Uitspraak
Rechtbank Zutphen
Sector Civiel
Afdeling Handel
Rolnummer: 77573 / KG ZA 06-90
Uitspraak: 30 mei 2006
Vonnis in kort geding in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
JARÉ INVESTMENTS PROJECTS BV,
gevestigd te Denekamp,
eiseres,
procureur mr. J.H. van den Sigtenhorst,
advocaat mr. L. Paulus te Arnhem,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. A.J.H. Ozinga,
advocaat mr. G.H. Hoekman te Almelo.
Partijen zullen hierna Jaré en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van Jaré
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Jaré houdt zich onder meer bezig met activiteiten in de onroerend goed branche, in welk kader zij eigenaar is van - onder meer – de volgende onroerende zaken:
- Dorpsstraat (thans) nummers [huisnummer] te Vaassen, kadastraal bekend als Gemeente Vaasen, [kadasternummer], groot 25 are en 13 centiare en
- Ter Heerdtspad (thans) [huisnummer], te Vaassen, kadastraal bekend als Gemeente Vaassen, [kadasternummer], groot 6 are en 6 centiare (hierna: de onroerende zaken). Statutair directeur van van Jaré is [naam directeur van Jaré].
2.2. [gedaagde] is directeur en enig aandeelhouder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Efgom Supermarkt B.V. (hierna: Efgom), gevestigd te Vaassen. Deze vennootschap staat ingeschreven in het handelsregister met de bedrijfsomschrijving “De exploitatie van een supermarkt op franchisebasis en alles wat daarmee verband houdt in de ruimste zin.” Efgom exploiteert een Albert Heijn vestiging te Vaassen.
2.3. In of omstreeks mei 2005 heeft [gedaagde] contact opgenomen met Jaré over zijn wens tot gezamenlijke projectontwikkeling en eventuele aankoop van de onroerende zaken. Jaré (in de persoon van [directeur van Jaré]) en [gedaagde] hebben diverse gesprekken gevoerd. Jaré werd bijgestaan door [de heer A] (hierna: [de heer A]) en [gedaagde] door [medewerker Interveni Vastgoed] van Interveni Vastgoed en Advies B.V. (hierna: [medewerker Interveni Vastgoed]). Op of omstreeks september/oktober 2005 werd een verkoop van de onroerende zaken besproken.
2.4. Op 14 oktober 2005 heeft [medewerker Interveni Vastgoed] per mail als concept, ter commentaar en ter eventuele aanvulling, de voorwaarden tot koop verzonden. In deze mail heeft [medewerker Interveni Vastgoed] bij de opgesomde voorwaarden onder 2. vermeld: “Koper is Albert Heijn Vaassen of een nader te noemen meester”. Aan het einde van het mailbericht staat “Deze punten zal ik tevens met koper [gedaagde] bespreken.” en hij tekent met “[medewerker Interveni Vastgoed] In opdracht van [gedaagde]”.
2.5. Per mail van 17 oktober 2005 heeft [de heer A], met diverse opmerkingen, gereageerd op de door [medewerker Interveni Vastgoed] gestelde koopvoorwaarden. Hij heeft geen opmerkingen gemaakt over de voorwaarde: “Koper is Albert Heijn Vaassen of een nader te noemen meester”..
2.6. Op 22 oktober 2005 stuurt [medewerker Interveni Vastgoed] een mail aan [directeur van Jaré] en [de heer A], waarin hij - onder meer - schrijft “Ik zou me kunnen voorstellen dat door de verkoopprijs (iets) te verlagen en [gedaagde] deels zijn woning lager inbrengt (en in ruil hiervoor een appartement in het complex koopt) we eruit zouden moeten komen.”
2.7. [gedaagde] heeft op enig moment het in Vaassen gevestigde notariskantoor Ridderhof en Schwankhaus (hierna: de notaris) ingeschakeld om een (concept)akte te maken ter zake van de aankoop van de onroerende zaken. De notaris heeft kladaantekeningen gemaakt van een daartoe gevoerd gesprek, waarin te lezen valt: “Verkoper [directeur van Jaré], koper [gedaagde] of nader te noemen meester.”
2.8. Er zijn door de notaris twee conceptkoopaktes (met de nummers [nummers] respectievelijk [nummers]) opgemaakt, waarin de volgende personalia van de verkopende en de kopende partij staan vermeld:
“[directeur Jaré] (...) als vertegenwoordigingsbevoegd bestuurder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Jaré Nederland Beheer B.V. (...) in haar hoedanigheid van vertegenwoordigingsbevoegd bestuurder van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: Jaré Investments Projects B.V. (...)
laatstgenoemde vennootschap hierna te noemen: verkoper;
verklaart in zijn gemelde hoedanigheid te hebben verkocht aan:
de heer [gedaagde] (...) of nader te noemen meester,
hierna genoemd: koper; ”
2.9. Bij mail van 27 februari 2006 schrijft [medewerker Interveni Vastgoed] aan [directeur van Jaré]:
“Ik heb vandaag veel overleg gehad over de situatie. Ik denk dat ik binnen 2 weken een passende oplossing voor het probleem heb. Krijg ik van jullie nog zoveel tijd?”
2.10. [directeur van Jaré] heeft in een ongedateerde brief, op briefpapier van Jaré Investments Projects B.V., als volgt gereageerd op voormelde mail:
“Indien morgen 1 maart 2006 niet wordt getekend, doordat jouw cliënte weigert mee te werken, stellen wij je cliënte hierbij voor alsdan in gebreke.
In afwijking van het gestelde in de koopovereenkomst krijgt jouw cliënte in plaats van acht dagen een termijn van 14 dagen om alsnog mee te werken aan de koopakte door alsnog bij de notaris te tekenen.
Mocht ook jouw cliënte uiterlijk 15 maart 2006 zijn medewerking niet hebben verleend, verbeurt jouw cliënte de boete (...) Wij beraden ons dan nog, of daarnaast nakoming van de overeenkomst wordt verlangd.”
2.11. De notaris heeft in een aangetekende brief van 20 maart 2006 het volgende geschreven aan [gedaagde]:
“Van de zijde van Jaré (...) is mij verzocht U het volgende mede te delen.
Ten aanzien van de mondeling gesloten koopovereenkomst (...) is ondanks verzoek ”
van verkoper nog steeds geen koopakte getekend. (...)
U werd nog een terme de grace verleend van veertien dagen, daartoe werd van de zijde van verkoper een afspraak gepland op 15 maart 2006 om 15.00 uur.
Uw vertegenwoordiger heeft deze afspraak buiten medeweten van de verkoper verplaatst (...).
Verkoper wenst alsdan geen enkel verder uitstel en herinnert U er aan dat U reeds vanaf 1 maart j.l. in gebreke bent (...).
Verkoper behoudt zich dan ook alle rechten en weren voor terzake van een aan te vangen procedure.”
2.12. Op 24 maart 2006 reageert de advocaat van [gedaagde] op de sommatie van de notaris. De advocaat geeft aan dat in de onderhandelingen nog geen definitieve overeenstemming bereikt is en hij geeft commentaar op de (concept)koopovereenkomst. De advocaat van [gedaagde] maakt in deze brief geen opmerking over de in deze overeenkomst genoemde personalia.
2.13. [gedaagde] is eind april 2006 in overspannen toestand opgenomen in het ziekenhuis.
3. Het geschil
3.1. Jaré vordert - samengevat -
primair
dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
zal bepalen dat dit vonnis dezelfde kracht heeft als een akte van levering van de onroerende zaken, tegen een koopprijs van € 2.600.000,00 exclusief btw en overigens onder de voorwaarden zoals vastgelegd in de tekst van de koopovereenkomst (nummer [nummers]) en daarbij te bepalen dat dit vonnis kan worden ingeschreven in de openbare registers na twee dagen na betekening van dit vonnis,
subsidiair
dat de voorzieningenrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis
[gedaagde] zal veroordelen tot nakoming van de met Jaré gesloten koopovereenkomst betreffende de onroerende zaken en onder de voorwaarden zoals vastgelegd in de tekst van de koopovereenkomst (nummer [nummers]), op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR. 50.000,00 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] vanaf twee dagen na betekening in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen
primair en subsidiair
met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. Jaré legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij een koopovereenkomst heeft gesloten met [gedaagde], die uitdrukkelijk aan haar zou hebben medegedeeld als privé-persoon te handelen met als reden dat het te realiseren project zijn pensioen zou vormen.
[gedaagde] betwist die mededeling en verweert zich primair met de stelling dat hij niet als privé-persoon zaken heeft gedaan met Jaré.
Hij voert aan dat het ook niet erg voor de hand ligt dat hij als privé-persoon zaken doet, omdat hij zijn onderneming al jaren via een besloten vennootschap exploiteert en de financiële risico’s van projectontwikkeling hoog zijn. Dat de verkoper dat ook heeft moeten begrijpen concludeert [gedaagde] tevens uit de volgende omstandigheden:
- in de voorwaarden tot koop staat dat de koper “Albert Heijn Vaassem of een nader te noemen meester” is, terwijl niet [gedaagde] in privé maar Efgom dit Albert Heijn-filiaal exploiteert;
- bij de e-mail van [medewerker Interveni Vastgoed] is sprake van inbreng van de woning van [gedaagde] in ruil voor een appartement;
- [directeur van Jaré] hanteert in zijn brief aan [medewerker Interveni Vastgoed] de bewoording “cliënte”, hetgeen op een vennootschap duidt en niet op [gedaagde] in privé.
4.2. In het licht van het vorenstaande, dient Jaré aannemelijk te maken dat zij met [gedaagde] in privé zaken heeft gedaan althans dat zij hier gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen. Hierin is zij, op grond van het navolgende, niet geslaagd.
De stelling van Jaré dat [gedaagde] tegenover haar heeft verklaard dat hij in privé wil kopen kan in deze procedure geen rol spelen, omdat deze stelling niet aannemelijker voorkomt dan de tegenovergestelde verklaring van [gedaagde] en voor het leveren van nader (getuigen)bewijs is in deze procedure geen plaats is.
Dat [gedaagde] in privé contracteert ligt bovendien, om de door [gedaagde] genoemde redenen, niet erg voor de hand.
Het procesdossier en het verhandelde ter zitting bieden onvoldoende aanknopingspunten om aannemelijk te achten dat dit toch is gebeurd.
Weliswaar schrijft de makelaar meermalen dat hij in opdracht handelt van [gedaagde] (de naam van de privé-persoon), maar tegelijkertijd stelt hij de koopvoorwaarde dat de koper “Albert Heijn Vaassen of een nader te noemen meester” is. Omdat niet [gedaagde] in privé maar Efgom dit Albert Heijn-filiaal exploiteert vormt deze koopvoorwaarde een belangrijke aanwijzing voor de juistheid van het verweer van [gedaagde] dat hij niet in privé heeft gecontracteerd.
Zo’n aanwijzing is tevens te vinden in de brief van [directeur van Jaré] waarin hij schrijft over de “cliënte” van de makelaar, hetgeen (hoewel wel één keer het woord “zijn” is gebruikt) niet op [directeur van Jaré] als privé-persoon betrekking lijkt te hebben.
[gedaagde] (die naar vast staat eind april 2006 in overspannen toestand is opgenomen in het ziekenhuis) biedt met de niet betwiste stelling dat hij “de feiten niet meer scherp in het vizier had” een afdoende verklaring voor de op zichzelf bevreemdingwekkende omstandigheid dat hij pas geruime tijd nadat hij andere correcties op de koopovereenkomst heeft doorgegeven melding maakt van de fout in de vermelding van de contractspartijen.
Dat de notaris in zijn kladnotitie “[gedaagde]” als kopende partij heeft genoteerd en niet bijvoorbeeld “Efgom” maakt evenmin aannemelijk dat [gedaagde] als privé-persoon wilde kopen, omdat de notaris ook “[directeur van Jaré]” heeft genoteerd als verkopende partij terwijl deze (naar tussen partijen vast staat) voor zijn vennootschap(pen) handelde.
Nu [gedaagde] stelt dat de communicatie met de notaris gebrekkig was (hetgeen gelet op de sommatiebrief van de notaris aannemelijk is), bieden ook de vermelding van de privé-persoon [gedaagde] in de (concept)koopovereenkomst en de adressering van de sommatiebrief onvoldoende aanknopingspunten voor de juistheid van de stellingen van Jaré.
De stelling van Jaré dat Efgom niet de financiële middelen heeft om de koop te sluiten leidt niet tot een ander oordeel, omdat deze stelling niet aannemelijker voorkomt dan de tegenovergestelde verklaring van [gedaagde] en er voor nadere bewijslevering in deze procedure geen plaats is.
4.3. Nu de aan de vorderingen ten grondslag gelegde overeenkomst tussen de privé-persoon [gedaagde] en Jaré reeds gelet op het vorenstaande niet aannemelijk is geworden, zullen de vorderingen worden afgewezen.
4.4. Jaré zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- vast recht EUR 248,00
- overige kosten 0,00
- salaris procureur 816,00
Totaal EUR 1.064,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Jaré in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 1.064,00,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling
uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.M.A.G. van Valderen en in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2006.