Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector bestuursrecht
Enkelvoudige belastingkamer
Reg.nrs: 06/194 WOZ en 06/1444 WOZ
Uitspraak in het geding tussen:
[eisers]
te [plaats],
eisers,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Apeldoorn
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [woning A] (hierna: [de woning A]), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op € [bedrag].
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 15 december 2005 de waarde gehandhaafd.
Eisers hebben daartegen bij brief 28 december 2005 beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2006 te Zutphen, waar eiseres C.A.M van den Bosch in persoon verschenen. Namens verweerder is verschenen H.A. Lindeboom.
2. Geschil
In geschil is de door verweerder vastgestelde waarde van € [bedrag] van [de woning A], waarvan eisers eigenaar en gebruiker zijn. De woning, bouwjaar 1981, is een hoekwoning met garage/berging, erf, ondergrond en tuin. De inhoud van [de woning A] is 371 m³. De perceelgrootte is 275 m².
Eisers bepleiten een waarde van ten hoogste € [bedrag]. Daartoe hebben zij - kort samengevat - aangevoerd dat het aankoopcijfer van de eigen woning, dat bijna twee jaar na de waardepeildatum ligt, niet door verweerder is geïndexeerd naar 1 januari 2003. Verweerders wijze van waarderen is niet objectief en werkt ongelijke behandeling in de hand. Dat blijkt ook uit de WOZ-waarde van de (goed vergelijkbare) buurwoning [woning B] die is vastgesteld op € [bedrag]. Beide woningen zijn per peildatum
1 januari 1999 op € [bedrag] gewaardeerd. Procentueel zijn de WOZ-waarden sterk verschillend gestegen, waarvoor geen enkele inhoudelijke verklaring is. Het verschil van bijna € [bedrag] voor twee nagenoeg identieke woningen is niet billijk. De methode van de Vereniging Eigen Huis, die de WOZ-waarde van 1999 als uitgangspunt neemt en daarop een indexering per gemeente en soort woning toepast, is wel een eerlijke en objectieve methode. De op ongeveer 20 a 25 meter van de achtergevel staande hoogspanningsmast drukt de waarde van [de woning A], omdat wij vanuit de woonkamer daarop uitzicht hebben; de buurwoning heeft dit uitzicht niet. Tenslotte zijn eisers van mening dat zij ten onrechte niet in de bezwaarfase door verweerder zijn gehoord.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 27 maart 2006 door W. Jansen, WOZ-taxateur. In dit rapport is de waarde van [de woning A] getaxeerd op € [bedrag]. Naast gegevens van [de woning A], bevat dit taxatierapport gegevens van twee vergelijkingsobjecten ([woning C] en [woning D])
3. Beoordeling van het geschil
3.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Krachtens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
3.2. De bewijslast inzake de juistheid van de aan [de woning A] toegekende waarde ligt bij verweerder.
3.3. Met betrekking tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de thans gehanteerde vergelijkingsobjecten is de rechtbank van oordeel dat deze, behoudens [woning A] (transactiedatum te ver verwijderd van de waardepeildatum), een redelijke afspiegeling vormen van de markt ten tijde van de peildatum 1 januari 2003.De rechtbank merkt dienaangaande op dat het systeem van de Wet WOZ juist als uitgangspunt heeft vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dat daarbij verschillen in volume en oppervlakte optreden, is acceptabel, mits deze verschillen niet zodanig groot zijn dat het opgevoerde vergelijkingsobject niet kan dienen ter bevestiging van de vastgestelde waarde. Van zodanige verschillen is de rechtbank echter niet gebleken.
3.4. Voorts is de rechtbank van oordeel dat het eigen transactiecijfer per 2 december 2004, weliswaar geruime tijd na de waardepeildatum, een goede indicatie geeft van de waarde in het economisch verkeer van die woning. Het mag worden meegenomen bij de bepaling van de WOZ-waarde, mits gecorrigeerd naar de waarde per 1 januari 2003. Dat de vastgestelde waarde betrouwbaar wordt benaderd door de door eisers betaalde aankoopprijs van € [bedrag], wordt door verweerder nog ondersteund met het door hem overgelegde taxatierapport. De door verweerder, door eisers niet weersproken, toegepaste waardecorrectie van 10% kan de rechtbank volgen.
3.5. Voor zover eisers opmerking betreffende de waardevaststelling van de buurwoning een beroep op het gelijkheidsbeginsel inhoudt, oordeelt de rechtbank als volgt. Verweerder heeft erkend dat de WOZ-waarde van de door eisers bedoelde woning lager is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer daarvan op de peildatum. Zulks berust volgens verweerder echter niet op een door hem gevoerd (begunstigend) beleid, maar de onjuiste waardevaststelling van die woning is het gevolg geweest van een (incidentele) fout. De rechtbank acht de stelling van de verweerder, dat de van de Wet WOZ afwijkende gunstige behandeling van de door eisers bedoelde woning niet bewust is geschied, aannemelijk. Niet gesteld of aannemelijk geworden is dat de afwijkende behandeling van de eigenaar van deze woning berust op een oogmerk tot begunstiging. Dit betekent dat eisers beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts kan slagen, indien in dezen is voldaan aan de voorwaarden van de zogenoemde meerderheidsregel. Bij toepassing van die regel gaat het erom of in de meerderheid van de met het geval van belanghebbende vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven. Daarvan is de rechtbank echter niet gebleken.
Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt dus.
3.6. Anders dan eisers menen is de door Vereniging Eigen Huis gehanteerde waarderingsmethode naar het oordeel van de rechtbank niet bruikbaar, daar het toepassen van gemiddelde prijsstijgingen geen geschikte methode vormt voor de bepaling van de waarde van een bepaalde woning op een bepaald tijdstip. Daartoe overweegt de rechtbank dat het waardebegrip als bedoeld in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ, volgens jurisprudentie van de Hoge Raad (29 november, nr 35797, BB 2001,58) leidt tot een bedrag dat overeenkomt met de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De Hoge Raad heeft in genoemde uitspraak weliswaar overwogen dat de waarde zoals omschreven in art. 17, tweede lid, Wet WOZ, ook op andere manieren kan worden bepaald dan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, maar dat betekent niet dat slechts kan worden volstaan met globale indicatie van de waarde van woningen in het algemeen zoals volgens de methode van de Vereniging Eigen Huis. Bovendien dient de waarde van [de woning A] per 1 januari 2003 onafhankelijk te worden bepaald van de waarde per 1 januari 1999. Naar het oordeel van de rechtbank is de door de Vereniging Eigen Huis gebruikte methode dus niet een “andere manier” in zin van voornoemde overweging van de Hoge Raad.
3.7. Eisers beroep op een waardedrukkend effect door de aanwezigheid van de hoogspanningsmast faalt. De mast staat ongeveer 20 a 25 meter van de achtergevel van [de woning A] verwijderd en beneemt daardoor niet op een indringende wijze het uitzicht van eisers. Bovendien oordeelt de rechtbank dat als er al sprake zou zijn van een waardecorrectie deze is verdisconteerd in de prijs die eisers zelf voor [de woning A] hebben betaald. Ter zitting hebben eisers namelijk desgevraagd verklaard dat de mast er al stond ten tijde van de koop.
3.8. De grief van eisers, dat zij in de bezwaarfase niet door verweerder zijn gehoord, treft geen doel. Immers, op grond van artikel 25, lid 4 AWR wordt, in afwijking van artikel 7:2 Algemene Pro wet bestuursrecht, een belanghebbende gehoord op zijn verzoek. Gesteld noch gebleken is dat eisers van dit recht tot horen gebruik wensten te maken.
3.9. Op grond van de inhoud van het verweerschrift, het overgelegde taxatierapport en het verhandelde ter zitting acht de rechtbank het aannemelijk dat de waarde van de onderhavige woning niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer per peildatum 1 januari 2003.
Het beroep is derhalve ongegrond.
4. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond,
Deze uitspraak is gedaan op 2 februari 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.P. van Baaren, in tegenwoordigheid van de griffier.