dagvaarding d.d. 12 april 2001
de conclusie van eis tevens akteverzoek van het in het geding brengen van producties
de conclusie van antwoord
het vonnis van 12 juli 2001
proces-verbaal van comparitie van partije gehouden op 1 oktober 2001
de conclusie van repliek
akte depot van producties d.d. 27 november 2001 onder nr. CB/01.41-4 aan de zijde van [eiser 1] c.s.
de conclusie van dupliek
akte aan de zijde van [eiser 1] c.s.
antwoord-akte aan de zijde van [gedaagde 1] c.s.
2. De vaststaande feiten
2.1 [eiser 1] c.s. hebben van [gedaagde 1] c.s. een woonhuis, bouwjaar 1971, gelegen aan de [A]straat 25 te [woonplaats], gekocht op 31 maart 2000. In de koopakte is onder meer het volgende opgenomen:
"(...) 5.3 Het verkochte zal bij de eigendomsoverdracht of -indien eerder- bij de feitelijke levering, de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn." De woning is op 14 juli 2000 geleverd.
2.2 De wanden van de badkamer bestaan uit hout met vinylbehang, welke wanden in 1996 zijn bekleed met plaatmateriaal met tegels. Het aanwezige sanitair is toen niet vervangen.
2.3 In opdracht van de makelaar van [gedaagde 1] c.s., Makkinga Makelaardij B.V., heeft D.J. Harmens een keuringsrapport d.d. 25 maart 2000 van het woonhuis opgemaakt, waarin het volgende wordt gemeld ten aanzien van de badkamer:
"(...) 4.11. Badkamer (incl. Tegels) + ( rb: onder kolom Waardering) mech. Vent., lekkage gevoelig i.v.m. houten wanden (rb: onder kolom Opmerkingen)
In de waarderingsnormen wordt '+'als volgt omschreven: "Het onderhoud is niet nieuw meer. Veroudering en/of gebrek zijn niet aanwijsbaar. Er mag worden uitgegaan van gebruikelijk onderhoud."
2.4 In de koopakte is onder meer opgenomen:
"(...) Koper is voornemens het onroerend goed als volgt te gebruiken: woonhuis
De verkoper staat niet in voor:
a. andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn;
b. aan koper herkenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze koopovereenkomst;
c. hem onbekende onzichtbare gebreken. (...)"
2.5 In de leveringsakte is opgenomen onder:
"art. IV.1.d: (...) De verkoper verleent geen vrijwaring voor verborgen gebreken (...) art. IV.2: Het verkochte wordt aanvaard in de staat, waarin dit zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond."
2.6 Mr. M.E. Groeneveld-Stubbe heeft namens [eiser 1] c.s. bij schrijven van 26 janauri 2001 [gedaagde 1] c.s. aansprakelijk gesteld en de schade aangezegd. Bij brief van 15 maart 2001 heeft zij [gedaagde 1] c.s. gesommeerd de schade van f 11.673,30 te betalen.
3. De vordering
3.1 [eiser 1] c.s. vorderen dat de rechtbank [gedaagde 1] c.s. bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
primair zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding tot een bedrag van f 11.673,30, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 16 februari 2001 tot en met de dag van algehele voldoening;
subsidiair: de koopovereenkomst tussen partijen gedeeltelijk zal ontbinden, in dier voege dat de door [eiser 1] c.s. reeds betaalde koopprijs wordt verminderd met een bedrag van f 11.673,30 en zal bepalen dat [gedaagde 1] c.s. dit bedrag aan [eiser 1] c.s. zullen terugbetalen;
meer subsidiair: de gevolgen van de koopovereenkomst tussen partijen zal wijziging op de voet van artikel 6:230 lid 2 juncto artikel 6 : 228 BW, in dier voege dat de door [eiser 1] c.s. verschuldigde koopprijs wordt verminderd met f 11.673,30;
en [gedaagde 1] c.s. zal veroordelen in de proceskosten.
3.2 [eiser 1] c.s. leggen aan hun vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de navolgende stellingen ten grondslag. Al snel na de koop van het woonhuis hebben zij geconstateerd dat sprake was van een zodanige lekkage in de badkamer, dat zij hiervan gedurende lange tijd geen gebruik hebben kunnen maken en een groot aantal werkzaamheden verricht dienden te worden om deze in goede staat te brengen. Ten tijde van de verkoop van het woonhuis was deze lekkage niet zichtbaar, maar een door [eiser 1] c.s. in de arm genomen installatiebedrijf heeft geconstateerd dat de lekkage al vóór de verkoop aanwezig moet zijn geweest.
3.3 [gedaagde 1] c.s. hebben bij de verkoop een keuringsrapport van het woonhuis overgelegd, waarin bij de waardering van de badkamer (inclusief tegels) staat aangegeven dat deze 'goed' is.
3.4 [eiser 1] c.s. beroepen zich op de koopakte waarin is opgenomen dat het verkochte bij de eigendomsoverdracht, dan wel bij de feitelijke levering, de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
4. Het verweer
4.1 [gedaagde 1] c.s. concluderen dat de rechtbank [eiser 1] c.s. niet-ontvankelijk zal verklaren in hun vorderingen, althans hen deze zal ontzeggen en hen zal veroordelen in de kosten van het geding.
4.2 [gedaagde 1] c.s. voeren de navolgende verweren aan. Het huis is in 1971 gebouwd en nadat [gedaagde 1] c.s. er in 1996 in zijn komen te wonen, hebben zij de houten wanden van de badkamer met plaatmateriaal van tegels laten voorzien. In 1999 is er lekkage geweest in de badkamer en dit is door een aannemer verholpen. De aansluiting waterleiding/wandtegel is toen afgekit en definitief verholpen. Zij hebben dit meegedeeld aan [eiser 1] c.s. en hen gewezen op de lekkagevlek in de vloerbedekking in de hal grenzend aan de badkamer. In het bouwkundig rapport is gewezen op het feit dat de badkamer lekkagegevoelig was in verband met de houten wanden. [gedaagde 1] c.s. wijzen op de koopakte en leveringsakte waarin is opgenomen, dat zij de kopers niet vrijwaren voor verborgen gebreken en dat het verkochte door de kopers wordt aanvaard in de staat, waarin dit zich ten tijde van het sluiten van de overeenkomst bevond. [eiser 1] c.s. hebben de badkamer vijf maanden probleemloos kunnen gebruiken, aangezien pas in november 2000 kennelijk een lekkage heeft plaatsgevonden.
4.3 [gedaagde 1] c.s. beroepen zich op artikel 7 : 27 BW, aangezien [eiser 1] c.s. pas op 27 januari 2001 in kennis zijn gesteld van de beweerdelijke lekkage. De eerdere melding aan hun makelaar heft dit niet op, omdat deze na de verkoop van het huis niet meer in opdracht van [gedaagde 1] c.s. werkzaamheden verrichtte.
4.4 [gedaagde 1] c.s. betwisten dat genoemde gebreken een beroep op het non-conformiteitsbeginsel rechtvaardigen. Subsidiair betwisten zij de hoogte van de schade.
5. De beoordeling van het geschil
5.1 De rechtbank stelt voorop dat een koper van een reeds bestaande woning, in dit geval gebouwd in 1971, niet kan en mag verwachten dat deze woning de eigenschappen van een nieuwe woning heeft. De koper zal tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van verrichten van (achterstallig) onderhoud en aanpassing (bijvoorbeeld van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet direct zichtbaar. Van een verkoper mag worden verwacht dat hij de hem bekende onzichtbare gebreken, waardoor de woning de feitelijke eigenschappen mist die voor een normaal gebruik nodig zijn, aan de koper meldt. Met betrekking tot onzichtbare gebreken die de verkoper niet bekend zijn, geldt dat de verkoper hiervoor slechts aansprakelijk kan worden gesteld, indien het gebrek zich manifesteert in concrete overlast die zodanig ernstig is, dat een normaal gebruik van de woning wordt verhinderd. [eiser 1] c.s. hebben zich beroepen op de in de koopakte opgenomen conformiteitsbepaling. [gedaagde 1] c.s. hebben gewezen op de in de leveringsakte genoemde vrijwaring door de koper van de verkoper voor verborgen gebreken en de aanvaarding door de koper in de staat waarin de woning zich bevond ten tijde van de koop. Een redelijke interpretatie van de combinatie van genoemde bepalingen brengt mee dat aansprakelijkheid van de verkoper in geval van zijn onbekendheid met onzichtbare gebreken óf in veel geringere mate aanwezig is dan bij zijn bekendheid daarmee óf zelfs in het geheel afwezig is, zulks naar gelang de ernst van de gebreken. Voor zichtbare gebreken, dat wil zeggen gebreken die de koper bekend zijn of hadden kunnen zijn, is de verkoper niet aansprakelijk. Indien de verkoper de afwezigheid van bepaalde gebreken heeft toegezegd, is hij aansprakelijk indien deze toch aanwezig blijken te zijn.
5.2 [eiser 1] c.s. baseren hun vordering allereerst op de stelling zij geen lekkage hadden hoeven te verwachten, gelet op de mededeling in het bouwkundig rapport over de 'goede' staat van de badkamer (inclusief tegels). [gedaagde 1] c.s. hebben onder meer gewezen op de mededeling in het bouwkundig rapport dat de badkamer lekkagegevoelig is in verband met houten wanden. De rechtbank overweegt dat [eiser 1] c.s. na kennisname van de vermelding van de lekkagegevoeligheid, niet meer mochten verwachten dat zij zonder meer gevrijwaard zouden worden van lekkageklachten, ook op korte termijn.
5.3 De volgende vraag is of de klachten zodanig zijn, dat de woning de feitelijke eigenschappen mist die voor normaal gebruik nodig zijn. De badkamer, met uitzondering van de tegels, was bijna 30 jaar oud. Dit in combinatie met het aanwezige materiaal van de wanden welke uit hout bestond, rechtvaardigde de verwachting dat een renovatie binnen niet onafzienbare tijd nodig zou kunnen zijn. De gemaakte kosten kunnen derhalve gezien worden als passend in het normale onderhoud van de woning. De gestelde klachten kunnen in dit licht niet opgevat worden als gebreken die een normaal gebruik van de woning verhinderen.
5.4 Uit bovenstaande volgt dat de gevorderde schadevergoeding niet toegewezen kan worden, aangezien niet geconcludeerd kan worden dat [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar in hun verplichtingen zijn tekortgeschoten.
5.5 [eiser 1] c.s. hebben geen andere feiten en omstandigheden gesteld met betrekking tot de overige grondslagen van hun vorderingen. De gevorderde gedeeltelijke ontbinding dan wel een wijziging van de koopovereenkomst zullen afgewezen worden met een verwijzing naar bovenstaande overwegingen.
5.6 [eiser 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
De beslissing
De rechtbank, rechtdoende,
wijst de vorderingen van [eiser 1] c.s. af;
veroordeelt [eiser 1] c.s. in de kosten van de procedure voor zover gevallen aan de zijde van [gedaagde 1] c.s., tot heden begroot op € 215,55 aan verschotten en € 1158,50 voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.W. Brands-Bottema en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 maart 2002.
gb/he