Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Kanton – Locatie Zutphen
Zaaknummer: 326370 CV 08-313
grosse aan gedaagde partij en afschrift aan eisende partij d.d.
vonnis van de kantonrechter d.d. 24 juni 2008
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Falkor Holding B.V.,
gevestigd te Vorden,
eisende partij,
(rol)gemachtigde: mr. A.V.P.M. Gijselhart, advocaat te Zutphen,
tegen
mevrouw [gedaagde],
wonende te [Zutphen],
gedaagde partij,
(rol)gemachtigde: mr. S. Polak, advocaat te Tilburg.
Partijen worden hierna aangeduid als Falkor respectievelijk [gedaagde].
1. Het verdere procesverloop
Dit verloop blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 april 2008;
- de comparitie na antwoord van 22 mei 2008, waarvan aantekening is gehouden door de griffier.
2. De feiten
2.1 Falkor is eigenares van een appartement gelegen aan de [adres] in Zutphen. Volgens het vigerende bestemmingsplan rust op dit appartement de bestemming kantoorruimte, als hoedanig het vóór 2003 ook is gebruikt en/of te huur is aangeboden.
2.2 Sinds 1 februari 2003 bewoont [gedaagde] genoemd appartement op basis van een - door partijen zo genoemde - "bewaringsovereenkomst", aanvankelijk tegen betaling van € 300,00 per maand, later in onderling overleg gewijzigd in € 600,00 per maand. Na ommekomst van de in de overeenkomst bepaalde eindtermijn van (laatstelijk) 31 december 2003 is de overeenkomst stilzwijgend verlengd voor onbepaalde tijd. Partijen zijn het er (inmiddels) over eens dat hier sprake is van een huurovereenkomst.
2.3 Pogingen van partijen om de gemeente te bewegen de publiekrechtelijke bestemming te wijzigen in "woonruimte" zijn tot nu toe op niets uitgelopen.
2.4 Bij brief van 30 november 2007 heeft Falkor de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd, waaraan het volgende wordt ontleend:
“[...]
Cliënte wenst thans de krachtens het geldende bestemmingsplan op de door u gebruikte ruimte liggende bestemming van kantoorruimte te verwezenlijken. Dit is voor haar ook noodzakelijk, zoals ik hiervoor reeds heb aangegeven.
Cliënte heeft daarbij ook op andere grond nog groot belang.
Zoals u weet, heeft cliënte de kelder onder de door u gebruikte ruimte in haar pand in 2006 op deskundige wijze laten restaureren. Dit was kostbaar, ook omdat het pand van cliënte een rijksmonument is.
U heeft cliënte indertijd laten weten deze gerestaureerde kelder niet te willen gebruiken, althans hiervoor geen vergoeding te willen betalen. Dit ondanks het feit dat deze kelder in feite bij de door u gebruikte ruimte in het pand van cliënte behoort.
[...]”
2.5 [gedaagde] heeft niet in de opzegging bewilligd.
3. De verdere beoordeling
3.1 Falkor vordert vaststelling bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, van het tijdstip waarop voornoemde huurovereenkomst zal eindigen en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming, een en ander als nader omschreven in de dagvaarding.
3.2 Falkor legt hieraan, tegen de achtergrond van de vastgestelde feiten, (samengevat) het volgende ten grondslag. Zij heeft het appartement destijds tijdelijk aan [gedaagde] verhuurd om haar uit de brand te helpen, wat ook blijkt uit de lage huurprijs. [gedaagde] weigert een nieuwe huurovereenkomst te sluiten tegen een reële huurprijs. De bewoning is echter in strijd met het bestemmingsplan en met de bouwverordening, welke situatie niet op afzienbare termijn kan worden gelegaliseerd, terwijl Falkor de op haar appartement rustende bestemming (weer) wil verwezenlijken.
3.3 Op het verweer van [gedaagde] wordt zo nodig in het navolgende ingegaan.
3.4 Tussen partijen is niet (meer) in geschil dat tussen hen sprake is van huur van woonruimte en ook de kantonrechter gaat daarvan uit. In geval van huur van woonruimte geldt een limitatief wettelijk stelsel van opzeggingsgronden. De wettelijk voorziene opzeggingsgrond die Falkor in haar opzeggingsbrief van 30 november 2007 heeft genoemd, betreft artikel 7:274 lid Pro 1, aanhef en onder e BW, namelijk dat de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het gehuurde rustende bestemming wil verwezenlijken. Daaromtrent wordt het volgende overwogen.
3.5 Naar [gedaagde] bij conclusie van antwoord terecht heeft aangevoerd, dient voornoemde wetsbepaling, gelet op de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie van de Hoge Raad, aldus te worden uitgelegd dat de vordering tot beëindiging op deze grond alleen toewijsbaar is als overwegingen van ruimtelijke ordening de verhuurder nopen de bestemming te realiseren. Bijgevolg hoeft [gedaagde] - anders dan Falkor ter zitting heeft betoogd - niet te bewijzen dat de gemeente het bewonen expliciet gedoogt en/of dat legalisering op termijn een mogelijkheid is. Het is aan Falkor om omstandigheden te stellen en (gezien het gemotiveerde verweer van [gedaagde]) te bewijzen welke overwegingen van ruimtelijke ordening haar nopen om de bestemming te verwezenlijken. Niet valt in te zien dat de door Falkor genoemde omstandigheden, dat op het appartement de bestemming "kantoorruimte" rust en dat verhuurder de kelder niet kan gebruiken of exploiteren, hieronder vallen, terwijl Falkor geen andere omstandigheden van deze aard heeft gesteld. Nu evenmin is gesteld of gebleken dat (ten tijde in dit geding van belang) sprake was van een aanschrijving van de gemeente, moet de kantonrechter ook voorbijgaan aan het ter zitting door Falkor gedane (bewijs)aanbod om zodanige aanschrijving uit te lokken en alsnog over te leggen.
3.6 In het licht van het vorenoverwogene kunnen de overige stellingen en weren van partijen niet afdoen aan de conclusie dat de vordering niet toewijsbaar is, reden waarom zij buiten bespreking blijven. Falkor zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
4. De beslissing
De kantonrechter, recht doende:
wijst de vordering af;
veroordeelt Falkor in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. J.A.M. Smulders, kantonrechter te Zutphen, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juni 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.