Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
Reg.nr.: 05/1595 WOZ
UITSPRAAK
in het geding tussen:
De erven [naam overledene], wonende te [woonplaats] (gemachtigde A.J. de Graaf), eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oldebroek, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Uitspraak op bezwaar van 23 september 2005, kenmerk 2005001155.
2. Procesverloop
Bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005, nr.24973 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] 15 te [woonplaats] in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 379.000,=. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
Bij de in rubriek 1 genoemde uitspraak op bezwaar heeft verweerder het door eisers gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eisers hebben bij brief van 3 oktober 2005 beroep ingesteld op de daarin vermelde gronden. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden. Bij brieven van 2 december 2005 en van 2 januari 2006 hebben eisers hun standpunt nader toegelicht.
Het beroep is behandeld ter zitting van 30 januari 2006, waar de gemachtigde van eisers
(A.J. de Graaf) in persoon vergezeld van zijn echtgenote is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door J.E. Dokter, heffingsambtenaar.
3. Motivering
In geschil is de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak aan de [adres] 15 te [woonplaats], waarvan eisers eigenaar zijn. Het betreft een in 1919 gebouwde vrijstaande woonboerderij met bijgebouwen, ondergrond en erf. De totale perceelsoppervlakte bedraagt 7.190 m².
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
De rechtbank stelt voorop dat het in zaken als deze op de weg van verweerder ligt om aannemelijk te maken dat de waarde van de betreffende onroerende zaak op de peildatum met inachtneming van de wet niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer op die datum. Ter staving van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een overzicht vergelijkbare objecten en foto’s van de onroerende zaken [adres] 31, 44 en 48 te [woonplaats], overgelegd. Verweerder heeft deze zaken als referentiepanden aangemerkt.
Eisers zijn van mening dat verweerder de waarde van hun onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. De waarde zou maximaal € 275.000= moeten bedragen. Zij beroepen zich hiervoor op een minnelijke taxatie van 5 oktober 2004 in verband met de successieaangifte betreffende het overlijden van [naam overledene] op 29 februari 2004.
Verder achten eisers de door verweerder genoemde referentiepanden niet als zodanig bruikbaar.
Gelet op de gedingstukken en het verhandelde ter zitting kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden vastgesteld dat de referentiewoningen [adres] 31, 44 en 48 te [woonplaats] een redelijke afspiegeling zijn van de markt ten tijde van de peildatum. De transactiedatum van [adres] 31 ligt te ver verwijderd van de peildatum. Van de overige referentiepanden heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat deze in net zo’n slechte onderhoudstoestand verkeren als [adres] 15. Deze woonboerderij verkeert volgens het door eisers overgelegde (minnelijke)taxatierapport van De Boer en Migo grotendeels in oude staat met verouderde bijgebouwen. Tevens is het rieten dak zeer dun en is dat aan vervanging toe.
De verschillen tussen deze referentiewoningen en eisers onroerende zaak zijn dan ook van een zodanige aard en omvang dat deze referentiewoningen te dezen vooralsnog niet als een bevestiging van de vastgestelde waarde kunnen dienen.
De rechtbank is van oordeel dat het door eisers overgelegde taxatierapport bruikbaar is voor de bepaling van de WOZ-waarde van [adres] 15. De WOZ-waarde (op grond van artikel 17 Wet Pro WOZ) mag immers ook op andere manieren worden bepaald dan met de vergelijkingsmethode genoemd in artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Zie hiervoor onder meer de Hoge Raad, 29 november 2001 nr. 35.797, Belastingblad 2001, blz 58.
De taxateurs zijn bij de waardevaststelling in het kader van de minnelijke waardering uitgegaan van de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, waaronder wordt verstaan, de prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.
Dit waardebegrip voldoet naar het oordeel van de rechtbank aan het gestelde in artikel 17 Wet Pro WOZ.
Op grond van de inhoud van het verweerschrift, het daarbij overgelegde overzicht vergelijkbare objecten en het verhandelde ter zitting acht de rechtbank het niet aannemelijk dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2005.
Het door eisers overgelegde taxatierapport vermeldt een waarde van de onroerende zaak die recht doet aan de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2005.
Dit rapport betreft weliswaar de waarde van de onroerende zaak op 29 februari 2004, maar de waarde op 1 januari 2003 (waardepeildatum) zal zeker niet hoger zijn geweest dan de in het rapport genoemde € 275.000=.
Het beroep is derhalve gegrond.
Voor een veroordeling in proceskosten bestaat geen aanleiding.
4. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt het bestreden besluit,
- stelt de WOZ-waarde van de [adres] 15 op € 275.000,=;
- bepaalt dat de gemeente Oldebroek het betaalde griffierecht van € 37,00 aan eisers vergoedt.
Aldus gegeven door mr. R.P van Baaren en in het openbaar uitgesproken op 27 maart 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.