Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
Reg.nr.: 05/2187 WOZ
UITSPRAAK
in het geding tussen:
[bedrijfsnaam] BV, gevestigd te [plaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Epe, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Verweerders uitspraak op bezwaar van 5 december 2005, kenmerk nr. 2005-16637.
2. Procesverloop
Met dagtekening 31 mei 2005 en aanslagnummer [cijfers] heeft verweerder aan eiser voor het jaar 2005 aanslagen onroerende-zaakbelasting opgelegd met betrekking tot de onroerende zaak gelegen aan de [adres, plaats]. Daarbij is aan deze zaak een waarde van € 14.000,= toegekend per waardepeildatum 1 januari 2003.
Bij de in rubriek 1 genoemde uitspraak op bezwaar heeft verweerder het door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft bij brief van 14 december 2005 beroep ingesteld op de daarin vermelde de gronden. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van 24 april 2006, waar eiser, vertegenwoordigd door zijn directeur [naam], is verschenen. Verweerder is met kennisgeving per brief van 22 maart 2006 niet verschenen.
3. Motivering
In geschil is de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak aan de [adres, plaats], waarvan eiser eigenaar en gebruiker is. Het betreft een, volgens mededeling van eiser, vóór 1980 gebouwde kas voor het kweken van pot- en perkplanten met ondergrond. De oppervlakte van de kas bedraagt 1.200 m².
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
De rechtbank stelt voorop dat het in zaken als deze op de weg van verweerder ligt om aannemelijk te maken dat de waarde van de betreffende onroerende zaak op de peildatum met inachtneming van de wet niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer op die datum. Verweerder heeft geen taxatierapport overgelegd omdat, naar zijn zeggen, eiser hem het taxeren van het object onmogelijk heeft gemaakt.
Eiser is van mening dat verweerder de waarde van zijn onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het volgende aangevoerd:
- de kassenvrijstelling is van toepassing omdat de kas wordt gebruikt voor het kweken van pot- en perkplanten en slechts zeer beperkt wordt gebruikt als verkoopkas;
- verweerder heeft de waarde van de kas vastgesteld op basis van € 5,= per m², terwijl de door verweerder toegezonden taxatiewijzer voor een kas van vóór 1988 een waarde aangeeft van € 2,= per m².
In artikel 220d, eerste lid, onderdeel a, van de Gemeentewet is vrijgesteld van de onroerende-zaakbelastingen de ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, daaronder mede begrepen de open grond en ondergrond van glasopstanden, die bedrijfsmatig aangewend wordt voor de kweek of teelt van gewassen, zonder daarbij de ondergrond als voedingsbodem te gebruiken. Het gaat hierbij om de zogenoemde substraatteelt.
In artikel 220d, eerste lid, onderdeel b, van de Gemeentewet zijn vrijgesteld van de onroerende-zaakbelastingen glasopstanden, die bedrijfsmatig worden aangewend voor de kweek of teelt van gewassen, voor zover de ondergrond daarvan bestaat uit de in onderdeel a bedoelde grond.
In artikel 2 van Pro de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ is bepaald dat bij het vaststellen van de waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond, voor zover die niet de ondergrond vormt van gebouwde eigendommen.
Dit betekent dat een kweekkas is vrijgesteld van de onroerende-zaakbelastingen. Een zogenaamde verkoopkas is daar echter niet van vrijgesteld. De waarde van de kweekkas wordt echter wel betrokken bij de bepaling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak.
Verweerder is van mening dat er geen sprake is van bedrijfsmatige geëxploiteerde cultuurgrond of van glasopstanden die bedrijfsmatig worden gebruikt voor de kweek of teelt van gewassen en dat de kas wordt gebruikt voor de verkoop.
Ter zitting heeft eiser verklaard dat in de kas potplanten bedrijfsmatig worden gekweekt. De planten worden in de kas zowel gekweekt als verkocht. In de kas wordt 36 m² benut voor de verkoop gedurende drie tot vier maanden per jaar.
De rechtbank heeft geen reden te twijfelen aan de verklaring van eiser dat er sprake is van een bedrijfsmatige kweek van potplanten. De verkoopactiviteiten in de kas vormen zo’n gering onderdeel van de exploitatie dat de rechtbank van oordeel is dat deze activiteiten de vrijstelling voor de onroerende-zaakbelastingen niet in de weg staan. Dit oordeel is gestoeld op de, door verweerder niet weersproken, verklaring van eiser dat slechts 36 m² van de totale vloeroppervlakte van 1.200 m² van de kas gedurende drie tot vier maanden per jaar voor de verkoop aan particulieren wordt benut. Het overgrote deel van de teelt gaat via de veiling naar niet particuliere afnemers.
Verweerder heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 14.000,=. Dit bedrag is opgebouwd uit 1.200 m² ondergrond voor € 7,= per m² (€ 8.400,=) en 1.200 m² kas voor € 5,= per m²
(€ 6.000,=).
Eiser bestrijdt deze berekening met de stelling dat de door verweerder gehanteerde taxatiewijzer voor kassen die vóór 1988 zijn gesticht een bedrag van € 2,= per m² aangeeft.
Ter zitting heeft eiser verklaard dat de vorige eigenaar de kas in 1994 heeft gebouwd, maar dat van bestaande materialen heeft gedaan en dat er daarom bij de waardering van deze kas moet worden uitgegaan van een stichtingsdatum gelegen vóór 1988.
De aan de rechtbank verstrekte gegevens zijn onvoldoende om te kunnen beoordelen welke prijs per m² de juiste is voor het vaststellen van de WOZ-waarde van de kas.
Op grond van de inhoud van het verweerschrift en het verhandelde ter zitting acht de rechtbank het niet aannemelijk dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet hoger heeft vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per waardepeildatum
1 januari 2003 en naar de staat van de onroerende zaak per 1 januari 2005.
Gelet op het hiervoor overwogene berust het bestreden besluit op een ondeugdelijke motivering en komt om die reden, als strijdig met het bepaalde in artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), voor vernietiging in aanmerking. Verweerder zal nader op het bezwaar van eiser dienen te beslissen, met inachtneming van deze uitspraak.
Niet is gebleken dat eiser proceskosten heeft gemaakt die op grond van artikel 8:75 van Pro de Awb voor vergoeding in aanmerking komen.
Het vorenstaande leidt tot de slotsom dat beslist moet worden als hierna is aangegeven.
4. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit;
- draagt verweerder op nader op het bezwaar van eiser te beslissen, met inachtneming van deze uitspraak;
- bepaalt dat de gemeente Epe het betaalde griffierecht van € 276,= aan eiser vergoedt.
Aldus gegeven door mr. R.P van Baaren en in het openbaar uitgesproken op 29 mei 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.