Uitspraak
Rechtbank Zutphen
Sector Civiel
Afdeling Handel
Rolnummer: 64018 / HA ZA 04-891
Uitspraak: 5 april 2006
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van
1. [eiser A],
wonende te [plaats],
2. [eiser B],
wonende te [plaats],
eisers,
procureur mr. A.J. Zeyl,
advocaat mr. R.D. Boesveld te Amsterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE GENDRINGEN,
zetelend te Oude IJsselstreek,
gedaagde,
procureur mr. C.B. Gaaf,
advocaat mr. J.M.W.Werker te Arnhem.
Partijen zullen hierna mede [eisers] en de gemeente genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 maart 2005
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 7 juni 2005
- het proces-verbaal van getuigenverhoor van 10 oktober 2005
- de conclusie na getuigenverhoor van [eisers]
- de antwoordconclusie na getuigenverhoor van de gemeente.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De verdere beoordeling
2.1. Overgenomen en volhard wordt bij hetgeen in voornoemd tussenvonnis is overwogen en geoordeeld. Bij dat vonnis zijn [eisers] in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat [makelaar A] en/of [architect] (mede) namens hen bij de gemeente hebben geïnformeerd naar de bouwmogelijkheden op het perceel aan de [adres] te [plaats], dat daaromtrent door een of meer gemeenteambtenaren onjuiste althans onvolledige informatie is verschaft en dat [makelaar] en/of [architect] [eisers] voor de aankoop van het perceel van deze informatie in kennis hebben gesteld.
2.2. Met het oog op deze bewijsopdracht zijn aan de zijde van de eisende partijen onder andere [architect], [makelaar A], [ambtenaar gemeente], [getuige], [aannemer] en zichzelf als getuigen gehoord. De gemeente heeft afgezien van contra-enquête.
2.3. [architect] voornoemd heeft blijkens het proces-verbaal van het getuigenverhoor van 7 juni 2005 (onder meer) verklaard:
“Als u mij vraagt wanneer [eisers] met hun bouwplan bij mij zijn gekomen dan kan ik u geen exacte datum noemen. Ik denk dat het begin maart 2000 is geweest. (...) Uit mijn hoofd zeg ik dat in mijn kantooragenda staat dat wij onze eerste afspraak hadden op 10 maart 2000. Het plan waarmee ze kwamen was nieuw voor mij. Ik kende [eisers] daarvoor niet. Zij zijn bij mij gekomen via [aannemer] in [plaats]. Hij was kort daarvoor bij mij geweest met bouwplannen namens [eisers]. Ik heb er toen even naar gekeken en een grove schets gemaakt. Naar aanleiding daarvan heb ik het gesprek gehad me [eisers] waar ik het zojuist over had. Als u mij vraagt wat ik bedoel met namens [eisers] dan zeg ik u dat aannemers wel vaker bij mij komen namens hun opdrachtgevers met de vraag of ik met een plan wil komen. (...)
Ik heb uit hoofde van mijn beroep dagelijks te maken met wisselende bestemmings-plannen. (...) Ik kende het plan dat gold voor het perceel van [eisers] maar uiteraard niet uit mijn hoofd. Ik heb het er wel bij gepakt nadat [aannemer] bij mij was gekomen, althans dat wat ik ervan had. [aannemer] had mij gezegd dat het de bedoeling was om er een bedrijfswoning te laten bouwen voor het bestaande bedrijfspand. Hij heeft me verteld dat meerdere mensen tegen hem hadden gezegd dat er gebouwd mocht worden. Die hadden daarnaar geïnformeerd bij de gemeente. Het ging volgens hem om [makelaar B], [makelaar A] en [getuige]. Ik heb toen al mijn twijfels geuit of er zomaar een losse bedrijfswoning gebouwd kon worden. (...) Na het gesprek met [eisers] ben ik zelf naar de gemeente gegaan omdat ik uit ervaring weet dat opdrachtgevers de bouwmogelijkheden regelmatig te rooskleurig voorstellen. (...) Ik heb toen gevraagd om een gesprek met [ambtenaar gemeente]. In het onderhoud dat ik met hem heb gehad hebben we samen de bestemmingsplanvoorschriften doorgenomen naar aanleiding van mijn vraag of er nog beperkingen waren. [ambtenaar gemeente] heeft mij gezegd dat er al meer mensen bij hem waren gekomen met dezelfde vraag en dat hij geen beperkingen zag, althans ze niet kon ontdekken. Toen heb ik gedacht dat het wel zo zou zijn. Uit mijn hoofd zeg ik dat dat gesprek op 9 april 2000 heeft plaatsgevonden. (...)
De [eisers] heeft mij gevraagd of ik kosten had gemaakt. Die had ik gemaakt dus heb ik ze een factuur gestuurd. Dat is de brief van 27 juli 2004 die in uw dossier zit. Ik heb ze niet eerder een factuur gestuurd. De factuur is nog niet betaald omdat ik heel goed begrijp in wat voor problemen [eisers] nu zit. Het klopt dat mijn honorarium aanvankelijk onderdeel zou uitmaken van de totale stichtingskosten. Die zouden uiteindelijk betaald hebben moeten worden door [eisers]. Die zouden de rekening van de aannemer hebben gekregen waarop ook mijn honorarium had gestaan.”
Uit deze verklaring blijkt dat [architect] eerst nadat [eisers] het perceel hadden gekocht (zij hebben de koopovereenkomst op 10 maart 2000 ondertekend) bij de gemeente navraag heeft gedaan naar de bouwmogelijkheden op het perceel. Op grond van deze verklaring kan dan ook niet als vaststaande worden aangenomen dat [eisers] zich bij hun beslissing om het perceel te kopen (mede) hebben laten leiden door de (achteraf onjuist gebleken) informatie over de bouwmogelijkheden die [architect] naar zijn zeggen had verkregen van [a[ambtenaar gemeente]. Ook overigens kan deze verklaring niet bijdragen tot het te leveren bewijs nu daaruit wel duidelijk wordt dat [architect] heeft vernomen dat [makelaar] informatie had ingewonnen bij de gemeente over de bouwmogelijkheden, maar niet dat hij ([makelaar A]) dit (mede) namens [eisers] heeft gedaan.
Opmerking verdient nog dat [aannemer] voornoemd (van wie [eisers] het perceel hebben gekocht) blijkens het proces-verbaal van de terechtzitting van 10 oktober 2005, heeft verklaard dat [architect] in zijn opdracht bij de gemeente had geïnformeerd of er ter plekke een bedrijfswoning mocht worden gebouwd, waarna hij ([architect]; rb) hem in januari/februari 2000 heeft verteld dat hij van iemand van de gemeente had vernomen dat dit mocht. Deze verklaring kan evenwel in het licht van de verklaring van [architect] zelf over het tijdstip waarop hij navraag heeft gedaan bij de gemeente (april 2000) om te verifiëren wat hij van [aannemer] had vernomen, onvoldoende gewicht in de schaal leggen. Dat [aannemer] namens [eisers] aan [architect] de hiervoor bedoelde opdracht heeft verstrekt, zoals in de conclusie na enquête wordt gesteld, vindt onvoldoende steun in het gegeven dat [architect] naar zijn zeggen kosten in rekening zou hebben gebracht aan [eisers] voor zijn diensten, als de bedrijfswoning zou zijn gerealiseerd, en geen enkele steun in de verklaring van [aannemer].
2.4. [makelaar A] heeft blijkens hetzelfde proces-verbaal onder meer verklaard:
“Mijn cliënt [getuige] – ik kende hem al veel langer – kwam bij mij me de mededeling dat hij de mogelijkheid had een perceel op een bedrijfsterrein te Gendringen aan te kopen. Het perceel waar het in deze zaak om gaat is daar een onderdeel van. Hij heeft mij toen gevraagd of ik wilde onderzoeken of de informatie die hij van de verkopende makelaar had gekregen juist was. Dat bleek zo te zijn alleen was de informatie niet volledig omdat er ook nog een akoestisch onderzoek verricht moest worden. In verband daarmee is er nog een ontbindende voorwaarde in het contract opgenomen en is de termijn om het contract te ontbinden verlengd. Dat is gebeurd omdat [getuige] zeker wilde weten dat er ter plekke een bedrijfswoning kon worden gebouwd. Ik ben toen naar het loket van bouw- en woningtoezicht van de gemeente gegaan en heb hierover gesproken met [ambtenaar gemeente]. (...) Hij heeft mij toen de bestemmingsplanvoorschriften meegegeven. Daarin stond dat het ter plekke mocht. De dubbeltelbepaling zat er niet bij. [ambtenaar gemeente] heeft mij toen ook niet gezegd dat ie er was. Hij heeft ook zelf gezegd dat het mocht maar dat er dan ter plekke wel iemand zou moeten wonen die daar zijn bedrijf ook heeft. Verder moest er uit bodemonderzoek blijken dat de grond schoon was en uit een akoestisch onderzoek moest blijken wat de geluidsbelasting op de gevel was opdat er eventueel maatregelen tegen geluidsoverlast moesten worden getroffen. (...) Enige tijd later heb ik het rapport van het akoestisch onderzoek persoonlijk aan [ambtenaar gemeente] overhandigd. Ik denk dat dat eind januari / begin februari 2000 is geweest omdat het onderzoek volgens de koopakte in januari 2000 is uitgevoerd. (...) Daarop heeft [getuige] het perceel gekocht. Omdat er bestemmingsplantechnisch geen probleem was, was er ook geen reden in nieuwe aktes als ontbindende voorwaarde op te nemen dat er een bedrijfswoning gebouwd mocht worden. [getuige] heeft mij vervolgens gevraagd om een koper te zoeken voor het perceel.
Op een vraag van mr. Boesveld of ik al vóór 5 januari 2000, de datum waarop het contract tussen [getuige] en [aannemer] is gesloten, contact heb gehad met [eisers] antwoord ik dat ik dat niet durf te zeggen. Dat contract is getekend op 9 maart 2000. De koopovereenkomst tussen [aannemer] en [eisers] is op 3 maart 2000 gesloten en op 9 en 10 maart 2000 getekend. De ontbindende voorwaarden in het contract tussen [eigenaar transportbedrijf] en [getuige] liepen tot 29 maart 2000. Daaruit leid ik af dat ik al ruim vóór 3 maart 2000 contact moet hebben gehad met [eisers]. (...)
Op uw vraag of [eisers] mij heeft ingehuurd antwoord ik dat ik een opdracht had van [getuige] om een koper te zoeken voor het perceel dat hij wilde verkopen. Als u mij vraagt hoe ik precies met [eisers] in contact ben gekomen dan zeg ik dat ik dat niet meer precies weet. (...) Op de vraag van mr. Boesveld of [eisers] contact met mij heeft gelegd zeg ik u dat ik dat niet weet. Of ik [eisers] in contact heb gebracht met [getuige] weet ik ook niet meer. (...)
Ik heb het koopcontract opgesteld tussen [getuige] en [aannemer] en tussen [getuige] en [klant v. getuige] en tussen [aannemer] en [eisers].
Op een vraag van mr. Boesveld of het zo zou kunnen zijn dat er al contact was tussen [getuige] en [eisers] voordat ik met [eisers] in contact kwam, antwoord ik dat het best zo zou kunnen zijn. (...)
De rekening voor alle drie de contracten heb ik naar [getuige] gestuurd. Die heeft hij ook voldaan. Ik zag het als één transactie. (...) Aan [aannemer] en aan [eisers] heb ik geen rekening gestuurd want ik had alleen de opdracht van [getuige] om te verkopen. Dus waarom zou ik een nota sturen aan [aannemer] en aan [eisers]. Ik was erbij toen de drie contracten op mijn kantoor werden ondertekend. (...)
Op uw vraag of ik voor het sluiten van de koopovereenkomst aan [eisers] heb verteld dat er gebouwd mocht worden antwoord ik dat zij niet zouden hebben gekocht als dat niet kon en dat [getuige] niet zou hebben verkocht als dat niet kon.
Op de vraag van mr. Luiken of ik alleen de belangen van [getuige] behartigde antwoord ik dat ik ook de belangen van [eisers] in het oog heb gehouden, want ik wist wat hun bedoeling was en wat de bedoeling van [getuige] was. Ik vind dat ik mijn werk alleen maar goed kan doen als ik zowel de belangen van de verkoper als de koper in het oog heb gehouden. (...)
Als u mij voorhoudt dat [eiser B] hier vanochtend heeft verklaard dat zij en haar man mij eigener beweging hebben benaderd met de vraag of ik de papieren voor de verkoop voor hen in orde wilde maken dan antwoord ik dat ik een opdracht had van [getuige] om het perceel te verkopen. Daar hoort bij dat ik de koopakte opmaak. Ik heb van [eisers] geen schriftelijke opdracht gehad om iets te doen. (...) Het zou kunnen zijn dat zij op enig moment hebben gezegd: ‘Maak de papieren maar in orde.’ Op de vraag of ik zowel aan verkoper als koper diensten mag verrichten als het gaat om hetzelfde object dan zeg ik dat ik zowel de belangen van de verkoper als de koper mag dienen mits die niet tegenstrijdig zijn. In dit geval liepen de belangen van koper en verkoper parallel. (...) Ik heb aan beide partijen gezegd dat er op het perceel een bedrijfswoning gebouwd mocht worden. (...) De informatie die ik had verkregen in het kader van de opdracht van [getuige] om uit te zoeken of de informatie waarover hij beschikte juist was, was dezelfde informatie die [eisers] moest hebben om te kunnen weten of ze het perceel konden kopen. Daarom had het geen zin om nog een keer naar de gemeente te gaan. Op een vraag van mr. Luiken of ik op het moment dat ik voor de eerste keer bij [ambtenaar gemeente] informeerde al wist dat de informatie van belang was voor [eisers] zeg ik dat dat niet zo was. Toen ik na het overhandigen van het akoestisch rapport opnieuw informatie van [ambtenaar gemeente] kreeg was [eisers] al wel in beeld denk ik.”
De getuige heeft blijkens het proces-verbaal van de zitting van 10 oktober 2005 onder meer verklaard:
“ Ik heb in november 1999 een loods, erf en ondergrond aan [adres] in [plaats] (kadastraal bekend onder [kadasternummer]) gekocht van [eigenaar transportbedrijf] Ik heb hier voor mij liggen de koopakte (...) Ik had daarvoor van een klant van mij, [klant v. getuige], gehoord dat het hele perceel aan hem was aangeboden door [eigenaar transportbedrijf]. Hij had echter alleen maar behoefte aan het stuk waarop de 2 hallen stonden die hij al van [eigenaar transportbedrijf] huurde (...) Voor het resterende deel had ik belangstelling, want ik handel wel vaker in onroerend goed me name omdat ik gehoord had dat er een bedrijfswoning op gebouwd mocht worden. Het geheel werd via [makelaar B] te koop aangeboden. Van hem heb ik een brochure gekregen die ik u bij deze laat zien waarin stond dat er een mogelijkheid was om een bedrijfswoning te bouwen. (...)
Mijn eigen makelaar, de heer [makelaar A] van [naam makelaarskantoor], is bij de gemeente geweest om te informeren naar wat er nog moest gebeuren voordat een bouwvergunning kon worden verleend. Hij heeft toen te horen gekregen dat er een schoon grond verklaring afgegeven moest worden en dat er een akoestisch onderzoek verricht moest worden. Zoals u op de tekening bij de koopakte kunt zien stonden er 5 hallen op de grond. Als je die koopt en je wilt er niet een woning bij laten bouwen dan heb uiteraard geen schoon grond verklaring nodig en hoeft er ook geen akoestisch onderzoek verricht te worden. Van [aannemer], ook een klant van mij, had ik gehoord dat hij een gegadigde had voor het stuk grond dat ik wilde kopen van [eigenaar transportbedrijf]. Dat was de heer [eiser A]. We, dat wil zeggen: [eisers], [aannemer] en ik, hebben op 5 januari 2000 aan tafel gezeten bij [aannemer] en toen heb ik gezegd dat ik het pas via [aannemer] aan [eisers] wilde doorverkopen zodra de schoon grond verklaring er was en er een mondelinge toezegging was van de gemeente dat er een bedrijfswoning gebouwd mocht worden. Dat vond ik belangrijk want ik wist dat [eisers] daar wilde gaan wonen. (...)
Mijn [makelaar A] van [naam makelaarskantoor] heeft mij gezegd dat [ambtenaar gemeente] van de gemeente hem had meegedeeld dat er geen beletselen waren voor de bouw van de bedrijfswoning behoudens dat er nog iets moest gebeuren in de sfeer van isolatie.
(...)
U houdt mij voor dat [eiser A] hier in juni heeft verklaard dat ‘al in december 1999 voor alle betrokkenen duidelijk was dat mijn man en ik eigenaar zouden worden van het perceel’. Het kan zijn dat ik al in december 1999 contact heb gehad met [eisers] via [aannemer]. In ieder geval was het op 5 januari 2000 voor iedereen duidelijk dat [eisers] eigenaar zouden worden. Toen is de af spraak gemaakt dat zij de grond zouden kopen en dat [aannemer] het huis voor hen zou bouwen. Net als [makelaar A] hier heeft verklaard zag ik de 2 transacties als een transactie. [aannemer] is er alleen maar tussen geschoven opdat hij er zeker van kon zijn dat hij de woning mocht bouwen. ”
Op grond van de verklaringen van [makelaar] en [getuige] kan niet als vaststaande worden aangenomen dat [makelaar] (mede) namens [eisers] bij de gemeente heeft geïnformeerd naar de bouwmogelijkheden op het perceel en evenmin dat [makelaar] naast [getuige] ook [eisers] in kennis heeft gesteld van de informatie over die bouwmogelijkheden die een ambtenaar van de gemeente hem (naar zijn zeggen) heeft verschaft. De andersluidende verklaringen van [eisers] over beide punten kunnen, gelet op het bepaalde in artikel 164, tweede lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, niet tot een ander oordeel leiden. Het moge zo zijn (zoals vanwege [eisers] is gesteld in de conclusie na enquête) dat het voor al degenen die betrokken waren bij de transacties met betrekking tot het perceel eind 1999/ eind 2000 duidelijk was dat [eisers] uiteindelijk het perceel in eigendom zouden krijgen en daarop een bedrijfswoning wilden laten bouwen, dat zowel [eisers] als [getuige] er vanuit zijn gegaan dat [makelaar] namens / in opdracht van hen optrad en evenzeer dat de belangen van zowel [getuige], [aannemer] en [eisers] parallel liepen in de zin dat zij allen zekerheid wilden hebben over de vraag of er een bedrijfswoning op het perceel mocht worden gebouwd, daaruit volgt niet dat [makelaar] (mede) namens [eisers] navraag heeft gedaan bij de gemeente naar de bouwmogelijkheden. Het subsidiaire standpunt van [eisers] dat de gemeente jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste althans onvolledige informatie te verschaffen aan de zaakgelastigden van de rechtsvoorgangers van [eisers], [getuige] en [aannemer], moet worden verworpen. Een andersluidend oordeel zou meebrengen dat het verschaffen van zodanige informatie een onrechtmatige daad oplevert ook jegens anderen dan degenen ten behoeve van wie de informatie rechtstreeks wordt ingewonnen en derhalve jegens een in beginsel onbeperkte groep van derden.
2.5. Gezien het vorenstaande zijn [eisers] niet geslaagd in hun bewijsopdracht en daaruit volgt weer dat hun vorderingen moeten worden afgewezen.
2.6. [eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van de gemeente worden begroot op:
- vast recht EUR 2.490,--
- salaris procureur EUR 4.263,--
Totaal EUR 6.753,--.
3. De beslissing
De rechtbank
3.1. wijst het gevorderde af;
3.2. veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op EUR 6.753,--;
3.3. verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.J. van Lee en in het openbaar uitgesproken op 5 april 2006.