Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
SECTOR CIVIEL
VOORZIENINGENRECHTER
Kort-gedingnummer: 55018 / KG ZA 03-166
vonnis van: 24 juni 2003
Vonnis in kort geding in de zaak van:
[bewoners]
allen wonende te Vorden,
eisers bij dagvaarding van 16 juni 2003,
procureur: mr. J.H. Stam,
tegen:
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting STICHTING DE STIEPEL, handelend onder de naam Woningcorporatie de Stiepel, voorheen Woningstichting "Thuis Best",
zetelend te Zelhem,
gedaagde,
procureur: mr. H. Witteveen.
Partijen worden hierna mede de bewoners en De Stiepel genoemd.
1. HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De bewoners hebben onder overlegging van producties De Stiepel gedagvaard tegen de openbare zitting van 17 juni 2003.
Ter zitting heeft De Stiepel onder overlegging van producties geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde met veroordeling van de bewoners. in de proceskosten.
Partijen hebben hun standpunten aan de hand van pleitnota's mondeling toegelicht, waarna zij vonnis hebben gevraagd.
2. VASTSTAANDE FEITEN
De volgende feiten zullen in dit kort geding als tussen partijen voorlopig vaststaand worden aangemerkt. Deze feiten blijken uit overgelegde stukken en/of volgen uit stellingen van partijen, voor zover deze door de ene partij zijn aangevoerd en door de andere partij zijn erkend of niet dan wel onvoldoende gemotiveerd zijn betwist.
2.1 De Stiepel is eigenaar/verhuurder van vier blokjes van vier seniorenwoningen aan de Pastorieweg te Vorden, genummerd 1 tot en met 31 oneven. De bewoners zijn huurders van de woningen met de huisnummers 1,5,11,13,23 en 29. De woningen, genummerd 9 en 15 worden bewoond door "krakers".
2.2 Bij deurwaardersexploot van 29 januari 2001 heeft De Stiepel aan de bewoners de huur opgezegd op grond van dringend nodig hebben voor eigen gebruik.
2.3 Bij vonnis van 14 mei 2003 heeft de rechtbank in hoger beroep - voor zover hier van belang -het volgende beslist:
"(…...)
bepaalt, dat de huurovereenkomst, onder verband van de door De Stiepel gedane toezeggingen als verwoord onder rechtsoverwegingen 2.10, 2.11 en 2.13, tussen De Stiepel als verhuurder en [bewoner A] als huurder van de woonruimte aan de Pastorieweg 23 te Vorden zal eindigen twee maanden vóór de datum van de aanvang van de op een onherroepelijke vergunning gegronde sloop- en bouwwerkzaamheden en beveelt de ontruiming op dat tijdstip.
(...…)".
2.4 Door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vorden is bij besluit van 2 maart 2001 aan De Stiepel vergunning verleend voor het geheel slopen van de vier blokjes van vier seniorenwoningen. Dit besluit is inmiddels onherroepelijk geworden.
2.5 Bij besluit van 26 februari 2003 is door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vorden aan De Stiepel een bouwvergunning verleend voor het vergroten van het woonzorgcomplex "De Wehme", gelegen te Vorden aan de Pastorieweg 1 tot en met 83 oneven.
Op het tegen dit besluit ingediende bezwaar is nog niet beslist.
2.6 Op 6 juni 2003 heeft Jansen Bouwcombinatie in opdracht van De Stiepel van de leegstaande woningen, genummerd 3, 7, 17, 19, 21, 25, 27 en 31, aan de Pastorieweg te Vorden alle dakpannen, de ramen, de binnen- en buitendeuren, alsmede alle technische installaties verwijderd.
3. DE VORDERING, DE GRONDEN EN HET VERWEER
3.1 De bewoners vorderen - na vermeerdering van eis - dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. De Stiepel zal gebieden de woningen aan de Pastorieweg te Vorden met de nummers
3, 7, 17, 19, 21, 25, 27 en 31, te herstellen in de staat van voor de vernieling, hetgeen in
concreto betekent dat er dakpannen moeten worden gelegd, alles wordt dichtgespijkerd,
alle puin wordt opgeruimd en de hekken worden verwijderd, een en ander vanaf 24 uur
na betekening van dit vonnis;
2. De Stiepel zal veroordelen tot betaling van een dwangsom van €EUR 10.000,00 voor iedere
dag dat zij in gebreke blijft aan het sub 1. vermelde gebod te voldoen;
3. De Stiepel zal verbieden nog enige handeling uit te voeren die leidt tot verslechtering van
de staat waarin de onbewoonde woningen verkeren en derhalve geen enkele handeling
die in de ruimste zin van het woord kan worden geduid als slopen of vernielen uit te
voeren, waaronder begrepen de ter plaatse aanwezige bomen, planten, struiken,
bloemen en alle andere gewassen;
4. De Stiepel zal veroordelen tot betaling van een dwangsom van EUR€ 20.000,00 voor elke
handeling in strijd met het sub 3. vermelde verbod na betekening van dit vonnis;
5. De Stiepel zal veroordelen tot betaling van een bedrag van €EUR 2.000,00 per persoon aan de
bewoners bij wege van voorschot op de door hen geleden immateriële schade;
6. De Stiepel zal veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2 Aan deze vordering hebben de bewoners tegen de achtergrond van de vaststaande feiten het volgende ten grondslag gelegd.
De Stiepel heeft met het laten uitvoeren van onderhavige werkzaamheden gehandeld in strijd met de verleende sloopvergunning en aldus niet voldaan aan de op haar rustende verplichting om de bewoners het rustig genot van het gehuurde te verschaffen.
3.3 De Stiepel heeft het volgende ten verwere aangevoerd.
De uitgevoerde werkzaamheden zijn niet aan te merken als sloopwerkzaamheden in de zin van de verleende sloopvergunning. De woningen zijn enkel ongeschikt gemaakt voor bewoning teneinde "kraken" van deze woningen te voorkomen, daarbij heeft zij gekozen voor het nemen van maatregelen die het minst bezwarend zijn voor de bewoners.
4. DE BEOORDELING
4.1 Vooropgesteld wordt, dat De Stiepel niet op grond van haar wettelijke verplichting om de bewoners het rustig genot van het gehuurde te verschaffen, aansprakelijk is voor de gevolgen van elke vorm van hinder aan de bewoners toegebracht. Het antwoord op de vraag of hinder voor de bewoners, die door De Stiepel is veroorzaakt of aan haar is toe te rekenen, als een tekortkoming van haar in de nakoming van haar wettelijke verplichting moet worden beschouwd, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebracht schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval.
4.2 Dienaangaande staat vast, dat door De Stiepel bij de in opdracht van haar op vrijdagmiddag 6 juni 2003 uitgevoerde werkzaamheden niet is gehandeld overeenkomstig de aan de hiervoor onder 2.4 vermelde sloopvergunning verbonden voorwaarden, welke voorwaarden - voor zover hier van belang - luiden als volgt:
"(…...)
1.1 De start van de sloopwerkzaamheden moet minimaal 48 uur van te voren worden gemeld
bij de sector grondgebied.
(…...)
1.5 In verband met de stabiliteit, de vochtwerendheid en de isolatie van nog in een
woningblok aanwezige bewoonde woningen, mag de sloop van een woningblok eerst
plaatsvinden, na beëindiging van de bewoning van het gehele woningblok.
(...…)".
4.3 Het door De Stiepel gevoerde verweer dat sprake is van "strippen" en niet van "slopen", zodat de sloopvergunning en daarmee de daaraan verbonden voorwaarden ten deze toepassing missen, treft geen doel. Het begrip "slopen" omvat immers een scala van activiteiten, welke uiteindelijk resulteren in het geheel "gesloopt", dat wil in casu zeggen: geheel verwijderd zijn van de woning. Voorshands moet er daarom van worden uitgegaan, dat onder "slopen" in de zin van de verleende sloopvergunning mede moet worden verstaan het definitief verwijderen van voor bewoning essentiële onderdelen van een woning.
4.4 De Stiepel heeft voorts betoogd, dat de uitgevoerde werkzaamheden niet kunnen worden beschouwd als een tekortkoming van haar in de nakoming van haar wettelijke verplichting om de bewoners het rustige genot van het gehuurde te verschaffen, zodat zij niet schadeplichtig is geworden. Ter ondersteuning daarvan heeft De Stiepel aangevoerd, dat zij op 6 juni 2003 uit betrouwbare bron te horen had gekregen, dat in het komende Pinksterweekend nog meer woningen, dan de twee reeds op 31 mei 2003 gekraakte woningen, gekraakt zouden worden. Als eigenaar had zij een gerechtvaardigd belang bij het voorkomen van het onrechtmatig in gebruik nemen van de woningen. Door het laten uitvoeren van de onderhavige werkzaamheden heeft zij gekozen voor een oplossing welke voor de bewoners het minst bezwarend was.
4.5 In dit betoog kan De Stiepel niet worden gevolgd. Door alvast over te gaan tot (gedeeltelijke) sloop van de leegstaande woningen in strijd met de aan de sloopvergunning verbonden voorwaarden op een moment dat volstrekt niet voorzienbaar is of en zo ja, wanneer, aan haar een onherroepelijke bouwvergunning zal worden verstrekt, heeft De Stiepel de woonomgeving en daarmee het huurgenot van de bewoners ernstig verstoord. Gelet op alle procesrechtelijke mogelijkheden voor de bewoners en hun uitlating dat zij die alle wensen te benutten, is niet uit te sluiten dat de bewoners nog geruime tijd zullen moeten verblijven in een woonomgeving die door de uitgevoerde sloopwerkzaamheden ernstig is aangetast. Onvoldoende aannemelijk is geworden, dat De Stiepel het voorkomen van kraken van de leegstaande woningen niet op een andere, voor de bewoners minder bezwarende wijze had kunnen realiseren.
4.6 Op grond van het vorenstaande moet er voorshands van worden uitgegaan, dat de bodemrechter - later oordelend - tot de conclusie zal komen, dat de handelwijze van De Stiepel moet worden beschouwd als een tekortkoming van haar in de nakoming van haar wettelijke verplichting om de bewoners het rustig genot van het verhuurde te verschaffen, zodat daarmee De Stiepel jegens alle bewoners schadeplichtig is geworden.
4.7 De omstandigheid, dat de huizenblokken waarin [bewoner B] en [bewoner C] woonachtig zijn, niet zijn gestript doet aan dit oordeel niet af. Immers alle bewoners zijn door het voorbarig uitvoeren van de sloopwerkzaamheden thans gedwongen, wellicht voor geruime tijd, te verblijven in een woonomgeving die ernstig is aangetast. Daarmee is tevens het spoedeisend belang van alle bewoners bij de gevorderde voorzieningen een gegeven.
4.8 Met betrekking tot de hiervoor onder 3.1 sub 1 vermelde vordering, staat vast, dat het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vorden bij brief van 10 juni 2003 aan De Stiepel - voor zover hier van belang - het volgende heeft bericht:
"(…...)
De maatregelen betreffen uitsluitend niet-bewoonde woningen en omvatten globaal:
1. het gedeeltelijk verwijderen van dakpannen;
2. het verwijderen van binnendeuren;
3. het verwijderen van beglazing;
4. het verwijderen van installaties/inrichting.
Wij hebben, gelet op uw bouwplannen voor het woonzorgcomplex, begrip voor deze maatregelen. Wij achten de maatregelen:
a. genoemd onder 2 en 4 (…...) voor uitlopend op de totale sloop niet onaanvaardbaar;
b. genoemd onder 3 (…...) eveneens aanvaardbaar nu de buitenkozijnen op andere wijze afdoende
zijn afgedicht;
c. genoemd onder 1 niet aanvaardbaar vooruitlopend op de totale sloop van de woningblokken.
Wij verplichten u vooralsnog niet om de dakpannen te herplaatsen, maar u dient - in overleg
met het bouw- en woningtoezicht - zodanige maatregelen te treffen, dat de vochtwerendheid
van de bewoonde woningen gewaarborgd blijft.
(…...)".
4.9 Bij brief van 13 juni 2003 heeft De Stiepel aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Vorden - voor zover hier van belang - het volgende bericht:
"(…...)
Onze voorgenomen maatregelen om er voor zorg te dragen dat de vochtwerendheid van de bewoonde woningen gewaarborgd blijft zijn naast de reeds getroffen maatregelen:
- de woningscheidende wanden tussen bewoonde en reeds ontruimde woningen te voorzien van
een 80 mm isolatiemateriaal, welke mechanisch wordt bevestigd;
- voor de daken waarvan de dakpannen geheel of gedeeltelijk verwijderd zijn, zijn wij
voornemens een zware zwarte kunstoffolie, type HDPE 0,5 mm dik en UV bestendig, met
gewolmaniseerde panlatten op verantwoorde wijze aan te brengen zodat de aanwezige
dakplaten waterdicht zijn afgedekt;
- tevens zijn/zullen de verwijderde materialen welke achter het hekwerk liggen, op korte termijn
worden afgevoerd.
(…...)".
4.10 In de gegeven omstandigheden worden - na afweging van de wederzijdse belangen - de door De Stiepel toegezegde maatregelen voorshands voldoende geacht. Bij deze afweging van belangen is mede in aanmerking genomen de aan het herplaatsen van dakpannen verbonden hoge kosten - de oude dakpannen zijn in opdracht van De Stiepel vernietigd bij de verwijdering daarvan - en de omstandigheid dat de woningen gesloopt zullen worden zodra aan alle aan de verleende sloopvergunning verbonden voorwaarden is voldaan. De onder 3.1 sub 1 vermelde vordering zal daarom overeenkomstig het door De Stiepel gedane aanbod worden toegewezen.
De aan dit bevel te verbinden dwangsom zal worden toegewezen tot de hoogte en het maximum als hierna aan te geven.
4.11 De onder 3.1 sub 3 en 4 vermelde vorderingen zullen worden afgewezen als in strijd met de aan De Stiepel verleende en inmiddels onherroepelijk geworden sloopvergunning. Indien en voor zover aan de daaraan verbonden voorwaarden wordt voldaan, is De Stiepel gerechtigd van die vergunning gebruik te maken.
4.12 Met betrekking tot de hiervoor onder 3.1 sub 5 vermelde vordering wordt het volgende overwogen.
Voor de vraag of toewijzing bij voorraad van een geldvordering in kort geding geïndiceerd is, moet niet alleen onderzocht worden of het bestaan van een vordering van de bewoners op De Stiepel voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden, welke meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en daarbij in de afweging van belangen van partijen mede betrekken de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van de terugbetaling door de bewoners van de toe te wijzen geldvordering.
4.13 Zoals eerder in dit vonnis overwogen zijn de bewoners genoodzaakt gedurende wellicht geruime tijd te verblijven in een woonomgeving die in ernstige mate is aangetast als gevolg van het door De Stiepel voorbarig en in strijd met de aan de verleende vergunning verbonden voorwaarden over gaan tot het gedeeltelijk slopen van de niet bewoonde woningen. Voorshands is voldoende aannemelijk, dat, gelet op alle omstandigheden van het geval en mede in aanmerking genomen de leeftijd van de bewoners, de bodemrechter - later oordelend - tot de conclusie zal komen, dat de bewoners dientengevolge schade lijden, welke immateriële schade door De Stiepel moet worden vergoed.
Een voorschot op deze schade ter grootte van €EUR 2.000,00 per bewoner, waarbij het [bewoner D] dient te worden beschouwd als één bewoner, wordt vooralsnog billijk geacht.
Door De Stiepel is niet gesteld en ook op andere wijze is niet gebleken, dat de bewoners geen spoedeisend belang hebben bij toewijzing van een voorschot op de door hen geleden immateriële schade en evenmin dat er sprake zou zijn van een restitutierisico, zodat hieraan verder voorbij zal worden gegaan.
4.14 De Stiepel zal als de voor het grootste deel in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5. BESLISSING
De voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding:
1. beveelt De Stiepel uiterlijk na 48 uur na betekening van dit vonnis over te gaan tot het treffen van de volgende maatregelen:
- de woningscheidende wanden tussen bewoonde en reeds ontruimde woningen te voorzien
van een 80 mm isolatiemateriaal, welke mechanisch wordt bevestigd;
- de buitenkozijnen van de reeds ontruimde woningen op deugdelijke wijze dicht te
timmeren;
- op de daken waarvan de dakpannen geheel of gedeeltelijk zijn verwijderd een zware zwarte
kunststoffolie, type HDPE 0,5 mm dik en UV bestendig, met gewolmaniseerde panlatten
op verantwoorde wijze aan te brengen, zodat de aanwezige dakplaten waterdicht zijn
afgedekt;
- de verwijderbare materialen welke thans achter het hekwerk liggen, af te voeren;
2. veroordeelt De Stiepel tot betaling van een dwangsom van €EUR 5.000,00 (vijfduizend euro) voor iedere dag dat zij in gebreke blijft aan het hiervoor vermelde bevel te voldoen;
3. bepaalt het maximum van de te verbeuren dwangsommen op een bedrag van €EUR 100.000,00 (eenhonderd duizend euro);
4. veroordeelt De Stiepel om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis over te gaan tot betaling van een bedrag van EUR€ 2.000,00 (tweeduizend euro) aan iedere bewoner, waarbij het [b[bewoner D] als één bewoner wordt gerekend, bij wege van voorschot op de door hen geleden immateriële schade;
5. veroordeelt De Stiepel in de kosten van het geding die voor zover gevallen aan de zijde van de bewoners tot op deze uitspraak worden begroot op EUR 286,16 wegens verschotten en EUR 703,36 wegens salaris procureur, te voldoen als volgt:
aan de griffier van deze rechtbank door storting op bankrekeningnummer [cijfers] ten name van [nummer] Arrondissement Zutphen, Postbus 9008, 7200 GJ Zutphen terzake van:
1. in debet gesteld griffierecht EUR 66,00
2. kosten dagvaarding EUR 81,16
3. salaris procureur EUR 703,36
aan de bewoners
niet in debet gesteld griffierecht EUR 139,00
6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
7. wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juni 2003 in tegenwoordigheid van Chr.D.W. van Meurs, griffier.