Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Kanton – Locatie Zutphen
Zaaknummer: 320035 HA VERZ 07-204
Afschrift aan verzoekers verzonden d.d.:
beschikking van de kantonrechter d.d. 11 maart 2008
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam] B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te [adres en plaats],
verzoekster sub 1,
verhuurder,
gemachtigde: mevrouw H.L. Rensink, directeur,
en
1. de vennootschap onder firma V.O.F. [naam],
gevestigd en kantoorhoudende te [adres en plaats],
2. [vennoot A],
vennoot, en
3. [vennoot B],
vennoot,
beiden wonende te [adres en plaats]
verzoekers sub 2,
huurders,
procederend bij vennoten sub 2 en 3.
Partijen worden hierna respectievelijk als verhuurster en huurster aangeduid.
1. Het procesverloop
- het verzoekschrift binnengekomen ter griffie op 20 november 2007.
2. Motivering
2.1 Verzoekers zijn een huurovereenkomst bedrijfsruimte aangegaan met betrekking tot een bedrijfspand gelegen aan [adres en plaats]. Bij het verzoekschrift vragen zij goedkeuring ex art. 7:291 BW van enkele in de huurovereenkomst opgenomen bedingen.
2.2 Partijen vragen goedkeuring van de volgende, in de huurovereenkomst overeengekomen bedingen:
a) De huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van 1 jaar, 7 maanden en 12 dagen, ingaande 3 november 2007 en eindigende op 14 juni 2009. Het is huurder bekend dat verhuurder betreffende de bedrijfsruimte een hoofdhuurovereenkomst is aangegaan met de eigenaar/hoofdverhuurder van het pand, welke eveneens, behalve in het geval van verlenging, zal eindigen op 14 juni 2009 (artikel 2a);
b) Na het verstrijken van de hiervoor sub a genoemde periode wordt de huurovereenkomst verlengd voor een periode van vijf jaren, tenzij huurder uiterlijk dertien maanden voor het verstrijken van eerstgenoemde periode aan verhuurder de huurovereenkomst per aangetekende brief heeft opgezegd, en behoudens het bepaalde in de art. 7:292-296 BW (artikel 2b);
c) Verhuurder en huurder komen overeen dat geen nadere huurprijsaanpassing mogelijk is aangezien het systeem van huurfeeberekening onderdeel is van het [naam]-conditiestelsel, welke van toepassing is gedurende de gehele duur van de franchiserelatie. Derhalve geldt het systeem van huurfeeberekening ook voor de eventuele verlengingsperiode (artikel 3a);
d) Partijen verklaren uitdrukkelijk dat onderhavige huurovereenkomst is aangegaan in het kader van de tevens tussen partijen gesloten franchiseovereenkomst. Onderhavige huurovereenkomst en de franchiseovereenkomst zijn derhalve onlosmakelijk met elkaar verbonden, hetgeen inhoudt dat deze huurovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst eindigt op het moment waarop de tussen partijen gesloten franchiseovereenkomst om welke reden dan ook zal worden ontbonden (artikel 10f).
2.3 Uit het vorenoverwogene volgt vooreerst dat voor de onder a en b genoemde bedingen op zichzelf geen goedkeuring nodig of mogelijk is. Het verzoek heeft echter de kennelijke strekking om goedkeuring te verzoeken voor een – zij het voorwaardelijk – nadere overeenkomst na ommekomst van de initiële periode (dus na 14 juni 2009) zoals blijkt uit het onder b genoemde beding. Het verzoek is dan ook in zijn geheel ontvankelijk.
2.4 Ingevolge artikel 7:291 BW zijn bedingen (in een huurovereenkomst als de onderhavige) die afwijken van de bepalingen in afdeling 7:4:6 BW vernietigbaar, tenzij ze zijn goedgekeurd door de kantonrechter. Goedkeuring kan (sinds eind 2003) wettelijk alleen worden gegeven als het afwijkend beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, of als de huurder - gelet op zijn maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder - deze bescherming in redelijkheid niet nodig heeft.
Dat in het onderhavige geval de maatschappelijke positie van de huurder, in vergelijking met de maatschappelijke positie van de verhuurder, bescherming overbodig maakt, is gesteld noch gebleken. Bijgevolg dient de kantonrechter de vraag te beantwoorden of de afwijkende bedingen waarvan goedkeuring wordt verzocht, de rechtspositie van de huurder wezenlijk aantasten.
2.5 Met de bedingen genoemd onder a en b wordt bewerkstelligd dat de termijnen van hoofdhuur en onderhuur gelijk lopen. De rechtspositie van de huurder wordt hierdoor niet wezenlijk aangetast, zodat goedkeuring zal worden gegeven.
2.6 Het onder c genoemde beding is door verzoekers als volgt gemotiveerd:
“Voor wat betreft de uitsluiting van de mogelijkheid nadere huurprijsaanpassing te vragen merken partijen [lees: op] dat het omzetgerelateerde huurprijsbeding zoals opgenomen in artikel 3 van de huurovereenkomst niet ten nadele van de franchisenemer/huurder strekt. Teneinde franchisenemers de gelegenheid te bieden zich ook in grotere gemeenten op A1-locaties te vestigen, heeft verhuurder met al haar franchisenemers/huurders voor de gehele duur van de franchiserelatie een omzet gerelateerde huur van 10% afgesproken. Op deze wijze is het mogelijk om de naamsbekendheid van het [naam]-concept groter en meer solide te maken, waarvan uiteindelijk alle [naam]-franchisevestigingen profiteren. Dit systeem is als het ware een solidariteitsconstructie.”
Wat van dit laatste ook zij, de kantonrechter ziet er niet aan voorbij dat dit beding huurster het recht ontneemt de huurprijs op enig moment door de rechter te laten toetsen. Daar staat echter tegenover dat ook verhuurster gedurende de looptijd van de overeenkomst geen rechterlijke aanpassing (lees: verhoging) van de huurprijs kan bewerkstelligen. In wiens belang een "onveranderbare" huurprijs is, valt niet op voorhand uit te maken. Voorts vormt de koppeling van de huurpijs aan de omzet voor huurster in zekere zin een "vangnet" voor het geval dat de zaken (al dan niet tijdelijk) minder goed lopen dan verhoopt. Al met al kan dan ook niet met voldoende grond worden gezegd dat dit beding de rechtspositie van de huurder aantast, zodat goedkeuring niet zal worden onthouden.
2.7 Met betrekking tot de ontbindende voorwaarde neergelegd in het onder d genoemde beding overweegt de kantonrechter als volgt. Wezenlijk aan het huurrecht is dat geen eenzijdige beëindiging mogelijk is zonder rechterlijke tussenkomst. Een ontbindende voorwaarde in een huurovereenkomst betekent dan ook als zodanig een wezenlijke aantasting van de rechtspositie van de huurder, te meer nu de huurder aldus het recht wordt ontnomen om vrijelijk over zijn bedrijf inclusief huurrechten te beschikken, hetgeen op gespannen voet staat met artikel 7:307 BW. De kantonrechter laat dan nog daar, dat omtrent het al dan niet vervuld zijn van de betreffende voorwaarde gemakkelijk discussie kan ontstaan, in welk geval onduidelijk zou zijn of de huurovereenkomst voortduurt met alle complicaties vandien.
Bepalingen inhoudende dat de huurovereenkomst eindigt (hetzij van rechtswege, hetzij na kennisgeving door de verhuurder) als aan de "onderliggende" samenwerkingsovereenkomst (franchiseovereenkomst, exploitatieovereenkomst e.d.) een einde komt, komen dan ook in beginsel niet voor goedkeuring in aanmerking. Niet gebleken is van bijzondere omstandigheden die in het onderhavige geval nopen tot een ander oordeel, zodat het verzoek ten aanzien van punt d niet wordt toegewezen.
2.8 Ten overvloede – en ter voorlichting van partijen – wordt in dit verband nog het volgende opgemerkt. Het is de kantonrechter niet ontgaan dat partijen beogen de huurovereenkomst te koppelen aan de samenwerkingsovereenkomst en evenmin dat de huurder daar onder omstandigheden ook belang bij kan hebben. Dit doel kan echter – nog daargelaten beëindiging met wederzijds goedvinden – ook op een andere, minder ingrijpende wijze, bereikt worden. Zo kan toevoeging van een goed geformuleerde huuropzeggingsgrond, aldus dat de huur kan worden opgezegd als de samenwerkingsovereenkomst rechtsgeldig wordt beëindigd, in beginsel de rechterlijke toetsing doorstaan, zeker wanneer ook investeringen die de huurder heeft gedaan worden vergoed tegen (bij voorbeeld) boekwaarde.
2.9 De kantonrechter ziet in het gezamenlijk verzoek aanleiding de kosten van deze procedure te compenseren, in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.
3. Beslissing
De kantonrechter, beschikkende,
keurt goed de bedingen genoemd onder a, b en c;
onthoudt goedkeuring aan het beding genoemd onder d;
compenseert de proceskosten, met dien verstande dat iedere partij met de eigen kosten belast blijft.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.A.M. Smulders, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 maart 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.