Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
Reg.nr.: 05/1771 WOZ
UITSPRAAK
in het geding tussen:
[naam eiser], wonende te Enschede, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Berkelland, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2005, kenmerk WOZ2005/223.
2. Procesverloop
Bij beschikking met dagtekening 31 maart 2005, nr.19347 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te Eibergen in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 150.000, =. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
Bij de in rubriek 1 genoemde uitspraak op bezwaar heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de vastgestelde waarde verminderd tot
€ 142.000, =. Na indiening van het beroepschrift heeft verweerder eiser een schikkingsvoorstel gedaan ter hoogte van € 130.000, =. Dit voorstel heeft eiser echter niet aanvaard
Eiser heeft bij brief van 23 oktober 2005 beroep ingesteld op de daarin vermelde gronden. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van 3 april 2006, waar eiser in persoon is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door E. Venema en J.W. Tekelenburg (taxateur).
3. Motivering
In geschil is de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te Eibergen waarvan eiser eigenaar is. Het betreft een tussenwoning met een inhoud van 375 m³, bouwjaar 1976 met berging, ondergrond en erf. De totale perceelsoppervlakte bedraagt 134 m².
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in
volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
De rechtbank stelt voorop dat het in zaken als deze op de weg van verweerder ligt om aannemelijk te maken dat de waarde van de betreffende onroerende zaak op de peildatum met inachtneming van de wet niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer op die datum. Ter staving van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder onder meer een taxatierapport, opgemaakt op 9 februari 2006 door J.W. Tekelenburg overgelegd.
Eiser is van mening dat verweerder de waarde van zijn onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd:
- de waarde van de onroerende zaak is te hoog vastgesteld in relatie tot het gerealiseerde verkoopcijfer daarvan en het verkoopcijfer van [adres naastgelegen pand];
- ten onrechte is verweerder van mening dat het verkoopcijfer van [adres] niet als basis van de WOZ-waarde kan dienen, omdat de verkopende partij een beleggingsmaatschap was;
- de onroerende zaak is ten behoeve van een hypothecaire geldlening getaxeerd op
€ 129.000, =;
- rekening houdend met een waardedaling in 2002 zou een waarde van € 121.000, = op de peildatum (1 januari 2003) juist zijn;
- de vergelijkingsobjecten zijn qua type, inhoud, grondoppervlakte en bijgebouwen niet bruikbaar voor de WOZ-waardering van [adres].
Verweerder is van mening dat de verkoop van een woning door een beleggingsmaatschappij min of meer vergelijkbaar is met de verkoop aan een zittende huurder. Omdat een beleggingsmaatschappij veelal meerdere woningen tegelijkertijd op de markt brengt kan dit tot gevolg hebben dat het verkoopcijfer onder de marktwaarde ligt. Daarom kan het verkoopcijfer van eisers woning niet dienen als basis van de WOZ-waarde. Verweerder heeft zijn stelling overigens niet (nader) onderbouwd.
De rechtbank is van oordeel dat, uit de enkele omstandigheid dat het onroerend goed van een beleggingsmaatschappij is gekocht, niet de conclusie kan worden getrokken dat de tot stand gekomen koopprijs niet de toenmalige waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een beleggingsmaatschappij (in de regel) een op het behalen van winst gerichte organisatie is, die een onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding op de markt zal brengen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de onderhavige onroerende zaak, die ongeveer 8 maanden voor de peildatum (1 januari 2003) door eiser is gekocht mede als basis kan dienen van de WOZ-waarde daarvan.
Eiser is van mening dat na de aankoop zijn onroerende zaak in waarde is gedaald, omdat dit uit gegevens van de NVM blijkt. Uit de ter zitting door verweerder verstrekte gegevens blijkt dat de gemiddelde verkoopprijs van vrijstaande woningen in die periode is gedaald. De verkoopprijzen van tussenwoningen zijn daarentegen in die periode licht gestegen.
De rechtbank heeft geen reden om aan de betrouwbaarheid van de door verweerder aangedragen gegevens te twijfelen.
Met betrekking tot de vergelijkingsobjecten [vergelijkingsobjecten 1 en 2], die in het taxatierapport van 9 februari 2006 zijn opgevoerd, is de rechtbank van oordeel dat deze een redelijke afspiegeling vormen van de markt ten tijde van de peildatum (1 januari 2003). De rechtbank merkt dienaangaande op dat het systeem van de Wet WOZ als uitgangspunt heeft vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dat daarbij verschillen in volume en oppervlakte optreden, is acceptabel, mits deze verschillen niet zodanig groot zijn dat de opgevoerde vergelijkingsobjecten niet kunnen dienen ter bevestiging van de vastgestelde waarde
Op grond van de inhoud van het verweerschrift, het daarbij overgelegde taxatierapport en het verhandelde ter zitting acht de rechtbank het aannemelijk dat verweerder de waarde van de onroerende zaak hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum 1 januari 2003 en naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2005. De nader door verweerder bij schikking voorgestelde waarde van € 130.000, = acht de rechtbank in overeenstemming met de waarde in het economisch verkeer.
Het beroep is derhalve gegrond.
Voor een veroordeling in proceskosten bestaat geen aanleiding.
4. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt het bestreden besluit,
- stelt de WOZ-waarde van de [adres] op € 130.000,=;
- bepaalt dat de gemeente Berkelland het betaalde griffierecht van € 37,00 aan eiser vergoedt
Aldus gegeven door mr. R.P van Baaren en in het openbaar uitgesproken op 16 mei 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.