Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Kanton – Locatie Zutphen
Zaaknummer: 307696 CV EXPL 07-1159
grosse aan mr. Meerdink en afschrift aan mr. Van der Zwan d.d.
vonnis van de kantonrechter d.d. 27 november 2007
inzake
1. [eiser sub 1.] en
2. [eiser sub 2.],
beiden wonende te [plaats]
eisers in conventie, gedaagden in reconventie,
gemachtigde: mr. J. Meerdink, advocaat en procureur te Amsterdam,
tegen
1. [gedaagde sub 1.] en
2. [gedaagde sub 2.]
beiden wonende te [plaats]
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
gemachtigde mr. S.M. van der Zwan, advocaat en procureur te Dieren.
Partijen worden hierna mede aangeduid als verhuurders respectievelijk huurders.
Het verdere procesverloop
Dit verloop blijkt uit:
- het tussenvonnis van 28 augustus 2007;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte wijziging van eis in conventie;
- de comparitie na antwoord van 6 november 2007, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden.
De feiten
2.1 Op 7 oktober 1996 hebben verhuurders aan rechtsvoorgangers van huurders verhuurd de bedrijfsruimte met bovenwoning gelegen aan de [adres en plaats]. Blijkens de artikelen 1.1 en 4.1 van het huurcontract was het gehuurde bestemd voor het exploiteren van een brasserie, met dien verstande dat omtrent de bovenwoning was bepaald: "De onzelfstandige woonruimte boven (...) kan uitsluitend gebruikt worden als bedrijfsbewoning zijnde woning met eventueel kantoorruimte voor de brasserie."
2.2 Aan het huurcontract wordt nog het volgende ontleend:
"4.2.2 Slechts na schriftelijke toestemming van de verhuurders kan er in afwijking van 4.2.1 een bar gebouwd worden.
4.3 Het is aan huurder verboden de gedaante, het uiterlijk of de inrichting van het huurobject te wijzigen of enige verbouwing daarin of daaraan uit te (doen) voeren zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder.
4.4 Huurder dient zelf ervoor zorg te dragen dat hij beschikt of komt te beschikken over de vergunningen en/of ontheffingen, die in verband met de uitoefening van zijn bedrijf in het huurobject in overeenstemming met de bestemming ervan krachtens deze huurovereenkomst benodigd mochten zijn of worden. Een niet of niet meer beschikken over dergelijke vergunningen en/of ontheffingen komt voor rekening en risico van huurder en geeft geen grond voor huurder om deze huurovereenkomst te (doen) ontbinden of nietig te (doen) verklaren of enige andere actie tegen verhuurder, in of buiten rechte, te richten.
4.5 Indien en voor zover in of aan het huurobject aanpassingen c.q. voorzieningen op overheidsvoorschrift moeten worden aangebracht met het oog op (de aard van) het door huurder in het huurobject uit te oefenen of uitgeoefende bedrijf, komen deze aanpassingen c.q. voorzieningen voor rekening van huurder.
4.6 Huurder is verplicht het huurobject zodanig te gebruiken, dat niet in strijd wordt gehandeld met enige wet, verordening of enig ander overheidsvoorschrift en dat ook niet het gevaar ontstaat dat enige overheidsvergunningen zal of kan worden ingetrokken.”
2.3 Tussen verhuurders en de rechtsvoorgangers van huurders is op 6 november 1998 een wijziging van het contract overeengekomen, waarbij onder meer de in artikel 4.1 genoemde bestemming "brasserie" werd vervangen door "restaurant".
2.4 Huurders zijn met ingang van 1 februari 2006 met medewerking van verhuurders in de plaats gesteld als huurders. Daartoe is tussen partijen op 12 januari 2006 ook een "3e aanhangsel bij de huurovereenkomst" overeengekomen, waarin onder meer de huurprijs werd vastgelegd en waarin huurders verklaren "dat de bovenetage niet bewoond wordt en niet bewoond zal gaan worden." Huurders zijn vervolgens in het gehuurde het restaurant De Barones gaan exploiteren. Verhuurders wonen naast de bedrijfsruimte, huurders elders.
2.5 In de loop van het jaar 2006 is tussen partijen ernstig verschil van inzicht gerezen, met name omtrent de contractuele bestemming van de bovenwoning die huurders bij de bedrijfsvoering hebben ingeschakeld, maar ook over tal van andere zaken. Exploitatie van de bovenverdieping (aanvankelijk als een soort tentoonstellings- en ontvangstruimte, later als de horecaruimte Cantamaroc) werd door verhuurders vooralsnog gedoogd.
2.6 Bij brief van 18 december 2006 heeft [naam] Verzekeringen aan verhuurders bericht dat de opstalverzekeraar de risicoverhoging vanwege de exploitatie van de bovenverdieping niet wenste te verzekeren en dat de verzekering werd opgezegd tegen 15 januari 2007. Verhuurders hebben daarna het pand opnieuw verzekerd.
2.7 Bij schrijven van 30 januari 2007 heeft de gemeente Brummen – na een melding door verhuurders – aan huurders een dwangsombeschikking alsmede de intrekking van hun horecavergunning in het vooruitzicht gesteld. Zij heeft dit gedaan op grond van – kort gezegd – een gebrek aan mechanische ventilatie in het gehuurde, het ontbreken van een brandmeldingsinstallatie en het ontbreken van een gebruiksvergunning. Een en ander is overigens na actie zijdens huurders inmiddels van de baan.
2.8 Omstreeks eind februari hebben huurders bij de politie tegen verhuurders aangifte gedaan van smaad. De klacht heeft niet geleid tot vervolging.
2.9 Inmiddels was tussen partijen uitvoerig onderhandeld over voorwaarden waaronder exploitatie (als door huurders gewenst) van de bovenverdieping eventueel zou kunnen worden geformaliseerd, echter zonder succes. In december 2006 hadden verhuurders al gesommeerd exploitatie van de bovenwoning te staken en bij brief van 19 maart 2007 werd aan huurders uiteindelijk een dagvaarding in het vooruitzicht gesteld.
2.10 Op 23 maart 2007 vonden verhuurders op (de voorruit van) hun voordeur de met (een soort) viltstift geschreven tekst: "Hee klootzak dit word je dood". Verhuurders hebben aangifte gedaan van bedreiging, welke aangifte (tot op heden) niet in vervolging heeft geresulteerd.
2.11 Op 23 april 2007 heeft de forensisch schriftexpert R. Ter Kuile-Haller aan (de gemachtigde van) verhuurders onder meer het volgende bericht:
"Tussen de handtekening van [gedaagde sub 2.] en de betwiste tekst was geen vergelijking mogelijk. De handtekening van [gedaagde sub 1.] vertoont, wat betreft de letter [letter], enkele sporen van overeenkomst met de dito letter in de betwiste tekst. Voor een eventueel voortgezet onderzoek zijn 3 schrijfproeven in verbonden handschrift nodig. Deze schrijfproeven dienen op hetzelfde materiaal als de betwiste tekst [te] worden geschrevenen in vorm van foto's voor het onderzoek beschikbaar te worden gesteld."
De vordering en het verweer in conventie en in reconventie
in conventie
3.1 Na wijziging van eis bij akte vorderen verhuurders dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a) huurders veroordeelt tot betaling van € 3.593,51;
b) de tussen partijen bestaande huurovereenkomst ontbindt met veroordeling van huurders tot ontruiming als nader in de dagvaarding omschreven, subsidiair c.q. meer subsidiair verklaringen voor recht als in de akte omschreven.
3.2 Op het verweer van huurders wordt zo nodig in het onderstaande ingegaan.
in reconventie
3.3 Huurders vorderen dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
a) verhuurders hoofdelijk, althans beiden, althans ieder veroordeelt tot betaling van € 520,- ter zake van door hen bekostigde werkzaamheden in het gehuurde;
b) verhuurders hoofdelijk, althans beiden, althans ieder veroordeelt om binnen tien dagen na betekening van dit vonnis de zijgevel van het gehuurde naar behoren te schilderen;
c) voor recht verklaart dat het huidige gebruik dat huurders van het gehuurde maken in overeenstemming is met hun rechtsverhouding ten opzichte van verhuurders;
d) verhuurders verbiedt om zich ten opzichte van derden in negatieve zin uit te laten over de exploitatie door huurders;
e) verhuurders veroordeelt om zorg te dragen voor de aanleg op hun kosten van een brandmeldinstallatie en voor de eventueel benodigde objectgerelateerde vergunningen met betrekking tot het gebruik, meer in het bijzonder voor een gebruiksvergunning;
f) de huurprijs vermindert over het verleden en de toekomst tot een redelijk niveau;
g) verhuurders veroordeelt tot schadevergoeding nader op te maken bij staat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 juli 2007;
een en ander als nader in de conclusie van eis in reconventie omschreven.
3.4 Op het verweer van verhuurders wordt zo nodig in het navolgende ingegaan.
De verdere beoordeling
in conventie
4.1.1 Aan hun vordering sub a leggen verhuurders onder meer ten grondslag dat de meerpremie ad € 234,65 voor de door hen opnieuw afgesloten opstalverzekering voor rekening van huurders moet komen. Huurders hebben vooreerst in twijfel getrokken of de opstalverzekering aanvankelijk wel is beëindigd en of door hun exploitatie het brandrisico is toegenomen. Verder hebben zij bij gebrek aan specificatie de hoogte van het bedrag betwist.
4.1.2 De kantonrechter is van oordeel dat verhuurders onvoldoende hebben gesteld om hun vordering te schragen. Uitgangspunt is immers dat – behoudens andersluidende contractuele regeling, waarvan niet is gebleken – een opstalverzekering voor rekening komt van de eigenaar-verhuurder. Verhuurders hebben niet, althans onvoldoende gemotiveerd, gesteld waarom dat voor de in geding zijnde premie anders zou zijn. Voorzover verhuurders hebben gedoeld op het door huurders eigenmachtig in exploitatie nemen van de bovenwoning, zien zij er ten onrechte aan voorbij dat zij impliciet en expliciet hebben ingestemd met bedrijfsmatig gebruik van de bovenetage als tentoonstellings- en ontvangstruimte, terwijl gesteld noch gebleken is dat de extra premie louter verband houdt met de horeca-exploitatie nadien. Deze vordering ligt bijgevolg voor afwijzing gereed.
4.2.1 Aan hun vordering sub a leggen verhuurders voorts ten grondslag dat huurders in de maanden januari en februari 2007 de (geïndexeerde) huurverhoging ten bedrage van samen € 40,38 niet hebben betaald.
4.2.1 Huurders hebben in de conclusie van antwoord volstaan met de verzekering dat zij wel degelijk de huurverhoging betalen, echter zonder wijze of data van betaling te noemen, laat staan enig bewijs van betaling over te leggen. Daarmee hebben huurders de betreffende vordering van verhuurders onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat deze zonder bewijslevering voor toewijzing gereed ligt.
4.3.1 Verhuurders hebben tenslotte aan hun vordering sub a ten grondslag gelegd dat zij in het buitengerechtelijk traject rechtsbijstandkosten hebben gemaakt tot een bedrag van
€ 3.260,-, zulks met name ter bereiking van een schikking. Huurders hebben de aan dit bedrag ten grondslag liggende specificatie op zichzelf niet betwist, zodat die tussen partijen vaststaat. Huurders stellen echter dat het hier niet gaat om redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte, maar om bijstand in een onderhandelingstraject waarin verhuurders zich bovendien onredelijk hebben opgesteld.
4.3.2 Nu dit onderdeel van de vordering betrekking heeft op buitengerechtelijke kosten, waarvan de toewijsbaarheid mede (en zelfs in hoofdzaak) afhangt van de uiteindelijke beslissing op de vordering sub b, zal de kantonrechter een beslissing terzake aanhouden.
4.4.1 Aan hun vordering sub b leggen verhuurders, tegen de achtergrond van de vastgestelde feiten, vooreerst ten grondslag (samengevat) dat de gewraakte tekst op de voordeur is geschreven door huurders, althans door één van hen, terwijl het hier gaat om een misdraging die ontbinding rechtvaardigt.
4.4.2 Huurders hebben niet betwist – en ook de kantonrechter is van oordeel – dat een tekst als de onderhavige ontbinding rechtvaardigt als die door (een van) hen geschreven zou zijn, maar dat laatste wordt door huurders stellig ontkend.
4.4.3 De kantonrechter stelt voorop dat de bewijslast terzake berust bij verhuurders. Verhuurders hebben echter onbetwist gesteld dat huurders zich aanvankelijk tegenover de politie bereid hadden verklaard mee te werken aan een handschriftkundig onderzoek, maar later op die bereidheid zijn teruggekomen. Daarnaar gevraagd ter comparitie hebben huurders hun weigering gemotiveerd met de stelling dat de aantijging nergens op is gebaseerd, dat zij veel problemen hebben met verhuurders en geen zin hebben mee te werken aan deze poppenkast en dat de verklaring van mevrouw Ter Kuile-Haller wel erg minimaal is.
4.4.4 De kantonrechter stelt vast dat in de geëscaleerde problemen tussen huurders en verhuurders (en de kort voordien aangekondigde dagvaarding) een mogelijk motief voor de bedreiging is gelegen, dat in het rapport van de forensisch deskundige Ter Kuile-Haller althans een begin van bewijs is gelegen voorzover het gaat om huurder [gedaagde sub 1.], dat huurders geen acceptabele verklaring hebben gegeven voor hun weigering om mee te werken aan handschriftkundig onderzoek en nog minder voor het terugkomen van hun eerdere bereidverklaring. Gelet op al deze omstandigheden in onderling verband acht de kantonrechter het gestelde vooralsnog bewezen en zullen huurders tot tegenbewijs worden toegelaten als hierna te melden.
4.5 Gelet op het vorenoverwogene wordt, in afwachting van het te leveren tegenbewijs, de zaak aangehouden en behoeven de overige stellingen en weren van partijen thans geen bespreking meer.
in reconventie
4.6.1 Aan hun vordering sub a leggen huurders ten grondslag dat de toestand van het dak van een bijgebouw dusdanig slecht was dat – mede gelet op het eindeloos gesoebat – onverwijld gerepareerd moest worden. Verhuurders hebben (bij gebrek aan wetenschap) betwist dat herstel noodzakelijk was, er op gewezen dat zij niet in gebreke zijn gesteld, de spoedeisendheid gemotiveerd betwist en vraagtekens gezet bij de door huurders overgelegd factuur.
4.6.2 De vordering ligt voor afwijzing gereed nu gesteld noch gebleken is dat verhuurders in gebreke zijn gesteld, dat aanmaning nutteloos zou zijn – waarvoor ontoereikend is dat over andere onderwerpen tussen partijen werd gedebatteerd – of dat de kans op schade zodanig groot was dat reparatie geen enkel uitstel kon leiden.
4.7.1 Aan hun vordering sub b leggen huurders ten grondslag dat verhuurders hebben toegezegd de buitenkant van het gehuurde te schilderen, maar dat zulks ten aanzien van de zijgevel nog steeds niet is gebeurd. Verhuurders hebben bij conclusie van antwoord de toezegging erkend, maar beroepen zich op opschorting nu hen de toegang tot het perceel is ontzegd en huurders hun deel van het werk niet hebben verricht. Huurders hebben daarop ter comparitie aangevoerd alleen te hebben toegezegd dat zij de gevel zouden schoonmaken, maar niet dat zij ook zouden schilderen.
4.7.2 Dat huurders aan verhuurders geen toegang tot het gehuurde willen geven zodat zij niet kunnen (laten) schilderen wordt gelogenstraft door het schrijven namens huurders van 27 maart 2007 (productie 46 bij conclusie van eis), terwijl gesteld noch gebleken is dat huurders nadien nog de toegang (voor schilderwerk) ontzegd hebben. Dat aan verhuurders te verstaan is gegeven dat zij wel eerst een afspraak moeten maken doet hieraan uiteraard niet af.
4.7.3 Voor het overige impliceert het zijdens verhuurders aangevoerde geen beroep op opschorting, maar een betwisting van de onvoorwaardelijkheid van de door huurders gestelde toezegging. Zulks is door huurders in zoverre niet betwist, dat zij wel erkennen dat zij de gevel zouden schoonmaken. Gelet op de betwisting door verhuurders lag het op de weg van huurders om gemotiveerd te stellen dat zij dit schoonmaakwerk daadwerkelijk en adequaat hebben verricht. Nu zulks niet is gebeurd, ligt de vordering – thans – voor afwijzing gereed. Voorzover partijen overigens nog zouden twisten over (verdere) bijdragen van huurders aan het schilderwerk overweegt de kantonrechter, zij het ten overvloede, dat van dit laatste in elk geval niet blijkt in het schrijven van 7 juli 2006, productie 7 bij conclusie van eis.
4.8 De vordering sub c bevat – zoals verhuurders terecht opmerken – geen gronden, anders dan een algemene verwijzing naar hetgeen huurders in conventie hebben aangevoerd. Verhuurders hebben voorts betwist dat huurders naast (de uitkomst van) het geding in conventie belang hebben bij deze verklaring voor recht en voorts dat "het huidige gebruik van het gehuurde" zodanig vaag is, dat dit niet voor een declaratoir in aanmerking komt. Wat er ook zij van het eerste door verhuurders gebruikte argument, het tweede snijdt hout, mede gelet op het ontbreken van specifieke gronden waarin "het huidige gebruik van het gehuurde" – en dat is meer dan het gebruik van de bovenetage – voldoende nauw omschreven wordt enerzijds en het beginsel van de rechtzekerheid anderzijds. De vordering ligt hiermee voor afwijzing gereed.
4.9 De (betwiste) vordering sub d is niet toewijsbaar gelet op het ontbreken van gronden en op de omstandigheid dat noch het huurcontract, noch enig wettelijk voorschrift verhuurders verbiedt om zich hoe dan ook negatief uit te laten over de exploitatie door huurders. Ten overvloede overweegt de kantonrechter nog wel dat zulks onverlet laat dat negatieve uitlatingen onder omstandigheden onrechtmatig kunnen zijn.
4.10 Bij hun vordering sub e hebben huurders geen belang (meer) voor wat betreft de aanleg van een brandmeldinstallatie, aangezien zij ter comparitie hebben bevestigd dat al (rond 1 augustus 2007) een brandmeldingsinstallatie is aangelegd. Voor dit geding ten overvloede overweegt de kantonrechter nog dat de kosten voor de aanleg van deze installatie, gelet op het bepaalde in artikel 4.5 van het huurcontract, naar zijn voorlopig oordeel voor rekening van huurders komen.
4.11.1 Voor wat betreft de vergunningen leggen huurders aan hun (betwiste) vordering sub e slechts overwegingen met betrekking tot de gebruiksvergunning ten grondslag, zodat deze voor het overige reeds daarom voor afwijzing gereed ligt.
4.11.2 Voor wat betreft de gebruiksvergunning stellen huurders vooreerst dat die vergunning huns inziens niet benodigd is, nu er nimmer méér dan 50 personen in het bedrijfspand aanwezig zijn. Mocht de gemeente toch op een ander standpunt staan, dan dient een gebruiksvergunning als gerelateerd aan het object en niet aan de exploitatie te worden beschouwd, zodat het aan verhuurders is om die te verkrijgen. Bij gebreke daarvan is sprake van een gebrek, nu het pand al lang voordat huurders met de exploitatie zijn gestart een horeca-functie had. Huurders hebben een en ander gemotiveerd betwist en met name verwezen naar de artikelen 4.4 van het huurcontract en 2.5.1 van de Algemene Bepalingen.
4.11.3 Blijkens de gedingstukken is een gebruiksvergunning alleen dan vereist als het bedrijfspand wordt geëxploiteerd op zodanige wijze dat daarin soms meer dan 50 personen verblijven. Tegen die achtergrond valt zonder nadere toelichting, welke echter ontbreekt, niet in te zien dat een gebruiksvergunning objectgerelateerd zou zijn en niet exploitatiegerelateerd, te meer nu de wijze van exploitatie in het algemeen, en het toelatings- en personeelsbeleid in het bijzonder, in handen van huurders zijn. Ook valt niet in te zien dat sprake zou zijn van een gebrek, reeds omdat gesteld noch gebleken is dat rechtsvoorgangers van huurders (ook) meer dan 50 personen toelieten. Wat daarvan zij, indien een gebruiksvergunning vereist is, dan is dat een vergunning die de huurder nodig heeft "in verband met de uitoefening van zijn bedrijf in het huurobject" als bedoeld in artikel 4.4 van de huurovereenkomst. Ook inzoverre ligt de vordering dus voor afwijzing gereed.
4.12.1 Aan hun vorderingen sub f en g tot huurprijsvermindering en/of schadevergoeding leggen huurders ten grondslag het bestaan van gebreken die hen hebben gestoord in hun rustig huurgenot. Een en ander is door verhuurders gemotiveerd betwist.
4.12.2 Het ontbreken van een gebruiksvergunning is (thans) reeds geen gebrek omdat deze vergunning ook volgens de stellingen van huurders niet vereist is, terwijl overigens ook hier te gelden heeft hetgeen in r.o. 4.11.3 is overwogen.
4.12.3 Ten aanzien van de melding van verhuurders aan de gemeente die heeft geleid tot de aanzegging dwangsombeschikking c.a. stelt de kantonrechter voorop dat iedere burger het recht heeft om bij de gemeente melding te maken van vermoedelijke overtreding van (brandveiligheids)voorschriften. Voor verhuurders gold zulks in versterkte mate, reeds omdat het om hun eigendom ging en zij bovendien direct naast het gehuurde wonen. Voorts is gesteld noch gebleken dat verhuurders lichtvaardig tot melding zijn overgegaan, noch dat de gemeente ten onrechte de aanzegging heeft gedaan. Zonder toelichting, welke echter ontbreekt, valt dan ook niet in te zien waarom de melding, of de daarop gevolgde aanzegging, een gebrek zou opleveren of impliceren, laat staan een gebrek dat huurverlaging of schadevergoeding zou rechtvaardigen. Voorzover de aanzegging tot omzetverlies voor huurders heeft geleid, moet worden geoordeeld dat zulks een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro.
4.12.4 Dat verhuurders (onrechtmatige) "antireclame" jegens huurders hebben gemaakt en dat huurders daardoor schade hebben geleden, is door verhuurders gemotiveerd betwist. Noch met betrekking tot de tekortkoming/onrechtmatigheid, noch met betrekking tot het bestaan van althans enige schade, noch met betrekking tot het causaal verband is door huurders (voldoende gespecificeerd) bewijs aangeboden. De kantonrechter acht geen termen aanwezig ambtshalve aan huurders bewijs op te dragen, zodat aan de hier bedoelde stellingen van huurders voorbij moet worden gegaan.
4.12.5 Hetgeen in dit verband overigens nog is aangevoerd heeft geen zelfstandige betekenis en/of kan niet tot een ander oordeel leiden dan dat ook de vorderingen onder f en g ontzegd moeten worden.
4.13 Als in het ongelijk gestelde partij zullen huurders worden veroordeeld in de proceskosten.
in conventie en in reconventie
4.14 Het vorenoverwogene leidt tot de volgende beslissing.
De Beslissing
De kantonrechter, recht doende:
in conventie
laat huurders toe tot tegenbewijs als bedoeld in r.o. 4.4.4, zulks met alle middelen rechtens;
verwijst de zaak naar de rol van 11 december 2007 voor akte zijdens huurders teneinde aan te geven of en (zo ja) hoe zij bewijs wensen bij te brengen en (gemotiveerd) hoeveel tijd zij daarvoor minimaal nodig denken te hebben;
bepaalt dat verhuurders nadien een antwoordakte mogen nemen en dat de zaak vervolgens (in beginsel) voor een bij rolbeschikking te bepalen termijn zal worden aangehouden;
houdt voor het overige iedere beslissing aan;
in reconventie
wijst de vordering af;
veroordeelt huurders in de kosten van het geding, aan de zijde van verhuurders tot op heden begroot op:
€ 500,- aan salaris gemachtigde. Aldus gewezen door mr. J.A.M. Smulders, kantonrechter te Zutphen, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 november 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.