Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Kanton – Locatie Zutphen
Zaaknummer: 325040 CV 08-181
afschrift aan beide partijen d.d.
vonnis van de kantonrechter d.d. 24 juni 2008
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BP Nederland B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
(rol)gemachtigde: mr.drs. C.J.M. Stubenrouch, advocaat te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] Beheer B.V.,
statutair gevestigd te Brummen, alsmede gevestigd te Eerbeek,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
(rol)gemachtigde: mr. B. Besseling, advocaat te Amersfoort.
Partijen worden hierna aangeduid als BP respectievelijk [gedaagde].
1. Het verdere procesverloop
Dit verloop blijkt uit:
- het tussenvonnis van 15 april 2008;
- de comparitie na antwoord van 3 juni 2008, waarvan aantekening is gehouden door de griffier.
2. De feiten
2.1 Ingaande 1 maart 1996 heeft Mobil Oil B.V. als rechtsvoorgangster van BP van [gedaagde] gehuurd voor een termijn van vijftien jaar een terrein met het daarop door [gedaagde] gebouwde en ingerichte tankstation met twee carwashhallen, gelegen aan de Zutphensestraat 144 resp. 144B te Brummen. Het gehuurde was bestemd voor het (doen) exploiteren van een tankstation.
2.2 Aan die overeenkomst wordt het volgende ontleend:
"[...]
1.(...)
Voorts zorgt verhuurder ervoor dat het tankstation wordt opgeleverd compleet met de materialen en apparatuur als nader overeengekomen (Bijlage 3) van welke materialen en apparatuur Mobil zich als eigenaar mag beschouwen (hetgeen mede inhoudt dat het Mobil vrijstaat daarover te allen tijde vrijelijk te beschikken). Voor het overige geschiedt de oplevering: in goede staat van onderhoud, leeg en schoon, zonder reclame- en identificatie uitingen van derden en met overhandiging van alle sleutels. Mobil aanvaardt het gehuurde in deze staat, waarin het zich thans bevindt.
(...)
5.(...)
Het zal Mobil vrijstaan het gehuurde hetzij zelf te exploiteren hetzij zulks geheel of in gedeelten te laten doen (krachtens welke titel ook) door derden van haar keuze. Exploitatie door derden geschiedt geheel voor hun rekening en risico, maar wel “als een goed huisvader”. Voorts doet die exploitatie niets af aan al Mobil’s verplichtingen tegenover verhuurder.
(...)
6.
(...)
(1) Lasten: voor verhuurder zijn de lasten, belastingen en heffingen die verband houden met de eigendom van het gehuurde, zoals rioolbelasting en de onroerende zaak belasting voor zakelijk gerechtigden.
(2) Lasten voor Mobil. Alle overige lasten, belastingen en heffingen, in het bijzonder die welke verband houden met het gebruik en de exploitatie van het gehuurde, zijn voor rekening van Mobil; hieronder zijn met name begrepen de onroerende zaak belasting voor gebruikers en de precariorechten voor het reclamemateriaal alsmede alle toekomstige heffingen en nader door de overheid op te leggen heffingen en/of activiteiten die investeringen vergen inzake het gebruik van het gehuurde en de exploitatie daarvan. Onder “kosten van gebruik” vallen voorts de milieuheffingen en -belastingen, alsook de kosten van gas, water en electriciteit.
(3) Onderhoud; reparaties: voor verhuurder. De kosten van het onderhoud en eventueel herstel van daken, goten, buitengevels (inclusief schilderwerk in “Mobil” kleuren, exclusief verlichting en reclame) zijn voor rekening van verhuurder, tenzij deze herstelwerkzaamheden nodig zijn geworden door schuld van Mobil.
(4) Onderhoud; reparaties: voor Mobil. De overige onderhouds- en herstelkosten (waaronder ook de deuren van de wasstraat en de bestrating) zijn voor rekening van Mobil, die in het algemeen verplicht is als een “goed huurder” voor het gehuurde te zorgen, zodanig dat het in goede staat van onderhoud blijft.
9. (...)
Al hetgeen Mobil met schriftelijke toestemming van verhuurder aan of op het gehuurde pand zal hebben veranderd of weggebroken, zal Mobil bij het einde van de huur in stand van moeten laten zonder enige vergoeding te kunnen vorderen; hetgeen zonder toestemming is aangebracht, dient schadevrij te worden verwijderd.
Voorts dient Mobil bij het einde van de huur niet alleen de typische “Mobil” zaken zoals de motorbrandstofpompen, de “Mobil” reclame- en identificatiematerialen, de voorraden alsmede alle losse inventaris te verwijderen en tot zich te nemen, doch ook de gehele inrichting en alle inventaris (waaronder de gehele ondergrondse installatie, tanks en leidingen). De oplevering geschiedt dan dus als kaal terrein en gebouwen.
[...]”
2.3 Op of omstreeks 28 mei 2002 heeft BP met Demarol B.V., mede handelende onder de naam Gulf, (hierna: Demarol) overeenstemming bereikt omtrent overdracht aan laatstgenoemde van haar huurrechten uit (onder meer) voornoemde overeenkomst, met dien verstande dat is overeengekomen dat BP het eventueel niet-verkrijgen van een noodzakelijke goedkeuring van derden (verhuurders, exploitanten, dealers en/of overheid) als ontbindende voorwaarde kan inroepen.
2.4 [gedaagde] heeft vervolgens niet bewilligd in vorenbedoelde indeplaatsstelling. Bij brief van 10 juli 2002 heeft BP aan [gedaagde] verzocht om die weigering schriftelijk te onderbouwen vóór 28 juli 2002. Uiteindelijk heeft [gedaagde] bij brief van 14 januari 2004 geweigerd in te stemmen met indeplaatsstelling.
2.5 Inmiddels had BP het gehuurde onderverhuurd aan Demarol. Na afkeuring van de ondergrondse tanks heeft Demarol bij brief van 4 januari 2006 zich tegenover [gedaagde] op het standpunt gesteld dat de noodzakelijke vernieuwing van de tanks behorend bij het gehuurde groot onderhoud betrof en dus voor rekening kwamen van [gedaagde]. Nadat [gedaagde] hierin niet wenste te bewilligen, heeft Gulf Vastgoed B.V. (hierna: Gulf) zich bij brief van 17 december 2007 tegenover BP op het standpunt gesteld dat de tankvernieuwing voor rekening van BP kwam, zij het dat BP de kosten ervan met de hoofdhuur zou kunnen verrekenen.
3. De vordering en het verweer in conventie en in reconventie
3.1 BP vordert in conventie dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, BP machtigt om Gulf Vastgoed BV in haar plaats te stellen als huurder van het onder r.o. 2.1 genoemde benzineverkooppunt, een en ander als nader in de dagvaarding omschreven.
3.2 BP legt daaraan, tegen de achtergrond van de vastgestelde feiten, (samengevat) het volgende ten grondslag. Het tankstation was naar haar eigen normen niet langer rendabel, zodat zij groot financieel belang had en heeft bij overdracht aan Gulf. Bovendien biedt Gulf voldoende waarborg voor een juiste nakoming van de huurovereenkomst, is het tankstation al jaren "omgekleurd" in een Gulfstation en fungeert BP nog slechts als doorgeefluik van huurpenningen.
3.3 [gedaagde] heeft zich in conventie vooreerst op het standpunt gesteld dat de vordering tardief is. Op het overige verweer van [gedaagde] wordt zo nodig in het navolgende ingegaan.
3.4 In reconventie vordert [gedaagde] een verklaring voor recht dat de kosten ter zake van onderhoud en vervanging van de goederen als bedoeld in bijlage 3 van de huurovereenkomst voor rekening en risico komen van BP en dat BP niet gerechtigd is tot verrekening van deze kosten met de huursom.
3.5 [gedaagde] legt hieraan, tegen de achtergrond van de vastgestelde feiten, ten grondslag (samengevat) de tussen partijen geldende huurovereenkomst, in het bijzonder de artikelen 1 en 9.
3.6 Op het verweer in reconventie zijdens BP wordt zo nodig in het navolgende ingegaan.
4. De verdere beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1 Tussen partijen is niet in geschil en ook de kantonrechter gaat daarvan uit, dat in casu sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW.
voorts in conventie
4.2 Ingevolge artikel 7:307 lid 2 van Pro het BW kan de rechter een vordering tot indeplaatsstelling als huurder slechts toewijzen indien de huurder, of een ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf. Blijkens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad brengt zulks met zich mee dat voor indeplaatsstelling ná bedrijfsoverdracht slechts plaats is, indien de huurder zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht het nodige heeft gedaan om tot huuroverdracht te komen. De kantonrechter kan in het midden laten of het momentum in 2004 al niet was gepasseerd. [gedaagde] heeft immers terecht gesteld dat zulks in elk geval thans het geval is, te meer nu gesteld noch gebleken is dat zich na de weinig aan duidelijkheid te wensen overlatende brief van [gedaagde] van 14 januari 2004 tot aan de dagvaarding enigerlei actie is ondernomen om tot indeplaatsstelling te geraken.
4.3 Nu de vordering reeds op deze grond voor afwijzing gereed ligt, behoeven de overige stellingen en weren geen bespreking meer. BP zal in de kosten van het geding in conventie worden veroordeeld.
voorts in reconventie
4.4 Tussen partijen is niet in geschil en ook de kantonrechter gaat daarvan uit dat de (ondergrondse) tanks onroerend zijn, dat er geen opstalrecht is gevestigd en dat deze tanks (dus) eigendom zijn van [gedaagde] en vallen onder de huurovereenkomst.
4.5 BP heeft zich verweerd tegen de vordering door er vooreerst op te wijzen dat de bepaling in de huurovereenkomst dat zij zich als eigenaar van de goederen (waaronder de tanks) genoemd in bijlage 3 bij de huurovereenkomst mag beschouwen, wél impliceert dat BP daarover te allen tijde vrijelijk mag beschikken, maar níet dat zij daartoe verplicht is. Verder handelt artikel 9 van Pro de huurovereenkomst slechts over oplevering, terwijl artikel 6 handelt Pro over onderhoud en niet over vernieuwing. Daarbij komt dat de kosten van vervanging ad € 125.000,00 per tank ook niet in verhouding staan tot de resterende looptijd van de huurovereenkomst en de huurprijs, aldus BP.
4.6 De kantonrechter stelt voorop dat het bij uitleg van een overeenkomst als de onderhavige aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer aan het overeengekomene mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Aan BP kan worden toegegeven dat geen van de bepalingen uit de huurovereenkomst op zichzelf beschouwd doorslaggevend is voor het standpunt van [gedaagde]. Het feit echter dat BP zich "als eigenaar mag beschouwen" van de tanks, daarover vrijelijk mag beschikken (en dus beslist omtrent onderhoud of vernieuwing), dat onderhouds- en herstelkosten op slechts enkele uitzonderingen na voor rekening zijn van de huurder en dat oplevering aan het einde van de huurovereenkomst als kaal terrein (en zonder tanks) dient te geschieden, kan echter in combinatie moeilijk een andere betekenis worden toegekend dan dat ook vervanging van tanks voor rekening van de huurder is. Daar komt bij dat de reden van vernieuwing is gelegen in het feit dat de (oude) tanks zijn afgekeurd, terwijl in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst onder meer is bepaald dat nader door de overheid opgelegde activiteiten die investeringen vergen, voor rekening zijn van de huurder. Dat het hier om een voor BP mogelijk onrendabele investering gaat, maakt het niet anders.
4.7 Hetgeen overigens nog is aangevoerd kan in het licht van het vorenoverwogene niet tot een ander oordeel leiden. Nu ten aanzien van het tweede onderdeel van de gevraagde verklaring voor recht geen verweer is gevoerd, ligt de vordering in zijn geheel voor toewijzing gereed. BP zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in reconventie.
5. De beslissing
De kantonrechter, recht doende:
in conventie
wijst de vordering af;
veroordeelt BP in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 500,00 aan salaris gemachtigde;
in reconventie
verklaart voor recht dat de kosten ter zake onderhoud of vervanging van de goederen als bedoeld in bijlage 3 van de huurovereenkomst voor rekening en risico komen van (de rechtsvoorgangster van) BP en dat BP niet gerechtigd is tot verrekening van deze kosten met de door BP verschuldigde huursom;
veroordeelt BP in de kosten van het geding, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 500,00 aan salaris gemachtigde;
wijst af het anders of meer gevorderde.
Aldus gewezen door mr. J.A.M. Smulders, kantonrechter te Zutphen, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juni 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.