Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
Reg.nr.: 05/2030 WOZ
UITSPRAAK
in het geding tussen:
[eiseres] B.V., gevestigd te Houten, eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Oldebroek, verweerder.
1. Aanduiding bestreden besluit
Uitspraak op bezwaar van 14 november 2005, kenmerk 2005001263.
2. Procesverloop
Bij beschikking met dagtekening 28 februari 2005, nr.20554 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak gelegen aan het [adres en plaats] in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op [waardebedrag]. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
Bij de in rubriek 1 genoemde uitspraak op bezwaar heeft verweerder het door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft bij brief van 25 november 2005 beroep ingesteld op de daarin vermelde gronden. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van 1 mei 2006, waar [vertegenwoordiger eiseres] namens eiseres is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [vertegenwoordiger verweerder] en [taxateur A] (taxateur).
3. Motivering
3.1 In geschil is de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak aan het [adres en plaats], waarvan eiseres eigenaar is.
3.2 Het betreft een in circa 1976 gebouwde supermarkt. In circa 1994 is op de eerste etage kantoorruimte gerealiseerd. Het bruto vloeroppervlak (BVO) bedraagt 945 m².
3.3 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2003.
3.4 Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur van die onroerende zaak.
3.5 De rechtbank stelt voorop dat het in zaken als deze op de weg van verweerder ligt om aannemelijk te maken dat de waarde van de betreffende onroerende zaak op de peildatum met inachtneming van de wet niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer op die datum. Ter staving van de door hem vastgestelde waarde heeft verweerder een taxatierapport van [taxateurbureau] van 7 februari 2006 overgelegd.
3.6 Eiseres is van mening dat verweerder de waarde van haar onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. De waarde zou maximaal [waardebedrag] moeten bedragen. Zij heeft daartoe, kort samengevat, het volgende aangevoerd:
- in het taxatierapport van [taxateur B] van 18 juni 2003 wordt een huurwaarde (vrij van huurovereenkomst) aangegeven van [huurwaarde]. De huurprijs was in 2003 echter [huurprijs];
- de door verweerder gebruikte kapitalisatiefactor (kf) van 12 is te hoog. Deze kf moet in ieder geval niet hoger zijn dan de gehanteerde kf van 10 in het taxatierapport van [taxateur B].
3.7 Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de taxateur, bij het bepalen van de WOZ-waarde, aan verhuurder het huurcijfer van het object [adres] heeft gevraagd. Deze kon hem dat echter niet verstrekken. De huurster van deze onroerende zaak heeft hem verteld dat zij [huurbedrag] per jaar aan huur betaalde. Van dat cijfer is de taxateur uitgegaan bij de bepaling van de huurwaarde via de huurwaardekapitalisatiemethode (HKM).
3.8 Eiseres heeft in een brief van 30 oktober 2002, het antwoord op een verzoek om inlichtingen in het kader van de permanente marktanalyse voor de uitvoering van de Wet WOZ, aan verweerder onder meer het volgende geschreven:
“De vennootschap, welke thans eigenaar is van o.a. het bovengenoemd pand behoorde tot 1 februari 1997 tot hetzelfde concern als [concern] NV. (.....)
Anders dan toepassing van een indexeringsclausule, heeft aanpassing van eenmaal gehanteerde bedragen niet of nauwelijks plaatsgevonden en de doorberekende huurprijzen verschillen dan ook onderling enorm van elkaar: zowel in positieve, als in negatieve zin, gelet op marktconformiteit.
[concern] verhuurde vervolgens de objecten aan aangesloten zelfstandige ondernemers of aan derden. Hierbij werd afhankelijk van de mogelijkheden binnen de exploitatie in het ene geval wel uitgegaan van marktconformiteit en in een ander geval werd juist de huurprijs gematigd door het verkapt geven van een commerciële subsidie. (.....)
Per 1 februari 1997 is [concern] NV gefuseerd met [naam] NV. Bij de onderhandelingen over deze fusie is met de aandeelhouder van [concern] NV overeengekomen, dat voor het overgrote deel van de panden één (raam)huurovereenkomst opgemaakt zou worden, waarbij de aanvangshuurprijs gelijk gesteld werd aan de tot dan toe gehanteerde doorberekening van kosten. (.....)
Deze nieuwe huurovereenkomst omvat in totaal ongeveer 250 verhuurbare eenheden en is derhalve niet geschikt en bestemd voor extern gebruik. Verhuurder hierbij zijn de vennootschappen [naam BV] en [naam NV] (thans tezamen gefuseerd tot [eiseres] BV; huurder is [concern] BV (thans onderdeel van [naam] NV). (.....)
[concern] BV heeft het recht van onderverhuur van deze panden en heeft in beperkte mate invloed op de hoogte van de huurprijs naar haar (onder)huurders. In beperkte mate, omdat hier nog steeds het commerciële belang en de continuïteit van de supermarkt van groter belang zijn, dan de huurprijs van het pand en zij veelal te maken heeft met langlopende overeenkomsten, welke niet zondermeer opengebroken kunnen worden.
Wij hebben echter geen inzage in deze overeenkomsten met onderhuurders en wij verwijzen u dan ook door naar onze huurder [naam] NV.”
3.9 De rechtbank is van oordeel dat bij het gebruik van marktcijfers voor de huurwaardekapitalisatie sprake moet zijn van zakelijke huurprijzen die in het vrije economische verkeer tot stand zijn gekomen.
3.10 Verweerder is bij de waardebepaling uitgegaan van het hem verstrekte huurcijfer dat de uiteindelijke huurster van de onroerende zaak aan [naam] NV betaalt.
3.11 Naar het oordeel van de rechtbank moet in het geval dat een huurder van een onroerende zaak deze (onder)verhuurt aan een derde bij het hanteren van de huurwaardekapitalisatiemethode gebruik worden gemaakt van de huur die de eigenaar van de onroerende zaak in rekening brengt aan de huurder. De huur die deze laatstgenoemde aan de (onder)huurder berekent is in dit kader niet relevant. Bovendien, en wellicht ten overvloede, kan deze laatste huur zijn gematigd door het verkapt geven van een commerciële subsidie.
3.12 Zoals uit de brief van 30 oktober 2002 blijkt is het ook in de relatie tussen eiseres en haar huurder ([naam] NV) mogelijk dat er geen sprake is van een marktconforme huurprijs.
3.13 In het taxatierapport van [taxateur B] van 18 juni 2003 staat een bruto huurwaarde vermeld van [huurwaarde]. De rechtbank gaat er van uit dat deze huurwaarde onderdeel uitmaakt van het huurpakket dat eiseres en [naam] betreffende de 250 verhuurbare eenheden zijn overeengekomen.
3.14 Eiseres is van mening dat de markthuurwaarde van het object [adres] tussen partijen op zakelijke gronden is vastgesteld, maar zulks laat de mogelijkheid onverlet dat hetgeen partijen als zakelijke gronden en marktwaarde hebben aangemerkt (mede) is bepaald door hetgeen zij overigens zijn overeengekomen. De door eiseres aangedragen huurprijs is dan ook niet maatgevend voor de vaststelling van de waarde van het object [adres] per 1 januari 2003.
3.15 Nu zowel eiseres als verweerder er niet in zijn geslaagd een zakelijke (marktconforme) huurprijs (van respectievelijk [huurwaarde] en [bedrag]) aannemelijk te maken stelt de rechtbank deze in goede justitie op [bedrag].
3.16 Verweerder heeft op de waardebeschikking een kf 12,0 vermeld. Volgens een melding in het verweerschrift is echter bij het berekenen van de WOZ-waarde een factor 11,7 gehanteerd. Deze is afgeleid uit de beschikbare marktinformatie.
3.17 Ter zitting heeft verweerder een overzicht van [taxateurbureau] verstrekt van kapitalisatiefactoren die zijn ingedeeld naar wijk, ligging en grootteklassen van winkels.
3.18 Uit dat overzicht blijkt dat [taxateurbureau] uitgaat van een kf tussen 11,3 en 12,3 voor winkels die op een zogenaamde A2 locatie zijn gevestigd en een factor tussen 9,8 en 11,8 voor winkels die tot een B1 locatie behoren.
3.19 Een A2 locatie is, volgens dat overzicht, een locatie behorend tot het kernwinkelapparaat met tenminste 25% landelijk opererende filiaalbedrijven en maximaal 25% niet-winkelvestigingen. Een B1 locatie is een locatie behorend tot het kernwinkelapparaat, buiten een A-lokatie, met matige waardering door onder andere minder drukte door publiek.
3.20 Verweerder is bij het vaststellen van de kf uitgegaan van een A2 locatie. Eiseres is van mening dat het onderhavige object is gevestigd op een B1 locatie.
3.21 Verweerder is er, ook ter zitting, niet in geslaagd aannemelijk te maken dat het onderhavige object is gevestigd op een A2 locatie.
3.22 Verweerder heeft ter zitting verklaard dat het lastig is om een kf te bepalen. In eerste instantie is verweerder uitgegaan van 11,7. In het taxatierapport is de kf aangepast naar 11,5. Er is een berekening gemaakt en er is een aantal aannames gedaan. De referentieobjecten hebben een kf van 12,0 en 11,1. De ligging, ouderdom enz. zijn tegen elkaar afgewogen. Zo is een kf van 11,5 bepaald. Er is geen rekenmodule om de kf inzichtelijk te maken. Volgens verweerder is het ook een gevoelsmatige kwestie.
3.23 De rechtbank is van oordeel dat verweerder de door hem gehanteerde kf niet aannemelijk heeft gemaakt nu niet inzichtelijk is hoe deze is berekend.
3.24 Ook eiseres heeft de door haar voorgestane kf van 10 niet aannemelijk gemaakt. Het rapport van [taxateur B] geeft daartoe onvoldoende onderbouwing.
3.25 Nu zowel eiseres als verweerder er niet in zijn geslaagd de door hen voorgestane kapitalisatiefactor aannemelijk te maken stelt de rechtbank, mede gezien de in het taxatierapport vermelde referentieobjecten, deze in goede justitie op 11.
3.26 Dit betekent dat de rechtbank aan het object [adres en plaats] een WOZ-waarde toekent van (11 x [bedrag]) [bedrag].
3.27 Het beroep is derhalve gegrond. Voor een veroordeling in proceskosten bestaat geen aanleiding.
4. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt het bestreden besluit,
- stelt de WOZ-waarde van het object [adres en plaats] op [bedrag];
- bepaalt dat de gemeente Oldebroek het betaalde griffierecht van € 276,00 aan eiseres vergoedt.
Aldus gegeven door mr. R.P van Baaren en in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.