Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Samenvatting
Bungalowpark "De Trippenmaker" te Hulshorst, gemeente Nunspeet.
"De Trippenmaker" onder meer veroordeeld huisjeseigenaren schadeloos te stellen in verband met te weinig geleverde grond en het niet aansluiten van de huisjes op het reguliere drinkwaternet. Beheerder park zodanig te kort geschoten in haar taken dat eigenaren de met hem gesloten overeenkomsten konden beëindigen. De tegenvordering van "De Trippenmaker" voor door haar geleden schade wordt geheel afgewezen.
Rolnummer: 35269 HAZA 00-1017
Uitspraak : 15 januari 2003
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken in de zaak tussen:
1. [Eisers],
wonende te [plaats],
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
procureur: mr. P.G.F.M. van Oss,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DE TRIPPENMAKER B.V.,
gevestigd te Hulshorst, gemeente Nunspeet,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
procureur: mr. M.A.D. Kok.
Partijen worden in dit vonnis mede aangeduid als [eisers] en de Trippenmaker.
1. Het verdere verloop van de procedure
Dit verloop blijkt uit:
het vonnis van 26 juli 2001
het proces-verbaal van de op 23 november 2001 gehouden comparitie van partijen
het proces-verbaal van de op 15 februari 2002 gehouden comparitie van partijen
het proces-verbaal van de op 5 april 2002 gehouden comparitie van partijen
de conclusie van repliek in conventie, tevens akte houdende vermeerdering van eis, tevens conclusie van antwoord in reconventie
de akte na wijziging van eis van de Trippenmaker
de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, tevens akte houdende aanvulling van eis in reconventie
de akte uitlating vermeerdering/aanvulling van eis van [eisers]
de conclusie van dupliek in reconventie.
2. De vaststaande feiten
2.1 [eisers] zijn allen eigenaar van één of meer bungalows op recreatiepark De Trippenmaker. In totaal staan er 36 bungalows op het park, waarvan er 32 in eigendom toebehoren aan [eisers] Eiser sub 13 heeft zijn bungalow inmiddels verkocht.
2.2 De koopovereenkomsten die [eisers] om eigenaar van de bungalows te worden zijn aangegaan met Dieksco I B.V. en de Trippenmaker, bevatten onder meer een regeling ter zake van over- dan wel ondermaat van het geleverde perceel, in dier voege dat bij een afwijking van meer dan 5% verrekening plaatsvindt op basis van
f 50,-- per centiare.
2.3 De koopovereenkomsten hielden voorts onder meer de verplichting in om lid te worden van de "Coöperatieve Vereniging van Eigenaren Bungalowpark De Trippenmaker U.A.", de verplichting zich te verbinden tot het bijdragen in de exploitatie-, onderhouds- en beheerskosten van algemene en/of recreatieve voorzieningen alsmede de verplichting voor de kopers om een beheer- en huurbemiddelingsovereenkomst aan te gaan met de Trippenmaker.
2.4 In de beheer- en huurbemiddelingsovereenkomsten komen onder meer de navolgende bepalingen voor:
"(….)
Artikel 4
Voorzieningen
Door de beheerder zal worden zorggedragen voor opname van de meters voor electriciteits- en waterverbruik. De kosten van waterverbruik en zuiveringslasten zullen door de beheerder worden geïnd. De beheerder draagt zorg voor de aansluiting en onderhoud op het Centraal Antenne Systeem.
Artikel 5
Vergoeding beheerder
De beheerder ontvangt terzake van voormelde beheerswerkzaamheden een vergoeding van (….) f 1.650,00 per bungalow per jaar, exclusief B.T.W.
De bijdrage voor de centraal antenne-aansluiting/videokanaal bedraagt (….) f 250,00 per jaar per bungalow exclusief B.T.W.
(….)
Artikel 11
Opzegging
(….) Opzegging aan de beheerder is uitsluitend mogelijk door het bestuur van de Coöperatieve Vereniging van eigenaren op grond van een besluit genomen met een meerderheid van ¾ gedeelte van de uitgebrachte stemmen in een algemene ledenvergadering waarin ten minste ¾ gedeelte van het totaal aantal leden tegenwoordig of vertegenwoordigd is wegens wanbeheer door de beheerder(….)."
2.5 Artikel 8 van Pro de tussen de Trippenmaker en [eisers] afzonderlijk opgemaakte akten van levering luidt -voor zover van belang- als volgt:
"De op het bungalowpark te bouwen of reeds gebouwde recreatiewoningen (….) zullen worden voorzien van een centraal aansluitpunt (een watermeter) op de drinkwaterleiding(….)."
2.6 Op 22 januari 2000 heeft de ledenvergadering van de hiervoor bedoelde coöperatieve vereniging van eigenaren (met 28 stemmen voor en 6 stemmen tegen) besloten om de beheers- en huurbemiddelingsovereenkomst, welke de individuele eigenaren hadden gesloten met de Trippenmaker, te beëindigen. Het bestuur heeft daarop bij brief van 3 februari 2000 voormelde overeenkomst per onmiddellijk opgezegd.
2.7 Op 5 september 2000 hebben eiser sub 2 en eiser sub 21 -mede namens tenminste 18 ander huisjeseigenaren- krachtens daartoe strekkend presidiaal verlof ten laste van de Trippenmaker conservatoir derdenbeslag gelegd onder de stichting Stichting Beheer Derdengelden Kok Advocaten. Het beslag strekte tot zekerheid van verhaal van door de huisjeseigenaren gepretendeerde vorderingen op de Trippenmaker ter zake van beweerdelijk te weinig geleverde grond en beweerdelijk niet afgedragen inkomsten uit verhuur van de bungalows.
2.8 Bij vonnis van de president van deze rechtbank, rechtdoende in kort geding, d.d. 10 april 2001 is de Trippenmaker geboden te gehengen en te gedogen en er zonodig medewerking aan te geven dat de huisjeseigenaren zich laten aansluiten op het reguliere waterleidingnet en het reguliere radio- en TV- en datasignaalnet.
3. De vordering in conventie
3.1 [eisers] (met uitzondering van eiser sub 13) vorderen -na wijziging van eis- dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut te verklaren vonnis:
a. de Trippenmaker zal veroordelen tot betaling van een bedrag van totaal
f 250.000,-- (inclusief BTW) wegens levering van te weinig grond, door
[eisers] te verdelen conform de lijst als bij conclusie van eis te overleggen,
althans tot betaling van een bedrag van f 82.367,50, althans de Trippenmaker zal
veroordelen tot aanvullende levering van grond naar vermogen onder verbeurte van
een dwangsom van f 2.000,-- gezamenlijk voor alle eisers per dag dat de
Trippenmaker vanaf vijf dagen na betekening van het vonnis met medewerking aan
levering in gebreke blijft;
b. de Trippenmaker zal veroordelen alle grond die tot het gemeenschappelijk gebruik
dient, waaronder vijvers en infrastructuur, alsnog om niet aan [eisers],
althans de vereniging van eigenaren, te leveren, onder verbeurte van een dwangsom
van f 2.000,--, aan eisers gezamenlijk te verbeuren voor iedere dag dat de
Trippenmaker vanaf 30 dagen na betekening van het vonnis daarmee in gebreke
blijft;
c. voor recht zal verklaren dat de Trippenmaker toerekenbaar tekort is gekomen in
haar verplichting een aansluitpunt op de drinkwaterleiding te leveren zoals de
koop/leveringsakte dat noemt, met de veroordeling van de Trippenmaker de schade te vergoeden die [eisers] hebben geleden doordat zij zelf een dergelijke aansluiting hebben laten realiseren, met bepaling van het bedrag van deze schade voorlopig op €EUR 10.000,--;
d. voor recht zal verklaren dat de rechtsbetrekkingen betreffende de kabeldoorgifte, zoals deze uit de beheersovereenkomst danwel anderszins zijn ontstaan, zijn geëindigd, dat partijen uit dien hoofde geen verplichtingen meer jegens elkaar hebben en dat [eisers] gerechtigd zijn het kabelsignaal, op de wijze als thans het geval is, van een publieke leverancier te betrekken;
e. de Trippenmaker zal veroordelen de faciliteiten te bouwen ten behoeve van het algemeen belang, zoals in de brochure genoemd, welke voorzieningen gelijkwaardig dienen te zijn met die op andere soortgelijke parken zoals door dezelfde projectontwikkelaar zijn gebouwd;
f. voor recht zal verklaren dat de beheers- en verhuurbemiddelingsovereenkomsten door opzegging op 3 februari 2000 zijn geëindigd, althans deze overeenkomsten zal ontbinden wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming daarvan door
de Trippenmaker;
g. de Trippenmaker zal veroordelen om een begrijpelijk overzicht te overleggen van haar verhuurbemiddeling, welke verantwoording in ieder geval dient te behelzen per woning een opgave van de data dat de woning verhuurd is, de ontvangen huur en de afgetrokken provisie, onder veroordeling van de Trippenmaker tot betaling van een dwangsom van EUR€ 250,-- per week dat de Trippenmaker dit overzicht later dan een door de rechtbank te stellen termijn verstrekt.
3.2 [eisers] leggen aan hun vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de navolgende stellingen ten grondslag.
Zij hebben allen te weinig grond geleverd gekregen. Uitgaande van het in de koopovereenkomst bepaalde bedrag van f 50,-- hebben zij een vordering op de Trippenmaker van f 82.367,50.
Nu zij allen te weinig grond hebben gekregen (gemiddeld 13 %) moet er sprake zijn van opzet aan de zijde van de Trippenmaker. Onder deze omstandigheid kan de Trippenmaker zich niet te goeder trouw beroepen op een vergoeding van f 50,-- per m2. Zij hebben voor de grond ongeveer het drievoudige van dat bedrag per m2 betaald en maken aanspraak op verrekening op basis van de daadwerkelijk door hen betaalde prijs per m2.
In het kader van de aanbieding van grond en huisjes is aan hen door de Trippenmaker een brochure ter hand gesteld. Uit die brochure blijkt dat de huisjeseigenaren -althans de uit hen te vormen Vereniging van Eigenaren- eigenaar zou worden van alle grond voor gemeenschappelijk gebruik (infrastructuur, grasvelden, waterpartijen). Bedoelde grond is door de Trippenmaker niet aan hen overgedragen.
In de verkoopbrochure zijn diverse faciliteiten toegezegd (café, restaurant, verwencentrum met sauna). Bedoelde faciliteiten zijn niet gerealiseerd. Er is zelfs geen sprake van een begin van realisatie.
Ter zake van niet afgedragen huurinkomsten hebben sommigen van hen een vordering op de Trippenmaker van in totaal f 20.598,78.
Het waterleidingnet, waarop zij volgens de koopovereenkomst zouden worden aangesloten, bleek een eigen waterbron van de Trippenmaker dan wel van haar directeur Uenk te zijn, van waaruit het water werd verdeeld. Dit is in strijd met de overeenkomst. Daar komt bij dat de Trippenmaker voor het water f 3,-- (exclusief BTW) per m3 in rekening brengt, hetgeen anderhalf maal zoveel is dan de waterleidingmaatschappij. Het water dat de Trippenmaker levert is soms bruin. Er zit weinig druk op de waterleiding.
De kwaliteit van het door de Trippenmaker geleverde TV-signaal is zwak. Er is vaak storing van lange duur. Het videokanaal heeft nooit gefunctioneerd.
De Trippenmaker is in de uitvoering van de beheer- en huurbemiddelingsovereenkomsten sterk tekort geschoten. Inzicht in de huuropbrengsten werd niet verstrekt.
4. Het verweer in conventie
4.1 De Trippenmaker concludeert dat de rechtbank [eisers] niet-ontvankelijk zal verklaren in hun vorderingen, althans hun deze zal ontzeggen met hun veroordeling in de kosten van deze procedure.
4.2 Op het verweer van de Trippenmaker zal, voor zover van belang, hierna nader worden ingegaan.
5. De vordering in reconventie
5.1 De Trippenmaker vordert -na wijziging van eis- dat de rechtbank [eisers]
zal veroordelen:
a. tot betaling aan haar van een bedrag ad f 140.647,--, althans f 116.381,--, althans
tot betaling van 1/25 ste deel van deze bedragen;
b. tot opgave aan haar, binnen 5 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, van
de watermeterstanden van hun bungalow op het moment van aansluiting op de externe waterleiding;
c. tot betaling aan haar van de op basis daarvan door haar te zenden nota (met een prijs van f 3,-- per m3) binnen 14 dagen na de datum van verzending ervan;
d. tot betaling van de schade die zij heeft geleden door aansluiting van [eisers] op een externe kabelexploitant, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
een en ander met veroordeling van Teunissen in de kosten van deze procedure.
5.2 De Trippenmaker legt aan haar vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de navolgende stellingen ten grondslag.
Zij heeft de vordering van [eisers] ter zake van niet afgedragen huurinkomsten ad f 20.598,78 gecompenseerd met de door [eisers] aan haar verschuldigde kosten van het beheer over 1999 (exclusief electra en water), zodat zij ter zake nog een vordering op [eisers] heeft van f 40.041,95.
Daarnaast heeft zij ter zake van voorgeschoten kosten van electra f 30.320,-- te vorderen van [eisers]. Ter zake van waterleverantie bedraagt haar vordering
f 5.150,--.
Over het jaar 2000 heeft zij -er van uitgaande dat de beheer- en huurbemiddelingsovereenkomsten niet rechtsgeldig zijn opgezegd- van [eisers] te vorderen een bedrag van f 80.135,--. In ieder geval zijn [eisers] nog bedragen voor CAI en vuilafvoer verschuldigd.
Op haar vordering strekt in mindering het door [eisers] hangende de procedure betaalde bedrag van f 15.000,--.
[eisers] dienen ieder voor zich aan haar hun meterstanden met betrekking tot het waterverbruik op te geven en zij dienen vervolgens voor hun waterverbruik aan haar te betalen tegen een tarief van f 3,-- per m3.
[eisers] betaalden de overeengekomen beheervergoedingen niet en zegden het beheer -ten onrechte-op. Zonder inkomen en betaling kon de Trippenmaker de kabel tv-installatie niet full-time in werking houden. [eisers] hebben haar voor een voldongen feit geplaatst door via UPC een kabelaansluiting te realiseren. Herstel in de oude toestand is niet mogelijk. De investering van de Trippenmaker is daardoor waardeloos geworden. [eisers] zijn gehouden haar ter zake schadeloos te stellen.
6. Het verweer in reconventie
6.1 [eisers] concluderen dat de rechtbank de Trippenmaker niet-ontvankelijk zal verklaren in hun vorderingen, althans hun deze zal ontzeggen met hun veroordeling in de kosten van deze procedure.
6.2 Op het verweer van [eisers] zal, voor zover van belang, hierna nader worden ingegaan.
7. De beoordeling van het geschil
in conventie
7.1 Eiser sub 13 heeft niet voor eis geconcludeerd. Daar waar hierna in conventie over [eisers] wordt gesproken moet eiser sub 13 geacht worden geen deel uit te maken van bedoeld collectief van huisjeseigenaren.
De grondoppervlakte
7.2 Voor het antwoord op de vraag wie van partijen in deze het gelijk aan haar zijde heeft, zijn de twee arresten van de Hoge Raad (vindplaatsen NJ 1995,560 en RvdW 2000,248) waarnaar de Trippenmaker in dit verband heeft verwezen, niet richtinggevend. Immers, in die arresten ging het om de vraag wat de omvang was van een overgedragen perceel in het geval dat koopakte en transportakte ter zake niet eenduidig c.q. niet specifiek genoeg zijn geredigeerd. Die situatie doet zich hier niet voor. [eisers] hebben zich immers op het standpunt gesteld dat de oppervlakten als vermeld in de transportakten niet overeenstemmen met de nadien door het Kadaster verrichte metingen.
7.3 De Trippenmaker heeft aanvankelijk ten verwere aangevoerd dat een eventuele ondermaat thans niet meer kan worden vastgesteld omdat [eisers] onderling de perceelsgrenzen al dan niet als gevolg van ruiling zouden hebben verlegd alsmede dat [eisers] ten onrechte van gemiddelde afwijkingen in plaats van afwijkingen per perceel zouden zijn uitgegaan, doch nadat [eisers] een en ander gemotiveerd hadden bestreden is de Trippenmaker op dit punt niet meer ingegaan, zodat zij daarmee geacht wordt dit verweer (inclusief haar bewijsaanbod ter zake) te hebben laten varen.
7.4 De Trippenmaker heeft bij conclusie van dupliek in conventie aangevoerd dat de bij de akten behorende tekeningen in haar opdracht landmeetkundig zijn ingemeten door Boot alsmede dat de perceelsoppervlakten zijn berekend aan de hand van het definitieve schetsplan. In haar visie zijn de afwijkingen minder dan door [eisers] is gesteld en zou de Trippenmaker ter zake van overmaat financiële aanspraken jegens [eisers] hebben.
Dit verweer treft geen doel.
Immers, de Trippenmaker gaat er daarbij ten onrechte aan voorbij dat [eisers] percelen hebben gekocht waarbij in de koopakte telkens de oppervlakte daarvan is vermeld. Voor die aldus aangeduide oppervlakte hebben [eisers] een bepaalde prijs per m2 betaald.
Wijkt de werkelijke oppervlakte van het perceel in negatieve zin af van de gekochte oppervlakte, dan staat daarmee vast dat [eisers] teveel hebben betaald. Op die situatie ziet de verrekeningsbepaling in de onderscheiden koopakten.
7.5 De Trippenmaker heeft weliswaar betwist dat de door [eisers] in het geding gebrachte kadastrale gegevens, waarop [eisers] hun vordering baseren, betrekking hebben op de aan hen geleverde kavels, doch de juistheid van die suggestie blijkt nergens uit, zodat aan dit verweer voorbij zal worden gegaan.
De Trippenmaker heeft de uitkomsten van de door het Kadaster uitgevoerde metingen ongemotiveerd bestreden.
De Trippenmaker heeft evenmin bestreden dat de aanspraken van [eisers] op basis van de overeengekomen vergoeding van f 50,-- per m2 neerkomen op een bedrag van f 82.367,50 (inclusief BTW).
[eisers] hebben slechts het vermoeden geuit dat de Trippenmaker opzettelijk te weinig grond zou hebben geleverd, omdat zij gemiddeld 13% te weinig grond geleverd hebben gekregen. Dit is echter onvoldoende om te kunnen oordelen dat de Trippenmaker, die gemotiveerd heeft betwist dat er van opzet sprake is geweest, niet te goeder trouw een beroep zou kunnen doen op de overeengekomen vergoeding van
f 50,- per m2. Van een vergoeding op basis van de daadwerkelijk door [eisers] betaalde prijs per m2 kan dan ook geen sprake zijn.
Dit onderdeel van de vordering is dan ook slechts voor toewijzing vatbaar tot een bedrag van f 82.367,50. Bij conclusie van repliek in conventie hebben [eisers] aangevoerd dat de Trippenmaker bevrijdend mag betalen aan hun procureur.
Opgemerkt wordt nog dat de kaart van Boot onvoldoende grond biedt voor de door de Trippenmaker gepretendeerde tegenvordering uit hoofde van teveel geleverde grond.
De faciliteiten op het park en de grond voor gemeenschappelijk gebruik
7.6 [eisers] hebben hun vorderingen ter zake gebaseerd op een door hen als productie 6 overgelegde brochure, welke aan hen voorafgaande aan de koop door de Trippenmaker ter beschikking is gesteld. Daargelaten dat in die brochure duidelijk staat vermeld dat aan de opgaven geen rechten kunnen worden ontleend, biedt de inhoud van de koopovereenkomst -en dat is beslissend- geen basis voor enige aanspraak van [eisers] ter zake. Aan de vage en verder niet onderbouwde stelling van [eisers] dat de Trippenmaker aan [eisers] -los van de brochure- beloften ter zake zou hebben gedaan, wordt verder voorbij gegaan.
De hier aan de orde zijnde onderdelen van de vordering komen dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.
Niet afgedragen huurinkomsten
7.7 [eisers] hebben weliswaar gesteld dat zij ter zake een vordering van f 20.598,78 op de Trippenmaker hebben, doch zij hebben in hun conclusie van eis geen betaling van voormeld bedrag gevorderd. Dit aspect van de zaak kan hier dan ook verder onbesproken blijven.
Water
7.8 In de akte van levering is niet met zoveel woorden bepaald dat er sprake moet zijn van een aansluiting op het algemene drinkwaterleidingnet. Nu in Nederland water in het algemeen geleverd wordt via het algemene drinkwaterleidingnet, mochten [eisers] er dan ook vanuit gaan dat zij water via dat net zouden kunnen betrekken in plaats van water uit een eigen bron. De Trippenmaker heeft van bedoelde -niet voor de hand liggende- afwijking van de algemene situatie ten onrechte geen melding gemaakt aan [eisers]. [eisers] hebben aan de hand van een proces-verbaal van toegevoegd kandidaat-deurwaarder H. Oosting d.d. 14 februari 2001,waarvan de inhoud door de Trippenmaker niet is weersproken, genoegzaam aangetoond dat de druk op de waterleiding aanzienlijk lager is dan het geval is bij een aansluiting op het algemene drinkwaterleidingnet. In zoverre is er sprake van een toerekenbare tekortkoming van de Trippenmaker.
7.9 De Trippenmaker heeft nog ten verwere aangevoerd dat [eisers] ter zake niet binnen de in artikel 16 van Pro de bij de koopovereenkomst behorende algemene voorwaarden bepaalde termijn van zes maanden hebben gereclameerd, doch dit verweer treft geen doel. Los van het feit dat [eisers] geen genoegen behoefden te nemen met een aansluiting op een eigen bron, dient geoordeeld te worden dat bedoeld artikel niet is geschreven voor de situatie dat er sprake is van een niet voor herstel vatbare tekortkoming. Daarvan is in casu sprake nu de Trippenmaker niet heeft gesteld dat zij de druk op haar waterleiding had kunnen verhogen.
7.10 De gevorderde verklaring voor recht ter zake is dan ook voor toewijzing vatbaar. De Trippenmaker heeft geen verweer gevoerd tegen de voorlopige begroting van de schade, welke [eisers] hebben geleden doordat zij op eigen kosten een aansluiting op het algemene drinkwaterleidingnet hebben laten aanleggen, op een bedrag van EUR 10.000,--. Bij gebreke van nadere onderbouwing komt het niet aannemelijk voor dat [eisers] ter zake meer schade hebben geleden, zodat de in dit verband kennelijk gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure achterwege zal blijven.
Kabeltelevisie
7.11 In de koopovereenkomst noch in de beheer- en huurbemiddelingsovereenkomst is bepaald dat de kopers van de huisjes gehouden zouden zijn om via de door de Trippenmaker verzorgde aansluiting TV-signalen te ontvangen, zodat het hen in beginsel vrij staat -zoals in casu is geschied- om met een externe kabelexploitant ter zake te contracteren. De beslissing om dat te doen was ook niet onterecht, nu de Trippenmaker niet heeft weersproken dat het aantal zenders dat [eisers] voorheen konden ontvangen aanzienlijk minder was dan het aanbod van bedoelde kabelexploitant alsmede dat de installatie van de Trippenmaker bron was van langdurige storingen in de ontvangst van de TV-signalen en dat het videokanaal nimmer kon worden gebruikt. Voorts hebben [eisers] onweersproken gesteld dat het tarief dat de Trippenmaker voor deze faciliteit in rekening bracht beduidend hoger was dan het tarief van een externe kabelexploitant.
Dit brengt met zich dat de verplichting om bij te dragen in de kosten van de Trippenmaker ter zake is komen te vervallen vanaf het moment waarop [eisers] niet langer van de installatie van de Trippenmaker gebruik maken. Voor zover [eisers] over de daaraan voorafgaande periode nog niet alles zouden hebben voldaan is de hoogte van die vordering bij gebreke van deugdelijke onderbouwing niet komen vast te staan.
[eisers] hebben dan ook ter zake als voormeld geen verplichtingen meer jegens de Trippenmaker.
De gevorderde verklaring voor recht is dan ook voor toewijzing vatbaar.
Opzegging van de beheer- en huurbemiddelingsovereenkomsten
7.12 De Trippenmaker heeft aanvankelijk ten verwere aangevoerd dat de opzeggingsbrief van 3 februari 2000 haar niet heeft bereikt, dat die brief niet aan de juiste persoon is uitgebracht alsmede dat het aan de opzegging ten grondslag liggende besluit van de Vereniging van Eigenaren bij gebreke van een genoegzame meerderheid niet rechtsgeldig zou zijn, doch na de gemotiveerde reactie daarop van [eisers] bij conclusie van repliek in conventie, is de Trippenmaker op evengemelde punten niet meer ingegaan, zodat deze verweren als zijnde ongegrond worden verworpen.
Het enige verweer dat de Trippenmaker heeft gehandhaafd is dat er haars inziens geen deugdelijke grond was om de hier bedoelde overeenkomsten op te zeggen.
De inhoud van de door [eisers] als productie 12 overgelegde "samenvatting agendapunt beëindiging beheer- en huurbemiddelingsovereenkomsten" alsmede de inhoud van de door [eisers] bij conclusie van repliek in conventie als productie 22 overgelegde brieven van huisjeseigenaren, welke dateren van vóór de opzegging, geven bij gebreke van een genoegzaam gemotiveerde betwisting door de Trippenmaker voldoende steun voor de conclusie dat [man], de feitelijke beheerder en tevens directeur van de Trippenmaker, zodanig tekort is geschoten in de uitvoering van zijn taken dat opzegging van bedoelde overeenkomsten gerechtvaardigd was. Gelet op de inhoud van voormelde brieven alsmede het aantal daarvan kan de Trippenmaker bezwaarlijk volhouden dat de opzegging van bedoelde overeenkomsten "uit de lucht kwam vallen."
Bedoelde overeenkomsten zijn dan ook per 3 februari 2000 geëindigd. De ter zake gevorderde verklaring voor recht is dan ook voor toewijzing vatbaar.
Overzicht huurinkomsten
7.13 De Trippenmaker heeft bij conclusie van dupliek ten verwere aangevoerd dat zij aan [eisers] wel een overzicht van de huurbemiddeling heeft verstrekt. De inhoud van producties 7 en 8 bij conclusie van antwoord noch de inhoud van de als productie 22 bij conclusie van dupliek overgelegde bijlage, kunnen als een voldoende gespecificeerd overzicht worden aangemerkt, omdat daarin telkens slechts niet onderbouwde totaalbedragen worden vermeld. Ofschoon het op de weg van de Trippenmaker had gelegen om een gespecificeerd overzicht in het geding te brengen, heeft zij dit niet gedaan. Haar verweer is dan ook volstrekt ondeugdelijk feitelijk onderbouwd, zodat het -met het onvoldoende gespecificeerde bewijsaanbod ter zake- wordt verworpen.
De Trippenmaker zal dan ook worden veroordeeld om uiterlijk op 1 maart 2003 een gespecificeerd overzicht als na te melden ter beschikking te stellen aan [eisers] De dwangsom zal worden gemaximeerd, omdat dit vooralsnog genoegzaam voorkomt.
Conclusie
7.14 Het vorenoverwogene leidt tot na te melden beslissing.
De Trippenmaker dient als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, de kosten van het vrijwaringsincident daaronder begrepen.
Bij de begroting van de proceskosten zal rekening worden gehouden met het feit dat ter zake van te weinig geleverde grond het subsidiair gevorderde geldbedrag is toegewezen in plaats van het aanzienlijk hogere primair gevorderde bedrag.
De aan de zijde van [eisers] gevallen kosten in het vrijwaringsincident zullen op nihil worden begroot.
De beslagkosten komen niet voor vergoeding in aanmerking omdat niet is gebleken dat de dagvaarding aan de derdebeslagene is overbetekend en de wet dit verzuim met nietigheid van het beslag bedreigt.
Voor zover de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad betrekking heeft op de verklaringen voor recht ontbeert die vordering een wettelijke basis, zodat ter zake afwijzing dient te volgen.
Nu [eisers] kort na de uitspraak kunnen beschikken over de grosse van dit vonnis, hebben zij geen rechtens te respecteren belang bij uitvoerbaarverklaring van dit vonnis op de minuut, zodat dit onderdeel van de vordering evenmin voor toewijzing vatbaar is.
Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.
in reconventie
7.15 Hetgeen hiervoor in conventie is overwogen geldt, voor zover van belang, als hier herhaald.
7.16 Dit heeft tot gevolg dat de vordering, strekkende tot vergoeding van de beweerde schade die de Trippenmaker zou hebben geleden doordat [eisers] er voor hebben gekozen om met een externe kabelexploitant te contracteren, niet voor toewijzing vatbaar is.
7.17 [eisers] hebben ter zake de vordering, strekkende tot het aan de Trippenmaker doorgeven van de watermeterstanden, aangevoerd, dat de watermeters onleesbaar zijn geworden doordat het drinkwater veel zand bevat. Dit is door de Trippenmaker niet althans niet genoegzaam gemotiveerd weersproken, zodat dit onderdeel van de vordering niet kan worden toegewezen.
Dit heeft mede tot gevolg dat afrekening ter zake van het waterverbruik niet mogelijk is, zodat ook het daartoe strekkende onderdeel van de vordering niet voor toewijzing vatbaar is. Ten overvloede wordt hierbij nog overwogen dat de Trippenmaker daarbij is uitgegaan van een bedrag van f 3,-- per m3, zonder dat gesteld of gebleken is dat de Trippenmaker dit tarief -dat onweersproken hoger is dan het tarief dat door de reguliere waterverstrekker wordt berekend- met [eisers] is overeengekomen.
7.18 Nu de beheer-en huurbemiddelingsovereenkomsten per 3 februari 2000 zijn beëindigd, kan de Trippenmaker in beginsel slechts aanspraak maken op de beheersvergoeding over de periode van 1 januari 1999 tot 3 februari 2000.
De Trippenmaker heeft er daarbij -in het licht van het bepaalde in artikel 12 van Pro de beheer- en huurbemiddelingsovereenkomst, waarin staat vermeld dat de overeenkomst zal ingaan per de datum van oplevering van de bungalow- ten onrechte geen rekening mee gehouden dat aan sommigen van de verweerders in reconventie eerst in de loop van 1999 hun huisje is opgeleverd, zodat -gelijk [eisers] met juistheid hebben betoogd en door de Trippenmaker uiteindelijk niet langer is weersproken- jegens betrokkenen geen aanspraak gemaakt kan worden op vergoeding over heel 1999. Nu de Trippenmaker haar vordering op dit punt niet heeft aangepast en meer in het bijzonder niet heeft gereageerd op de stelling van [eisers] dat zij hooguit maximaal 45% van het jaarbedrag verschuldigd zouden zijn, kan niet worden vastgesteld op welke bedragen ter zake de Trippenmaker aanspraak kan maken, zodat dit onderdeel van de vordering niet voor toewijzing vatbaar is.
7.19 De Trippenmaker heeft weliswaar nog aangevoerd dat [eisers] over het jaar 2000 in ieder geval nog kosten voor CAI en vuilafvoer verschuldigd zouden zijn, doch zij heeft die vordering niet nader gespecificeerd, zodat deze niet voor toewijzing vatbaar is.
Dit laatste geldt evenzeer voor de vordering ter zake van electra ad f 30.320,--. Hierbij wordt nog opgemerkt dat de Trippenmaker bij conclusie van repliek in reconventie heeft erkend dat [eisers] van de bestaande betalingsachterstand bij de leverancier van de electra, de NUON, een bedrag van circa f 33.000,-- aan de NUON heeft betaald, zodat het eens te meer op de weg van de Trippenmaker had gelegen om aan te tonen dat [eisers] desalniettemin nog ruim f 30.000,- ter zake aan de Trippenmaker verschuldigd zouden zijn.
De vordering ter zake van waterleverantie ad f 5.150,-- is niet nader gespecificeerd en derhalve niet voor toewijzing varbaar. Dat [eisers] in het kader van een schikkingspoging van bedoeld bedrag zijn uitgegaan, is in deze niet van belang nu een schikking niet is bereikt. Daar komt nog bij dat [eisers] hangende de procedure ter zake van waterverbruik een bedrag van f 15.000,-- aan de Trippenmaker hebben betaald.
7.20 Het vorenoverwogene leidt tot de conclusie dat het gevorderde in al haar onderdelen niet voor toewijzing vatbaar is.
De Trippenmaker dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
De beslissing
De rechtbank, rechtdoende,
in conventie
1. veroordeelt de Trippenmaker tot betaling aan de procureur van [eisers] van
een bedrag (inclusief BTW) van in totaal €EUR 37.376,74 (f 82.367,50-) wegens
levering van te weinig grond;
2. verklaart voor recht dat de Trippenmaker toerekenbaar tekort is geschoten in
haar verplichting een aansluitpunt op de drinkwaterleiding te leveren zoals de
koop/leveringsakte dat noemt;
3. veroordeelt de Trippenmaker om de schade ad EUR€ 10.000,-- te vergoeden die
[eisers] hebben geleden doordat zij zelf de hiervoor sub 2 bedoelde
aansluiting hebben laten realiseren, welk bedrag eveneens dient te worden betaald
aan de procureur van [eisers];
4. verklaart voor recht dat de rechtsbetrekkingen betreffende de kabeldoorgifte, zoals
deze uit de beheersovereenkomst danwel anderszins zijn ontstaan, zijn geëindigd,
dat partijen uit dien hoofde geen verplichtingen meer jegens elkaar hebben en dat
[eisers] gerechtigd zijn het kabelsignaal, op de wijze als thans het geval is,
van een publieke leverancier te betrekken;
5. verklaart voor recht dat de beheer- en huurbemiddelingsovereenkomsten door
opzegging op 3 februari 2000 zijn geëindigd;
6. veroordeelt de Trippenmaker om uiterlijk op 1 maart 2003 een begrijpelijk
overzicht aan de procureur van [eisers] te overleggen van haar
verhuurbemiddeling, welk overzicht in ieder geval dient te behelzen per woning een
opgave van de data dat de woning verhuurd is, de ontvangen huur en de afgetrokken
provisie;
7. veroordeelt de Trippenmaker om aan de procureur van [eisers] te betalen een
dwangsom van €EUR 250,-- voor iedere week dat de Trippenmaker na betekening van
dit vonnis is gebreke blijft aan de hiervoor sub 6 geformuleerde veroordeling te
voldoen, met bepaling dat de eventueel te verbeuren dwangsommen een
maximum van EUR €20.000,-- niet zullen kunnen overschrijden;
8. veroordeelt de Trippenmaker in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde
van [eisers] begroot op EUR 944,71 aan verschotten en op EUR 3.084,-- aan salaris
van de procureur;
9. verklaart dit vonnis -met uitzondering van de verklaringen voor recht- tot zover
uitvoerbaar bij voorraad;
10. wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
in reconventie
wijst het gevorderde af;
veroordeelt de Trippenmaker in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers] begroot op EUR 1.542,-- aan salaris van de procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M.A.G. van Valderen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 januari 2003.