Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Bestuursrecht
Enkelvoudige belastingkamer
Reg.nr.: 06/1179 WOZ
Uitspraak in het geding tussen:
[eiseres],
te [plaats],
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats],
verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking van 30 april 2005, aanslagnummer 0000106704, krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken (hierna: de garageboxen), plaatselijk bekend als [adres 1] [nummer ]a tot en met [nummer ] e, [adres 2] [nummer]a tot en met [nummer]c, [adres 3] [nummer], [ adres 4] [nummer, nummer, nummer en nummer], [adres 5] [nummer]a tot en met [nummer]c en [adres 6] [nummer]a tot en met [nummer]e te [plaats], per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op elk € 6.500,-- en de garageboxen [adres 7] [nummer]a tot en met [nummer]e, [adres 8] [nummer]a tot en met [nummer]i te [plaats], op elk € 6.000,--.
Namens eiseres heeft mr. A.Mulder hiertegen bezwaar gemaakt bij schrijven van 25 mei 2005.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 31 maart 2006 het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 9 mei 2006 beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingediend. Onder de stukken bevinden zich foto’s van de betrokken garageboxen en van de referentieobjecten.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 september 2007. Eiseres en haar gemachtigde mr.A.Mulder zijn, met voorafgaande kennisgeving, niet verschenen. Namens verweerder is M. Bakker verschenen.
2. Geschil
In geschil is de door verweerder vastgestelde waarde van de bovengenoemde garageboxen van € 6.500,-- respectievelijk € 6.000,--, waarvan eiseres eigenares en verhuurster is.
Eiseres is van mening dat verweerder ten onrechte de waarde van de garageboxen heeft vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Eiseres meent dat de garageboxen, aangezien het om beleggingsobjecten gaat die worden verhuurd, op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode hadden moeten worden gewaardeerd.
Daarbij komt dat het geen zelfstandige eenheden zijn, maar complexen die onder één kadastraal nummer zijn ingeschreven.
Voorts is eiseres van mening dat niet kan worden gesteld dat de garageboxen in hoofdzaak dienstbaar zijn aan een woning. Eiseres acht een waarde van € 3.000,-- per box reëel.
Verweerder heeft de WOZ waarde van de garageboxen vastgesteld door middel van de vergelijkingsmethode. Transactiegegevens geven immers het beste inzicht in de waarde, zoals die in de Wet WOZ is geformuleerd. Volgens de Regeling belastingcapaciteit is een garagebox een onroerende zaak die volledig dienstbaar is aan woondoeleinden. Als gevolg daarvan dient de waarde in het economisch verkeer te worden bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking, temeer daar ook marktgegevens voorhanden zijn van garageboxen, waarmee kan worden vergeleken.
Verweerder is tevens van mening dat niet moet worden gekeken naar een complex van garageboxen, maar naar de kleinst mogelijke zelfstandige eenheden, zoals genoemd in artikel 16, onder c, van de Wet WOZ. Daar de verschillende garageboxen door de afsluitbaarheid zijn aan te merken als kleinst mogelijke zelfstandige gebruikseenheden, welke bij verschillende personen in gebruik zijn, kunnen de onderhavige garageboxen niet worden aangemerkt als een samenstel in de zin van artikel 16, onder d, van de Wet WOZ, maar dient elke garagebox afzonderlijk te worden aangemerkt als een onroerende zaak.
De door eiseres genoemde waarde van € 3.000,-- heeft geen betrekking op een individuele transactie, maar op een verkooptransactie waarbij meerdere objecten waren betrokken.
De onderhavige garageboxen worden individueel verhuurd.
3. Beoordeling van het geschil
3.1. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
3.2. Krachtens artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
3.3. De rechtbank stelt voorop dat het in zaken als deze op de weg van verweerder ligt om aannemelijk te maken dat de waarde van de betreffende onroerende zaken op de peildatum met inachtneming van de wet niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer op die datum.
3.4. Ter onderbouwing van de waarden heeft verweerder gebruik gemaakt van de transactiegegevens van de objecten (garageboxen) [plaats en adres] en [adres en plaats], die respectievelijk in juli 2002 en oktober 2003 zijn verkocht voor € 10.000,-- en € 11.500,--.
3.5. Verweerder heeft ter zitting, niet door eiseres bestreden, verklaard dat de garageboxen van eiseres zijn gelegen in wijken met een ongeveer gelijk aantal huur- en koopwoningen.
De stelling van eiseres, dat de huurwaardekapitalisatiemethode had moeten worden toegepast, faalt reeds daarom nu de onderhavige garageboxen niet zijn gelegen in een volkswijk welke voornamelijk uit huurwoningen bestaat, waarvan de bewoners veelal niet zijn geïnteresseerd in de aankoop van een garagebox.
3.6. Hetgeen voorts door eiseres naar voren is gebracht, zoals het feit dat de garageboxen onderdeel uitmaken van een complex met één kadastraal nummer en de waarderingsmethode die andere gemeenten toepassen met betrekking tot haar in eigendom toebehorende garageboxen, leidt, anders dan eiseres meent, evenmin tot de conclusie dat voor de waardering van de onderhavige garageboxen moet worden uitgegaan van de huurwaardekapitalisatiemethode. Immers, het geschil is beperkt tot de onderhavige garageboxen, wat betekent dat de door andere gemeenten gehanteerde waarderingsmethode betreffende de garageboxen van eiseres in dezen niet relevant is. Voorts dient iedere garagebox apart te worden gewaardeerd aangezien de garageboxen individueel worden verhuurd en een aparte onroerende zaak vormen in de zin van de WOZ. Bovendien verzet geen enkele wettelijke bepaling zich tegen verkoop van garageboxen zonder dat eerst kadastrale splitsing plaatsvindt.
3.7. De rechtbank ziet ook overigens geen aanleiding de huurwaardekapitalisatiemethode in het onderhavige geval toe te passen, nu verweerder de vergelijkingsmethode heeft kunnen toepassen.
3.8. Gelet op de door verweerder verstrekte gegevens betreffende de referentieobjecten kunnen de door verweerder genoemde objecten in dezen als referentieobject en dienen.
3.9. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de onroerende zaken van eiseres en de door verweerder genoemde objecten geven de gerealiseerde verkoopprijzen van die objecten steun aan de door verweerder verdedigde waarden.
Verweerder maakt met de door hem verstrekte gegevens, waaronder foto’s van de referentieobjecten, voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarden niet te hoog zijn.
Het beroep is derhalve ongegrond.
Voor een veroordeling in proceskosten bestaat geen aanleiding.
4. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gegeven door mr. R.P. van Baaren en in het openbaar uitgesproken op 3 oktober 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.