Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector bestuursrecht
Enkelvoudige belastingkamer
Reg.nr: 05/1937 WOZ
Uitspraak in het geding tussen:
Gelria Holding B.V.
te Enschede,
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Zutphen
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken (garages), plaatselijk bekend als [adressen1] en [adressen2] te Warnsveld (hierna: de garages), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 op:
[deel adressen1] € 6.000,--;
[deel adressen1] € 7.000,-- met uitzondering van [adres] € 8.000,--;
[adressen2] € 6.000,--.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2005 de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen op 15 november 2005 beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 juni 2006. Eiseres is bij haar directeur [naam] verschenen. Namens verweerder zijn verschenen G.C.M. Lenting en H.B. van Bommel (taxateur).
De rechtbank heeft het onderzoek geschorst teneinde nadere gegevens van verweerder te ontvangen betreffende de verdeling in huur- en koopwoningen in de directe omgeving van de garages.
Verweerder heeft nadere gegevens aan de rechtbank verstrekt bij brief van 3 oktober 2006. Deze zijn in afschrift verzonden aan eiseres, die naar aanleiding daarvan bij brief van 18 oktober 2006 een reactie aan de rechtbank heeft verstrekt. Deze reactie is in afschrift aan verweerder verzonden.
Het (vervolg)onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 februari 2007. Eiseres is bij haar directeur [naam] verschenen. Namens verweerder zijn verschenen G.C.M. Lenting en H.B. van Bommel (taxateur).
2. Geschil
In geschil is de door verweerder vastgestelde waarden van de onder punt. 1 genoemde garages, waarvan eiseres eigenaar is.
Eiseres bepleit een waardevaststelling van de garages middels de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: hwk). Daartoe heeft zij, kort samengevat, aangevoerd dat de 49 garages onderdeel zijn van de in totaal ongeveer 250 boxen in Zutphen en Warnsveld die voor haar worden verhuurd door de Woningcorporatie Hanzewonen te Zutphen. De vergelijking met verkoopprijzen is bij de waardebepaling van garages, die voor de verhuur worden gehouden, niet geschikt. Er is geen interesse van individuele kopers, aangezien eiseres nog nooit is benaderd om een garagebox te verkopen. De boxen liggen hoofdzakelijk in de buurt van huurwoningen.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar door hem overgelegde taxatierapporten, opgemaakt op 18 januari 2006 door H.B. van Bommel, WOZ-taxateur. In deze rapporten is de waarde van de garages getaxeerd met gebruikmaking van een aantal referentieverkopen van garages in Warnsveld en Zutphen.
Verder is verweerder van mening dat garages dienstbaar zijn aan woningen en conform artikel 4 Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ moeten worden gewaardeerd volgens de vergelijkingsmethode. De garages zijn gelegen in een goede woonwijk welke voor ongeveer 50% bestaat uit koopwoningen. De vergelijkingsobjecten liggen in diverse wijken verdeeld over de gemeente. De boxen die op de markt komen zijn vrijwel direct verkocht.
3. Beoordeling van het geschil
3.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Krachtens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
3.2. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de garages toegekende waarde ligt bij verweerder.
3.3. Uit de nader door partijen verstrekte gegevens betreffende de verdeling tussen koop-en huurwoningen, in de wijk waar de garages zijn gelegen, stelt de rechtbank vast dat de wijk voor ongeveer 50% uit koopwoningen bestaat en voor ongeveer 50% uit huurwoningen. De in de directe nabijheid van de garages gelegen woningen behoren allemaal tot de huursector. De buitenste schil van de wijk bestaat uit koopwoningen.
3.4. Door verweerder is ter zitting, hetgeen door eiseres niet is weersproken, gesteld dat zowel bewoners van huurwoningen als eigenaren van koopwoningen uit de gehele wijk garages van eiseres hebben gehuurd.
3.5. De rechtbank stelt vast, door verweerder niet weersproken, dat eiseres door geen enkele gegadigde (eigenaar van een koopwoning of huurder) is benaderd om één of meer van de garages te kopen.
3.6. De rechtbank is van oordeel dat, gezien het feit dat eiseres op de verhuurmarkt opereert en er sprake is van garagecomplexen, de methode om de waarde van de onderhavige garages vast te stellen aan de hand van verkoopcijfers van individueel (niet tot een complex behorende) verkochte garages niet geschikt is. De waarde van de onderhavige garages moet dan ook middels de huurwaaardekapitalisatiemethode worden bepaald.
Dit brengt mee dat verweerder er niet in is geslaagd om met de uit het taxatierapport blijkende verkoopprijzen van garages, waarvoor kennelijk wel een markt van individuele kopers bestaat, de door hem verdedigde waarden voldoende aannemelijk te maken.
3.7. Eiseres betoogt, hetgeen door verweerder niet is betwist, dat de huurprijs voor alle garages gelijk is, zijnde € 40,-- per maand . Dit betekent een jaarhuur per garage van
€ 480,--. Omdat incasso en onderhoud relatief zwaar op deze lage maandbedragen drukken stelt eiseres de kapitalisatiefactor op 8.
Verweerder heeft hierop ter zitting betoogd dat garagecomplexen regelmatig worden verhandeld en dat in geval van waardevaststelling middels de hwk de kapitalisatiefactor 15 moet zijn.
De referentie kapitalisatiefactor dient te worden afgeleid uit beschikbare marktinformatie. Daartoe wordt de huurwaarde getaxeerd van een object waarvan de verkoopprijs bekend is.
Partijen hebben niet inzichtelijk gemaakt dat de door hen verdedigde kapitalisatiefactoren zijn afgeleid van een referentie kapitalisatiefactor.
Dit betekent dat ook eiseres er niet in is geslaagd de door haar verdedigde waarde van de garages aannemelijk te maken.
De rechtbank stelt de waarde van de garages in goede justitie vast op € 480 x 11= € 5.280,-- per garage.
Het beroep is derhalve gegrond.
Niet is gebleken dat eiseres proceskosten heeft gemaakt die op grond van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
4. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt het bestreden besluit,
- stelt de WOZ-waarde van de in het geding zijnde garages vast op € 5.280,-- per garage;
- bepaalt dat de gemeente Zutphen het betaalde griffierecht van € 276,00 aan eiseres vergoedt
Deze uitspraak is gedaan op 7 mei 2007 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. R.P. van Baaren, in tegenwoordigheid van de griffier.