Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Kanton
Locatie Zutphen
zaaknummer: 265158 CV 06-190
vonnis d.d. 23 mei 2006
grosse aan eisende partij en afschrift aan gedaagde partij d.d.
Vonnis van de kantonrechter te Zutphen in de zaak van:
de stichting Woningstichting Eerbeek,
zetelende te Eerbeek, gemeente Brummen,
eisende partij,
gemachtigde: mr. B.L. de Jonge, advocaat te Woerden,
rolgemachtigde: G.B.J. Geerdink, deurwaarder te Winterswijk
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats], gemeente [naam gemeente],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. E.F.E. van Essen, advocaat te Apeldoorn.
Partijen worden hierna aangeduid als de stichting respectievelijk [gedaagde].
1. HET VERDERE PROCESVERLOOP
Deze blijkt uit:
- het tussenvonnis van 14 maart 2006;
- het proces-verbaal van de comparitie na antwoord van 20 april 2006.
2. FEITEN
2.1 De stichting is een toegelaten instelling in de zin van artikel 70 van Pro de Woningwet. Met ingang van 24 augustus 1992 heeft de stichting de woning c.a. gelegen aan de [adres] in [plaats] verhuurd aan [gedaagde], thans 72 jaar oud. [gedaagde] voert een gezamenlijke huishouding met zijn zoon [zoon gedaagde], momenteel 28 jaar oud.
2.2 Op 20 juli 2005 heeft de politie Brummen-Eerbeek een onderzoek ingesteld in de woning van [gedaagde]. Daaromtrent is door de teamchef op 27 september 2005 onder meer als volgt bericht:
[...]
Op 20 juli 2005 werd door de politie in de achtertuin en in een afgesloten ruimte in de schuur/garage van de woning [adres] te [plaats] een volledig ingerichte hennepkwekerij aangetroffen, met alle daarvoor gebruikelijke apparatuur die eveneens inbeslaggenomen werd.
In de achtertuin stonden 80 en in de afgesloten ruimte in de schuur/garage eveneens 80 hennepplanten. In de computerkamer op de 1e verdieping werd een schaal met gesneden weed aangetroffen.
Overigens was het politieoptreden in deze niet naar aanleiding van klachten van omwonenden.
[...]
en
[...]
[zoon gedaagde] verklaarde dat hij de eigenaar van de hennepkwekerij was en dat hij die heeft ingericht in de achtertuin en schuur omstreeks eind 2003, in ieder geval kort nadat voor de eerste keer een hennepplantage werd opgerold door de politie (zie hierna). Volgens zijn verklaring had hij elke week ongeveer 5 plantjes sindsdien geoogst.
[...]
en
[...]
Overigens werd door de Nuon geconstateerd dat er niet met de verzegeling van de electriciteitsmeter geknoeid was noch dat er sprake was van een onveilige situatie.
[...]
en
[...]
Verder wordt opgemerkt dat tegen de eigenlijke huurder, de vader van [zoon gedaagde], geen proces-verbaal wordt opgemaakt daar [zoon gedaagde] verklaarde dat zijn vader wel de officiële huurder is, maar daar feitelijk niet woonachtig is.
Volgens [zoon gedaagde] is zijn vader woonachtig op een camping in [plaats], zijn vader werd bovendien niet aangetroffen tijdens het onderzoek in de woning.
Tevens wordt opgemerkt dat ook op 21 oktober 2003 een hennepkwekerij werd aangetroffen bij [zoon gedaagde] op hetzelfde adres aan de [adres].
In een kamer op de verdieping werden 16 plantjes aangetroffen en in dezelfde schuur 44 plantjes. [gedaagde] verklaarde toentertijd eveneens eigenaar van de henneplantjes te zijn.
Alles werd destijds ook de politie inbeslaggenomen.
[...]
2.3 De schuur was na het tot stand komen van de huurovereenkomst middels een nieuwe kabel op een aparte stroomgroep aangesloten.
2.4 Bij schrijven van 27 oktober 2005 heeft de stichting gemotiveerd aan [gedaagde] verzocht om de huurovereenkomst op te zeggen, bij gebreke waarvan een procedure tot ontbinding en ontruiming zou worden gestart. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
3. DE VERDERE BEOORDELING
3.1 De stichting vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning te ontruimen en te verlaten, een en ander als nader in de dagvaarding omschreven. De stichting legt daaraan, tegen de achtergrond van de vastgestelde feiten, ten grondslag (samengevat) dat [gedaagde] is tekortgeschoten in zijn verplichtingen als huurder. In het bijzonder heeft [gedaagde] door in het gehuurde een professionele hennepkwekerij te houden, het bepaalde in de artikelen 7:213 en 7:214 BW overtreden, terwijl [gedaagde] voorts door de woning in zijn geheel aan zijn zoon in gebruik te geven c.q. onder te verhuren het bepaalde in artikel 7:244 BW Pro heeft overtreden. Op het verweer van [gedaagde] wordt zo nodig in het navolgende ingegaan.
3.2 [gedaagde] heeft vooreerst betwist dat hij niet meer in de woning woont, daartoe aanvoerende dat hij wekelijks in de woning verblijft en slaapt en dat de anders luidende verklaring van zijn zoon tegenover de politie slechts was ingegeven om hem als vader te beschermen. [gedaagde] heeft ter comparitie gepreciseerd dat hij twee tot drie nachten per week in de woning overnacht, terwijl hij de andere nachten slaapt in zijn caravan of ook wel bij familie.
De stichting heeft een en ander niet (voldoende gemotiveerd) betwist, terwijl in het licht van het vorenoverwogene ook onvoldoende gewicht toekomt aan de door de stichting aangevoerde omstandigheid dat [gedaagde] in 1996 heeft getracht de huurovereenkomst op naam van zijn zoon te laten overschrijven. Nu derhalve niet is gebleken dat [gedaagde] de woning in zijn geheel aan zijn zoon in gebruik of onderhuur heeft afgestaan, is de vordering op deze grond niet toewijsbaar.
3.3 Met betrekking tot de hennepteelt stelt de kantonrechter het volgende voorop.
Involge artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een uit een wederkerige overeenkomst voortspruitende verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid om die overeenkomst te ontbinden, tenzijn de tekortkoming zien haar bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Ingevolge artikel 7:213 BW Pro is de huurder verplicht zich ten aanzien van het gehuurde als goed huurder te gedragen. Ingevolge artikel 7:214 BW Pro is de huurder voorts slechts bevoegd tot het overeengekomen gebruik en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is. Tussen partijen is niet in geschil dat de onderhavige (sociale) huurwoning slechts bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte.
3.4 [gedaagde] heeft aangevoerd dat de aanpassing van het huurreglement op 9 oktober 2003 - waarin hennepkweek expliciet werd verboden - hem nooit heeft bereikt, waardoor deze aanpassing geen deel is gaan uitmaken van de huurovereenkomst tussen partijen.
Voorzover [gedaagde] daarmee heeft willen betogen dat hem 'dus' van de hennepkweek rechtens geen verwijt kan worden gemaakt, kan de kantonrechter hem daarin niet volgen, aangezien dan toch de vraag blijft of [gedaagde] het gehuurde als goed huurder en overeenkomstig de kennelijke bestemming heeft gebruikt als bedoeld in de artikelen 7:213 en 7:214 BW.
3.5 Ook het betoog van [gedaagde], dat hij - als gevolg van zijn veelvuldige afwezigheid - niet op de hoogte was van de hennepkweek door zijn zoon, kan hem niet baten (nog daargelaten hoe aannemelijk het is dat [gedaagde], die naar zijn zeggen wekelijks in de woning aanwezig was en daar twee tot drie nachten per week sliep, geen weet zou hebben van de kwekerij en zelfs niet opgemerkt zou hebben dat er in zijn tuin 80 hennepplanten stonden). Immers, ingevolge artikel 7:219 BW Pro is de huurder jegens de verhuurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk voor gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken.
3.6 Partijen verschillen van opvatting of in dit geval sprake was van een professionele hennepkwekerij die bedrijfsmatig werd geëxploiteerd. De stichting acht zulks het geval, daarbij met name verwijzend naar de politie-informatie van 20 juli 2005. [gedaagde] heeft de aangetroffen hennep/wiet niet betwist, maar aangevoerd dat de gebruikte apparatuur niet professioneel was, dat de tuinplanten te koud stonden, dat zonder winstoogmerk geteeld werd voor eigen gebruik of vrienden en dat er nimmer verkoop aan huis heeft plaatsgevonden. Bijgevolg is in de visie van [gedaagde] - zo begrijpt de kantonrechter - geen sprake van een tekortkoming, laat staan van een tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt.
3.7 De kantonrechter is vooreerst van oordeel dat [gedaagde] in het licht van de bij dagvaarding overgelegde schriftelijke politie-informatie - als hierboven aangehaald in r.o. 2.2 - niet kon volstaan met een blote betwisting dat hij beschikte over de voor een hennepkwekerij gebruikelijke (en dus min of meer professionele) apparatuur. Voorts is de kantonrechter van oordeel dat hennepkweek met de gebruikelijke apparatuur in een omvang als hier vastgesteld evident uitgaat boven teelt voor eigen gebruik en in die zin bedrijfsmatig is, waaraan niet afdoet dat sommige onderdelen van het kweekproces mogelijk minder adequaat waren ingericht of dat met de kweek mogelijk (nog) geen winst werd behaald. Ook is de kantonrechter met de stichting van oordeel dat bedrijfsmatige teelt van hennep - ook zonder verkoop aan huis - in strijd komt met het bepaalde in de artikelen 7:213 en 7:214 BW.
3.8 Wel heeft [gedaagde] nog aangevoerd dat artikel 7:214 BW Pro niet toepasselijk is op de schuur vanwege het feit dat die schuur niet tot het gehuurde behoort: hij heeft die schuur voor ƒ 100,00 van de vorige bewoner overgenomen. Dit verweer kan [gedaagde] echter niet baten. De kantonrechter kan in het midden laten of de schuur - zoals de stichting veronderstelt - door natrekking haar eigendom is (geworden). Ook als zulks niet het geval mocht zijn dan strekt artikel 7:214 BW Pro zich immers toch uit over het gebruik van de tuin, inclusief alles (zoals i.c. een schuur) wat zich daarop bevindt.
3.9 Ten verwere dat de tekortkoming, alle omstandigheden in aanmerking genomen, de ontbinding niet rechtvaardigt, heeft [gedaagde] nog aangevoerd:
- dat hem (en andere huurders) niet (tijdig) kenbaar is gemaakt dat bij ontdekking van hennepteelt ontruiming zou volgen;
- dat er geen schade aan het gehuurde is geconstateerd;
- dat er niet illegaal stroom is afgetapt;
- dat er geen sprake is geweest van gevaar;
- dat er geen overlast bij omwonenden is veroorzaakt;
- dat hij al sinds 1963 huurt van de stichting (zij het niet steeds dezelfde woning) en zich altijd als goed huurder heeft gedragen;
- dat hij 72 jaar oud is en dat hij moeilijk op korte termijn een andere sociale huurwoning zal kunnen vinden, zeker in Eerbeek waar de stichting de enige sociale verhuurder is.
3.10 De kantonrechter acht - met de stichting - voor de beoordeling van de ernst van de tekortkoming niet doorslaggevend of feitelijk schade of overlast is ontstaan. De stichting heeft immers gemotiveerd uiteengezet dat in elk geval het risico daarop is vergroot, met name door de combinatie van hoog energieverbruik en warmteproducerende apparatuur in een vochtige en afgesloten ruimte zonder automatische storingssignalering. [gedaagde] heeft zulks niet (voldoende gemotiveerd) weersproken, noch de stelling van de stichting dat zij zelfs het risico liep dat haar opstalverzekeraar in een voorkomend schadegeval met een beroep op het destijds van kracht zijnde schade-uitkering zou weigeren, welk risico de kantonrechter gelet op het arrest van de Hoge Raad gepubliceerd in NJ 1998,604 niet denkbeeldig acht. Dat niet (expliciet) kenbaar is gemaakt dat bij ontdekking van hennepteelt in beginsel ontruiming volgt, is niet doorslaggevend. De anders luidende opvatting van [gedaagde] berust immers op de veronderstelling dat alleen gedragingen, die een verhuurder expliciet verbiedt aan zijn huurders, grond kunnen geven tot ontbinding. Die opvatting - die een verhuurder in feite zou verplichten tot het opstellen van een (lange maar naar zijn aard altijd incomplete) waslijst aan verboden wangedrag, met alle risico's van een a-contrario-redenering vandien - is echter rechtens onjuist. Tenslotte: dat [gedaagde] zich altijd als goed huurder heeft gedragen verdient in zoverre nuancering dat [gedaagde] niet heeft betwist dat in 2003 ook al een hennepkwekerij in zijn woning is aangetroffen en door de politie is opgerold.
3.11 De kantonrechter acht de tekortkoming naar aard en omvang dan ook niet van zodanig geringe betekenis dat reeds daarom van ontbinding zou moeten worden afgezien. Dit wordt niet anders als de gevolgen van ontbinding mee in beschouwing worden genomen. Ongetwijfeld komt [gedaagde] - ook al is hij economisch noch sociaal aan [plaats] gebonden en kan hij in elk geval het grootste deel van de week elders verblijven/overnachten - bij toewijzing van de vordering in een penibele situatie te verkeren. De stichting heeft daar echter tegenover gesteld dat zij er belang bij heeft dat er geen misbruik wordt gemaakt van haar woningbezit door daarin op grote schaal en met alle risico’s van dien hennep te telen, dat zij geen gedoogbeleid wenst te voeren en precedentwerking wil voorkomen. Dit argument is alleen dan niet doorslaggevend als de stichting - zoals [gedaagde] stelt - geen consequent beleid voert, waaromtrent het volgende wordt overwogen.
3.12 De stichting heeft vooreerst gemotiveerd en onbetwist gesteld dat zij in 2003 niet wist van de hennepteelt en de politie-inval. In antwoord op de grief van [gedaagde] dat zijn buren, bij wie in 2005 gelijktijdig een hennepkwekerij werd opgerold, niet zijn ontruimd, heeft de stichting ter comparitie uiteengezet dat tegen één van die beide huurders een ontruimingsvonnis is gevraagd en verkregen, terwijl het bij de andere huurder ging om een bijzonder geval. Dat bijzondere geval kenmerkte zich met name daardoor dat huurder zwakbegaafd was en zich door derden had laten misbruiken, aldus de stichting. [gedaagde] heeft een en ander niet (voldoende gemotiveerd) betwist, noch anderszins voldoende gesteld om haar tot bewijslevering toe te laten. Bijgevolg stelt de kantonrechter vast dat niet is gebleken dat de stichting gelijke gevallen ongelijk behandelt en in die zin een inconsequent beleid voert.
3.13 Het vorenoverwogene brengt met zich mee dat de vordering voor toewijzing gereed ligt, met dien verstande dat de ontruimingstermijn zal worden bepaald op drie weken.
3.14 Als grotendeels in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] veroordeeld in de proceskosten.
4. DE BESLISSING
De kantonrechter, recht doende:
ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst betreffende de woning, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres];
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie weken na betekening van dit vonnis voornoemde woning te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van de sleutels, met al het zijne en al de personen die zijdens [gedaagde] in voormeld pand verblijven en dit pand ter vrije beschikking te stellen met machtiging aan de stichting om indien [gedaagde] in gebreke blijft aan dit vonnis te voldoen, zelf de ontruiming te bewerkstelligen op kosten van [gedaagde], desnoods met behulp van de sterke arm;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, aan de zijde van de stichting tot op heden begroot op:
€ 400,00 voor salaris gemachtigde,
€ 84,87 voor explootkosten en
€ 276,00 voor vast recht;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen anders of meer is gevorderd.
Aldus gewezen door mr. J.A.M. Smulders, kantonrechter te Zutphen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 23 mei 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.