Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
Reg.nr.: 05/1003 WET
UITSPRAAK
in het geding tussen:
[eiser A] en [eiser B], wonende te [plaats], eisers,
en
de raad van de gemeente Harderwijk, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Besluit van verweerder van 16 juni 2005, verzonden 28 juni 2005.
2. Feiten en procesverloop
Bij brief van 18 december 2003 hebben eisers verweerder verzocht om vergoeding van planschade ten gevolge van het bestemmingsplan “Hierden-dorp 2001”, waardoor woningbouw mogelijk is gemaakt achter hun perceel met vrijstaand woonhuis aan de [straat] te Hierden.
Bij besluit van 17 februari 2005 heeft verweerder – overeenkomstig het advies van de schadebeoordelingscommissie – aan eisers een planschadevergoeding van € 3.050,- toegekend, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 23 december 2003.
Tegen dit besluit hebben eisers bij brief van 11 maart 2005 bezwaar gemaakt. Bij het thans bestreden besluit heeft verweerder, met overneming van het advies van de Commissie voor de bezwaar- en beroepschriften, het bezwaar ongegrond verklaard en het primaire besluit van 17 februari 2003 gehandhaafd.
Daartegen hebben eisers bij brief van 30 juni 2005 beroep bij de rechtbank ingesteld. Bij brief van 12 juli 2005 zijn nadere gronden aangevoerd. Vervolgens hebben eisers nog een taxatierapport ingezonden. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden. Hierop hebben eisers schriftelijk gereageerd.
Het beroep is behandeld ter zitting van 24 januari 2006, waar eiser [eiser A] in persoon is verschenen, bijgestaan door L. van den Berg. Verweerder werd vertegenwoordigd door
S.C. Provoost en ing. P.P. Rijken. Ter zitting is het onderzoek geschorst teneinde partijen in de gelegenheid te stellen nadere stukken in te dienen.
Vervolgens hebben beide partijen nadere stukken ingezonden. Met toestemming van partijen heeft de rechtbank het onderzoek zonder nadere behandeling ter zitting gesloten.
3. Motivering
Ingevolge artikel 49 van Pro de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), zoals dit luidde ten tijde hier van belang en voor zover hier van belang, kent de gemeenteraad, voor zover blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven en waarvan de vergoeding niet of niet voldoende door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd, hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toe.
Niet in geschil is dat eisers schade hebben geleden door waardevermindering van hun perceel als gevolg van het op 10 februari 2003 in werking getreden bestemmingsplan “Hierden-dorp 2001”, nu dit bestemmingsplan met name aan de westzijde van dat perceel voorziet in woningbouw met forsere bebouwingsmogelijkheden dan die welke onder het oude planologische regime golden. Deze schade is door de schadebeoordelingscommissie (hierna: de commissie) geschat op € 45.000,-. Dit schadebedrag is niet in geschil.
Voorts heeft verweerder in navolging van de commissie aangenomen dat er geen grond is om de schade voor rekening van eisers te laten wegens voorzienbaarheid van de planologische mutatie ten tijde van de koop van het perceel (door de rechtsvoorganger onder algemene titel van eisers) dan wel wegens een andere vorm van risicoaanvaarding.
Verweerder heeft evenwel – in navolging van het advies van de commissie – een vergoeding van slechts € 3.050,- toegekend op de grond dat de vergoeding van de schade anderszins is verzekerd tot een bedrag van € 41.950,-. Het beroep van eisers is hiertegen gericht.
Voor zijn standpunt dat de vergoeding grotendeels anderszins is verzekerd heeft verweerder aanleiding gevonden in het feit dat eisers op 16 maart 2001 aan een projectontwikkelaar een naast hun woning gelegen stuk grasland met een oppervlakte van 4.195 m² hebben verkocht voor een prijs van NLG 50,- per m². Dit perceel grasland valt geheel binnen de locatie die, grenzend aan het resterende woonperceel van eisers, in het nieuwe bestemmingsplan voor woningbouw is bestemd. Volgens verweerder is deze verkoop – tegen een bedrag dat aanzienlijk hoger is dan de waarde die het stuk grasland onder de toen nog geldende agrarische bestemming had – gedaan met het oog op woningbouw en heeft de kopende projectontwikkelaar zijn kansen op woningbouw ter plaatse ingeschat en daarom een hogere grondprijs willen betalen. Eisers hebben hiervan geprofiteerd, zodat hun (plan)schade feitelijk is beperkt. Verweerder heeft daarbij in navolging van de commissie overwogen dat een redelijk handelend verkoper bij zijn afweging om hier over te gaan tot verkoop naast de ‘winst’ die hij kan maken op de grond zal laten meewegen dat de grondverkoop bebouwing op het verkochte tot gevolg kan hebben, met de daaraan verbonden nadelige consequenties voor het genot van zijn resterende perceel. Voorts heeft verweerder zich op het standpunt gesteld dat het niet zo kan zijn dat een grondverkoop als de onderhavige in combinatie met een planschadevergoeding voor de gelaedeerde een schadevergoeding zou opleveren die hoger is dan de feitelijk geleden schade c.q. die uitkomt boven de schadeloosstelling naar de regels van het onteigeningsrecht.
Verweerder is vervolgens, overeenkomstig het advies van de commissie, tot de conclusie gekomen dat de verkoop van 4.195 m² grasland per peildatum (10 februari 2003) een ‘overwaarde’ heeft gedaan van € 10,- per m², zodat de schade anderszins is vergoed voor een bedrag van € 41.950,-.
De rechtbank merkt hieromtrent allereerst op dat als vaststaand moet worden aangenomen dat in de overeenkomst van 16 maart 2001 tot verkoop van het onderhavige stuk grasland niet op enigerlei wijze is aangegeven dat in de overeengekomen grondprijs van NLG 50,- per m² een compensatie voor nadelige gevolgen van woningbouw ter plaatse is opgenomen.
Op zichzelf behoeft echter het ontbreken van een dergelijke aanwijzing niet te leiden tot de conclusie dat de vergoeding van planschade niet met de overeenkomst is verzekerd. Gelet op recente jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State – zie de uitspraken van 3 augustus 2005, LJN: AU0430 en 15 maart 2006, LJN: AV5061 – moet immers bij de beantwoording van de vraag of de vergoeding van de schade anderszins is verzekerd, als hier aan de orde, rekening worden gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden.
In dit geval acht de rechtbank van belang dat in het voorontwerp-bestemmingsplan “Hierden-dorp 2000”, gedateerd 16 september 1999, de onderhavige locatie (in de stukken locatie E genoemd) nog niet was aangewezen voor woningbouw vanwege een aantal aan de realisering van woningbouw aldaar verbonden nadelen. Uit de op 16 mei 2000 in gang gezette inspraakprocedure kwam echter naar voren dat een tweetal wel voor woningbouw aangewezen locaties op bezwaren stuitten. In het door het college van burgemeester en wethouders op 31 oktober 2000 vastgestelde inspraakverslag is daarom de conclusie getrokken dat locatie E nader op de mogelijkheid van woningbouw zal worden onderzocht. Vervolgens heeft het college op 2 oktober 2001 besloten dat locatie E in het ontwerp-bestemmingsplan “Hierden-dorp 2001” zou worden opgenomen als locatie voor woningbouw.
De rechtbank leidt uit een en ander af dat er op de datum van de grondtransactie van eisers, 16 maart 2001, weliswaar een indicatie was dat die grond in de nabije toekomst voor woningbouw zou kunnen worden bestemd, maar dat daartoe door het gemeentebestuur nog geen besluit was genomen.
Dit neemt niet weg dat de aankopende projectontwikkelaar de kansen op een bestemming tot woningbouw ter plaatse op waarde zal hebben geschat en daarom bereid was aan eisers een relatief hoge grondprijs te betalen, ruim boven de waarde van de grond onder de toen vigerende bestemming daarvan. Zoals verweerder in het verweerschrift in het kader van de bezwaarprocedure en eveneens ter zitting van de rechtbank heeft aangegeven was een projectontwikkelaar anno 2001 zonder meer bereid een prijs van NLG 50,- per m² te betalen voor agrarische grond met een verwachting van een bestemming voor woningbouw, ongeacht de vraag of de verkoper van woningbouw nadelen zou kunnen ondervinden. Het gaat derhalve om een voor die tijd gebruikelijke grondprijs.
Onder deze omstandigheden kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat in de door eisers met de projectontwikkelaar overeengekomen koopprijs een bedrag ter compensatie van eventuele nadelen van woningbouw ter plaatse c.q. later mogelijkerwijs te lijden planschade was opgenomen. Deze grondtransactie kan derhalve niet worden aangemerkt als een overeenkomst waarmee vergoeding van planschade werd verzekerd.
Dat de transactie profijtelijk was voor eisers, biedt op zichzelf onvoldoende grond voor een ander oordeel. Overigens kunnen eisers in dit verband worden gevolgd in hun stelling dat zij waarschijnlijk een aanmerkelijk hogere grondprijs hadden kunnen realiseren indien zij nog een jaar hadden gewacht met de verkoop van het stuk grasland, omdat toen vrijwel zeker was geworden dat de locatie voor woningbouw zou worden bestemd.
Ook de overwegingen van verweerder inzake een “redelijk handelend verkoper” en de – niet concreet uitgewerkte – analogie met de regels van onteigeningsrecht brengen de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De rechtbank komt tot de slotsom dat verweerder ten onrechte de vergoeding van de schade (deels) anderszins verzekerd heeft geacht. Het beroep van eisers is derhalve gegrond en het
bestreden besluit komt in aanmerking voor vernietiging wegens strijd met artikel 49 WRO Pro.
Nu niet is gebleken van andere belemmeringen voor een volledige vergoeding van de vastgestelde schade, acht de rechtbank het aangewezen zelf in de zaak te voorzien door herroeping van het primaire besluit en toekenning van een vergoeding van € 45.000,--, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 23 december 2003.
Er is aanleiding voor een veroordeling in door eisers gemaakte proceskosten. Ter zake van reiskosten van eiser in verband met het bijwonen van de zitting wordt € 17,50 toegekend op basis van het tarief openbaar vervoer 2e klas. Voor vergoeding van taxatiekosten ziet de rechtbank geen aanleiding, reeds omdat het ingezonden taxatierapport geen bijdrage heeft geleverd aan de oordeelsvorming.
Het voorgaande leidt tot de navolgende beslissing.
4. Beslissing
De rechtbank,
recht doende:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het besluit van 17 februari 2005 en kent aan eisers een planschadevergoeding toe van € 45.000,--, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 23 december 2003;
- gelast de gemeente Harderwijk aan eisers het betaalde griffierecht van € 138,- te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 17,50, te betalen door de gemeente Harderwijk.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag.
Aldus gegeven door mr. K. van Duyvendijk en in het openbaar uitgesproken op
15 september 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.
Afschrift verzonden op: