Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
SECTOR CIVIEL
VOORZIENINGENRECHTER
kort gedingnummer: 64257 / KG ZA 04-218
vonnis van : 28 september 2004
Vonnis in kort geding in de zaak van:
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE NUNSPEET,
zetelende te Nunspeet,
eiseres in conventie bij dagvaarding van 6 september 2004,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,
procureur: mr. A.J.H. Ozinga,
advocaat: mr. J.C. Dorrepaal te Alphen aan den Rijn,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
procureur: mr. R.H. van Dijke.
Partijen worden hierna mede de gemeente en [gedaagde] genoemd.
1. HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De gemeente heeft onder overlegging van producties [gedaagde] gedagvaard tegen de openbare zitting van 14 september 2004.
Ter zitting heeft [gedaagde] onder overlegging van producties geconcludeerd tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten. Tevens heeft [gedaagde] een voorwaardelijke eis in reconventie ingesteld.
Partijen hebben hun standpunten aan de hand van pleitnota's mondeling toegelicht, waarna zij vonnis hebben gevraagd.
2. VASTSTAANDE FEITEN
De volgende feiten zullen in dit kort geding als tussen partijen voorlopig vaststaand worden aangemerkt. Deze feiten blijken uit overgelegde stukken en/of volgen uit stellingen van partijen, voor zover deze door de ene partij zijn aangevoerd en door de andere partij zijn erkend of niet dan wel onvoldoende gemotiveerd zijn betwist.
2.1 De gemeente is eigenares van het woonhuis met aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres], gemeente Nunspeet. Dit woonhuis is medio 2003 door de gemeente te koop aangeboden via [naam makelaar] te Nunspeet.
2.2 Het woonhuis dateert uit 1744 en vertoonde ernstig achterstallig onderhoud.
2.3 Na kennisneming van de verkoopbrochure en van een dertigtal foto’s waaruit de staat van het woonhuis bleek, gaf [gedaagde] aan het woonhuis te willen kopen.
2.4 Op 20 december 2003 heeft [gedaagde] met instemming van de gemeente haar intrek in het woonhuis genomen.
2.5 Vóór 20 december 2003 is tussen [gedaagde] en de gemeente overleg gevoerd over de essentialia van een te sluiten overeenkomst van koop en verkoop en is haar door de gemeente een eerste concept van een overeenkomst ter hand gesteld.
2.6 Op 18 december 2003 is een tweede concept-koopovereenkomst door de gemeente per fax aan [gedaagde] toegezonden en een derde versie werd bij faxbericht van 20 januari 2004 door de gemeente aan mr. Voerman, juridisch adviseur van [gedaagde], toegezonden.
2.7 Teneinde het woonhuis voor de korte termijn bewoonbaar te maken, heeft de gemeente reparatiewerkzaamheden laten uitvoeren, welke voor het merendeel op 9 februari 2004 waren uitgevoerd.
2.8 Op 16 februari 2004 heeft [gedaagde] – voor zover hier van belang – het volgende aan de gemeente bericht:
“(...)
In afwachting van verdere berichten van uw zijde heb ik alle werkzaamheden aan [naam huis] stilgelegd.
(...)”.
2.9 Bij e-mail van 17 februari 2004 heeft [vertegenwoordiger1 gemeente] namens de gemeente – voor zover hier van belang – het volgende aan [gedaagde] bericht:
“(...)
Bijgaand het lijstje, zoals we dat zojuist bespraken. Daaraan wordt toegevoegd het gedurende maximaal één dag beschikbaar stellen van twee mensen, die hulp bieden bij het opruimen van de achtertuin. U draagt zelf zorg voor de afvoer van het vrijkomende materiaal.
Ik zal het uitvoeren van deze aktiepunten op kosten van de gemeente vandaag met het college bespreken en u daar uiterlijk morgenochtend over informeren.
U krijgt bij deze toestemming een kattenluikje in één van de deuren aan te brengen.
Als het college daarmee instemt zijn de op de lijst genoemde werkzaamheden de laatste, die de gemeente verricht!
Daarmee is de definitieve eindsituatie bereikt voor wat betreft de gemeentelijke inspanningen.
(...)”.
2.10 Op 20 februari 2004 heeft de gemeente – voor zover hier van belang – het volgende aan [gedaagde] bericht:
“(...)
Over uw aankoop van de woning aan de [adres] heeft de heer [vertegenwoordiger1 gemeente] namens de gemeente Nunspeet met u een aantal afspraken gemaakt. Onder verwijzing naar die afspraken berichten wij u als volgt.
Door en voor rekening van de gemeente Nunspeet zijn en/of worden nog uitsluitend de in de bijgevoegde ‘restantlijst werkzaamheden’ genoemde werkzaamheden uitgevoerd. Zodra deze zijn uitgevoerd, verricht de gemeente Nunspeet geen werkzaamheden meer aan het verkochte.
Het in de ‘restantlijst werkzaamheden’ genoemde bouwtechnisch keuringsrapport, waarvan de kosten door u en de gemeente Nunspeet gezamenlijk, ieder voor de helft, worden voldaan, treft u bijgaand aan.
Bijgaand treft u verder – in tweevoud – de koopovereenkomst aan en de daarbijbehorende bijlagen.
(...)
De artikelen 4, 6, 10, 11 en 12 van de overeenkomst zijn, ten opzichte van de aan u overgelegde concept-overeenkomst, versie 9 februari 2004, inhoudelijk gewijzigd, zoals op 10 februari 2004 door de heren [vertegenwoordiger1 gemeente] en mr. R.F. van Aalst met u en de heer mr. W.J. Voerman is besproken.
(...)
In de overeenkomst is onder meer bepaald dat u tot uiterlijk 1 juli 2004 de koopovereenkomst kunt ontbinden. Als u van die bevoegdheid gebruikmaakt, moet u het verkochte binnen drie maanden na ontbinding ter vrije beschikking van de gemeente Nunspeet stellen. Voorts is in de overeenkomst bepaald dat de gemeente Nunspeet in geval van ontbinding van de overeenkomst geen vergoeding zal betalen voor door u aangebrachte wijzigingen.
(...)”.
2.11 De bij voormelde brief gevoegde lijst luidt alsvolgt:
“Restantlijst werkzaamheden gemeente (besproken in gesprek met [gedaagde] en mr. Voerman, en de heren [vertegenwoordiger1 gemeente] en mr. R.F. van Aalst namens de gemeente Nunspeet op 10 februari 2004).
0. Gemeente geeft opdracht voor opmaak bouwkundig rapport. Kosten 50/50.
1. Dak bakhuisje
2. Deur rouwkamer.
3. Water bij regen in rouwkamer.
4. Ramen voorzien van mogelijkheid om te “blokkeren” (rouwkamer en trouwkamer).
5. Zolder: dakpannen aansmeren.
6. Voorhuis: dakpannen aansmeren.
7. Afvoer naar sloot open?
8. Slot voordeur en slot tuindeuren vervangen.
9. Deur zijkant (garagedeur die uitkomt op binnenplaats) gangbaar maken.
10. Thermostaat aanbrengen.
11. Lekkende radiator in woonkamer.
12. Lekkage in cv-systeem?
13. Aansluiting dakgoot/hemelwaterafvoer aan achterkant.
14. Plaatselijke reparatie (tegels) binnenplaats.”
1.1 De bij voormelde brief gevoegde koopovereenkomst houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“(...)
De ondergetekende:
1. de gemeente Nunspeet, (...), hierna te noemen: ‘verkoper’;
en
2. [gedaagde], (...), hierna te noemen: ‘koper’;
verklaren, dat verkoper heeft verkocht aan koper, die heeft gekocht:
REGISTERGOED
Een vrijstaand landhuis met aangrenzend(e) garage/atelier, bakhuis, ondergrond, tuin en grasland, staande en gelegen in [adres],
(...)
KOOPPRIJS REGISTERGOED
De koopsom van het registergoed bedraagt:
€ 600.000,--, (...)
Voormeld registergoed hierna ook te noemen: het verkochte. De koop is gesloten onder de volgende:
BEDINGEN
Artikel 1 – Notariële akte van levering
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van notaris mr. M.D. Gillen, diens opvolger of plaatsvervanger, op uiterlijk 1 juli 2004.
(...)
Artikel 4 – Feitelijke levering, staat van het verkochte
1. De feitelijke levering van het verkochte is geschied op 20 december 2003. De zorgplicht van de verkoper is geëindigd per het tijdstip van feitelijke levering.
2. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper is geschied in de staat waarin het zich op 20 december 2003 bevond, welke staat blijkt uit de bijgevoegde, door partijen gewaarmerkte foto’s.
3. Het registergoed bezat bij de feitelijke levering de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn. Voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en voor aan koper kenbare gebreken, staat verkoper niet in. Verkoper zijn geen feiten of omstandigheden bekend die een normaal gebruik door koper in de weg staan.
4. Koper is bekend met de inhoud van het bouwtechnisch keuringsrapport dat is uitgebracht door [naam adviesbureau] op 19 februari 2004.
(...)
Artikel 5 – Juridische levering, ontbindende voorwaarde en boete
(...)
3. Koper is bevoegd de koopovereenkomst tot uiterlijk 1 juli 2004 te ontbinden. Ontbinding geschiedt door middel van aangetekende brief. Als koper de koopovereenkomst ontbindt, verbeurt koper ten behoeve van verkoper een direct opeisbare boete. De hoogte van deze boete is gelijk aan € 1.000,-- (...) per maand te rekenen vanaf de feitelijke levering van het verkochte en tot de ter beschikking stelling aan verkoper als bedoeld in lid 4 van dit artikel.
Wanneer koper de koopovereenkomst ontbindt na 1 april 2004, is de hoogte van de boete vanaf laatstgenoemde datum gelijk aan € 1.250,-- (...)
4. Als koper de koopovereenkomst ontbindt als bedoeld in lid 3 van dit artikel, is hij gehouden het verkochte in de staat waarin het zich ten tijde van de feitelijke levering van het verkochte bevond, ter vrije beschikking van verkoper te stellen binnen drie maanden nadat de in lid 3 van dit artikel genoemde aangetekende brief door verkoper is ontvangen.
(...)
Artikel 12 – Overige verplichtingen en rechten van koper
1. Koper is verplicht het verkochte met ingang van de feitelijke levering ingericht te houden. Tot het tijdstip waarop juridische levering als bedoeld in lid 1 van artikel 5 van het verkocht heeft plaatsgevonden, is koper uitsluitend na voorafgaande schriftelijke toestemming van verkoper gerechtigd om fundamentele wijzigingen in en/of aan het verkochte aan te brengen. (...) Door koper vóór het tijdstip van juridische levering van het verkochte aangebrachte wijzigingen, zijn voor rekening en risico van koper. Verkoper zal in geen geval, ook niet in geval van ontbinding van deze overeenkomst als bedoeld in lid 3 van artikel 5, gehouden zijn koper enige vergoeding te betalen voor aangebrachte wijzigingen, ongeacht of deze met of zonder zijn toestemming zijn aangebracht.
(...)
Artikel 13 – Overige verplichtingen van verkoper
Verkoper is verplicht het grasland dat deel uitmaakt van het verkochte, te maaien totdat de juridische levering heeft plaatsgevonden, met ingang van de maand mei 2004 eenmaal per twee weken, en voordien een keer.
(...)”.
1.13 Een bouwtechnisch rapport van het op 18 februari 2004 door [naam adviesbureau], houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:
“(...)
Samenvatting kosten korte termijn
Onderdeel Kosten
A. Fundering €
B. Gevels € 1600
C. Dak € 15650
D. Interieur € 3000
E. Installaties € 550
F. Diversen €
G. Bijgebouwen €
Kostenindicatie totaal € 20800
Specialistisch onderzoek vereist voor de volgende onderdelen
Schuindakconstructie – begane grondvloer – studeerkamer
(...)”.
1.14 [gedaagde] heeft voormelde koopovereenkomst niet ondertekend.
1.15 Op 16 maart 2004 heeft [gedaagde] een bod op het woonhuis uitgebracht van € 450.000,--, welk bod door de gemeente niet is aanvaard.
1.16 Bij brief van 16 juni 2004 heeft de advocaat van de gemeente aan mr. A.A.S. van der Brugge, werkzaam bij DAS rechtsbijstand, zijnde de toenmalige gemachtigde van [gedaagde] – voor zover hier van belang – het volgende bericht:
“(...)
Tot nu toe heeft uw cliënte het voorliggend (en “uitonderhandeld”) koopcontract niet getekend. Dit contract zond de gemeente uw cliënte ter ondertekening toe bij brief van 20 februari jl. In dat contract waren verwerkt de tussen partijen besproken wijzigingen op de eerder aangeboden concepten van 18 december 2003 en 20 januari 2004.
Blijkens het bepaalde in art. 7:2 BW moet de koop van een woning door een consument schriftelijk worden vastgelegd voordat deze rechtsgeldig is. Hierbij verzoek en voorzover nodig sommeer ik hierbij namens mijn cliënte uw cliënte dan ook alsnog tot ondertekening van het koopcontract over te gaan en wel eveneens op 25 juni a.s. uiterlijk. Bij gebreke daarvan behoudt mijn cliënte zich het recht voor het standpunt in te nemen dat er in het geheel geen sprake is geweest van een tussen partijen tot stand gekomen koopovereenkomst.
Bij rechtstreekse email van uw cliënte aan mijn cliënte d.d. 26 mei jl. heeft uw cliënte onder andere laten weten “geenszins meer van plan te zijn dit pand te kopen” en voorgesteld te komen tot een vorm van (ver-)huur, (...). Hierbij kan ik u namens cliënte mededelen dat zij dat voorstel tot (ver-)huur niet aanvaardt.
(...)
Als laatste hierbij nog een reactie op het verzoek van uw cliënte met betrekking tot het maaien van het gras (zie art. 13 koopcontract). Nu uw cliënte reeds een tuinman heeft ingeschakeld, zal de gemeente de daarmede gepaard gaande kosten, voorzover die betrekking hebben op uitsluitend het maaien van het gras, aan u vergoeden, zulks uiteraard voorzover die kosten als redelijk zijn aan te merken.
(...)”.
1.17 Op 18 juni 2004 heeft mr. A.A.S. van der Brugge – voor zover hier van belang – het volgende bericht aan de advocaat van de gemeente:
“(...)
Cliënte stelt zich op het standpunt dat er geen koop tot stand is gekomen nu het contract nimmer door haar is ondertekend, daar zij zich niet kon verenigen met hetgeen er in staat bepaald. Zoals u correct stelt, dient een koopovereenkomst van een woning door een particulier schriftelijk zijn aangegaan, ex art. 7:2 BW.
(...)”.
1.18 In een op 27 augustus 2004 ondertekende koopakte is neergelegd dat tussen een derde en de gemeente op 11 augustus 2004 een overeenkomst van koop en verkoop is tot stand gekomen met betrekking tot het vrijstaande landhuis met inpandige garage/atelier, bakhuis, ondergrond, tuin en verdere aanbehoren, staande en gelegen aan de [adres]. In deze overeenkomst zijn twee ontbindende voorwaarden opgenomen, op welke voorwaarden tot op heden geen beroep is gedaan.
1.19 [gedaagde] is tot op heden weigerachtig gebleven de hiervoor bedoelde kopers in staat te stellen het woonhuis te bezichtigen.
3. DE VORDERING, DE GRONDEN EN HET VERWEER
In conventie
3.1 De gemeente vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde] zal veroordelen:
a. het woonhuis c.a. aan de [adres], gemeente Nunspeet, binnen acht dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en alle haar in eigendom toebehorende zaken te verlaten en te ontruimen en het woonhuis c.a. verlaten en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van de gemeente te stellen, met machtiging van de gemeente om die ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van gedaagde;
b. onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan bezichtiging van het woonhuis door (aspirant-)kopers van het woonhuis en/of door haar in te schakelen deskundigen, zulks op eerste verzoek van de gemeente en op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor elke keer dat [gedaagde] daarmede in gebreke blijft;
c. in de kosten van het geding.
3.2 Aan deze vordering heeft de gemeente tegen de achtergrond van de vaststaande feiten het volgende ten grondslag gelegd.
[gedaagde] bewoont het woonhuis zonder recht of titel, zodat de gemeente niet in staat is haar uit de met bedoelde derden gesloten koopovereenkomst voortvloeiende verplichting om de kopers in staat te stellen het woonhuis te bezichtigen noch haar verplichting tot levering vrij van huur en gebruik, na te komen. De gemeente heeft derhalve een spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorlopige voorzieningen.
3.3 [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop in het hierna volgende zo nodig zal worden ingegaan.
In voorwaardelijke reconventie
3.4 [gedaagde] vordert dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis de gemeente zal veroordelen:
1. om bij wege van voorschot binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, althans binnen zodanige andere in goede justitie te bepalen termijn, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [gedaagde] te voldoen een bedrag ad € 135.000,-- dan wel enig ander bedrag door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, zulks te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening, dan wel enige andere datum door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen.
3.1 Aan deze vordering heeft [gedaagde] tegen de achtergrond van de vaststaande feiten het volgende ten grondslag gelegd.
Indien en voor zover de vordering in conventie van de gemeente tot ontruiming wordt toegewezen, heeft zij recht en spoedeisend belang bij de terugbetaling van hetgeen zij inmiddels heeft geïnvesteerd in de onroerende zaak. De gemeente dient de overeenkomst waarbij zij zich heeft verplicht tot terugbetaling van door [gedaagde] geïnvesteerde bedragen, indien en voor zover deze een waardevermeerderend effect hebben, alsook voor het maaien van het gras, na te komen. Los daarvan is de gemeente daartoe gehouden op grond van de wet, daar de gemeente door de geïnvesteerde bedragen zonder enige grond is verrijkt en [gedaagde] is verarmd. In totaal heeft [gedaagde] voor een bedrag van meer dan € 135.000,-- in de betreffende onroerende zaak geïnvesteerd.
Voor de aankoopkosten, makelaarskosten, verhuiskosten etcetera, beschikt [gedaagde] thans niet over voldoende financiële middelen, zodat zij een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorlopige voorziening.
3.6 De gemeente heeft gemotiveerd verweer gevoerd, waarop in het hierna volgende zo nodig zal worden ingegaan.
4. DE BEOORDELING
In conventie
4.1 [gedaagde] heeft primair bestreden dat zij het onderhavige woonhuis zonder recht of titel zou bewonen. Ter ondersteuning daarvan heeft zij aangevoerd, dat tussen haar en de gemeente met betrekking tot dat woonhuis een overeenkomst van huur en verhuur tot stand is gekomen, waarbij door de gemeente tevens aan haar het recht van koop is verleend.
De gemeente heeft deze stelling van [gedaagde] gemotiveerd betwist, zodat op [gedaagde] de last rust deze stelling binnen de beperkingen van dit kort-geding voldoende aannemelijk te maken. Dit klemt te meer waar de gemeente onbestreden heeft gesteld, dat [gedaagde] bij e-mailbericht van 26 mei 2004 aan de gemeente heeft doen weten niet meer bereid te zijn tot aankoop over te gaan en daarbij tevens een voorstel heeft gedaan om te komen tot een vorm van (ver-)huur van het woonhuis, welk voorstel door de gemeente bij brief van 16 juni 2004 is afgewezen.
4.2 Krachtens het bepaalde in artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek is huur de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.
4.3 Tussen partijen staat onweersproken vast, dat de gemeente aan [gedaagde] ingaande 20 december 2003 het onderhavige woonhuis in gebruik heeft verstrekt en dat reeds daaraan voorafgaande tussen de gemeente en [gedaagde] onderhandelingen gaande waren over de verkoop van het woonhuis door de gemeente aan [gedaagde]. Uit de hiervoor vermelde vaststaande feiten valt evenwel op geen enkele wijze af te leiden, dat [gedaagde] voor dat gebruik zich heeft verbonden tot een tegenprestatie. De enkele stelling van [gedaagde] dat tussen partijen zou zijn overeengekomen dat zij voor het gebruik van het woonhuis een vergoeding van € 1.000,-- per maand zou gaan betalen met ingang van de datum van de feitelijke levering doch dat deze vergoeding door de gemeente in de in artikel 5 lid 3 van de hiervoor onder 2.12 vermelde conceptkoopovereenkomst is aangeduid als boete, maakt dit niet anders.
Immers, partijen zijn het erover eens dat tussen hen geen overeenkomst van koop en verkoop van de onderhavige woonboerderij is tot stand gekomen, zodat reeds daarom die bepaling, welke betrekking heeft op een eventuele ontbinding door [gedaagde] van een koopovereenkomst, toepassing mist. Zij heeft ook niet bestreden dat de gemeente op grond van het voorgaande geen enkele aanspraak maakt op die boete. Voorts heeft [gedaagde] niet gesteld en ook op andere wijze is niet gebleken, dat zij de door haar gestelde vergoeding van € 1.000,-- per maand daadwerkelijk heeft voldaan, zodat ook hierin geen aanwijzing valt te vinden voor haar stelling van het bestaan van een huurovereenkomst. De door [gedaagde] op 13 april 2004 gedane betaling van € 400,-- met de omschrijving huur voorschot januari t/m april en de op 3 mei 2004 gedane betaling van € 100,-- met de omschrijving huur voorschot mei zijn daartoe eveneens onvoldoende, nu deze bedragen door de gemeente aan [gedaagde] als door haar onverschuldigd betaald zijn geretourneerd.
4.4 Het vorenstaande leidt tot de conclusie, dat [gedaagde] het bestaan van een huurovereenkomst tussen haar en de gemeente onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt, zodat deze primaire stelling van haar moet worden verworpen. [gedaagde] heeft derhalve het onderhavige woonhuis zonder recht of titel in gebruik, zodat de gemeente belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming.
4.5 Door [gedaagde] is betwist, dat de gemeente een spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot ontruiming. Ter ondersteuning daarvan heeft zij aangevoerd, dat zeer onzeker is of de door de gemeente gesloten overeenkomst van koop en verkoop van het woonhuis zal worden gestand gedaan, omdat de kopers nog de mogelijkheid hebben die overeenkomst te ontbinden, zodat thans nog geenszins zeker is dat de gemeente uiterlijk op 15 december 2004 tot levering van het woonhuis zal moeten overgaan.
4.6 Het spoedeisend belang van de gemeente is in beginsel reeds gelegen in het verkrijgen van de mogelijkheid om zo spoedig mogelijk een einde te maken aan de voortdurende vermogensaantasting, veroorzaakt door het feit dat het aan de gemeente toebehorende perceel wederrechtelijk in gebruik is bij [gedaagde], zonder dat de gemeente daarvoor een vergoeding ontvangt. Hieraan doet niet af dat [gedaagde] bereid is een huurovereenkomst te sluiten, nu de gemeente niet bereid en natuurlijk niet verplicht is een zodanige huurovereenkomst met [gedaagde] aan te gaan.
4.7 Het voorgaande zou anders kunnen zijn als na afweging van de wederzijds belangen het belang van [gedaagde] bij voorlopige voortzetting van het gebruik van de woonruimte zwaarder moet worden gewogen dan het belang van de gemeente bij een spoedige ontruiming.
Dienaangaande staat tussen partijen vast, dat [gedaagde] zelf al op 26 mei 2004 aan de gemeente heeft laten weten niet meer tot aankoop van het woonhuis te willen overgaan en dat zij in ieder geval al op 16 juni 2004 ervan op de hoogte was dat de gemeente uiterlijk per 1 oktober 2004 ontruiming van het woonhuis verlangde, zodat zij vanaf die datum passende maatregelen had kunnen treffen. Nu zij dit niet heeft gedaan, althans dat is niet door haar gesteld en ook op andere wijze is daarvan niet gebleken, dient zulks geheel voor haar eigen rekening en risico te komen.
Dit verweer van [gedaagde] moet derhalve worden verworpen.
4.8 Tenslotte heeft [gedaagde] nog verzocht de ontruiming te bepalen op een termijn van negen tot 10 maanden, teneinde haar de gelegenheid te geven om naar andere woonruimte om te zien.
Op grond van hetgeen hiervoor onder 4.7 is overwogen, moet dit verzoek eveneens worden afgewezen.
4.9 De vordering van de gemeente tot ontruiming is dan ook voor toewijzing vatbaar.
4.10 De mede gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie zal evenwel worden afgewezen, omdat zij strikt genomen overbodig is. Artikel 556 eerste lid van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) schrijft al voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder. De deurwaarder behoeft geen rechterlijke machtiging om de hulp van de sterke arm in te roepen. De bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard.
4.11 Aangezien de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, heeft de gemeente bij haar vordering om [gedaagde] te veroordelen onvoorwaardelijk medewerking te verlenen aan bezichtiging van het woonhuis een onvoldoende spoedeisend belang, zodat deze vordering zal worden afgewezen.
4.12 [gedaagde] zal als de voor het grootste gedeelte in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
In reconventie
4.13 Aan de door [gedaagde] aan haar vordering verbonden voorwaarde, te weten veroordeling van haar om het woonhuis te ontruimen, is voldaan, zodat deze vordering verder dient te worden beoordeeld.
4.14 [gedaagde] vordert de gemeente te veroordelen tot betaling aan haar van een voorschot ten bedrage van € 135.000,--. Voor de vraag of toewijzing bij voorraad van een geldvordering in kort geding geïndiceerd is, moet de voorzieningenrechter volgens de Hoge Raad niet alleen onderzoeken of het bestaan van een vordering van [gedaagde] op de gemeente voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden, welke meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist en daarbij in de afweging van belangen van partijen mede betrekken de vraag naar het risico van de onmogelijkheid van de terugbetaling door de gemeente van de toe te wijzen geldvordering. Terughoudendheid acht de Hoge Raad geboden.
4.15 Aan haar vordering heeft [gedaagde] ten grondslag gelegd, dat zij voor meer dan € 135.000,-- in het woonhuis heeft geïnvesteerd. De gemeente heeft zich verbonden tot terugbetaling van de door haar gedane investeringen en voorts is de gemeente daardoor thans ten koste van haar tot dit bedrag ongerechtvaardigd verrijkt, zodat ook op die grond de gemeente verplicht is haar schade tot dit bedrag te vergoeden.
4.16 De gemeente heeft betwist, dat zij met [gedaagde] zou zijn overeengekomen de door haar gedane investeringen te vergoeden.
4.17 De door [gedaagde] ter ondersteuning van deze stelling overgelegde brief d.d. 25 maart 2004 van mr. Van Aalst namens de gemeente, inhoudende – voor zover hier van belang – “Indien u de woning niet wenst aan te kopen, geeft u aan op welk bedrag u meent aanspraak te kunnen maken in verband met door u aan de woning aangebrachte waardeverhogende investeringen” is voorshands onvoldoende om daaruit een uitdrukkelijke overeenkomst tussen partijen te kunnen afleiden. Dit klemt te meer waar de gemeente, zowel op 17 februari 2004 als op 20 februari 2004, nadrukkelijk aan [gedaagde] heeft laten weten geen vergoeding te zullen betalen voor door haar aangebrachte wijzigingen.
4.18 Het ligt derhalve op de weg van [gedaagde] om de door haar gepretendeerd overeenkomst te bewijzen doch voor een dergelijke nadere bewijslevering is in kort-geding geen plaats. Deze stelling van [gedaagde] moet daarom worden verworpen.
4.1 Voorts heeft de gemeente betwist dat zij door de door [gedaagde] gedane investeringen zou zijn verrijkt. Ter ondersteuning van deze laatste stelling heeft de gemeente aangevoerd, dat de door de gemeente betaalde aankoopprijs bedroeg € 635.000,--, de aanvankelijk met [gedaagde] overeengekomen koopsom bedroeg € 600.000,--, en dat de thans met derden overeengekomen koopsom bedraagt € 575.000,--, welke bedragen min of meer overeenkomen met de getaxeerde waarde. Voorts heeft de gemeente aangevoerd, dat zij – zo zij al zou zijn verrijkt – dit niet ongerechtvaardigd is geschied omdat [gedaagde] die investeringen heeft gedaan na en in strijd met het uitdrukkelijk door de gemeente aan haar opgelegde verbod om zonder toestemming van de gemeente wijzigingen in of aan het woonhuis aan te brengen en zij nogmaals bij brief van 20 februari 2004 er nog eens door de gemeente op is gewezen dat de gemeente geen vergoeding zal betalen voor door haar aangebrachte wijzigingen.
4.20 Gelet op het vorenstaande is zonder nadere bewijslevering, waarvoor in kort-geding geen plaats is, het bestaan van een vordering van [gedaagde] op de gemeente voorshands onvoldoende aannemelijk, zodat op die grond haar vordering moet worden afgewezen.
4.21 Indien en voor zover [gedaagde] heeft bedoeld onder haar vordering tot veroordeling van de gemeente tot betaling van een voorschot tevens te begrijpen de door haar gepretendeerde vordering wegens de kosten voor het grasmaaien, wordt het volgende overwogen.
4.22 De gemeente heeft weliswaar verklaard de door haar gedane toezegging tot vergoeding van deze kosten, voor zover deze redelijk zijn en uitsluitend betrekking hebben op het maaien van het gras, te zullen nakomen doch tevens dat de deswege door [gedaagde] toegezonden facturen onvoldoende inzicht geven in de daadwerkelijk gemaakte kosten.
4.23 Aan het reeds eerder uitdrukkelijk door de gemeente aan [gedaagde] gedaan verzoek een deugdelijke specificatie van vorenbedoelde kosten en de daarbij behorende facturen over te leggen, heeft [gedaagde] tot op heden niet voldaan en ook thans heeft [gedaagde] deze door haar gepretendeerde kosten ten bedrage van meer dan € 19.464,45 onvoldoende feitelijk onderbouwd. Dit brengt met zich dat ook dit deel van haar vordering niet voor toewijzing vatbaar is.
4.24 [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5. BESLISSING
De voorzieningenrechter, recht doende in kort geding:
in conventie
1. veroordeelt [gedaagde] het woonhuis c.a. aan de [adres], gemeente Nunspeet, binnen acht dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en alle haar in eigendom toebehorende zaken te verlaten en te ontruimen en het woonhuis c.a. verlaten en ontruimd te houden en onder afgifte van de sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking van de gemeente te stellen;
2. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding die, voor zover gevallen aan de zijde van de gemeente tot op deze uitspraak worden begroot op € 324,78 wegens verschotten en € 704,-- wegens salaris procureur;
3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
4. wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
5. wijst de vordering af;
6. veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding die, voor zover gevallen aan de zijde van de gemeente tot op deze uitspraak worden begroot op € 357,--wegens salaris procureur.
Aldus gewezen door mr. A.E.F. Hillen, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 september 2004 door mr. D. Vergunst, in tegenwoordigheid van Chr.D.W. van Meurs, griffier.