Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Kanton
Locatie Groenlo
Zaaknummer 235737 / VV 8-05
Uitspraak d.d. 21 maart 2005
Grosse aan mr. Hartogs
Afschrift aan mr. Ludding
d.d.
VONNIS INZAKE:
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid DON INDALO RESIDENCE B.V. en BOMON B.V., beide gevestigd te Doetinchem, eisers in conventie, verweerders in reconventie, gemachtigde mr. L. Hartogs te Doetinchem (Postbus 348, 7000 AH),
c o n t r a :
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ROMAR HORECA B.V., gevestigd te 6904 CC Zevenaar aan de Willem de Zwijgerlaan 45,
2. [gedaagde 2], wondende te [plaats],
3. [gedaagde 3], wonende te [plaats],
Gedaagden in conventie, eisers in reconventie, gemachtigde mr. E.M.T. Ludding, werkzaam bij Deloitte Juridisch Adviseurs B.V. te Zwolle (Postbus 480, 8000 AL).
Partijen worden in dit vonnis aangeduid met Don Indalo c.s. en Romar c.s.
1. Het verloop van de procedure
Dit verloop blijkt uit:
- de dagvaarding in kort geding van 7 februari 2005;
- de brief van 10 februari 2005 met bijlagen van mr. Hartogs;
- de brief van 14 februari 2005 met bijlagen van mr. Ludding;
- de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de op 15 februari 2005 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door de raadslieden pleitnotities zijn overgelegd;
- de brieven van 25 februari van beide raadslieden, waarin wordt verzocht vonnis te wijzen.
2. De vaststaande feiten
2.1 Don Indalo c.s. zijn ieder voor een deel eigenaren van de onroerende zaak, bestaande uit de percelen, kadastraal bekend gemeente Dinxperlo, sectie F n° 1568 en 1823, groot 1 ha, 18 a en 70 ca, waarop is geplaatst een horecagelegenheid met parkeerterrein, genaamd “Uitgaanscentrum Achterhoek Arena” (hierna: de onroerende zaak).
2.2 Partijen, [gedaagde 2] en [gedaagde 3] als verhuurders en Romar c.s. als huurders, hebben op 9 januari 2004 een schriftelijke huurovereenkomst met betrekking tot de onroerende zaak ondertekend, waarin onder meer het volgende is bepaald:
“(…)
Nemen in aanmerking dat:
(…)
• Verhuurders na te noemen bedrijfsruimte en inventaris met ingang van 10 januari 2004 wensen te verhuren, in beginsel voor de duur van een half jaar;
• ingeval van een wederzijds goed functionerende samenwerking tussen Verhuurders en Huurders Partijen de intentie hebben de huurovereenkomst na dat half jaar voort te zetten voor de duur van vierenhalf jaar, gevolgd door een periode van nogmaals vijf jaar;
(…)
Zijn het volgende overeengekomen:
(…)
Artikel 4 Duur Pro, verlenging en opzegging
1. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van een half jaar, ingaande op 10 januari 2004, derhalve eindigend op 9 juli 2004.
2. Bij het verstrijken van de in lid 1 genoemde duur eindigt deze overeenkomst van rechtswege, derhalve zonder dat daartoe opzegging vereist is, tenzij Partijen uiterlijk voor het verstrijken van de duur voortzetting zijn overeengekomen.
3. Indien de overeenkomst na afloop van de in lid 2 bedoelde duur wordt voortgezet dan loopt de overeenkomst door voor een aansluitende periode van vierenhalf jaar, derhalve tot en met 9 januari 2009.
(…)”
2.3 Bij brief van 9 juli 2004 hebben [gedaagde 2] en [gedaagde 3] (met als briefhoofd Romar Horeca B.V.) aan Don Indalo Residence B.V. en Bomon B.V. onder meer het volgende medegedeeld:
“Betreft: voortzetting huurovereenkomst Achterhoek Arena te Dinxperlo
Geachte heer [naam 1],
Bijgaand treft u in duplo ons voorstel aan ter voortzetting van de huurovereenkomst voor “de Achterhoek Arena” te Dinxperlo. Wij menen er goed aan te doen één volledig boekjaar voor beide partijen de basis te laten zijn voor het verlengen van de overeenkomst met de duur van vier jaar gevolgd door een periode van nogmaals vijf jaar.
Voorts hebben wij de intentie te onderzoeken of een eventuele aankoop van het onroerendgoed, zoals het thans door ons gehuurd wordt, haalbaar is binnen het pakket van de diverse horecaprojecten die wij thans exploiteren en/of toekomstig willen gaan exploiteren.
Hiervoor is zoals u zult begrijpen meer tijd nodig dan wat ons nu rest ter voortzetting van de bestaande huurovereenkomst m.b.t. de Achterhoek Arena.
Met vriendelijke groet,
(…)”
2.4 In de bijlage bij voormelde brief van 9 juli 2004 is onder meer het volgende vermeld:
“Betreft: voortzetting huurovereenkomst Achterhoek Arena te Dinxperlo
Geachte heer [naam 1],
Zoals wij vandaag overeenkwamen zal de huurovereenkomst d.d. 10 januari 2004 (…) per 9 juli 2004 worden voortgezet.
Wij hebben daarbij vastgesteld dat conform het bepaalde in artikel 4 van Pro de huurovereenkomst, de huurovereenkomst onder dezelfde voorwaarden doorloopt tot en met 9 januari 2005.
Huurders en verhuurders nemen in aanmerking dat in geval van een wederzijds goed functionerende samenwerking tussen hen beide partijen de intentie hebben de huurovereenkomst na 9 januari 2005 voort te zetten voor de duur van vier jaar gevolgd door een periode van nogmaals vijf jaar, tenzij met inachtneming van een opzegtermijn van ten minste drie maanden (en de overige wettelijke opzegbepalingen) is opgezegd.
Wij verzoeken u ter schriftelijke vastlegging van het overeengekomene deze brief onderstaand voor akkoord te ondertekenen en deze vervolgens aan ons te retourneren.
Met vriendelijke groet,
(getekend [gedaagde 2], [gedaagde 3])
Ondertekening voor akkoord voortzetting van de huurovereenkomst:
Don Indalo Residence BV Bomon BV
Voor deze: de heer [naam 1] voor deze: de heer [naam 1]
…………………………………………. ………………………………………….”
2.5 Partijen hebben in de periode van juli 2004 tot en met januari 2005 onderhandeld over de voorwaarden van de huurovereenkomst.
2.6 Bij kort geding vonnis van 17 december 2004 heeft de kantonrechter te Terborg Don Indalo c.s. onder meer geboden om binnen 4 uur na 17 december 2004 om 16.30 uur Romar c.s. de vrijelijke toegang tot het gehuurde c.a. te verschaffen, op straffe van een dwangsom van € 25.000,00 per dag. Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld. Don Indalo c.s. hebben aan dit gebod voldaan.
2.7 De onder 2.4 weergegeven bijlage is bij brief van 6 januari 2005 van mr. Hartogs ondertekend door [naam 1] opgestuurd naar de gemachtigde van gedaagden.
3. De vordering en het verweer in conventie
3.1 Don Indalo c.s. vorderen dat de kantonrechter bij wege van voorlopige voorziening bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. Romar c.s. zal veroordelen de bedrijfsruimte aan de Anholtseweg 49 te Dinxperlo, genaamd de Achterhoek Arena, binnen één week na betekening van het ten deze te wijzen vonnis, dan wel tegen een door de kantonrechter nader te bepalen datum te ontruimen, zulks met al het hunne en de hunnen, exclusief de inventaris en de voor de exploitatie benodigde zaken, en ontruimd te houden, zulks onder overgifte van de sleutels aan eisers, een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag dat gedaagden in gebreke blijven aan de ten deze uit te spreken veroordeling te voldoen.
2. Don Indalo c.s. zal machtigen om, zo Romar c.s. in gebreke blijven aan de sub 1 uit te spreken veroordeling te voldoen, om zelf de ontruiming ter hand te nemen, zulks met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
3. Romar c.s. zal veroordelen in de proceskosten.
3.2 Don Indalo c.s. leggen, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, aan hun vorderingen onder meer de volgende stellingen ten grondslag.
Er is geen sprake van dat de huurovereenkomst is verlengd op de voet van artikel 4 lid 3 van Pro de huurovereenkomst. Momenteel maken Romar c.s. zonder recht of titel gebruik van het gehuurde en hebben Don Indalo c.s. spoedeisend belang bij ontruiming daarvan. De huurovereenkomst is op 9 januari 2005 geëindigd, omdat Don Indalo c.s. voordien hebben ingestemd met de in juli 2004 door Romar c.s. voorgestelde verlenging van de proefperiode met een half jaar tot 9 januari 2005. In elk geval is het beroep van Romar c.s. op artikel 4 lid 3 van Pro de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
3.3 Romar c.s. hebben geconcludeerd dat Don Indalo c.s. in hun vorderingen niet ontvankelijk dienen te worden verklaard, althans dat deze moeten worden afgewezen, met veroordeling van Don Indalo c.s. in de proceskosten.
3.4 Romar c.s. voeren tegen de achtergrond van de vaststaande feiten onder meer de volgende verweren aan. Er is geen spoedeisend belang. Door de voortzetting van de huur na 9 juli 2004 is het bepaalde van artikel 4 lid 3 van Pro de huurovereenkomst in werking getreden. Er bestaat thans tussen partijen een huurovereenkomst tot 9 juli 2009 en er kan dus geen sprake zijn van ontruiming.
4. De vordering en het verweer in reconventie
4.1 Romar c.s. vorderen dat de kantonrechter bij wege van voorlopige voorziening bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis Don Indalo c.s. te veroordelen tot volledige en tijdige hervatting van de notabetalingen aan Vitens en alle overige nutsvoorzieningen
betreffende leveringen ter zake van het gehuurde en deze betalingen te handhaven, op vertoon op eerste verzoek aan Romar c.s. van de betaalbewijzen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per overtreding, met veroordeling van Don Indalo c.s. in de proceskosten.
4.2 Romar c.s. leggen, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, aan hun vorderingen onder meer de volgende stelling ten grondslag. Op 8 februari 2005 bleek de wateraansluiting van het gehuurde te worden afgesloten, door het niet betalen van de jaarnota door Don Indalo c.s.. Romar c.s. hebben belang bij de gevorderde voorziening.
4.3 Don Indalo c.s. hebben geconcludeerd dat Romar c.s. in hun vorderingen niet ontvankelijk dienen te worden verklaard, althans dat deze moeten worden afgewezen, met veroordeling van Romar c.s. in de proceskosten.
4.4 Het verweer van Don Indalo c.s. zal, voor zover van belang, in het navolgende worden weergegeven.
5. De beoordeling
In conventie
5.1 Gelet op de aard van het geding, namelijk de vordering tot het ontruimen van het gehuurde en het vrijkomen daarvan ten behoeve van Don Indalo c.s., moet de spoedeisendheid daarvan worden aangenomen. Dit geldt te meer nu Don Indalo c.s. onbetwist hebben gesteld dat zij met een aspirant huurder sluitende afspraken over een huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde hebben gemaakt.
5.2 Deze procedure ziet op het treffen van voorlopige voorzieningen. Het gaat er daarbij om of het gevorderde naar voorshands oordeel van de kantonrechter met grote waarschijnlijkheid in een eventuele bodemprocedure toewijsbaar zal zijn. Voor nader onderzoek om tot vaststelling van een bepaalde rechtstoestand of feiten of omstandigheden te komen is in deze procedure geen plaats. Dit dient te gebeuren in een eventuele bodemprocedure.
5.3 De kernvraag van dit geschil is of de bodemrechter naar alle waarschijnlijkheid zal beslissen tot het veroordelen van huurders tot (onder meer) ontruiming op korte termijn. Daarover wordt het volgende overwogen.
5.4 Vooropgesteld wordt dat de huurovereenkomst een proefperiode bevat in de zin van artikel 7:301 BW Pro. Een dergelijke proefperiode kan worden aangegaan voor maximaal twee jaar en gedurende die periode is er in het algemeen (nog) geen sprake van de termijnbescherming van de artikelen 7:291 tot en met 300 BW.
5.5 Romar c.s. stellen zich op het standpunt dat door het voortzetten van de huur na 9 juli 2004, de huurovereenkomst ingevolge artikel 4 lid 3 geldt Pro voor een aansluitende periode van viereneenhalf jaar, tot 9 januari 2009. Partijen verschillen van inzicht over de uitleg van de overeenkomst.
Voor de uitleg van een overeenkomst kom het aan op alle omstandigheden die van belang kunnen zijn voor de zin die partijen over en weer aan hun verklaringen en gedragingen mochten toekennen, dan wel voor hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Beide partijen zijn in dit geval als professionele huurder c.q. verhuurder van bedrijfsruimte aan te merken. Voorts zijn van belang het hiervoor genoemde wettelijk kader en de tekst en systematiek van de huurovereenkomst.
In de systematiek van de huurovereenkomst, bezien in het licht van de wettelijke proefperiode en hetgeen – voor zover thans uit de gedingstukken naar voren komt – partijen over en weer daarover hebben verklaard, kan deze zienswijze van Romar c.s. niet worden gevolgd. Daarbij is het volgende van belang.
De huurovereenkomst geeft in artikel 4 lid 2 aan Pro dat er bij het verstrijken van de datum 9 juli 2004 voortzetting van de huurovereenkomst dient te worden overeengekomen. Het enkele voortzetten van het gebruik is (ook tegen betaling) dus niet zonder meer voldoende. Niet is immers gebleken dat tussen partijen een overeenstemming over een langdurig voortzetten van de huur is bereikt. Partijen hebben aldus niet gewild dat er na ommekomst van de termijn van 6 maanden zonder meer een overeenkomst voor 4,5 plus 5 jaar zou ontstaan, want zij hebben dit ontstaan in de huurovereenkomst afhankelijk gesteld van een nadere overeenkomst van partijen tot voortzetting. Indien het huurgenot krachtens een dergelijke overeenkomst is aangevangen en langer dan twee jaar heeft geduurd geldt van rechtswege een overeenkomst voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken twee jaar in mindering komen en de artikelen 7:291 tot en met 300 BW van toepassing zijn.
Partijen zijn ( in elk geval) vanaf 9 juli 2004 met elkaar gaan onderhandelen over de voorwaarden waaronder zij beiden meerjarige voortzetting van de huurovereenkomst wensen. Eerst indien die stap is genomen – overeenstemming over langdurige voortzetting en de voorwaarden waaronder – kan artikel 4 lid 3 van Pro toepassing worden.
5.6 Het voorgaande geldt te meer waar Romar c.s. zelf op 9 juli 2004 uitdrukkelijk schriftelijk aan Don Indalo c.s. hebben voorgesteld om de proefperiode met nog eens zes maanden te verlengen tot 9 januari 2005. Dat voorstel is niet door Romar c.s. ingetrokken en evenmin door Don Indalo c.s. verworpen. Het kan ook niet worden aangemerkt als een spoedig daarna gepasseerde fase van de onderhandelingen, nu niet is gesteld of gebleken dat het verlengen van de proefperiode op zichzelf voor partijen onderwerp van onderhandelingen was. Die gingen immers over de huurvoorwaarden op de langere termijn.
Nog anders gezegd: ten aanzien van de status van de huur na 9 juli 2004 hebben Romar c.s. Don Indalo c.s. door de inhoud van die brief op het verkeerde been gezet, indien zij thans staande willen houden dat de huur destijds niettemin voor 4,5 jaar was verlengd en daarmee direct in het regime van 7:291 en volgende BW is binnengetreden.
Dat Don Indalo c.s. zich in december 2004 op het standpunt stelden dat er geen huurovereenkomst meer bestond, is gelet op het vonnis van 17 december anderzijds evenmin houdbaar gebleken. Maar dat kan aan het voorgaande niet afdoen, omdat het geschil thans gaat om de vraag of de huur al dan niet tot 9 januari 2009 doorloopt. Die vraag dient in ontkennende zin te worden beantwoord.
5.7 Niet is gesteld of gebleken dat uitsluitend of overwegend Don Indalo c.s. de onderhandelingen tussen partijen zouden hebben gefrustreerd of getraineerd. Het niet slagen daarvan moet naar voorlopig oordeel op het conto van beide partijen worden geschreven. Ook hierin is geen omstandigheid gelegen die mede tot afwijzing van het gevorderde zou kunnen leiden.
5.8 Gelet op het bovenstaande moet eveneens worden geoordeeld dat een beroep van Romar c.s. op het bepaalde in artikel 4 lid 3 van Pro de huurovereenkomst, indien al mogelijk, als naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.9 Op grond van het voorgaande zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen, zij het dat de termijn zal worden gesteld op 4 weken. De dwangsom zal ambtshalve worden gemaximeerd als hierna is vermeld.
5.10 Nu niet is komen vast te staan dat er een indeplaatstelling is overeengekomen of anderszins rechtens tot stand is gekomen, zullen de vorderingen ook tegen gedaagden sub 2 en 3 als partijen bij de huurovereenkomst worden toegewezen.
5.11 Romar c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
Het vonnis zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Hetgeen meer of anders is gevorderd zal worden afgewezen.
In reconventie
5.12 Vooropgesteld wordt dat van een goed verhuurder mag worden verwacht en verlangd dat hij zijn verplichtingen jegens derden ten aanzien van voorzieningen waarvan huurders bij hun gebruik van het gehuurde afhankelijk zijn, stipt nakomt. Don Indalo c.s. is door de vordering van Romar c.s. ter zitting verrast en heeft gemotiveerd betwisten dat zij van Vitens een rekening of aanmaningen hebben ontvangen, althans dat zij wisten dat zij in verzuim waren jegens Vitens. Niet is onderbouwd gesteld of gebleken dat Don Indalo c.s. inzake dit enkele voorval zodanig in verzuim is of is geweest jegens Romar c.s. dat de door hen gevraagde voorziening thans is geboden. Daarom zal de vordering worden afgewezen.
Romar c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten.
De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende als voorzieningenrechter:
In conventie:
veroordeelt Romar c.s. de bedrijfsruimte aan de Anholtseweg 49 te Dinxperlo, genaamd de Achterhoek Arena binnen vier weken na betekening van het ten deze te wijzen vonnis te ontruimen, zulks met al het hunne en de hunnen, exclusief de inventaris en de voor de exploitatie benodigde zaken, en ontruimd te houden, zulks onder overgifte van de sleutels aan Don Indalo c.s., een en ander op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag voor iedere dag dat Romar c.s. in gebreke blijven aan de veroordeling te voldoen, tot een maximum van € 250.000,00;
machtigt Don Indalo c.s. om, zo Romar c.s. in gebreke blijven aan de hiervoor bedoelde veroordeling te voldoen, zelf de ontruiming ter hand te nemen, zulks met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
veroordeelt Romar c.s. in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van Don Indalo c.s. begroot als volgt:
Euro 71,93 wegens explootkosten,
Euro 276,00 wegens griffierecht en
Euro 360,00 wegens gemachtigdensalaris;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
In reconventie:
wijst de vordering af;
veroordeelt Romar c.s. in de proceskosten, tot aan dit vonnis aan de zijde van Don Indalo c.s. begroot als volgt:
salaris gemachtigde € 150,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J. Heessels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van maandag 21 maart 2005, in tegenwoordigheid van de griffier.